4.4.2 .Các yếu tố bên ngoài
4.4.2.2. Môi trƣờng vi mô
thể đáp ứng đƣợc nhu cầu và tăng khả năm cạnh tranh của doanh nghiệp.
- Văn hóa: Đây là một pham trù phức tạp, nó ảnh hƣởng tới những quan niệm về kiến trúc, giá trị, thị hiếu, tiêu dùng bất động sản. Do đó trong hoạt động kinh doanh bất động sản địi hỏi doanh nghiệp cần có nhƣng nhà mơi giới am hiểu những kiến thức xã hội để từ đó có thể giúp cho doanh nghiệp định hƣớng cho hƣớng phát triển của doanh nghiệp phù hợp với yêu cầu và thị hiếu của không những ngƣời trong nƣớc và ngƣời nƣớc ngồi.
4.4.2.2. Mơi trƣờng vi mơ Khách hàng: Khách hàng:
Trong môi trƣờng vi mô khách hàng là một lực lƣợng tác động lớn đến doanh nghiệp. Bằng các cơng cụ của mình doanh nghiệp phải tìm ra nhu cầu của khách hàng là gì và liệu chúng ta có đáp ứng đƣợc nhu cầu của khách hàng hay không. Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì khách hàng ở đây chính là những tồn bộ những ngƣời có nhu cầu trên thị trƣờng Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Khách hàng ngày càng khó tính vì thơng tin ngày càng dễ tiếp cận hơn qua các kênh thơng tin đại chúng, chứ khơng cịn tù mù, hay thơng tin bí
mật nhƣ trƣớc kia nữa. Các văn phòng bất động sản mọc ra nhƣ nấm, cách thức làm việc không chuyên nghiệp cũng khiến khách hàng cẩn trọng hơn kia rất nhiều. Chính vì hoạt động kinh doanh ở mức độ cao nên vì vậy CenGroup khơng những phải hiểu rõ nhu cầu của khách hàng mà còn hiểu rõ đối thủ của mình để có những bƣớc đi chiến lƣợc để có thể chiên thắng trong mơi trƣờng cạnh tranh khốc liệt này.
Nhà cung ứng
Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì nguồn cung thực sự rất lớn do chính sách mở rộng các đơ thị mới và mở rộng toàn diện theo quy hoạch tầm nhìn đến năm 2050 của Hà Nội. Khu vực ngoại thành trở thành miếng mồi béo bở mà bất cứ chủ đầu tƣ nào cũng muốn nhảy vào. Thị trƣờng vừa qua chứng kiến sự ra đời của hàng loạt các chủ đầu tƣ, các thứ cấp và thứ phát, các sàn bất động sản lớn nhỏ khiến nguồn cung trở nên có phần thừa mứa.
Có thể thấy hiện nay với lợi nhuận cao từ việc kinh doanh bất động sản nên cung bất động sản tung ra ngoài thị trƣờng là rất nhiều, thậm chí nhiều hơn cả nhu cầu thực tế của khách hàng. Hoạt động đào tạo và thẩm định giá nhờ vậy rất phát triển, tuy nhiên có thể nhận thấy hoạt động mơi giới sẽ gặp nhiều khó khăn khi mà các nguồn cung nhà ở và văn phòng cho thuê đã trở nên thừa mứa.
Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động thì sản phẩm cạnh tranh thƣờng gồm có các hoạt động đào tạo, thẩm định, môi giới khác nhƣ hoạt động môi giới qua mạng, đạo tạo tại các trung tâm khác hay hệ thống thẩm định giá của các ngân hàng thƣơng mại lơn. Tuy nhiên với mỗi hoạt động thì đều có cơ hội, thách thức cũng nhƣ rào cản thâm nhập thị trƣờng
Với hoạt động mơi giới bất động sản cho ngƣời Việt Nam thì trên địa bàn Hà Nội có khoảng 2000-3000 nhà mơi giới tham gia hoạt động thị trƣờng, một môi trƣờng vô cùng khắc nghiệt và bên cạnh đó là rất nhiều đối thủ cạnh tranh với tiềm lực rất lớn
Với hoạt động đào tạo hay thẩm định giá thì rào cản thâm nhập thì trƣờng rất lớn, doanh nghiệp phải tuân thủ các điều kiện của pháp luật cũng nhƣ các yêu cầu của ngành kinh doanh, hoạt động bất động sản. Cụ thể là để tiến hành đào tạo phải có chứng nhận của sở địa chính Hà Nội, cịn hoạt động thẩm định giá phải là những ngƣời có chun mơn, và có thẻ thẩm định viên sau những bài thi cực kỳ khó khăn.
Đối thủ cạnh tranh
Trong bất kỳ ngành nghề kinh doanh nào thì mối quan tâm lớn nhất vẫn là mối quan tâm đến đối thủ cạnh tranh. Đối với ngành kinh doanh dịch vụ bất động sản thì vấn đề này lại càng trở lên khốc liệt vì đây là ngành mang lại nhiều lợi nhuận. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì có thể nói đối với CenGroup thì các cơng ty bất động sản Megaland, CBRE, Savill là những đối thủ lớn nhất trong ngành, ngồi ra cịn rất nhiều đối thủ khác với quy mô nhỏ hơn . Ta có thể đánh gia đối thủ cạnh tranh trên các tiêu chí sau:
- Cạnh tranh ngành: Ngồi hoạt động thẩm định thƣờng tiến hành theo ngành dọc và gặp phải đối thủ cạnh tranh rất lớn là các công tuy chuyên về thẩm định và quản lý bất động sản nhƣ CBRE, Savill hay thậm chí bộ phận kinh doanh và đầu tƣ bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại. Hoạt động môi giới bất động sản tập trung vào những đối tƣợng khách hàng nhất định và trên những địa bàn nhất định. Về mật độ cạnh tranh thì hoạt động này có mật độ các đối thủ cạnh tranh lớn nhất và cũng là mảng thị trƣờng mà các cơng ty đều có năng lực cạnh tranh vƣợt trội và có đội ngũ nhân viên kinh doanh có trình độ cao.
- Cạnh tranh nhãn hiệu: Về nhãn hiệu thì có thể nói khi nói đến những cơng ty bất động sản CenGroup, CBRE, Savill thì đa số đều biết đây là 3 cơng ty kinh doanh bất động sản lớn trong thị trƣờng bất động sản Hà Nội, các cơng ty đã có kinh nghiệm hoạt động lâu năm và đã tạo lên những uy tín nhất định trong ngành kinh doanh bất động sản. Đối với khách hàng thì do quy mơ của 3 công ty này tƣơng đối lớn mạng lƣới phân phối rộng, số lƣợng nhân viên và công tác viên rất lớn và họ cũng có lịch sử phát triển nên việc tiếp cận với các công ty này dễ dàng hớn các cơng ty khác. Nhƣng có một đặc điểm mang lại lợi thế trong cạnh tranh trong ngành dịch vụ đó là trobng khi CBRE và Savill tập trung chủ yếu ở phân khúc bất động sản cao cấp thì CenGroup phân bố hết sức hợp lý vào tất cả các phân khúc thị trƣờng bất động sản từ trung bình đến cao cấp, lựa chọn những dự án điển hình, do đó thu hút đƣợc nhiều tầng lớp khách hàng hơn.
- Cơ cấu chi phí: CenGroup là một trong những cơng ty chi nhiều nhất cho hoạt động quảng cáo, phát tờ rơi, tiền hỗ trợ nhân viên. Chính sách lƣơng thƣởng cũng cao nhất trong tất cả các công ty hiện nay. Đối với nhân viên kinh doanh lƣơng cứng từ 1.5-3.5 triệu/tháng và tiền hoa hồng cao nhất tới 60% doanh thu của
cơng ty. Cịn đối với nhân viên hành chính, lƣơng cứng từ 5-10 triệu tùy theo thâm niên và kinh nghiệm làm việc. Mức này gấp 1.5-2 lần so với mặt bằng chung của thị trƣờng hiện nay.
- Cạnh tranh về sự khác biệt hóa: Với cơng ty bất động sản CBRE thì họ có chính sách liên kết với các công ty xây dựng để có thể chủ động phục vụ khách hàng. Chính điều đó họ dễ dàng nắm bắt và tăng khả năng phục vụ khách hàng lẫn nâng cao trình độ của nhân viên. Ngoài ra họ cũng tổ chức xây dựng và tổ chức quản lý, điều này nâng cao tính chuyên nghiệp của họ. Đây cũng là doanh nghiệp có nguồn lực về tài chính vững mạnh.
Với cơng ty bất động sản Savill thì họ cũng là doanh nghiệp cũng có vị trí trong thị trƣờng bất động sản, họ có tiềm lực tài chính mạnh và cũng có một đội ngũ nhân viên đơng đảo và có kiến thức cao. Ngồi ra Savill cũng là cơng ty có uy tín trong lĩnh vực xây dựng.
- Cạnh tranh về chiến lƣợc Marketing: Trong hoạt động Marketing thì cơng ty bất động sản CBRE có một mạng lƣới internet rất lớn. Cơng ty có trên 50 trang web ln cập nhật các thông tin về khách hàng, bên cạnh đó cơng ty cịn có mối quan hệ rất lớn với các doanh nghiệp trong và ngồi nƣớc. Từ đó cơng ty ln có một lƣợng khách hàng khá ổn định. Với cơng ty bất động sản Savill thì cơng ty ln duy trì một mạng lƣới Marketing lớn, doanh nghiệp luôn cố gắng quang bá thƣơng hiệu của mình từ trong nƣớc và bên ngồi.Cơng ty ln duy trì mối quan hệ với khách hàng tƣơng đối tốt.
Cịn một điểm mạnh của 2 cơng ty trên đó là họ vừa mang đặc tính của nhà quản lý nên các hoạt động hậu mãi của họ ln đƣợc duy trì tốt.
Đối thủ cạnh tranh là một yếu tố tác động lớn đến doanh nghiêp. Trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hình thức cạnh tranh rất đa dạng và cũng chính điểm đó tạo nên khả năng lẫn uy tín của doanh nghiệp. Do đó muốn tồn tại trong thị trƣờng và có thể chiến thắng đối thủ ta cần phải hiểu đối thủ, doanh nghiệp của ta cần phải biết đƣợc tiềm lực của đối thủ và từ đó thì liệu chung ta có thể vân dụng những chiến lƣợc nào để có thể chiến thắng đƣợc đối thủ. Trong trƣờng hợp đối thủ quá mạnh trên thị trƣờng thì doanh nghiệp nên tránh đối đầu trực tiếp với đối thủ và nên tìm nhƣng thị trƣờng ngách để có thể phát triển. Trong trƣờng hợp cạnh tranh trực tiếp với đối thủ thì doanh nghiệp cần phát huy những điểm mạnh
nhất của doanh nghiệp để tấn công vào nhƣng chỗ yếu nhất của đối thủ cạnh tranh để có thể giành thắng lợi.