4.2 .Phạm vi nghiên cứu
6. Bố cục của luận văn
1.2. PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
trạng đó, pháp luật về cấp GCNQSDĐ cần phải có những quy định đầy đủ, cụ thể với những căn cứ, điều kiện, nguyên tắc… cùng với những quy trình, các bước tiến hành cụ thể để đi đến đích cuối cùng là người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ, đây là vấn đề vô cùng cần thiết và cấp bách, vừa giúp cho các cơ quan chức năng dễ dàng nhận diện được tính hợp pháp của một mảnh đất, đồng thời cũng là điều kiện và cơ hội để người sử dụng đất biết được những vấn đề cần thiết là mình cần phải làm gì? làm ở đâu? làm như thế nào? để có được chứng thư pháp lý chính là GCNQSDĐ cho mình.
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất đất
Trong các nội dung quản lý đất đai của Nhà nước, hoạt động cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung quan trọng. Để thực hiện nội dung này, hệ thống pháp luật quốc gia đã có những quy định về chủ thể tham gia quan hệ về cấp GCNQSDĐ; căn cứ cấp GCNQSDĐ; trình tự, thủ tục, thẩm quyền trong việc cấp GCNQSDĐ; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,…
Pháp luật về cấp GCNQSDĐ được hiểu là “Tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành, trong đó quy định cụ thể về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của chủ thể được cấp GCNQSĐ và các trình tự, thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện khi cấp GCNQSDĐ. Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước.”
Ngoài được ghi nhận tại các văn bản pháp luật đất đai, các quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ trong việc cấp GCNQSDĐ còn được ghi nhận tại nhiều văn bản luật về hành chính và một số văn bản pháp luật khác như Hiến pháp, Bộ Luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản,…
Pháp luật về hoạt động cấp GCNQSDĐ có những đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, pháp luật về cấp GCNQSDĐ phản ánh điều kiện kinh tế, tình hình xã hội
trong từng thời kỳ và có sự điều chỉnh phù hợp với điều kiện thực tiễn của từng giai đoạn phát triển kinh tế.
Thứ hai, pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một phần cấu thành của hệ thống pháp luật
đất đai và có liên quan với pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng,...
Thứ ba, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm các quy định của luật công và luật tư.
Luật công đối với các quy định về quản lý nhà nước đối với đất đai, quy định về trình tự, thủ tục hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ. Luật tư đối với các quy định của luật tư (luật dân sự) về tài sản và quyền sở hữu tài sản của các chủ thể.8
Qua khái niệm và những đặc điểm cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ đã đề cập ở trên, có thể thấy pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến hoạt động cấp GCNQSDĐ được điều chỉnh bởi các chế định khác nhau, ta có thể tóm gọn lại bằng các nhóm quy định sau:
Nhóm 1, quy định về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ: Đây là nhóm các quy phạm quy
định về những nội dung mang tính bắt buộc nhằm đảm bảo sự cơng bằng và hợp lí cho các chủ thể được cấp GCNQSDĐ, do vậy những quy định này cần phải được thực hiện một cách nghiêm túc, chính xác và đầy đủ.
Nhóm 2, quy định về điều kiện được cấp GCNQSDĐ: Đây có thể nói là nhóm quy
định trung tâm của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, bởi những quy định này quyết định việc người sử dụng đất có đáp ứng đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ hay khơng. Nguồn gốc hình thành QSDĐ trên thực tế là rất đa dạng, đối với mỗi nguồn gốc hình thành khác nhau thì pháp luật quy định các điều kiện công nhận khác nhau trên cơ sở tôn trọng lịch sử và bảo vệ quyền lợi của người có QSDĐ hợp pháp. Những cán bộ phụ trách thực hiện cấp GCNQSDĐ cần phải xem xét, nghiên cứu thật kỹ nội dung các quy định này để có thể đối chiếu và áp dụng vào thực tiễn nhằm đảm bảo cho hoạt động cấp GCNQSDĐ được thực hiện một cách đúng đắn và cơng bằng. Bên cạnh đó, người sử dụng đất cũng cần tìm hiểu và nghiên cứu các quy định này để biết được rằng mình cần phải đáp ứng yêu cầu, điều kiện gì để được Nhà nước cơng nhận QSDĐ hợp pháp và được cấp GCNQSDĐ, ngồi ra cịn
8 Phạm Duy Đông (2017), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh, tr.20.
có thể chủ động bảo vệ quyền lợi của mình nếu thấy cán bộ phụ trách thực hiện khơng đúng quy định của pháp luật.
Nhóm 3, quy định cụ thể nội dung và hình thức của GCNQSDĐ: Cán bộ thực hiện hoạt động cấp GCNQSDĐ cần thận trọng khi thực hiện các quy định này. Những quy định về nội dung và hình thức của GCNQSDĐ khơng chỉ là những quy định mang tính hình thức về việc thể hiện các thơng tin về chủ thể, về diện tích, hình thể, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng đất... trên giấy GCNQSDĐ mà cịn là những nội dung mang tính quyết định tới việc thực hiện các quyền của chủ thể được cấp giấy, đồng thời xác định nghĩa vụ của họ trong quá trình sử dụng đất để đáp ứng các nhu cầu cuộc sống, kinh tế. Việc quy định về nội dung và hình thức của việc cấp GCNQSDĐ càng chi tiết, cụ thể, rõ ràng, chính xác sẽ càng có thuận lợi cho việc đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Nhóm 4, những quy định về nghĩa vụ tài chính khi được cấp GCNQSDĐ: Nghĩa vụ tài
chính là nghĩa vụ bắt buộc mà người sử dụng đất phải thực hiện nếu muốn được cấp GCNQSDĐ. Những quy định này đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất trong mối quan hệ đất đai với Nhà nước. Mặt khác, đây cũng là nhóm quy định quan trọng đối với Nhà nước, việc thực hiện tốt công tác này sẽ mang lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu đáng kể phục vụ cho các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai.
Nhóm 5, các quy định về thẩm quyền, trình tự và thủ tục cấp GCNQSDĐ: Để đảm
bảo sự thống nhất trong việc cấp GCNQSDĐ, Luật đất đai quy định chỉ những cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của luật mới có quyền tiếp nhận hồ sơ, xem xét và quyết định việc cấp GCNQSDĐ. Bên cạnh đó, để đảm bảo tính chặt chẽ và thống nhất, cũng như đảm bảo về mặt thời gian, việc cấp GCNQSDĐ phải được thực hiện theo đúng các trình tự và thủ tục nhất định từ khâu tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra xác minh hồ sơ, xử lý và trao GCNQSDĐ cho người sử dụng đất.
Nhóm 6, các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp liên quan tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trong quá trình thực hiện cấp GCNQSDĐ sẽ ln có
của cán bộ thực hiện nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ hay những tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể với nhau đối với việc cấp GCNQSDĐ,… do vậy cần có sự điều chỉnh của pháp luật để q trình cấp GCNQSDĐ được diễn ra chính xác, đảm bảo cơng bằng. Người sử dụng đất cần nắm, cần hiểu những quy định này để có thể bảo vệ cho quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi bị chủ thể khác xâm phạm.
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1
Thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật cấp GCNQSDĐ có thể kết luận một số nội dung sau:
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp của chủ thể có quyền sử dụng. Để được cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và chỉ có Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan được Nhà nước chỉ định cho phép cấp GCNQSDĐ.
Hoạt động cấp GCNQSDĐ là phương thức quan trọng để Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, sử dụng đất đai hiệu quả để phục vụ sự tăng trưởng kinh tế, sự phát triển của xã hội, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
Pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ. Cùng với sự tiến bộ của pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về cấp GCNQSDĐ đã có nhiều thay đổi tích cực phản ánh tình hình kinh tế, thực tế xã hội của nước ta qua từng thời kỳ. Qua thời gian, Nhà nước đã và đang nỗ lực, cố gắng hoàn thiện các quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ sao cho phù hợp và đáp ứng được những yêu cầu đời sống xã hội và yêu cầu phát triển lành mạnh và sơi động của nền kinh tế thị trường nói chung và thị trường đất đai nói riêng.
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Cấp GCNQSDĐ là hoạt động đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khơng chỉ Nhà nước mà còn của người sử dụng đất trong các mối quan hệ về đất đai. Vì vậy, đây là một trong những vấn đề được Việt Nam quan tâm thông qua việc xây dựng và hoàn thiện liên tục các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này. Tính đến tháng 06/2022, pháp luật hiện hành của Việt Nam về cấp GCNQSDĐ có những nội dung cơ bản dưới đây:
2.1. QUY ĐỊNH VỀ NGUYÊN TẮC CẤP CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Một trong những hoạt động vô cùng quan trọng và không thể thiếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động cấp GCNQSDĐ. Khi người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ những điều kiện về cấp GCNQSDĐ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành những thủ tục để cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hoạt động cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ các nguyên tắc về cấp GCNQSDĐ mà pháp luật đã quy định. Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, việc cấp GCNQSDĐ cần đảm bảo những nguyên tắc sau đây:
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ theo từng thửa đất: Nguyên tắc này quy định mỗi một
thửa đất sẽ được cấp riêng một GCNQSDĐ. Mỗi thửa đất là một đơn vị quản lý nhỏ nhất trong cơng tác quản lý đất đai, do đó việc nắm được thơng tin của từng thửa đất có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý. Nguyên tắc này giúp cơ quan quản lý đất đai có thể nắm rõ thơng tin về chủ sử dụng đất, diện tích, vị trí, hiện trạng sử dụng,… của từng thửa đất, qua đó tạo điều kiện cho việc thực hiện cơng tác quản lý đất đai được sâu sát và hiệu quả hơn. Đồng thời, nguyên tắc này cũng giúp người sử dụng đất có thể chủ động trong việc quyết định khai thác và sử dụng thửa đất theo từng mục đích, nhu cầu và khả năng của mình (như khi cần thế chấp giá trị QSDĐ đối với từng thửa đất).
Riêng đối với đất nông nghiệp, Luật Đất đai hiện hành quy định thêm về trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa đất trên cùng một xã, phường nếu có
u cầu thì được cấp một GCNQSDĐ chung cho các thửa đất đó. Do đa phần đất nơng nghiệp (chủ yếu đất trồng lúa) ở một số địa phương là các thửa đất nhỏ lẻ, một hộ nơng nghiệp có thể có tới 2, 3 thửa đất, thửa ruộng trong cùng một xã phường nên GCNQSDĐ thường được cấp chung cho các thửa đất, thửa ruộng. Tuy nhiên, điều này bất tiện cho cả cơ quan quản lý và người sử dụng đất khi có sự điều chỉnh, thu hồi đất nơng nghiệp đối với một trong các thửa ruộng trên GCNQSDĐ. Do vậy, để tạo thuận lợi cho người dân và Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất nơng nghiệp, GCNQSDĐ nên được cấp theo từng thửa đất.
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp có nhiều người chung QSDĐ: Nguyên
tắc này quy định, GCNQSDĐ được cấp phải ghi đầy đủ họ và tên của những người có chung QSDĐ đối với thửa đất đó và mỗi người sẽ được cấp một GCNQSDĐ có giá trị pháp lý như nhau. Ngồi ra, có thể cấp chung một GCNQSDĐ và trao cho một người đại diện giữ trong trường hợp các chủ sử dụng đất đó có yêu cầu. Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 và là sự thay đổi cần thiết, hợp lý nhằm đảm bảo quyền lợi, quyền bình đẳng, cơng bằng cho các chủ thể cùng có QSDĐ trên cùng một thửa đất. Quy định này giúp giải quyết các vấn đề phát sinh khi GCNQSDĐ chung cho nhiều người sử dụng đất bị mất, thất lạc thì việc xác định lại quyền sử dụng hợp pháp của các thành viên đối với thửa đất là rất khó khăn, đặc biệt là trong việc giải quyết tranh chấp đất đai khi người đại diện giữ GCNQSDĐ gây cản trở việc thực hiện quyền lợi của các thành viên đồng QSDĐ.
Nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ: Người sử dụng đất được
nhận GCNQSDĐ sau khi đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thực hiện thủ tục ghi nợ nghĩa vụ tài chính hoặc thuộc các đối tượng, trường hợp khơng phải nộp hoặc được miễn nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về nghĩa vụ tài chính. Nguyên tắc này đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai. Ngồi ra, nó cũng là một trong những căn cứ để Nhà nước xem xét thực hiện cấp GCNQSDĐ.
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp cấp cho vợ và chồng: Trường hợp
QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì trên GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng. Luật Đất đai năm 2013 quy định GCNQSDĐ có thể ghi tên một người, nếu vợ và chồng có thỏa thuận chỉ ghi tên một người vào GCNQSDĐ. Quy định này đảm bảo quyền bình đẳng, cơng bằng về tài sản cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của cả vợ và chồng đối với tài sản chung, tài sản riêng, ngoài ra nó cũng thể hiện tinh thần tơn trọng quyền tự do ý chí của người có QSDĐ ngay cả khi tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng.
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế và trên giấy tờ theo quy định: Trường hợp khi thực hiện đo đạc mà xuất hiện sự
chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế với diện tích đã ghi trên GCNQSDĐ (các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013) đã cấp, nhưng ko có sự thay đổi về ranh giới của thửa đất và khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích đất được cấp GCNQSDĐ sẽ được xác định theo diện tích đo đạc thực tế. Đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có), người sử dụng đất khơng cần phải nộp tiền sử dụng đất với số diện tích chênh lệch đó. Cịn đối với trường hợp khi thực hiện đo đạc thực tế có sự chênh lệch về diện tích và ranh giới thửa đất so với GCNQSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được sẽ xem xét cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013. Ngun tắc này góp phần phịng ngừa đối với trường hợp người sử dụng đất trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với phần diện tích chênh lệnh do khai hoang hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và khơng có tranh chấp. Đồng thời nếu phát hiện việc diện tích nhiều hơn là do lấn, chiếm thì phải xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật.
Như vậy, các nguyên tắc cấp GCNQSDĐ đã được ghi nhận một cách cụ thể và thống nhất trong Luật Đất đai năm 2013. Về cơ bản, các quy định này đã khắc phục được một số