4.2 .Phạm vi nghiên cứu
6. Bố cục của luận văn
3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP
3.3.2. Một số khó khăn và vướng mắc trong việc thực hiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Bên cạnh những kết quả đạt được trong việc áp dụng pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn, thị xã Đơng Triều vẫn cịn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc sau đây:
3.3.2.1 Bất cập từ các quy định của pháp luật
Có sự thiếu nhất quán, chống chéo giữa các văn bản luật trong hoạt động cấp GCNQSDĐ. Hiện nay, có rất nhiều các văn bản pháp luật liên quan tới công tác cấp GCNQSDĐ như: Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43/2014/NĐ-CP,… Do có nhiều văn bản cùng điều chỉnh về một vấn đề nên khơng thể tránh khỏi tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa những văn bản luật gây khó khăn, lúng túng trong q trình áp dụng pháp luật. Ngồi ra, có những quy định được bổ sung, chỉnh sửa nhiều lần trong một thời gian ngắn, khiến cho những người thực hiện chưa kịp hiểu luật, chưa kịp nắm rõ luật đã phải thay đổi, tìm hiểu luật
24 Trong giai đoạn năm 2019-2021, UBND thị xã Đông Triều tiếp nhận 01 đơn khiếu nại quyết định hành chính vào năm 2020, ngồi ra khơng có đơn tố cáo (Nguồn: Hội đồng nhân dân thị xã Đông Triều, Biểu số 06, Báo cáo kết quả giám
sát việc thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp phép xây dựng trên địa bàn thị xã Đông Triều giai đoạn 2016-2021, Đông Triều 2021).
25 Trong giai đoạn năm 2019-2021, UBND thị xã Đông Triều xử lý 07 trường hợp vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn chủ yếu là sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm cáo (Nguồn: Hội đồng nhân dân thị xã Đông Triều, Biểu số 07, Báo cáo kết quả giám sát việc thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng
mới, việc này cũng ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ cấp GCNQSDĐ tại các địa phương. Đồng thời, nhiều quy định chưa thực sự phù hợp với thực tiễn, các trường hợp phát sinh chưa được quy định cụ thể trong các văn bản luật đã gây khó khăn trong q trình tổ chức thực hiện quản lý và sử dụng đất đai.
Có thể kể đến một số quy định sau đây:
Một là, cùng một nội dung cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp chuyển QSDĐ trước ngày 01/7/2014 nhưng người nhận chuyển nhượng chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định, thì tại Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP yêu cầu nộp đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ, cịn Khoản 4 Điều 9 Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT lại yêu cầu nộp đơn đăng ký biến động đất đai. Việc trong cùng một nội dung nhưng lại có hai quy định về mẫu đơn đăng ký khác nhau đã dẫn đến khó khăn khi triển khai thực hiện trên thực tế.
Hai là, việc cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp giao đất không đúng thầm quyền đã sử dụng đất ổn định từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 tại Khoản 3 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về; khoản 5 Điều 24 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT; điểm b, Khoản 2, Điều 18 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định “trường hợp giao đất làm nhà ở thì chỉ cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân khơng có đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở được giao khơng đúng thẩm quyền”. Trong trường hợp này, đối với phần đất mà khơng được cấp GCNQSDĐ thì luật chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể về việc xử lý liên quan đến tiền sử dụng đất đã nộp, nhà đã xây dựng trên đất.
Ba là, mức thu lệ phí trước bạ khi thực hiện các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hiện nay là 0,5% giá trị đất chuyển nhượng. Tuy nhiên, đây vẫn là mức thu khá cao đối với khả năng tài chính của một bộ phận người dân, nên những người tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thường cố gắng trốn tránh, lách luật, không thực hiện đăng ký chuyển QSDĐ.
Bốn là, đối với giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức thì được xác định theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và xác định theo giá đất cụ thể
trên thị trường đối với phần diện tích vượt hạn mức (Khoản 3, Điều 3, Nghị định 45/2014/NĐ-CP). Quy định này dẫn đến việc trên cùng một thửa đất nhưng lại có hai mức giá khác nhau và như vậy là không đảm bảo nguyên tắc định giá đất được quy định tại điểm d Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 là “trong cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đich sử dụng, cùng khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương đương nhau thì có mức giá như nhau.”
3.3.2.2 Khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Đông Triều
Việc thực hiện triển khai đăng ký cấp GCNQSDĐ và tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại thị xã Đơng Triều cịn chậm so với u cầu đề ra, số lượng hồ sơ tồn đọng còn nhiều, hoạt động cấp GCNQSDĐ còn xảy ra những sai phạm. Một số khó khăn, vướng mắc cịn tồn tại trong q trình thực hiện cấp GCNQSDĐ tại thị xã Đơng Triều gồm có:
Thứ nhất, việc quản lý đất đai của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn cịn lỏng
lẻo, chưa thực sự nghiêm túc. Tình trạng thực hiện không đúng quy hoạch sử dụng đất từ các giai đoạn trước để lại hậu quả đối với việc cấp GCNQSDĐ theo pháp luật hiện hành. Mặt khác, hiện nay, công tác quy hoạch đất đai còn rất nhiều vấn đề nhức nhối, nhiều vướng mắc không thể giải quyết trong nay mai đã ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ cấp GCNQSDĐ. Hiện nay tồn thị xã cịn 26 trường hợp sử dụng đất sai quy hoạch tại phường Hồng Quế, 99 trường hợp giao đất khơng đúng thẩm quyền tại phường Yên Thọ chưa được cấp GCNQSDĐ26.
Thứ hai, việc đầu tư kinh phí cho đo đạc và làm bản đồ địa chính, lưu trữ hồ sơ còn
nhiều hạn chế và chưa được kịp thời. Sơ đồ thửa đất theo bản đồ địa chính bàn giao từ năm 2012 đến nay đã có biến động nhiều về diện tích, ranh giới thửa đất nên phải điều chỉnh, đo đạc lại trích lục thửa đất; cần phải kiểm tra, đối chiếu với hiện trạng để đo đạc, xác định diện tích đất đủ điều kiện để hồn thiện hồ sơ do đó ảnh hưởng đến tiến độ hồn thiện hồ sơ cấp đổi của toàn thị xã. Hệ thống cơ sở dữ liệu
26 Hội đồng nhân dân thị xã Đông Triều, Báo cáo kết quả giám sát việc thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh
vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp phép xây dựng trên địa bàn thị xã Đông Triều giai đoạn 2016- 2021, Đông Triều 2021, Tr.2
đất đai, công tác quản lý hồ sơ chưa tốt dẫn đến hồ sơ cũ bị hỏng, thiếu, thất lạc. Việc hồn thiện hồ sơ trích lục thửa đất và đo đạc chỉnh sửa hồ sơ đất của Công ty Cổ phần đo đạc và bản đồ kiến trúc Quy hoạch Việt Nam để bàn giao cho cấp xã cịn chậm, ảnh hưởng đến tiến độ hồn thiện hồ sơ của một số đơn vị.
Thứ ba, khi thực hiện cấp GCNQSDĐ lần đầu theo Chỉ thị số 18/1999/CT- TTg27, để đảm bảo mục tiêu cấp GCNQSDĐ cho 100% hộ gia đình có tên trong sổ bộ thuế, thời điểm đó UBND thị xã Đơng Triều (lúc đó là UBND huyện Đông Triều) đã thực hiện cấp GCNQSDĐ mà khơng thu lệ phí trước bạ lần đầu, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật, do đó, đã dẫn đến tình trạng hiện nay vẫn chưa truy thu được các khoản thuế và lệ phí đó.
Thứ tư, cơng tác niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng,
tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại các xã phường chưa thực sự được chú trọng. Tại một số xã phường vẫn còn xảy ra tình trạng thực hiện chưa nghiêm túc hoặc không thực hiện việc niêm yết công khai những thông tin này theo quy định của pháp luật.
Thứ năm, lực lượng cán bộ thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ còn thiếu về số lượng
và yếu về chất lượng. Lượng hồ sơ thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai có xu hướng tăng dần theo từng năm tuy nhiên số lượng biên chế công chức, viên chức của Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng Đăng ký QSDĐ, cán bộ địa chính các xã phường cịn thiếu. Đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã thường xun có thay đổi luân chuyển giữa các địa phương, gây khó khăn, hạn chế trong việc làm quen, nắm bắt địa bàn và hiểu rõ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng của các loại đất. Do đó, cũng có phần ảnh hưởng tới chất lượng hoàn thiện hồ sơ cấp GCNQSDĐ.
Mặt bằng chung về kiến thức và trình độ của cán bộ trong lĩnh vực địa chính chưa được vững vàng và chuyên sâu. Một bộ phận cán bộ hiện nay là những người được tuyển dụng trong cơ chế cũ, còn hạn chế về năng lực chuyên môn, hiểu không đúng, không đầy đủ quy định của pháp luật đất đai. Mặt khác, công tác đào tạo bồi
27 Chỉ thị 18/1999/CT-TTg về biện pháp hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000 do Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 01/07/1999.
dưỡng để nâng cao trình độ chun mơn và năng lực quản lý chưa được quan tâm đúng mức, cịn mang nặng tính hình thức.
Thứ sáu, ý thức pháp luật của người dân về vấn đề cấp GCNQSDĐ còn chưa cao.
Một số người dân chưa nhận thức được tầm quan trọng của GCNQSDĐ cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất nên chưa mặn mà với việc thực hiện kê khai, đăng ký cấp GCNQSDĐ gây ảnh hưởng tới tiến độ cấp GCNQSDĐ hiện nay.
Thứ bảy, tình hình dịch bệnh Covid-19 kéo dài từ các năm trước đến nay nhiều chủ sử
dụng đất vắng nhà, khơng có mặt tại địa phương nên khơng kê khai, hướng dẫn hồn thiện được hồ sơ, ảnh hưởng đến tiến độ hồn thiện hồ sơ để trình thẩm định, phê duyệt.