9 Số đơn vị kinh tế tập thể tăng với 70 hợp tác xã và 11 Quỹ tín dụng
2.3.2. Những tồn tại hạn chế và nguyên nhân
Bên cạnh những kết quả đạt được trong quá trình thực hiện pháp luật về QHSD đất của thành phố Biên Hịa thì thực tế tồn những hạn chế sau:
Thứ nhất, tiến độ thực hiện các quy định về lập QHSD đất tại TP Biên Hòa những năm
qua còn chậm, việc thực hiện các quy trình trong việc lập, thẩm định, xét duyệt QHSD đất cịn có chỗ chưa nghiêm như chưa lựa chọn được phương án sử dụng đất để phát huy hết lợi thế so sánh của TP Biên Hòa trong tổng thể QHSD đất của tỉnh Đồng Nai. Điều này xuất phát từ chỗ QHSD đất của TP dự báo chưa chính xác, chưa đồng bộ với quy hoạch của các ngành như dự báo về phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, về tổng hợp cân đối nhu cầu SDĐ của các ngành, các cấp trong khi tính khả thi về dự báo nhu cầu SD đất của các ngành,các cấp cọn thấp còn nhiều hạn chế…[26; 7]
Tỷ lệ thực hiện các chỉ tiêu QHKHSDĐ còn chưa cao cho các loại đất như đất cho hoạt động khoáng sản, phát triển hạ tầng , xây dựng, chỉnh trang đô thị, du lịch, di sản văn hóa, khu hành chính - dịch vụ...
Việc quản lý và sử dụng đất đai sau QHSDĐ ở một số phường, xã chưa được chặt chẽ theo đúng mục đích QHKHSDĐ sau khi được giao đất, cho thuê đất, dẫn đến một số trường hợp người dân tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng khơng theo quy hoạch, gây khó khăn khi thu hồi đất để triển khai thực hiện dự án;
Đối với các xã khu vực nông thôn và các phường mới phát triển, áp lực chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở là rất lớn nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân địa phương, đặc biệt là số lao động nhập cư làm việc tại các khu công nghiệp (như: Trảng Dài, Long Bình, Long Bình Tân, An Hịa, Tam Phước, Phước Tân, Hóa An,...). Tuy nhiên, tại một số xã chưa được lập quy hoạch chi tiết xây dựng (quy hoạch phân khu); bộ máy quản lý cấp cơ sở chưa thực hiện chặt chẽ việc quản lý, kiểm tra việc xây dựng của người dân, nên một số khu dân cư phát triển lộn xộn, thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ.
Việc thực hiện QHKHSDĐ cịn thiếu nhiều giải pháp có tính khả thi như: khơng cân đối đủ nguồn vốn cho việc xây dựng hạ tầng, trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất còn chậm chưa được giải quyết, nhất là đối với các dự án đầu tư sau khi giải phóng mặt bằng cịn chậm được triển khai.
Thứ hai, chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thấp chẳng hạn, việc gắn kết
giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển các ngành, quy hoạch xây dựng đô thị và
khu dân cư nơng thơn; tại các xã, phường đã có quy hoạch chi tiết xây dựng đơ thị, thường có sự điều chỉnh cục bộ để thực hiện dự án làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất được duyệt. Do đó, tính định hướng, tính ổn định của QHKHSD đất cịn hạn chế, nhiều quy hoạch vẫn trong tình trạng “treo” nhiều năm mà khơng được công bố hủy bỏ, điều chỉnh, hiệu lực của QHSD đất còn thấp, ý thức chấp hành QHSDĐ chưa tốt, công tác quản lý, triển khai, xử lý vi phạm về QHSD đất còn nhiều bất cập.
Thứ ba, cơng tác quản lý quy hoạch sử dụng đất cịn mang tính hình thức.
Việc quản lý chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp cịn yếu kém, để xảy ra tình trạng tăng diện tích sản xuất một cách tự phát khơng theo quy hoạch đã xét duyệt. Diện tích đất dành cho khu công nghiệp, khu dân cư mới, sân golf chủ yếu lấy từ đất nơng nghiệp, trong đó có nhiều diện tích có khả năng thâm canh tốt.
Việc kiểm tra, thanh tra thực hiện QHSDĐ cịn bng lỏng, chưa phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm. Việc kiểm tra của UBND và giám sát của HĐND đối với việc lập và triển khai thực hiện QHSDĐ chưa được coi trọng và chưa được thực hiện thường xuyên. Một số nơi còn đưa ra lý do thiếu quy định pháp luật để biện minh cho những sai phạm, tùy tiện trong thực hiện pháp luật, xử lý không kiên quyết và kịp thời những vi phạm pháp luật về đất đai, đùn đẩy trách nhiệm giữa các các cơ quản lý hoặc còn bỏ qua những kiến nghị xác đáng của dân. Tình trạng lấn chiếm và sử dụng đất một cách tự phát vẫn chưa được quản lý nghiêm minh. Trong quá trình sử dụng đất của các doanh nghiệp cịn xem nhẹ cơng tác bảo vệ môi trường dẫn đến ô nhiễm, huỷ hoại đất, khu vực đồi núi có nơi đất đai bị rửa trơi mạnh, xói mịn trơ sỏi đá.
Thứ tư, q trình thực hiện pháp luật về QHSDĐ chưa giải quyết được mâu thuẫn giữa
phát triển kinh tế với bảo tồn những giá trị văn hóa. Các cơ quan chức năng tại địa phương thiếu sự phối, kết hợp và phân công trách nhiệm quyền hạn rõ ràng trong việc quản lý sau quy hoạch. Cơng tác QHSDĐ cịn mang tính chắp vá, chưa đồng bộ. Trong quá trình lập kế hoạch sử dụng đất chưa chưa thực sự thống nhất, đồng bộ, chặt chẽ giữa các ngành ở địa phương dẫn đến sự chồng chéo trong quy hoạch của các ngành với các địa phương. Từ đó việc dự báo các nhu cầu sử dụng đất cịn thiếu chính xác dẫn đến tình trạng quỹ đất quy hoạch vừa thiếu vừa thừa.
Thứ năm, thiếu sự giám sát của nhân dân trong quá trình xây dựng và thực hiện QHSDĐ,
hiện tượng tiêu cực trong quy hoạch như mua bán thơng tin quy hoạch, quy hoạch vì lợi ích cục bộ, bẻ cong quy hoạch vẫn còn diễn ra. Một số tổ chức, cá nhân chưa thật sự coi trọng hiệu quả sử dụng đất dẫn đến sử dụng đất cịn lãng phí, bỏ hoang hố, dẫn tới QH treo, vi phạm quy hoạch đã
được duyệt. Chẳng hạn, hầu các dự án trọng điểm trong đầu tư xây dựng chỉnh trang đô thị đều phải giải tỏa trắng nhiều hộ dân, gây áp lực lớn trong việc bồi thường giải tỏa và bố trí tái định cư song do chính sách bồi thường, tái định cư còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ, chưa sát với thực tế của các địa phương nên khi áp dụng khó thực thi, phát sinh nhiều khiếu kiện liên quan đến quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, làm cho nhiều dự án triển khai chậm. Hoặc một số dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch có ý nghĩa kinh tế xã hội lớn, nhưng nhu cầu vốn đầu tư lớn vượt quá xa khả năng ngân sách của thành phố và sự hỗ trợ ngân sách của tỉnh. Việc quản lý và cấp phát vốn đầu tư chưa được chặt chẽ, đồng bộ giữa các cấp, ngành có liên quan dẫn đến dự án theo trình tự ưu tiên đã được duyệt trong quy hoạch thì lại thiếu vốn thực hiện.
Việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị diễn ra liên tục nhưng chưa được quản lý cập nhật đồng bộ, chức năng quy hoạch được điều chỉnh tùy tiện theo lợi ích của nhà đầu tư dẫn đến các nhu cầu sử dụng đất có thay đổi so với quy hoạch được duyệt. Đối với các dự án đã được giao đất và có quy hoạch chi tiết nhưng sau khi thực hiện, phần diện tích dành cho phát triển hạ tầng khơng được đầu tư xây dựng, bàn giao cho địa phương để quản lý hoặc xây dựng theo quy hoạch, ngược lại bị điều chỉnh chức năng để đưa vào mục đích khác dẫn đến nhiều dự án dân cư đơ thị khơng có đầy đủ các cơng trình phúc lợi cơng cộng v.v...
Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện pháp luật quy hoạch sử
dụng đất tại TP Biên Hòa bao gồm: - Nguyên nhân khách quan
Một là, do các điều kiện tự nhiên về kết cấu đất đai, khí hậu, nguồn tài ngun đã bị suy
kiệt, mơi trường bị ô nhiễm ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện pháp luật về QHSDĐ, ví dụ như khó khăn trong việc cân bằng các nhu cầu sử dụng đất và lựa chọn được phương án sử dụng đất hiệu quả.
Do nền kinh tế có mức độ tăng trưởng chậm cùng với kinh tế thế giới suy giảm, việc thu hút đầu tư, phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đơ thị và các cơng trình hạ tầng kỹ thuật sau khi có QHSDĐ gặp nhiều khó khăn..
Hai là, hệ thống pháp luật về quy hoạch sử dụng đất chưa hoàn thiện, vừa thừa, vừa
thiếu vừa yếu, (Luật Quy hoạch ban hành sau khi đã có Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành; nhiều quy định chồng lần như giữa các quy định về QHSD đất cấp Quốc gia, cấp tỉnh, huyện chồng chéo với quy định về QHSD đất tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP…) dẫn đến việc thực hiện các quy định đó khơng phát huy được vai trị của QHSD đất.
Ba là, việc lập và thực hiện QHKHSD đất với tầm nhìn chiến lược lâu dài, phù hợp với
chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ mới, giải quyết hài hồ lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, trong đó sự kết nối giữa các mục tiêu phát triển bền vững còn gặp nhiều khó khăn và thách thức cho việc thực hiện pháp luật QHSDĐ tại địa phương.
Bốn là, việc QHSDĐ của TP Biện hòa còn bị ảnh hưởng của các yếu tố lịch sử và hậu
quả của sự phát triển thiếu QH hoặc thực hiện không đúng QH trong các giai đoạn trước để lại. Năm là, Do tình hình khủng hoảng tài chính thế giới cộng với lũ lụt và dịch bệnh tại Việt Nam từ cuối 2019 đến nay cũng đã ảnh hưởng tới nền kinh tế và ngành kinh doanh bất động sản vì vậy, nhiều chủ đầu tư khơng thể thu hồi vốn đầu tư vào các dự án đã triển khai nên không thể đầu tư vào những dự án khác, trong khi nguồn vốn đầu tư vào cơ sở hạ tầng của TP từ nguồn ngân sách còn hạn chế.
Bên cạnh đó, các dự án cấp quốc gia trên địa bàn TP Biên Hịa chiếm diện tích lớn như san bay Long Thành, các đường cao tốc, kho trung chuyển Miền Đồng… đòi hỏi thời gian thực hiện dài theo nhiều giai đoạn nên cũng ảnh hưởng tới tiến độ thực hiện QHSDĐ của TP và của tồn tỉnh nói chung.
- Nguyên nhân chủ quan đó là:
Một là, nhận thức về Luật Đất đai, Luât Quy hoạch và các văn bản hướng dẫn thi hành về vai trị, tầm quan trọng của cơng tác QHKHSD đất của người dân còn hạn chế; QHKH SDđất chưa thực sự được coi là cơ sở pháp lý quan trọng, phải tn thủ trong q trình thực hiện. Thậm chí, một số cơ quan, tổ chức chưa hiểu đúng và đầy đủ các quy định cụ thể về QHKHSD đất dẫn đến việc chỉ đạo, triển khai cơng tác lập và thực hiện QHSDĐcịn chậm, chưa đồng bộ; công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát và xử lýphạm thiếu kiên quyết.
Hai là, hệ thống pháp luật đất đai, Luật Quy hoạch và các văn bản hướng dẫn thi hành liên tục được sửa đổi, bổ sung, một mặt tạo ra khuôn khổ pháp lý ngày càng hoàn thiện, mặt khác lại tạo ra sự thiếu ổn định và tâm lý chưa thật tin tưởng trong cán bộ, công chức và nhân dân. Văn bản hướng dẫn của Tỉnh về cơng tác QHSDĐ cịn quá nhiều phức tạp, rườm rà, điều này cũng ảnh hưởng tới đến công tác lập và thực hiện QHSDđất trong thời gian qua.
Ba là, việc thực hiện các dự án theo QHSDĐ địi hỏi nhiều chi phí cho cơng tác nghiên cứu, tính tốn khoa học cũng như công tác thực địa, đo đạc và vẽ bản đồ địa chính nhưng do nguồn kinh phí của địa phương cịn hạn chế nên việc thực hiện QHSD đất trên thực tế diễn ra cịn chậm, chất lượng khơng cao.
Bốn là, đội ngũ cán bộ làm công tác lập QHKHSDĐ của tỉnh và TP vừa thiếu, vừa hạn chế về chuyên môn, nghiệp vụ nắm bắt chưa sát nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trên địa bàn, yêu cầu kết hợp các quy hoạch ngành, quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội với QHSDĐ, dẫn đến việc lập QHSDĐ chưa sát với thực tế trong khi sự sự chỉ đạo của chính quyền cấp tỉnh cịn chưa sâu nên có trường hợp khơng thể hiện được nguyện vọng, nhu cầu sử dụng đất chính đáng của tổ chức, hộ gia đình cá nhân trên địa bàn địa phương. …
Các biện pháp tổ chức thực hiện pháp luậtQHSDĐ thiếu cụ thể và chưa đồng bộ. Việc quản lý, theo dõi, kiểm tra, đánh giá thực hiện QHSD đất chưa được coi trọng đúng mức. Trong chính sách, pháp luật và trong thực tế triển khai cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước (với tư cách là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai) và quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất,khơng dung hịa được mâu thuẫn giữa các lợi ích khác nhau trong quan hệ đất đai. Chưa dự báo được các diễn biến về mặt kinh tế - xã hội có thể xảy ra trong kỳ QHSD đất.
Bên cạnh đó, chính quyền cịn lúng túng trong việc thu hút và khơi thông các nguồn vốn đầu tư để thực hiện các cơng trình đã đăng ký trong phương án QHSDĐ đã được duyệt. Việc đăng ký nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân và các cấp cịn chủ quan, khơng có dự án tiền khả thi nên nhiều dự án đã phê duyệt nhưng khơng có khả năng thực hiện.
Cơ chế để nhân dân tham gia giám sát việc thực hiện các quy định của pháp luật về lập, thực hiện, công bố quy hoạch sử dụng đất chưa được đảm bảo
Tiểu kết chƣơng 2
Nghiên cứu chương 2 “Thực trạng thực hiện pháp luật quy về QHSDĐ tại TP Biên Hòa, tác giả luận văn rút ra một số kết luận sau:
Thứ nhất, Luận văn đã phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện QHSDĐ và thực hiện
pháp luật về QHSDĐ trên địa bàn TP Biên Hòa trên cơ sở những điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của địa phương. Luận văn đã chỉ ra những thành công và hạn chế trong việc QHSDĐ và việc điều chỉnh QHSD đất cũng như việc tổ chức thực hiện các quy định QHSDĐ: từ nguyên tắc, nội dung và quy trình thực hiện trên cơ sở những QHSD đất đã được công bố và phê duyệt của UBND TP Biên Hòa. Chẳng hạn: tiến độ QHSD cịn chậm, tính khả thi chưa cao, sự cơng khai, cơng bố quy hoạch cịn mang tính hình thức, chưa thực sự chú trọng đến bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa, mơi trường sinh thái để phát triển bền vững
Thứ hai, tác giả cũng chỉ ra nguyên nhân của những hạn chế bao gồm những nguyên nhân
khách quan như điều kiện tự nhiên, hạn chế của pháp luật…, nguyên nhân chủ quan như nhân sự, tài chính, nhận thức, sự phối kết hợp của các cơ quan, tiêu cực, sự giám sát của nhân dân trong thực tiễn thực hiện pháp luật QHSDĐ tại TP Biên Hòa. Từ những hạn chế tồn tại trên, tác giả cũng xác định những nguyên nhân của những hạn chế, bất cập đó để làm cơ sở cho việc đưa ra những định hướng và giải pháp cho việc bảo đảm thực hiện pháp luật về QHSDĐ tại chương
Chƣơng 3