Như đã trình bày ở trên, việc xác định chủ thể tham gia giao dịch thế chấp tuy đã được quy định tại Luật dân sự, luật đất đai và các văn bản pháp
luật khác. Tuy nhiên khi áp dụng vào thực tiễn gặp vướng phải khơng ít khó khăn. Nhất là đối với các trường hợp xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Việc xác định các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất thường được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Điều này rất dễ khiến cho việc xác định các thành viên trong hộ gia đình có sai sót trong nhiều trường hợp như việc có những người có tên trong hộ khẩu nhưng khơng có quan hệ huyết thống với hộ gia đình... Do đó, cần phải có quy định ghi nhân rõ các thành viên trong hộ gia đình khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong Thông tư 33/2017/TT- BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành đã từng quy định về việc phải ghi tên tất cả các thành viên hộ gia đình sử dụng đất như sau: ” c) Hộ gia đình
sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ơng” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình khơng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dịng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).” Tuy nhiên do trước đây, pháp luật về
đất đai hướng dẫn ghi đại diện của hộ gia đình sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Trong quá trình thực hiện các giao dịch về quyền của người sử dụng đất, việc ghi tên hộ gia đình trên Giấy chứng nhận như trên đã bộc lộ tồn tại, hạn chế như: Nhà nước cịn gặp khó khăn khi thực hiện bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất khi có những rủi ro xảy ra trong q trình thực hiện giao dịch dân sự do quyền sử dụng đất của
từng thành viên trong hộ gia đình khơng được xác lập cụ thể; phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp về quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, trong khi việc giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp lại rất khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý và thường kéo dài. Tất cả những hệ quả trên đã khiến cho quy định này bị bãi bỏ ngay sau khi ban hành. Như vậy, để việc ghi nhận các thành viên trong hộ gia đình trên giấy chứng nhận địi hỏi phải có sự đồng bộ hóa các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất. Đồng thời, phải bổ sung thêm các quy định về người đại diện hộ gia đình trong việc thế chấp quyền sử dụng đất. Bổ sung thêm căn cứ pháp lý để xác định các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất để tránh việc bỏ sót dẫn đến giao dịch đó có thể bị vơ hiêu.
Đối với trường hợp chủ thể là cá nhân có vợ hoặc chồng thì cần phải xem xét một cách cụ thể trong việc tuyên bố hợp đồng vơ hiệu do bị bỏ sót chủ sở hữu là vợ hoặc chồng. Nếu một người mang quyền sử dụng đất thế chấp mà người kia biết nhưng vẫn im lặng thì được xem là đồng ý và giao dịch thế chấp vẫn có hiệu lực. Những quy định như thế cần phải được cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật, để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp.