CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM
3.1. Yêu cầu cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở dụng đất ở
Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì các quy định của pháp luật cũng phải thay đổi để đáp ứng được nhu cầu phát triển của xã hội. Các quy định của pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng đã có nhiều bước tiến quan trọng đánh dấu một bước ngoặt lớn trong hoạt động quản lý đất đai. Đặc biệt là những quy định của pháp luật trong lĩnh vực thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này mở ra nhiều cơ hội cho người dân được tiếp cần nguồn vốn vay, góp phần tăng gia, sản xuất, cải thiện đời sống. Việc xây dựng và ban hành văn bản pháp luật đất đau đã thể hiện vai trò của nhà nước trong quản lý đất nước và xã hội có hiệu quả. Để bảo đảm hiệu quả trong cơng tác quản lý nhà nước về thế chấp quyền sử dụng đất nhà nước ta đã chủ trương quản lý đất nước bằng pháp luật. Hiện nay, trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp lý là căn cứ để bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Do đó, nếu khung pháp lý chưa đảm bảo thì các bên sẽ gặp nhiều khó trong qua trình thực thi pháp luật, đặc biệt là bên nhận thế chấp. Xuất phát từ yêu cầu pháp lý, việc xây dựng và phát triển hệ thống pháp luật chung và hệ thống các quy định pháp luật riêng về thế chấp quyền sử dụng đất về cơ bản cần hoàn thiện những điểm sau:
Thứ nhất là thực hiện đồng bộ các quy định bảo đảm thực thi pháp luật
để khắc phục những chồng chéo trong các quy định của pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thi pháp luật. Để đạt được điều đó, trước tiên phải rà sốt để loại bỏ các văn bản pháp luật khơng cịn phù hợp với thực tiễn. Bổ sung những văn bản, nội dung có ý nghĩa thực tiễn để điều chỉnh các quan hệ xã hội nhằm tạo thuận lợi cho các
chủ thể trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật. Các văn bản hướng dẫn thi hành luật cũng phải dựa trên quy định của Bộ luật dân sự và một số đạo luật khác, đặc biệt các văn bản này phải bảo đảm tính thống nhất khơng được chồng chéo với các quy định tại luật đất đai, luật nhà ở, luật công chứng, chứng thực, đăng kí giao dịch bảo đảm... Xóa bỏ tình trạng pháp luật của Bộ, Ngành ban hành mà phải có sự liên kết tham gia của nhiều Bộ, ngành khác nhau.
Ngoài ra, việc hoàn thiện quy định pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất còn phải đảm bảo sự đồng bộ của việc tổ chức thực hiện pháp luật, kiện toàn tổ chức nhằm nâng cao vai trò, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước; hiện đại hóa cơ quan quản lý đất đai, hộ tịch, đi tới có một hệ thống quản lý dân cư khoa học, chính xác và thuận tiện.
Thứ hai là việc hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất phải tương đồng với sự phát triển của thị trường tín dụng. Hiện nay, pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng được củng cố và hoàn thiện, từng bước tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng nâng cao năng lực tự chủ của mình trong các hoạt động kinh doanh. Hiện nay, pháp luật cho phép các tổ chức tín dụng được quyền hạch tốn độc lập và tự quyết định giá trị của tài sản thế chấp, quyết định mức vốn vay, mặc dù ít nhiều vẫn phụ thuộc vào sự điều tiết của Nhà nước. Hơn nữa, các quy định của pháp luật về thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay đã được đơn giản, minh bạch, cũng như đã đưa ra nhiều phương án xử lý quyền sử dụng đất để các bên được lựa chọn phương án tốt nhất nhằm thu hồi vốn nhanh chóng và hiệu quả. Tuy nhiên, cùng với những thay đổi tích cực đó thì pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất còn tồn tại một số những hạn chế. Trong đó, có thể nói đến cơ chế về xử lý quyền sử dụng đất chưa thực sự tạo ra được sự chủ động cho phía ngân hàng. Do đó, trong thời gian tới việc hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cần dựa trên những định hướng như: Bảo đảm phát huy quyền tự do kinh
doanh, quyền tự định đoạt của các tổ chức tín dụng trong việc thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và tự quyết định trong việc cho vay vốn đối với bên thế chấp; Cần có những quy định phù hợp để các tổ chức tín dụng có quyền độc lập và tự chủ nhằm nâng cao hiệu quả của việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để đảm bảo thu hồi vốn.
Thứ ba là việc áp dụng pháp luật chung và pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất nói riêng phải thể hiện tính quyền lực của nhà nước. Việc áp dụng luật khi giải quyết tranh chấp thì mọi tình tiết đều phải được xem xét đánh giá một cách toàn diện, kỹ lưỡng, dựa trên các quy định và yêu cầu cụ thể của quy phạm pháp luật. Tính thống nhất quá trình áp dụng pháp luật được xem là một yêu cầu cấp thiết của nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Ở nước ta, có những quy định thiếu đồng bộ của pháp luật cùng các yếu tố về lịch sử đã khiến việc áp dụng luật trở nên khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp trong việc thế chấp quyền sử dụng đất. Việc áp dụng pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất không những đảm bảo ổn định các giao dịch dân sự mà còn là yếu tổ đảm bảo trật tự an toàn xã hội. Cần xác lập một cơ sở khoa học trong mối quan hệ giữa pháp luật chung và pháp luật về quyền sử dụng đất khi ban hành các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất. Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật điều chỉnh các giao dịch bảo đảm nói chung chỉ quy định những nguyên tắc chung còn các vấn đề mang tính khác biệt thì cần phải có sự điều chỉnh hướng dẫn chi tiết trong pháp luật riêng về thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, việc áp dụng pháp luật địi hỏi phải có sự sáng tạo trong tư duy, sự chủ động trong nhận thức. Chủ thể áp dụng pháp luật ngồi việc phải có trình độ chun mơn cao cịn phải tích lũy được kiến thức tổng hợp, kinh nghiệm phong phú và có đạo đức nghề nghiệp. Hậu quả pháp lý trong pháp luật dân sự có thể được quy định trong luật hoặc nó được hình thành từ sự thỏa thuận giữa các chủ thể. Khi áp
dụng pháp luật dân sự cần quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, chế tài chỉ do các bên cam kết và thỏa thuận trong giao dịch.
Như thế, pháp luật được hình thành do nhu cầu điều chỉnh các quan hệ xã hội trong thế chấp quyền sử dụng đất muốn được tuân thủ nghiêm chỉnh thì phải phù hợp với điều kiện kinh tế và xã hội. Việc áp dụng pháp quy định pháp luật về thế chấp và xử lý quyền sử dụng đất phải đáp ứng được tiêu chí thích ứng và phù hợp với nền kinh tế xã hội đất nước.
Thứ tư là việc hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất còn
phải đáp ứng các yêu cầu của xu thế hội nhập. Đây là vấn đề không chỉ đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất mà còn là vấn đề đặt ra với cả hệ thống pháp luật của nước ta. Để đảm bảo yêu cầu của xu thế hội nhập thì pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo những yếu tố sau: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo được các yêu tố cơ bản mà bất kì pháp luật trong lĩnh vức nào khi xây dựng cũng cần phải đảm bảo đó là tính phù hợp, thống nhất giữa pháp luật chung và pháp luật về quyền sử dụng đất. Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất phải tạo ra một cơ chế thuận lợi và thơng thống để người sử dụng đất được trao quyền năng của mình một các thuận lợi nhất và hiệu quả nhất trong đó quyền năng cơ bản và quan trọng nhất đó là quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Pháp luật về quyền sử dụng đất phải chú ý tới các mặt kinh tế, chính trị - xã hội. Đảm bảo một cách hài hịa nhất lợi ích của Nhà nước và xã hội phải phù hợp với đường lối phát triển của đất nước. Và cuối cùng là phải nâng cao trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi người dân trong xã hội đối với việc sử dụng và quản lý đất đai.