Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất ở
Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất ở là bên thế chấp và bên nhận thế chấp và phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với các bên trong quan hệ thế chấp.
Trong phạm vi đề tài, chúng ta sẽ tìm hiểu về thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân và hộ đình tại tổ chức tín dụng. Do đó, bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình; bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng nói chung.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Vậy trước hết chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
Về cá nhân thì theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự; Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau; Năng lực
pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là một khả năng có tính tiền đề như một loại quyền và nghĩa vụ khách quan do bộ luật dân sự quy định. Khi có sự kiện pháp lý xảy ra, năng lực pháp luật dân sự mới trở thành hiện thực. Đặc thù của năng lực pháp luật dân sự là sự gắn liền với cá nhân trong suốt cuộc đời, nên năng lực pháp luật dân sự của mỗi cá nhân có từ khi cá nhân đó sinh ra và chấm dứt khi chết. Tại điều 19 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng
hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”. Khác với năng
lực pháp luật dân sự được pháp luật cơng nhận sự bình đẳng giữa các cá nhân và có từ khi sinh ra đến lúc chết đi. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân chỉ có khi cá nhân đó đạt đến độ tuổi nhất định và cá nhân đó phải có sự phát triển về trí tuệ hồn tồn bình thường. Năng lực hành vi dân sự là khả năng để cá nhân tiến hành các hành vi nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự của cá nhân.
Cá nhân nào có đầy đủ khả năng nhận thức để làm chủ hành vi của mình trong mọi trường hợp thì cá nhân đó được xem là có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Bộ luật dân sự 2015 quy định người thành niên là người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp bị tuyên bố mất năng lực hành vi hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Pháp luật chỉ quy định độ tuổi tối thiểu mà không quy định độ tuổi tối đa của những người có năng lực pháp luật dân sự đầy đủ. Những người này có đầy đủ tư cách chủ thể, tồn quyền tham gia vào quan hệ dân sự với tư cách là những chủ thể độc lập và họ tự chịu trách nhiệm về những hành vi do họ thực hiện.
Cá nhân nào có nhận thức nhưng chưa đủ để làm chủ hành vi trong một số trường hợp thì cá nhân đó là người có năng lực hành vi dân sự khơng đầy đủ. Người có năng lực hành vi một phần (không đầy đủ) là những người chỉ có thể xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm trong một giới hạn
nhất định do pháp luật dân sự quy định. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi; Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện; Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi; Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Như vậy cá nhân từ đủ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi là những người có năng lực hành vi dân sự khơng đầy đủ. Những người này có thể bằng hành vi của mình tạo ra quyền và phải chịu những nghĩa vụ khi tham gia các giao dịch để thoả mãn những nhu cầu thiết yếu hàng ngày phù hợp với lứa tuổi. Tuy pháp luật không quy định những giao dịch nào là giao dịch “phục vụ nhu cầu thiết yếu hàng ngày” và “phù hợp với lứa tuổi” nhưng có thể hiểu đó là những giao dịch có giá trị rất nhỏ, phục vụ những nhu cầu học tập, vui chơi trong cuộc sống được người đại diện của họ cho phép thực hiện mà không cần sự đồng ý trực tiếp của người đại diện.
Cá nhân khơng có khả năng nhận thức hoặc có khó khăn trong vấn đề nhận thức hành vi của mình trong mọi trường hợp thì cá nhân đó là người bị mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự của một cá nhân tạo nên tư cách chủ thể của cá nhân đó. Như vậy, người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người có tồn quyền tham gia vào giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở.
Chủ thể tiếp theo trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở là hộ gia đình. Hộ gia đình theo quy định tại luật đất đai được định nghĩa như sau: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, nuôi
dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất ở là tài sản có giá trị của hộ gia đình được xác lập trên những căn cứ khác nhau nhưng có thể do cơ quan nhà nước giao cho hộ gia đình quản lý sử dụng. Về cơ bản năng lực chủ thể của hộ gia đình có một số những đặc điểm cơ bản như: năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự của hộ gia đình sẽ phát sinh cùng thời điểm sự hình thành của hộ gia đình; khác với năng lực chủ thể của cá nhân, năng lực chủ thể của hộ gia đình trong giao dịch liên quan đến tài sản chung của hộ gia đình thì phải có sự thỏa thuận của các thành viên trong hộ gia đình. Do đó, tư cách chủ thể của hộ gia đình khi tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở thì phải căn cứ vào tình hình thực tế của hộ gia đình đó, nếu quyền sử dụng đất ở được cấp cho hộ gia đình thì khi tham gia thế chấp quyền sử dụng đất ở phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình.
Chủ thể cuối cùng trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở là tổ chức tín dụng. Theo quy định tại Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 thì các Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mơ và quỹ tín dụng nhân dân.
Tổ chức tín dụng nước ngồi là tổ chức tín dụng được thành lập ở nước ngồi theo quy định của pháp luật nước ngồi.
Tổ chức tín dụng nước ngồi được hiện diện thương mại tại Việt Nam dưới hình thức văn phịng đại diện, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, ngân hàng liên doanh, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cơng ty tài chính liên doanh, cơng ty cho th tài chính liên doanh, cơng ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngồi, cơng ty tài chính 100% vốn nước ngồi.
ngân hàng thương mại; cơng ty tài chính liên doanh, cơng ty tài chính 100% vốn nước ngồi là loại hình cơng ty tài chính; cơng ty cho th tài chính liên doanh, cơng ty cho th tài chính 100% vốn nước ngồi là loại hình cơng ty cho th tài chính theo quy định của Luật này.
Nhìn chung các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình và tổ chức tín dụng nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định thì có thể trở thành chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, do đặc thù đất đai là tài sản có giá trị và là tài nguyên quan trọng của quốc gia nên khi các chủ thể tham gia vào quan hệ thế chấp không những phải đáp ứng các điều kiện theo chung của luật dân sự mà còn phải đáp ứng các điều kiện khác do pháp luật quy định như tại luật đất đai, luật nhà ở...
Trong nền kinh tế thị trường, các cá nhân và hộ gia đinh khi tham gia hoạt động sản xuất kinh doanh thì cần phải có vốn để hoạt đơng. Do đó, khi thực hiện vay vốn để sản xuất, kinh doanh các chủ thể này đều mong muốn hoạt động kinh doanh sẽ đạt lợi nhuận cao nhất để thanh tốn các khoản nợ gốc lãi cho tổ chức tín dụng. Tuy nhiên không phải lúc nào các chủ thể cũng đạt được điều đó, dẫn đến khơng có khả năng trả nợ số tiền đã vay từ tổ chức tín dụng. Nhưng dù là lý do gì thì khi bên vay không thực hiện đúng thỏa thuận thì tổ chức tín dụng sẽ phải xử lý tài sản đã thế chấp để thu hồi khoản nợ. Tuy nhiên để xử lý tài sản thế chấp cịn gặp nhiều khó khăn, các thủ tục hành chính cịn bất cập, chưa tạo được hành lang pháp lý thơng thống để bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản thế chấp một cách hiệu quả.
Đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở
Đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở chính là quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, không phải quyền sử dụng đất ở nào cũng thỏa mãn điều kiện để trở thành đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở. Để quyền sử dụng đất ở của các chủ thể trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp thì nó cịn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý như: Quyền sử
dụng đất ở phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên thế chấp; Quyền sử dụng đất ở khơng có tranh chấp; Quyền sử dụng đất ở không thuộc diện phải kê biên để bảo đảm thi hành án và phải còn trong thời hạn được phép sử dụng. Theo quy định hiện hành thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận - Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện thứ nhất, điều kiện quyền sử dụng đất ở phải có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, tại khoản 1 điều 166 luật đất đai năm 2013 quy định quyền chung của người sử dụng đất là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất. Giấy chứng nhận này chính là căn cứ pháp lý để xác định mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất và nó là phương tiện để người sử dụng đất có thể thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, để thế chấp quyền sử dụng đất ở thì người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, mà ở đây là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc quy định điều kiện thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý đất đai của nhà nước.
Điều kiện thứ hai, Quyền sử dụng đất ở phải khơng có tranh chấp.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai [16]. Thế chấp về cơ bản là biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự mà trong đó bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Vì thế,
để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhân thế chấp, pháp luật quy định tài sản thế chấp phải khơng có tranh chấp. Nghĩa là tại thời điểm quyền sử dụng đất ở thế chấp thì quyền sử dụng đất của bên thế chấp phải khơng có bất kì khiếu nại hay mâu thuẫn với chủ thể khác về các quyền nghĩa vụ liên quan đến tài sản đó. Cơ quan có thẩm quyền xác nhận đất khơng có tranh chấp là ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn nơi có quyền sử dụng đất.
Điều kiện thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án. Đây là điều kiện cần thiết bởi khi quyền sử dụng đất ở của một chủ thể bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì rất có thể quyền sử dụng đất này đã là tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ về tài sản đối với các chủ thể khác. Thông qua quyết định kê biên thi hành án thì cơ quan có thẩm quyền cũng đã xác định người sử dụng đất tạm dừng quyền sử dụng đối với quyền sử dụng đất đã bị kê biên nên không thể dùng quyền sử dụng đất này để thế chấp tại bên nhận thế chấp. Như vậy, trong mọi trường hợp khi đã bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì quyền sử dụng đất đó sẽ khơng thể trở thành đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất được.
Điều kiện thứ tư, thế chấp quyền sử dụng đất phải trong thời hạn sử
dụng đất. Nhà nước quy định về thời hạn sử dụng đất trong Luật đất đai 2013, có loại đất được nhà nước giao đất để sử dụng lâu dài, có loại được nhà nước cho thuê... Thời hạn sử dụng đất được quy định tại Điều 125 đất sử dụng ổn định lâu dài, Điều 126 đất sử dụng có thời hạn, Điều 127 thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, Điều 128 thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất của luật đất đai 2013. Theo đó, quyền và nghĩa vụ của mỗi chủ thể trên phần đất được nhà nước cho phép sử dụng cũng đồng thời xác lập và tương ứng với thời hạn đã được xác định. Do đó, việc xác lập quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất cịn lại có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với bên nhận thế chấp, bởi lẽ nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của bên nhận thế chấp.
Đối với thế chấp quyền sử dụng đất ở thì tài sản là đất ở. Đối với đất ở sẽ bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đất ở tại nông thôn bao gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm