Thứ nhất, hiện nay, đang có xu hướng là khuyến khích các chủ thể thỏa
thuận về phương thức xử lý tài sản ngồi tịa án. Pháp luật quy định cho bên nhận thế chấp có quyền thu giữ tài sản để xử lý khi hết thời hạn thống báo mà bên giữ tài sản không chịu giao nhận tài sản. Tuy nhiên thực chấp bên nhận
thế chấp rất khó để bên nhận thế chấp có thể thu giữ tài sản nếu khơng có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chính vì thế pháp luật cần phải có quy định để tăng quyền chủ động cho bên nhận thế chấp khi phải xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Cần bổ sung thêm quy định về việc thu giữ tài sản như tăng thêm quyền lực thu giữ cưỡng chế tài sản thế chấp ngay cả khi bên thế chấp tìm cách chống đối tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Đây có thể nói là giải pháp giúp cho bên nhận thế chấp có quyền chủ động khi phải xử lý tài sản thế chấp, đồng thời tiết kiệm chi phí, thời gian và cũng là để bên thế chấp có trách nhiệm trả nợ sau khi thế chấp tài sản.
Thứ hai, giao dịch thế chấp phải được thực hiện một cách nghiêm túc
do đó, pháp luật cần phải tơn trọng tuyệt đối sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp về việc lựa chọn phương thức xử lý quyền sử dụng đất thế chấp. Theo đó, bên nhận thế chấp được quyền xử lý quyền sử dụng đất theo đúng những gì đã thỏa thuận, trừ trường hợp thỏa thuận đó bị tuyên bố là vơ hiệu thì việc xử lý tài sản thế chấp mới tuân theo quy định của pháp luật.
Thứ ba pháp luật cần có quy định hướng dẫn cụ thể về quy trình tự xử
lý quyền sử dụng đất, hướng dẫn chi tiết việc thực hiện đối với từng phương thức xử lý quyền sử dụng đất. Cần phải quy định, trước khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp, bên nhận thế chấp phải thông báo cho bên thế chấp về việc bên có nghĩa vụ được bảo đảm đã vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và phương thức xử lý quyền sử dụng đất được áp dụng. Nếu như sau khi được thông báo mà bên có nghĩa vụ vẫn khơng thực hiện đúng nghĩa vụ theo cam kết thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất thế chấp theo phương thức đã thông báo mà không cần sự đồng ý của bên thế chấp. Hướng dẫn chi tiết phương thức xử lý tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế chấp mà không cần phải thông qua bán đấu giá để giảm thiểu chi phí và thời gian. Tuy nhiên, nếu bên nhận thế chấp hồn tồn có thể lợi dụng phương thức này để trục lợi với bên thứ ba, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thế chấp khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất với giá trị thấp hơn so với giá trị thực của quyền sử dụng đất trên thị trường. Do đó, việc tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách công khai và được pháp luật quy định cụ thể. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo không thấp hơn giá trị thị trường hiện tại của quyền sử dụng đất. Riêng với trường hợp quyền sử dụng đất được người thứ ba chào mua với mức giá cao hơn mức giá thị trường hiện tại thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba này, mà không cần thiết phải thông báo công khai.
Trường hợp bên nhận thế chấp lựa chọn phương thức bán đấu giá quyền sử dụng đất thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Đối với phương thức xử lý nhận chính quyền sử dụng đất thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ thì pháp luật cần quy định về giá trị tài sản sau khi khấu trừ sẽ do các bên thỏa thuận. Trường hợp khơng thỏa thuận được thì bên nhận thế chấp được quyền yêu cầu cơ quan có chức năng thẩm định giá độc lập xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất làm giá trị để giao, nhận thay thế nghĩa vụ. Trình tự thủ tục khi bên nhận thế chấp thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất đã nhận. Cuối cùng, bên nhận thế chấp được quyền áp dụng các phương thức xử lý quyền sử dụng đất miễn là việc xử lý quyền sử dụng đất thu được giá trị lớn nhất. Chẳng hạn, trường hợp bên nhận thế chấp không thể tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba hoặc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba khơng mang lại kết quả như mong muốn thì bên nhận thế chấp được quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Trường hợp, bán đấu giá quyền sử dụng đất cũng không được hoặc không thu được kết quả mong muốn thì bên nhận thế chấp được quyền nhận chính quyền sử dụng đất đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ.