đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đơng tín dụng tại Ngân hàng Bảo Việt
Như đã trình bày ở trên, Ngân hàng TMCP Bảo Việt đã trải qua nhiều năm phát triển và hồn thiện, cùng với đó là quy định của pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cũng đã dần dần hồn thiện, góp phần to lớn tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình được vay vốn sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu của người lao động, đồng thời tăng thêm thu nhập cho người sử dụng đất. Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở còn là cơ sở pháp lý cho ngân hàng Bảo Việt thực hiện các biện pháp để bảo đảm trả nợ vốn vay trong hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng Bảo Việt vẫn còn một số bất cập như sau:
Thứ nhất là việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.
Khi ngân hàng nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân đang có vợ hoặc chồng. Theo quy định tại luật hơn nhân và gia đình 2014 Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hơn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thơng qua giao dịch bằng tài sản riêng. Tại luật hơn nhân gia đình đã phân tách rõ ràng tài sản chung và tài sản riêng của vợ chồng. Ta có thể thấy quyền sử dụng đất nếu được hình thành trước thời kì hơn nhân hoặc trong thời kì hơn nhân nhưng được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc thơng qua giao dịch bằng tài sản riêng thì quyền sử dụng đất đó là của riêng người đó. Pháp luật đất đai hiện hành cũng quy định về việc vợ chồng có thể thỏa thuận một người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn khi nhận thế chấp với chủ thể là cá nhân đã có vợ hoặc chồng thì khơng dễ để xác định quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung hay riêng, do tài sản được hình thành thơng qua giao dịch bằng tài sản riêng rất khó để chứng minh trong thực tế. Pháp luật cũng chưa có định nghĩa cụ thể về giao dịch bằng tài sản riêng nhất là khi giao dịch bằng tài sản riêng là tiền mặt lại càng khó xác định hơn. Hay như việc khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể chưa lập gia đình. Trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cá nhân lập gia đình. Vậy lúc được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì tài sản có phải của cá nhân hay của cả vợ và chồng. Điều này dẫn đến việc phía ngân hàng phải mất nhiều thời gian hơn để xác định tài sản là của cá nhân hay của cả vợ chồng khách hàng. Ngoài ra, trường hợp quyền sử dụng đất đứng tên một cá nhân, nếu cá nhân đó chưa có kết hơn thì phải cung cấp giấy xác nhận tình trạng hơn nhân để chứng minh đang độc thân và tài sản là của mình cá nhân đó. Tuy nhiên, thủ tục xác nhận tình trạng hơn nhân đối với cá nhân gặp nhiều khó khăn khi cá nhân đã chuyển qua nhiều nơi cư trú. Luật Hộ tịch 2014 đã quy định về việc xác nhận tình trạng hơn nhân với các cá nhân đã qua nhiều nơi cư trú. Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển qua nhiều nơi mà khơng thể xác định được tình trạng hơn nhân thì cho cá nhân đó được tự cam kết để hồn tất thủ tục xác nhận tình trạng hơn nhân. Điều này dẫn đến trường hợp cá nhân đã kết hơn nhưng cố tình cam kết chưa kết hơn sẽ dẫn đến rủi ro về mặt chủ thể khi ngân hàng nhận tài sản thế chấp với cá nhân này. Vậy khi rủi ro xảy ra thì cơ quan quản lý hộ tịch có phải chịu trách nhiệm về công tác xác minh thông tin này không?
Pháp luật hiện hành công nhận chủ thể quyền sử dụng đất là hộ gia đình. Tuy nhiên, vấn đề phát sinh ở đây lại đến từ việc xác định các thành viên trong hộ gia đình lại gặp rất nhiều khó khăn. Như đã trình bày ở trên thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất [16]. Ngồi ra, khơng có một quy định nào khác về việc xác định các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Việc xác định các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất thường được căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải hồ sơ nào cũng được lưu giữ đầy đủ và có thơng tin của tất cả các thành viên hộ gia đình tại thời điểm được cấp đất. Nếu cơ quan nhà nước quản lý chặt chẽ các quy định về cấp đất cho hộ gia đình thì
sẽ hạn chế được rất nhiều rủi ro liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình. Thực tế, có nhiều trường hợp có thể do quá tải hoặc sự tắc trách của một số cán bộ quản lý đất đai đă thực hiện sai thủ tục mà pháp luật quy định về cấp đất cho hộ gia đình.
Do đó, thực tế hiện nay, để thuận tiện cho việc kí kết hợp đồng, nhiều nơi vẫn căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình để xác định các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu xác định các thành viên trong hộ gia đình bằng hộ khẩu sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể dẫn tới xác định thiếu thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp đất.
Thứ hai là về hình thức, trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất ở.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực khi thực hiện đúng hình thức, chủ thể tham gia kí hợp đồng, đăng kí thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền và được nhà nước công nhận. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp chủ thể không thực hiện đúng quy định như việc người thế chấp khơng có đủ phạm vi theo ủy quyền của người chủ sử dụng chung khác hoặc người đó khơng phải chủ sử dụng đất nhưng vẫn tham gia kí kết hợp đồng. Điều này thường xảy ra khi chủ thể tham gia thế chấp là hộ gia đình hoặc cá nhân đã kết hơn. Do đó, khi có vi phạm hợp nghĩa vụ trả nợ thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị xác định vơ hiệu và khoản nợ sẽ trở thành khơng có tài sản bảo đảm. Ngồi ra hạn chế trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Thường thì vi phạm chủ yếu do bên thế chấp khơng thực hiện đúng nghĩa vụ bảo đảm đó là đất có tranh chấp, hoặc bị bán cho bên thứ ba dù đang thế chấp tại ngân hàng. Đây là những điều mà bản thân phía ngân hàng cũng khơng thể kiểm sốt hết được khi bên thế chấp vi phạm quy định hợp đồng.
Thứ ba là vấn đề về hạn chế trong giải quyết tranh chấp trong thế chấp quyền sử dụng đất.
tiếp giải quyết tranh chấp về việc thế chấp quyền sử dụng đất. Nhiều trường hợp, trong quá trình xử lý tranh chấp về việc thế chấp quyền sử dụng đất, tòa án đã tiến hành xác minh thu thập chứng cứ không đầy đủ dẫn đến trường hợp tòa án đã tuyên xử lý tài sản để ngân hàng thu hồi nợ, nhưng cơ quan thi hành án khi xác minh tài sản để thi hành thì tài sản cần thi thành khơng phải của người phải thi hành án, mà tài sản hiện tại đang có người khác sinh sống hoặc có những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan lại khơng được triệu tập trong q trình tố tụng. Thêm vào đó, việc thực hiện các quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Tranh chấp hợp đồng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có nguyên nhân là do một bên hoặc cả hai bên có những vi phạm hợp đồng, không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng, vì thế liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên trong hợp đồng, nhìn chung, các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều quan tâm đến việc giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thúc đẩy nhanh về tiến độ, bảo đảm đúng đắn về nội dung giải quyết. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, việc giải quyết tranh chấp thường đạt được kết quả thấp, phần lớn là dây dưa, kéo dài gây thiệt hại cho các bên trong quan hệ thế chấp.
Thứ tư là trình trạng lạc hậu trong hoạt động của cơ quan nhà nước về đất đai, hộ tịch.
Hiện nay, nước ta đã và đang ngày càng đổi mới, áp dụng khoa học công nghệ trong việc quản lý thông tin, kết nối giữa các cơ quan nhà nước với nhau. Hệ thống dữ liệu thông tin phải thống nhất, công khai minh bạch để khắc phục tình trạng lừa đảo về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về thông tin của người sử dụng đất, tính pháp lý của quyền sử dụng đất đó... Tuy nhiên, thực tiễn hiện nay việc thực hiện hiện đại hóa cơ quan quản lý đất đai cịn
chậm. Hệ thống thơng tin người sử dụng đất cũng chưa rõ ràng, nhiều trường hợp không xác định được chủ thể sử dụng đất. Điều này dẫn đến khi phía ngân hàng xác minh thơng tin bên thế chấp gặp rất nhiều khó khăn, làm tốn nhiều thời gian của ngân hàng và khách hàng, thậm trí là làm tổn thất đến doanh thu cũng như uy tín của ngân hàng. Khơng ít các trường hợp khách hàng thấy thủ tục về xác minh nhân thân tốn quá nhiều thời gian, công sức mà từ bỏ vay vốn tại ngân hàng, hoặc chuyển sang một đơn vị khác. Điều đó, địi hỏi các cơ quan quản lý đất đai, hộ tịch cần đẩy nhanh cơng tác hiện đại hóa, đổi với hoạt động, tổ chức thì mới đáp ứng được yêu cầu của người dân.
Thử năm là sự chưa thống nhất về các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Mặc dù pháp luật hiện hành đã quy định về thế chấp tài sản tại rất nhiều văn bản pháp luật như: Luật dân sự, Luật đất đai, luật tổ chức tín dụng và các Nghị định, thông tư hướng dẫn khác nhau nhưng dường như để áp dụng thực tế những quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cịn nhiều khó khăn.
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác [16]. Quy định không nhất quán này gây khó khăn cho bên thế chấp và bên nhận thế chấp vì trong trường hợp giao dịch thế chấp của một tài sản nhưng lại thế chấp ở nhiều tổ chức tín dụng thì chỉ có một bên nhận thế chấp được giao giấy chứng nhận, bên thế chấp khơng cịn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bên thế chấp tham gia các giao dịch khác và cũng khơng cịn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giao cho bên nhận thế chấp khác.
tặng cho tài sản thế chấp”[24]. Nhưng nếu trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi hoặc tặng cho tài sản thế chấp thì vẫn chưa có chế tài cụ thể xử lý… Bên cạnh đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất trong trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất lại không cùng một người hoặc trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa ghi nhận tài sản trên đất mà thực tế lại có tài sản trên đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi có tài sản trên đất nhưng lại khơng đúng với thực trạng thực tế. Vậy nếu bên thế chấp khơng có khả năng trả nợ thì sẽ phải xử lý như thế nào? Hay như việc chủ sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản trên đất thì sẽ xử lý ra sao? Hiện này, pháp luật đã có quy định về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất như sau: quy định tại Khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Trường hợp thế chấp quyền sử
dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”. Tại
khoản 1 Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp chỉ thế
chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.
Đây được xem là giải pháp để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại. Thực tế không chỉ riêng tại Ngân hàng Bảo Việt mà các ngân hàng khi thực hiện ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phía ngân hàng sẽ ln thêm điều khoản về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất cũng thuộc tài sản thế chấp. Tuy nhiên, quy định việc xử lý cùng lúc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để tạo điều kiện thuận lợi cho viêc xử lý tài sản thế chấp chứ không đồng nghĩa tài sản trên đất cũng đồng thời là tài sản thế chấp.
Một điểm không thống nhất trong quy định của pháp luật đó là về hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Điều này nghĩa
là tại thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp đã được cơng chứng chứng thực thì việc thế chấp vẫn chưa có hiệu lực. Như vậy, thì việc cơng chứng chứng thực liệu có cịn cần thiết khơng. Hai quy trình cơng chứng và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay đã làm cho hoạt động này bị chồng chéo. Khi công chứng hợp đồng thế chấp, cơ quan công chứng đã thực hiện kiểm tra xem xét tính hợp pháp của hợp đồng, chỉ khi hợp đồng thế chấp hoàn toàn hợp pháp về mặt pháp lý thì cơng chứng viên mới thực hiện cơng chứng vào hợp đồng. Tuy nhiên, khi cơng chứng xong, thì thủ tục này lại phải đưa cho cơ quan đăng ký thế chấp xét lại để thực hiện đăng ký thế chấp. Điều này dẫn đến việc một số trường hợp cơ quan đăng ký đất đai phát hiện quyền sử dụng đất không đủ điều kiện để thế chấp nên từ chối đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, vậy thì hợp đồng thế chấp đã cơng chứng cịn có giá trị pháp lý