1.5 Rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại
1.5.4.1 Bất động sản hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng tài sản của hệ thống
bất động sản trong hệ thống ngân hàng thƣơng mại Việt Nam hiện nay
Rủi ro pháp lý chỉ là một khía cạnh của phạm trù rủi ro rộng lớn, tín dụng BĐS cũng vậy, chỉ là một phần của hoạt động tín dụng đa dạng và phong phú trong nghiệp vụ ngân hàng. Có lẽ vì vậy, và một phần vì nghiên cứu về rủi ro pháp lý địi hỏi phải có khả năng hiểu và phân tích các văn bản, quy định và chính sách của cơ quan quản lý trong sự tương tác với thực tiễn hoạt động ngân hàng; muốn làm được điều này cần phải hiểu rõ và cập nhật liên tục hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, đồng thời vừa phải có kinh nghiệm thực tiễn trong hoạt động tín dụng, đòi nợ, thi hành án và nhiều lĩnh vực khác nên các nghiên cứu về vấn đề này rất ít, chỉ là những bài viết về những tình huống nhỏ lẻ, riêng biệt.
Tuy vậy, ít nghiên cứu về vấn đề này không đồng nghĩa đây là một vấn đề không quan trọng, ngược lại đây là một đòi hỏi của thực tế cần phải có những nghiên cứu nghiêm túc vì những lý do được đề cập sau đây.
1.5.4.1 Bất động sản hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng tài sản của hệ thống ngân hàng hệ thống ngân hàng
Bất động sản chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng tài sản của hệ thống ngân hàng vì các NHTM Việt Nam hiện nay cho vay kinh doanh BĐS khá lớn và hoạt
động thế chấp phần lớn cũng là BĐS. Theo tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa8
“trong tổng tài sản của ngân hàng, bất động sản kể cả dùng để thế chấp và cho vay trực tiếp có thể chiếm tới 40-50%”, đây rõ ràng là một tỷ lệ rất cao. Đến tháng 6/2011, dư nợ BĐS của toàn hệ thống vào khoảng 245.000 tỷ đồng, tương đương khoản 10% tổng dư
nợ, cao hơn nhiều so với Thái Lan (khoảng 6%) và Malaysia (khoảng 7%)9
.
8
Xem bài “TS. Lê Xn Nghĩa: khơng nên có khái niệm tín dụng sản xuất và phi sản xuất”, Báo Năng
Tín dụng BĐS phân bố chủ yếu ở Hà Nội (18%) và Tp.HCM (45%)10
, hai khu vực nóng nhất cả nước về BĐS; đặc biệt, hiện có nhiều ngân hàng có mức dư nợ BĐS lên đến 30-40% tổng dư nợ. Những con số này cho thấy những rủi ro mà các ngân hàng đã và đang phải gánh chịu khi thị trường BĐS Việt Nam có quá nhiều những biến động trái chiều như thời gian vừa qua. Điều quan trọng là, những diễn biến bất thường của thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua được đánh giá là do nguyên nhân chủ yếu từ các chính sách khơng nhất qn trong điều hành của Chính
phủ, các bộ ngành và NHNN11
.
1.5.4.2 Những điều chỉnh chính sách có liên quan thƣờng ảnh hƣởng mạnh đến hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng
Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai của Việt Nam ra đời khá sớm. Thế nhưng, chỉ đến khi có Luật Đất đai 2003 thì thị trường tài sản này mới có được những điều chỉnh căn bản. Tuy nhiên, trong hơn 7 năm tồn tại của Luật Đất đai 2003 cho đến nay, quá nhiều những vấn đề bất cập đã được chỉ ra. Vì vậy mà cơng tác tổng kết thi hành Luật Đất đai đã phải kéo dài sang năm 2011 từ hạn chót 31/12/2010.
Những thiếu sót và bất cập của Luật Đất đai 2003 đã phải liên tục được điều chỉnh và toàn xã hội phải xoay theo những điều chỉnh này. Từ lúc ra đời đến nay, Luật này đã được sửa đổi, bổ sung 5 lần bằng các luật khác. Luật này cũng được hướng dẫn bởi 02 Nghị định và hàng chục Thông tư. Thế nhưng, đối với từng địa phương, còn phải có những văn bản điều chỉnh, hướng dẫn mà bản thân Luật đã không thể lường hết. Tại cuộc họp tổng kết thi hành Luật Đất đai mới đây tại Tp.HCM (ngày 28/3/2011), báo cáo cho biết Hội đồng Nhân dân và Ủy ban Nhân dân Tp.HCM đã ban hành tổng cộng hơn 100 văn bản (chủ yếu là các văn bản quy phạm pháp luật) để cụ thể hóa và triển khai thi hành Luật Đất đai trên địa bàn, trong đó gồm 11 nghị quyết, 10 chỉ thị và 95 quyết định, điều chỉnh đầy đủ 13 nội
10
Xem chú thích 9. 11
dung quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 200312
. Đối với Hà Nội, thành phố cũng đã ban hành thêm 50 văn bản quy phạm pháp luật để đáp ứng các yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
Tuy vậy, công tác tổng kết thi hành Luật Đất đai cũng đã chỉ ra nhiều vấn đề còn tồn tại, đó là các vấn đề về giải phóng mặt bằng, giá đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ, quy hoạch, vai trò của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu về đất đai trong việc quản lý, điều tiết các nguồn lợi về đất đai… mà hệ thống NHTM trong thời gian qua không thể đứng ngồi những vướng mắc này, nếu khơng muốn nói là chịu ảnh hưởng nặng nề.
BĐS rõ ràng là một tài sản được ưu tiên khi nhận thế chấp, cũng là một đối tượng cấp tín dụng, thế nhưng điều đó khơng có nghĩa là các NHTM an tâm với những giấy tờ của BĐS đang nằm trong kho khi nhận thế chấp. Chính những bất cập trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đã dẫn đến những vụ tranh chấp kéo dài giữa ngân hàng và khách hàng vay. Nhưng đáng sợ hơn, những thay đổi của chính sách quản lý về BĐS có khi làm thay đổi hẳn các định hướng tín dụng của hệ thống ngân hàng, mà rủi ro trong những trường hợp đó là khơng thể tránh khỏi.
1.5.4.3 Ngân hàng Nhà nƣớc khơng có định hƣớng rõ ràng đối với hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng thƣơng mại
BĐS chiếm đến 40% tổng tài sản của hệ thống ngân hàng, dư nợ cho vay BĐS của nhiều ngân hàng đến 30-40% tổng dư nợ nhưng NHNN đã khơng hề có những văn bản để điều chỉnh hoạt này trong suốt một thời gian dài. Nhiều ngân hàng đang thiếu thanh khoản hiện nay có một phần từ lỗi của NHNN khi đã khơng có những cảnh báo, quy định cần thiết để điều tiết hoạt động tín dụng BĐS. Đến khi Nghị quyết 11 ra đời và NHNN ban hành Chỉ thị 01 thì các NHTM đã không thể xoay sở kịp, siết chặt tín dụng BĐS đang là một phần nguyên nhân dẫn đến rủi ro về thanh khoản, đe dọa sự tồn tại của nhiều ngân hàng trong thời điểm hiện nay.
NHNN đến trước khi có Chỉ thị 01 ngày 01/3/2011 thì chưa có một văn bản nào
hạn chế tỷ lệ, quy định tỷ lệ dư nợ BĐS trong hệ thống ngân hàng phải duy trì ở mức cụ thể. Trong các chỉ thị có tính định hướng thị trường trước đây, như Chỉ thị
02/2005/CT-NHNN ngày 20/4/2005, 02/2006/CT-NHNN tháng 5/2006,
05/2008/CT-NHNN ngày 9/10/2008 hay Chỉ thị số 04/CT-NHNN ngày 04/11/2010 đã không biến thành những quy định cụ thể, và khơng có tác dụng kiểm sốt hoạt động này trong thực tế.
Sự ra đời của Thông tư 13, Chỉ thị 01 và định hướng phát triển kinh tế xã hội theo hướng ưu tiên cho ổn định kinh tế vĩ mô, hạn chế lạm phát và tái cơ cấu hệ thống NHTM, thì vai trò của việc nghiên cứu về rủi ro pháp lý nói chung và rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS nói riêng là một u cầu bắt buộc phải đặt ra. Trong tổng số 245.000 tỷ đồng dư nợ BĐS đến tháng 6/2011, nợ xấu hiện chiếm khoảng 3%, trong đó nợ nhóm 5 khoảng 40% nợ xấu là những con số đáng báo động. Nếu tính tổng nợ xấu thì nhiều ngân hàng nợ xấu đã chiếm gần hết vốn tự có. Tái cơ cấu hệ thống ngân hàng có lẽ nên bắt đầu từ tái cơ cấu dư nợ tín dụng, hay cụ thể hơn là tái cơ cấu dư nợ BĐS để làm lành mạnh từng bước hoạt động ở mỗi ngân hàng.
1.5.4.4 Hiện thiếu các nghiên cứu về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thƣơng mại Việt Nam
Tín dụng BĐS là một hoạt động quan trọng, chiếm tỷ lệ lớn trong hoạt động tín dụng của NHTM. Tín dụng BĐS cũng có vai trị rất lớn đối với nền kinh tế. Đây là một hoạt động đầy rủi ro về mặt pháp lý nhưng lại chưa có một đề tài nào nghiên cứu một cách đầy đủ. Đó là một thiếu sót về mặt lý luận và thực tiễn.
Một nghiên cứu chuyên sâu về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng có thể đem lại nhiều tổng kết hữu ích về mặt lý luận và đóng góp ý nghĩa vào thực tiễn cơng tác quản trị rủi ro của hoạt động tín dụng trong hệ thống NHTM Việt Nam.
Kết luận chƣơng 1
Chương 1 đề cập đến nhiều vấn đề, trong đó tập trung làm rõ khái niệm BĐS và các vấn đề của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, để thuận tiện cho nghiên cứu ở các
chương sau về các rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS, chương này cũng đã giải thích về khái niệm rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS.
Rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong các NHTM hiện nay cịn có nguyên nhân từ những quy định về sở hữu BĐS của hệ thống pháp luật ở nước ta, cụ thể là vấn đề sở hữu đất đai. Tuy nhiên, đây là vấn đề phức tạp, cần nhiều thời gian nghiên cứu và đòi hỏi sự nghiên cứu chuyên sâu nên đề tài này đã chưa thể đề cập đến. Đó cũng là một trong những hạn chế của đề tài này, phải chờ đợi ở những nghiên cứu cao hơn và sâu hơn trong thời gian tới.
CHƢƠNG II. NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƢƠNG
MẠI VIỆT NAM
2.1 Một số nguyên nhân chính gây ra rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thƣơng mại hiện nay bất động sản trong ngân hàng thƣơng mại hiện nay
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong các NHTM. Tuy vậy, xét ở mức độ tổng quát, những rủi ro này có thể xuất phát từ 5 nguyên nhân chủ yếu sau:
2.1.1 Trình độ nhận thức của cán bộ ngân hàng còn hạn chế và thiếu sự chia sẻ thông tin chia sẻ thông tin
Ở các ngân hàng hiện nay, ngoại trừ một số cán bộ làm cơng tác nghiên cứu chính sách, pháp luật ở phịng pháp chế (hay phòng pháp lý) hoặc những cán bộ đã trải qua kinh nghiệm lâu năm và ham học hỏi, thì phần đơng cán bộ ngân hàng chỉ quan tâm và tuân thủ các quy định nội bộ, việc nghiên cứu các chính sách, pháp luật cũng chỉ trong phạm vi hạn hẹp những vấn đề có liên quan đến cơng việc hàng ngày. Việc thiếu đào sâu nghiên cứu để hiểu đúng, hiểu đủ và áp dụng chính xác trong cơng việc của mình trước những quy định khá phức tạp của hệ thống pháp luật (trong hoạt động ngân hàng nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng) là những nguyên nhân dẫn đến các sai sót.
Nhiều ngân hàng hiện nay thiếu sự chia sẻ thông tin giữa các đơn vị, cá nhân; khơng có kênh trao đổi giữa những bộ phận có chức năng nghiên cứu, nắm vững các chính sách, quy định của pháp luật về hoạt động ngân hàng và BĐS với những bộ phận nghiệp vụ như CBTD, cán bộ giao dịch. Nhiều cán bộ ngân hàng hiện nay không nắm được các quy định cơ bản của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS… để phục vụ cho cơng việc của mình.
2.1.2 Sự thay đổi liên tục của những chính sách, quy định của pháp luật có liên quan
Mỗi thời kỳ, các NHTM hoạt động trong một khuôn khổ pháp luật nhất định. Trong ngành ngân hàng Việt Nam hiện nay, văn bản cao nhất và gắn liền với hoạt
động của NHTM là hai luật: Luật NHNN và Luật các TCTD. Luật NHNN và Luật các TCTD hiện hành của Việt Nam được Quốc hội khóa XII thơng qua vào tháng 6/2010, thay thế cho hai luật tương tự ban hành vào năm 1997, trước đó là các Pháp lệnh ngân hàng năm 1990. Như vậy, chỉ trong 20 năm mà các quy định của pháp luật cao nhất trong ngành ngân hàng đã bốn lần thay đổi, trong đó có một lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 2003 và 2004.
Còn đối với các văn bản thấp hơn, các Nghị định của Chính phủ, Thơng tư, Quyết định của NHNN và các bộ, ngành thì thường xuyên thay đổi hoặc được sửa đổi, bổ sung. Kiểm tra các văn bản trong ngành, rất hiếm những văn bản có thời gian tồn tại quá 05 năm mà không sửa đổi, bổ sung. Thậm chí có những văn bản được ban hành chưa có hiệu lực đã phải sửa đổi, bổ sung (Thông tư 13 được ban hành ngày 20/5/2010, có hiệu lực vào ngày 01/10/2010 thì được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 19 vào ngày 27/9/2010). Câu chữ trong nhiều quy định không rõ ràng, tối nghĩa13. Cũng có những hoạt động của các NHTM được khuyến khích trong thời kỳ này nhưng lại bị hạn chế trong giai đoạn khác (Ví dụ giai đoạn 2009- 2010, cho vay tiêu dùng phục vụ đời sống được NHNN khuyến khích thơng qua việc cho phép thực hiện LSTT trước tiên so với các loại hình cho vay khác. Tuy nhiên sang năm 2011 này, NHNN đã giới hạn tỷ lệ cho vay phi sản xuất (bao gồm cho vay kinh doanh BĐS, chứng khoán và tiêu dùng) chỉ tối đa 22% tổng dư nợ cho vay đến cuối 30/6/2011 và tối đa 16% đến cuối năm 2011). Tất cả những thay đổi này sẽ tác động rất mạnh đến hoạt động của các ngân hàng, có những ngân hàng đã rơi vào thế khó, nhiều ngân hàng khơng thể nào đáp ứng được các yêu cầu của NHNN dẫn đến những thiệt hại cho bản thân ngân hàng, thậm chí là phải đối mặt với các chế tài nghiêm khắc của NHNN.
13
Điểm e khoản 5.1 điều 5 Thông tư 13 có quy định về tài sản có hệ số rủi ro 0% là: “Các khoản phải đòi bằng Đồng Việt Nam được bảo đảm bằng giấy tờ có giá do chính tổ chức tín dụng phát hành; Các khoản phải địi được bảo đảm hồn tồn bằng tiền mặt, sổ tiết kiệm, tiền ký quỹ, giấy tờ có giá do Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước phát hành”. Các NHTM khơng thể hiểu “sổ tiết kiệm” do Chính phủ, NHNN phát hành là gì?
2.1.3 Nhận thức hạn chế của các ngân hàng thƣơng mại đối với loại hình rủi ro này
Pháp luật trong ngành ngân hàng thời gian qua liên tục có những thay đổi, có những thay đổi làm ảnh hưởng rất lớn đến tình hình hoạt động, con người, chiến lược và hiệu quả kinh doanh của các NHTM. Tuy vậy, các ngân hàng của Việt Nam hiện nay thường chấp nhận những sự thay đổi đó một cách khá thụ động. Đáng lẽ ra, trước thực tế này, các ngân hàng cần phải tập trung xây dựng phòng pháp chế của ngân hàng thật sự vững mạnh, có đủ khả năng phân tích, dự kiến những thay đổi của các chính sách và luật pháp; sau khi các văn bản điều hành và/hoặc các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành, cần tiến hành nghiên cứu, phân tích những tác động, ảnh hưởng thực tế đến ngân hàng mình và phổ biến cơng khai trong toàn hệ thống. Trong khi đó, các ngân hàng hiện nay lại rất xem nhẹ công tác này. Điều này dẫn đến việc các đơn vị trong cùng hệ thống khơng có được