2.2 Một số rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng
2.2.5 Các giao dịch giả tạo liên quan đến bất động sản
Hiện nay trong xã hội có rất nhiều các giao dịch giả tạo mà các cán bộ thẩm định và xét duyệt cấp tín dụng của ngân hàng khơng thể kiểm sốt được. Điều này có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng, thậm chí các NHTM có thể mất trắng các khoản giải ngân.
Tình huống xảy ra như sau: khách hàng A (bên A) mượn tiền của khách hàng B (bên B), để bảo đảm bên A phải thế chấp căn nhà của mình cho bên B. Tuy nhiên, để bảo đảm cho quyền lợi của mình, bên B yêu cầu làm hợp đồng bán căn nhà của bên A cho bên B. Giao dịch mua bán nhưng thực chất là bên A thế chấp căn nhà cho bên B. Sau khi hoàn thành thủ tục sang tên, bên B đem thế chấp tài sản này tại ngân hàng để vay vốn. Đây là một giao dịch thường xuyên xảy ra trong thực tế và ngân hàng đồng ý cho bên B vay vốn vì khơng đủ khả năng xác thực giao dịch mua bán kia chỉ là giả tạo.
Khi bên B khơng trả được nợ (thậm chí cố tình khơng trả để ngân hàng xử lý tài sản), ngân hàng tiến hành các thủ tục để thu hồi nợ thì phát sinh tranh chấp giữa ba bên: bên A, bên B và ngân hàng. Bên A cho rằng đó là nhà của mình, hợp đồng mua bán chỉ là hình thức nhằm che dấu bản chất của giao dịch thế chấp bên trong. Bên B thì cho rằng đó là nhà hợp pháp của mình vì đã có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Ngân hàng cho rằng mình đã cho vay đúng quy trình, có TSBĐ rõ ràng. Tuy vậy, như giả sử ban đầu, giao dịch mua bán căn nhà là giao
dịch giả tạo nhằm che dấu một giao dịch bên trong là giao dịch mượn tiền và thế chấp tài sản.
Điều 129 BLDS 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, cịn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vơ hiệu theo quy định của Bộ luật này”. Chiếu theo điều này, giao dịch bên A bán căn nhà cho bên B là giao dịch giả tạo và sẽ bị tun vơ hiệu. Khi đó bên B khơng phải là chủ sở hữu của căn nhà và đương nhiên khơng có quyền thế chấp tài sản này cho ngân hàng, từ đó việc thế chấp căn nhà làm TSBĐ cho ngân hàng cũng sẽ vô hiệu theo.
Điều 137 BLDS 2005 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vơ hiệu có quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vơ hiệu thì các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu khơng hồn trả được bằng hiện vật thì phải hồn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Như vậy, đối với ngân hàng, việc hợp đồng mua bán nhà giữa bên A và bên B vô hiệu không làm mất đi nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng của bên vay (bên B). Trách nhiệm của các bên sẽ được tòa án phân định, về lý thì bên A phải trả tiền mượn cho bên B, bên B phải trả lại nhà cho bên A, cịn bên B thì phải trả nợ vay cho ngân hàng. Bên B vay tiền thì sẽ phải thanh tốn nợ cho ngân hàng dù có TSBĐ hay khơng. Tuy nhiên khi không cịn TSBĐ, ngân hàng có thể sẽ lâm vào bế tắt trong việc thu hồi khoản vay này.