Yêu cầu định giá lại tài sản kê biên để kéo dài thời gian thi hành án

2.2 Một số rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng

2.2.12.2 Yêu cầu định giá lại tài sản kê biên để kéo dài thời gian thi hành án

thẩm, giám đốc thẩm. Thời gian chờ này khơng biết là bao lâu vì cịn phụ thuộc vào tiến độ từ phía tịa án cho các thủ tục tái thẩm, giám đốc thẩm. Khi tạm đình chỉ thi hành án theo các thủ tục này thì người phải thi hành án cũng không phải chịu tiền lãi chậm thi hành án.

2.2.12.2 Yêu cầu định giá lại tài sản kê biên để kéo dài thời gian thi hành án hành án

Điểm b khoản 1 điều 99 Luật THADS 2008 có quy định tài sản kê biên sẽ được định giá lại khi “đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thơng báo cơng khai về việc bán đấu giá tài sản”. Việc yêu cầu định giá lại này không cần dựa trên bất kỳ cơ sở nào, không quy định tối đa được yêu cầu định giá lại bao nhiêu lần hay yêu cầu định giá lại có hợp lý hay khơng. Thực tế, khách hàng vay đã lợi dụng điều này để yêu cầu định giá lại tài sản nhằm mục đích kéo dài thời gian thi hành án mà ngân hàng khơng có cách nào thay đổi được. Nếu trong trường hợp các bên thỏa thuận được giá thì sẽ khơng có vấn đề này, tuy vậy trên thực tế việc tự thỏa thuận giá bán tài sản khơng qua tổ chức thẩm định giá là rất ít. Các trường hợp cịn lại sẽ tạo cơ hội cho bên vay tìm cách kéo dài thời gian thi hành án.

2.2.13 Cƣỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của ngƣời phải thi hành án

Cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của khách hàng vay là trường hợp khá phổ biến. Như đã phân tích, để đi đến việc cưỡng chế, giao nhà cho người mua thông qua bán đấu giá là một q trình khó khăn, kéo dài và rất nhiều các chi phí phát sinh. Đến thời điểm cưỡng chế, có thể giá trị căn nhà dùng để thi hành án đã khơng cịn bảo đảm cho tồn bộ khoản vay (gốc và lãi), các chi phí khác như chi

phí cưỡng chế thi hành án, phí thi hành án24

. Tuy vậy, nếu đây là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án và sau khi thi hành án, người phải thi hành án khơng cịn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho

23

Căn cứ để kháng nghị giám đốc thẩm, tái thẩm theo quy định lần lượt tại các điều 283 và 305 BLTTDS 2004.

24

Phí thi hành án là 3% trên số tiền hoặc giá trị tài sản thực nhận nhưng tối đa không vượt quá 200 triệu đồng/01 đơn yêu cầu thi hành án theo khoản 1 điều 33 Nghị định 58/2009/NĐ-CP ngày 13/7/2009.

người được thi hành án, Chấp hành viên phải trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà ở phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm (khoản 5 điều 115 Luật THADS 2008). Theo quy định tại điều này, ngoài việc ngân hàng sẽ bớt đi nguồn thu nợ, vấn đề còn phát sinh ở hai điểm:

Thứ nhất, việc xác định người phải thi hành án sau khi thi hành án có cịn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới hay khơng là việc rất khó khăn.

Thứ hai, nếu Chấp hành viên buộc phải thực hiện quy định là trích lại một khoản tiền để người phải thi hành án th nhà ở phù hợp thì khơng thể xác định thế nào là thuê nhà ở phù hợp với giá trung bình tại địa phương.

Các văn bản hướng dẫn cũng khơng quy định thêm về điều này. Do đó, có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên làm kéo dài thêm thời gian thi hành án. Trừ trường hợp những đòi hỏi của khách hàng trong trường hợp này quá phi lý, thì các ngân hàng buộc phải chấp nhận những địi hỏi này để nhanh chóng giải quyết xong việc thi hành án và thu nợ.

2.2.14 Sự phiền hà của các thủ tục tố tụng dân sự hiện hành

Có những vụ án tranh chấp HĐTD mà các NHTM đã theo đuổi suốt hơn 10 năm vẫn không giải quyết xong. Còn nếu xét thời gian bình quân để giải quyết xong một vụ án tranh chấp HĐTD thì khoảng 2-3 năm. Tất cả nằm ở thủ tục tố tụng dân sự nhiêu khê và phức tạp theo quy định của BLTTDS 2004.

Khi NHTM quyết định khởi kiện khách hàng vay ra tòa để giải quyết tranh chấp HĐTD, NHTM sẽ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện để nộp tại tòa và tuân thủ những thủ tục tố tụng dân sự. Đầu tiên, tòa án sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án (trừ những vụ án khơng được hịa giải hoặc

khơng thể tiến hành hịa giải được25

). Q trình hịa giải này nằm trong thời hạn

chuẩn bị xét xử được quy định trong 2 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án26

. Nếu hịa giải thành thì Thẩm phán chủ trì phiên hịa giải/Thẩm phán được Chánh án tịa án phân công ra quyết định cơng nhận sự thỏa thuận, quyết định này có hiệu lực pháp

25

luật ngay sau khi được ban hành nhưng có thể bị giám đốc thẩm. Nếu hịa giải khơng thành thì đưa vụ án ra xét xử. Phiên tòa được mở trong thời hạn 1 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Trong thời gian chuẩn bị đưa vụ án ra xét xử, vụ tranh chấp HĐTD có thể bị tạm đình chỉ cho đến khi lý do tạm đình chỉ khơng cịn (tức khơng xác định được thời hạn)27

. Trong nhiều lý do tạm đình chỉ có lý do “cần đợi kết quả giải quyết vụ án khác có liên quan”, tức là các bên lại vướng vào một vụ tranh chấp khác có liên quan. Thời gian chờ đợi để có kết quả từ vụ án khác là khơng thể xác định được. Để có một vụ án khác, cũng chỉ cần một đơn khởi kiện khác.

Khi đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm, vụ án cũng tiếp tục có nguy cơ phải liên tục bị hoãn nếu các bên liên quan vắng mặt (bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, hoặc có trường hợp cần thêm người làm chứng, người phiên dịch…). Các bên này có được một lần

vắng mặt “có lý do chính đáng” mà tịa bắt buộc phải hỗn xử28. Thời gian hỗn sẽ

là khơng q 30 ngày, kể từ ngày ra quyết định hỗn phiên tịa. Việc phiên tịa bị hỗn bao nhiêu lần, kéo dài thêm bao nhiêu lâu do các bên “tận dụng” quy định này của luật thì NHTM cũng chỉ có cách chờ đợi.

Khi bản án sơ thẩm được tuyên, thời hạn kháng cáo sẽ là 15 ngày29, kể từ ngày

tuyên án (hoặc từ ngày bản án được giao, hoặc được niêm yết đối với đương sự khơng có mặt tại phiên tịa). Người có quyền kháng cáo là bị đơn, người đại diện của đương sự, trường hợp NHTM thấy bản án không thỏa đáng cũng có thể kháng cáo để tịa cấp trên giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Bản án sơ thẩm cũng có thể bị kháng nghị bởi Viện kiểm sát cùng cấp hoặc cấp trên trực tiếp của tòa sơ thẩm.

Kể từ khi thụ lý vụ án, tịa phúc thẩm sẽ có 2 tháng để ra quyết định có đưa vụ án ra xét xử hay khơng, hay ra quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án. Khi tòa quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm, thì trong vịng 1 tháng tịa

27

Điều 189 BLTTDS 2004. 28

Người làm chứng, người giám định, người phiên dịch vắng mặt, tịa có thể quyết định tiếp tục hoặc hoãn. 29

Riêng thời hạn kháng cáo đối với quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án là 07 ngày kể từ ngày người có quyền kháng cáo nhận được quyết định. Tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án được quy định tại các điều 189 và 192 BLTTDS 2004.

sẽ mở phiên tòa phúc thẩm. Khi xét xử phúc thẩm nếu khách hàng vay kháng cáo mà vắng mặt lần thứ nhất thì phải hỗn phiên tịa, các bên liên quan khác vắng mặt thì tịa có thể hỗn hoặc tiếp tục (thực tế thì tịa thường hỗn). Mỗi lần hỗn lại mất 30 ngày để đưa vụ án ra xét xử lại.

Sau khi bản án phúc thẩm được tun và có hiệu lực thì bản án vẫn có thể tiếp

tục bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm30

. Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm là 03 năm kể từ ngày bản án, quyết định của tịa có hiệu lực, thời hạn mở phiên tòa giám đốc thẩm là 04 tháng kể từ ngày nhận được kháng nghị kèm theo hồ sơ vụ án. Thời hạn kháng nghị theo thủ tục tái thẩm là 01 năm kể từ ngày người có thẩm quyền kháng nghị biết được căn cứ để kháng nghị theo thủ tục tái thẩm.

Như vậy, nếu như phần 2.2.12 nêu ra những thiệt hại của NHTM khi bên phải thi hành án cố tình kéo dài thời gian thi hành án (tức là sau giai đoạn xét xử) thì phần này giải thích lý do vì sao các NHTM “khiếp sợ” thủ tục tố tụng tại tòa án đối với các tranh chấp về HĐTD. NHTM sẽ phải theo đuổi vụ kiện hàng năm trời, tốn rất nhiều công sức, nhân sự, chi phí chỉ để thu hồi lại khoản cho vay của mình. Rủi ro và thiệt hại khi theo đuổi vụ kiện là rất rõ ràng, vì vậy nhiều NHTM hiện nay sẵn sàng miễn, giảm lãi quá hạn, lãi trong hạn và các loại phí với mong muốn giải quyết nhanh chóng các khoản nợ, tránh tối đa con đường khởi kiện tại tòa án.

Kết luận chƣơng 2

Chương 2 làm rõ những nguyên nhân cũng như chỉ ra những rủi ro pháp lý cụ thể của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM Việt Nam hiện nay.

Mặc dù đã rất cố gắng, nhưng rõ ràng những nguyên nhân được đề cập trong chương này không phải là tất cả những nguồn gốc của những rủi ro pháp lý mà các NHTM đã gặp phải. Thực tế hết sức đa dạng, với thời lượng và khả năng có hạn, cùng với những giới hạn của một luận văn, đề tài đã không thể đề cập được nhiều hơn những rủi ro mà các NHTM Việt Nam hiện nay đã và đang gặp phải.

30

Những rủi ro này thật sự khó có thể lượng hóa thành sự mất mát bằng số tiền cụ thể. Hơn nữa số liệu của NHNN và các cơ quan quản lý về dư nợ BĐS của từng ngân hàng không phải là những số liệu công khai; các báo thường niên của các NHTM cũng không đề cập đến những con số này bởi đây là vấn đề nhạy cảm. Việc lượng hóa bằng những mơ hình cụ thể cần có những nghiên cứu cao hơn.

CHƢƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH

Các rủi ro pháp lý được phân tích ở trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có thể là do sự thiếu đồng bộ, nhất quán, chồng chéo giữa các quy định của pháp luật; sự thiếu hụt các văn bản pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực có liên quan; việc hiểu và áp dụng các quy định của pháp luật không thống nhất giữa các NHTM và cơ quan quản lý, những quy định được ban hành nhưng không khả thi trong thực tế… Ở phía các NHTM, sự hạn chế về trình độ của cán bộ, sự quan tâm chưa đúng mức đến quản trị rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng cũng là những lý do dẫn đến tổn thất. Những giải pháp được ra trong phần này dựa trên nền tảng của những nguyên nhân như vậy.

3.1 Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thƣơng mại Việt Nam

3.1.1 Các ngân hàng cần thiết phải thống kê và ban hành danh mục các loại bất động sản không đƣợc nhận thế chấp bất động sản không đƣợc nhận thế chấp

Hiện nay, pháp luật khơng có một quy định riêng lẻ nào về các loại BĐS không được thế chấp. Quyền này của người được giao đất, thuê đất, người sở hữu nhà, cơng trình xây dựng trên đất… được quy định khá manh mún trong nhiều luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn. Điều này gây rất nhiều khó khăn cho cán bộ ngân hàng khi quyết định các khoản cấp tín dụng. Thực tế, người thực hiện đề tài này đã trao đổi với các CBTD của một số ngân hàng thì hầu hết họ đều rất mù mờ về các loại đất, BĐS được/không được nhận thế chấp; đa phần họ cho rằng chỉ có đất, BĐS thuộc diện quy hoạch khơng được bồi thường thì NHTM sẽ khơng nhận thế chấp. Vì vậy, việc thống kê các loại BĐS không được thế chấp sẽ thật sự hữu ích; nếu NHTM nhận thế chấp các BĐS này, khoản vay có bảo đảm có thể trở thành những khoản vay khơng có bảo đảm.

Trương Thanh Đức (2008) đã có thống kê về một số loại đất không được thế chấp theo quy định của pháp luật hiện hành, đó là: (i) Đất của tổ chức được Nhà

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất31

; (ii) Đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất từ ngày 01-7-2004 trở đi; đất thuê trước ngày 01-7-2004 mà chưa trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả tiền

thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn đã trả trước tiền thuê đất còn lại dưới 5 năm32

; (iii) Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm33

, nhưng có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; (iv) Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước34

; (v) Các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước; trừ trường hợp được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài

chính35; (vi) Đất của cơ sở tơn giáo, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng

ích của xã, phường, thị trấn, đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng, đất xây dựng các cơng trình cơng cộng có hành lang bảo vệ an tồn, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất có các cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất xây dựng các cơng trình văn hố, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các cơng trình cơng cộng khác khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa36

; (vii) Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền; và Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. (viii)

31

Khoản 2 điều 109 Luật Đất đai 2003. 32

Điểm đ khoản 1 điều 111 và khoản 2 điều 114 Luật Đất đai 2003. 33

Điều 119 Luật Đất đai 2003.