bất động sản trong ngân hàng thƣơng mại hiện nay
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong các NHTM. Tuy vậy, xét ở mức độ tổng quát, những rủi ro này có thể xuất phát từ 5 nguyên nhân chủ yếu sau:
2.1.1 Trình độ nhận thức của cán bộ ngân hàng còn hạn chế và thiếu sự chia sẻ thông tin chia sẻ thông tin
Ở các ngân hàng hiện nay, ngoại trừ một số cán bộ làm công tác nghiên cứu chính sách, pháp luật ở phịng pháp chế (hay phòng pháp lý) hoặc những cán bộ đã trải qua kinh nghiệm lâu năm và ham học hỏi, thì phần đơng cán bộ ngân hàng chỉ quan tâm và tuân thủ các quy định nội bộ, việc nghiên cứu các chính sách, pháp luật cũng chỉ trong phạm vi hạn hẹp những vấn đề có liên quan đến cơng việc hàng ngày. Việc thiếu đào sâu nghiên cứu để hiểu đúng, hiểu đủ và áp dụng chính xác trong cơng việc của mình trước những quy định khá phức tạp của hệ thống pháp luật (trong hoạt động ngân hàng nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng) là những nguyên nhân dẫn đến các sai sót.
Nhiều ngân hàng hiện nay thiếu sự chia sẻ thông tin giữa các đơn vị, cá nhân; khơng có kênh trao đổi giữa những bộ phận có chức năng nghiên cứu, nắm vững các chính sách, quy định của pháp luật về hoạt động ngân hàng và BĐS với những bộ phận nghiệp vụ như CBTD, cán bộ giao dịch. Nhiều cán bộ ngân hàng hiện nay không nắm được các quy định cơ bản của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS… để phục vụ cho cơng việc của mình.
2.1.2 Sự thay đổi liên tục của những chính sách, quy định của pháp luật có liên quan
Mỗi thời kỳ, các NHTM hoạt động trong một khuôn khổ pháp luật nhất định. Trong ngành ngân hàng Việt Nam hiện nay, văn bản cao nhất và gắn liền với hoạt
động của NHTM là hai luật: Luật NHNN và Luật các TCTD. Luật NHNN và Luật các TCTD hiện hành của Việt Nam được Quốc hội khóa XII thơng qua vào tháng 6/2010, thay thế cho hai luật tương tự ban hành vào năm 1997, trước đó là các Pháp lệnh ngân hàng năm 1990. Như vậy, chỉ trong 20 năm mà các quy định của pháp luật cao nhất trong ngành ngân hàng đã bốn lần thay đổi, trong đó có một lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 2003 và 2004.
Còn đối với các văn bản thấp hơn, các Nghị định của Chính phủ, Thơng tư, Quyết định của NHNN và các bộ, ngành thì thường xuyên thay đổi hoặc được sửa đổi, bổ sung. Kiểm tra các văn bản trong ngành, rất hiếm những văn bản có thời gian tồn tại quá 05 năm mà không sửa đổi, bổ sung. Thậm chí có những văn bản được ban hành chưa có hiệu lực đã phải sửa đổi, bổ sung (Thông tư 13 được ban hành ngày 20/5/2010, có hiệu lực vào ngày 01/10/2010 thì được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 19 vào ngày 27/9/2010). Câu chữ trong nhiều quy định không rõ ràng, tối nghĩa13. Cũng có những hoạt động của các NHTM được khuyến khích trong thời kỳ này nhưng lại bị hạn chế trong giai đoạn khác (Ví dụ giai đoạn 2009- 2010, cho vay tiêu dùng phục vụ đời sống được NHNN khuyến khích thơng qua việc cho phép thực hiện LSTT trước tiên so với các loại hình cho vay khác. Tuy nhiên sang năm 2011 này, NHNN đã giới hạn tỷ lệ cho vay phi sản xuất (bao gồm cho vay kinh doanh BĐS, chứng khoán và tiêu dùng) chỉ tối đa 22% tổng dư nợ cho vay đến cuối 30/6/2011 và tối đa 16% đến cuối năm 2011). Tất cả những thay đổi này sẽ tác động rất mạnh đến hoạt động của các ngân hàng, có những ngân hàng đã rơi vào thế khó, nhiều ngân hàng khơng thể nào đáp ứng được các yêu cầu của NHNN dẫn đến những thiệt hại cho bản thân ngân hàng, thậm chí là phải đối mặt với các chế tài nghiêm khắc của NHNN.
13
Điểm e khoản 5.1 điều 5 Thơng tư 13 có quy định về tài sản có hệ số rủi ro 0% là: “Các khoản phải đòi bằng Đồng Việt Nam được bảo đảm bằng giấy tờ có giá do chính tổ chức tín dụng phát hành; Các khoản phải địi được bảo đảm hồn tồn bằng tiền mặt, sổ tiết kiệm, tiền ký quỹ, giấy tờ có giá do Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước phát hành”. Các NHTM không thể hiểu “sổ tiết kiệm” do Chính phủ, NHNN phát hành là gì?
2.1.3 Nhận thức hạn chế của các ngân hàng thƣơng mại đối với loại hình rủi ro này
Pháp luật trong ngành ngân hàng thời gian qua liên tục có những thay đổi, có những thay đổi làm ảnh hưởng rất lớn đến tình hình hoạt động, con người, chiến lược và hiệu quả kinh doanh của các NHTM. Tuy vậy, các ngân hàng của Việt Nam hiện nay thường chấp nhận những sự thay đổi đó một cách khá thụ động. Đáng lẽ ra, trước thực tế này, các ngân hàng cần phải tập trung xây dựng phòng pháp chế của ngân hàng thật sự vững mạnh, có đủ khả năng phân tích, dự kiến những thay đổi của các chính sách và luật pháp; sau khi các văn bản điều hành và/hoặc các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành, cần tiến hành nghiên cứu, phân tích những tác động, ảnh hưởng thực tế đến ngân hàng mình và phổ biến cơng khai trong tồn hệ thống. Trong khi đó, các ngân hàng hiện nay lại rất xem nhẹ công tác này. Điều này dẫn đến việc các đơn vị trong cùng hệ thống khơng có được thơng tin đầy đủ, hoặc có nhưng khơng đủ khả năng phân tích dẫn đến thực hiện sai các định hướng của cơ quan quản lý.
Nếu các ngân hàng làm tốt công tác này, những rủi ro do không hiểu đúng, hiểu đủ các quy định của pháp luật đã có thể được hạn chế, tránh cho ngân hàng những thủ tục khơng cần thiết mà cịn giúp khách hàng giao dịch đỡ các phiền hà; sự hiểu biết rành rẽ các quy định của pháp luật còn giúp cán bộ ngân hàng tự tin trong giao tiếp, chủ động giải quyết công việc, tạo nên hình ảnh một ngân hàng chuyên nghiệp.
2.1.4 Sự phức tạp của hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan
Hoạt động tín dụng BĐS của hệ thống ngân hàng không chỉ được điều chỉnh bởi các văn bản của cơ quan quản lý ngành ngân hàng là NHNN, mà còn phải tuân thủ các quy định khác của pháp luật có liên quan đến BĐS. BĐS là đất đai thì sẽ được điều chỉnh bởi Luật Đất đai; BĐS là nhà ở, cơng trình xây dựng với mục đích để ở thì được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở; BĐS là cơng trình xây dựng khác thì được điều chỉnh bởi nhiều văn bản, trong đó có Luật Xây dựng; chuyện thừa kế, quan hệ sở hữu tài sản thì điều chỉnh bởi Luật Hơn nhân và gia đình; khi thu hồi nợ
thì được điều chỉnh bởi Luật Tố tụng dân sự/hình sự và Luật Thi hành án … Mỗi luật sẽ có nhiều văn bản hướng dẫn và văn bản sửa đổi, bổ sung lẫn nhau. Do đó, có thể nói rằng, những quy định có liên quan, ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng BĐS của hệ thống ngân hàng rất phức tạp và thay đổi liên tục. Với thực tế như vậy, rất nhiều cán bộ ngân hàng không thể theo kịp các quy định này. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến những hậu quả xấu, làm ảnh hưởng đến uy tín và tài sản của