liền với đất bị kê biên để thi hành án và thi hành một quyết định hành chính của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền38. Đối với cơng trình xây dựng trên đất thì có là các
cơng trình xây dựng thuộc diện phải có giấy phép xây dựng mà khơng có giấy phép khi xây dựng, các cơng trình xây dựng thuộc khu vực cấm xây dựng theo quy định của cơ quan quản lý và các loại BĐS không được thế chấp khác.
Như vậy, dù chưa thống kê hết nhưng đã có rất nhiều các loại đất, tài sản gắn liền với đất không được phép thế chấp mà nếu CBTD và những người có trách nhiệm xét duyệt cấp tín dụng trong NHTM không nắm vững, nhận các BĐS này làm TSBĐ thì rủi ro sẽ rất lớn cho ngân hàng. Trường hợp xảy ra tranh chấp HĐTD thì những tài sản này sẽ không thể xử lý được, khi đó cấp tín dụng có TSBĐ trở thành khơng có TSBĐ, việc giải quyết các khoản nợ này sẽ kéo dài, có thể sẽ không thu hồi được.
3.1.2 Phải ban hành quy định và quy trình cho vay kinh doanh bất động sản sản
Như đã phân tích trong phần 2.2.1 “Ranh giới khơng rõ ràng giữa cho vay kinh doanh BĐS và cho vay tiêu dùng bất động sản” mà nhiều NHTM đã không ban hành quy định về cho vay kinh doanh BĐS. Lý do được đưa ra là nếu ban hành quy định thì chắc chắn không thể trái với các quy định của NHNN và Luật KDBĐS 2006. Trong đó, những khó khăn sẽ là quy định về việc các khách hàng kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với mức vốn điều lệ tối thiểu 6 tỷ đồng; bên cạnh đó là những mục đích khơng phải kinh doanh BĐS nhưng nếu áp dụng quy định của NHNN thì phải xếp vào cho vay kinh doanh BĐS như: (i) Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở mà nguồn trả nợ không phải là tiền lương; (ii) Nhận
37
chuyển nhượng QSDĐ để xây dựng nhà ở. Vì vậy, nhiều NHTM chọn phương châm là không ban hành quy định, quy trình thì cịn làm được, nếu đã ban hành quy định, quy trình thì khơng thể làm trái với quy trình, quy định của chính mình.
Rõ ràng là những quy định của NHNN cịn chưa thống nhất với Luật KDBĐS 2006 và chưa phản ánh bản chất của hoạt động kinh doanh BĐS, tuy nhiên việc NHTM không ban hành quy định mà cho phép thực hiện cho vay kinh doanh BĐS rộng rãi trong toàn hệ thống sẽ dẫn đến rất nhiều rủi ro. Một phần những rủi ro này có nguyên nhân từ cơ quan thanh tra giám sát của NHNN khi đã khơng có những biện pháp kiên quyết, bắt buộc các NHTM phải ban hành các quy định về cho vay đối với các lĩnh vực có mức độ rủi ro cao như cho vay kinh doanh BĐS.
Khi thị trường BĐS Việt Nam trầm lắng như 3 năm trở lại đây, khi mà NHNN đã rất mạnh tay khi điều hành chính sách tiền tệ theo hướng cắt giảm tín dụng cho BĐS thông qua việc lần đầu tiên quy định một tỷ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất nhất định trên tổng dư nợ cho vay thì các NHTM cần phải nhìn nhận một cách đúng đắn về sự đánh đổi giữa rủi ro và lợi nhuận mang lại của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS. Ngay cả trong thời kỳ BĐS “sốt nóng” thì rủi ro của loại hình này vẫn rất cao, vẫn tiềm ẩn khả năng không thể thu hồi nợ. Lợi nhuận mang lại từ mảng tín dụng này có thể cao song chắc chắn đó chỉ là lợi nhuận trước mắt, những khoản nợ quá hạn, nợ xấu vẫn tiềm ẩn trong dài hạn.
NHNN đã ban hành Thơng tư 13, đó là một văn bản pháp quy, trong đó thể hiện rõ ý muốn của cơ quan điều hành là hạn chế cho vay kinh doanh BĐS. Thị trường BĐS Việt Nam biến động quá thất thường, chỉ một thập niên mà đã 2 chu kỳ nóng – lạnh và những chu kỳ đó thể hiện sự phụ thuộc gần như hồn tồn của thị trường này vào dịng vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng. Do đó, với định hướng của NHNN trong hiện tại và tương lai, dịng vốn cho thị trường này khơng chỉ bị hạn chế trong ngắn hạn vì mục tiêu kiềm chế lạm phát mà chắc chắn sẽ được quản lý một cách chặt chẽ trong tương lai. Hệ thống ngân hàng Việt Nam khơng thể đứng bên lề của q trình hội nhập. Đó là những lý do buộc các NHTM phải kinh doanh ngày càng minh bạch hơn, trong đó ban hành và thực hiện quy định và quy trình về
cho vay kinh doanh BĐS chỉ là một khía cạnh rất nhỏ của lộ trình này.
Quy định và quy trình về cho vay kinh doanh BĐS phải nêu rõ những đối tượng được cho vay để kinh doanh BĐS, điều kiện cho vay để kinh doanh BĐS, các loại hình kinh doanh BĐS mà ngân hàng có thể tài trợ, mức độ tài trợ, yêu cầu về năng lực tài chính của nhà đầu tư kinh doanh BĐS, các điều kiện mà chủ đầu tư khu nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp có thể gọi vốn đầu tư mà ngân hàng có thể tài trợ… nhằm bảo đảm cho quy định và quy trình cho vay kinh doanh BĐS được tiến hành một cách thống nhất trong nội bộ ngân hàng, hạn chế đến mức có thể các rủi ro từ loại hình tín dụng này.
Bên cạnh đó, quy định và quy trình cho vay kinh doanh BĐS ở mỗi NHTM cần phải đáp ứng tối thiểu 04 yêu cầu sau:
Thứ nhất, cần xác định rõ việc cho vay để thực hiện các dự án đầu tư như dự án xây dựng chung cư, văn phòng (cao ốc) cho thuê, dự án khu nhà ở, khu đô thị mới, khu cơng nghiệp… mà TSBĐ có một phần hay tồn bộ là TSHTTTL thì cần ưu tiên cho những khách hàng cũ của ngân hàng, đã có thời gian quan hệ tín dụng lâu dài, tạo được uy tín, tình hình kinh doanh và tài chính của khách hàng đang tốt, dự án có tính khả thi cao. Đối với khách hàng mới, nên lựa chọn một cách cẩn trọng, đó phải là những nhà đầu tư uy tín trên thị trường BĐS, có tiềm lực tài chính mạnh. Nên từ chối những nhà đầu tư cịn thiếu kinh nghiệm, tiềm lực tài chính khơng cao hoặc đang có khó khăn về tài chính. Đối với các khách hàng kinh doanh BĐS nhỏ lẻ, mua hoặc nhận chia sản phẩm từ dự án đầu tư thì chỉ nên xét cho vay đối với những dự án mà chủ đầu tư đã có hợp đồng liên kết với ngân hàng, đó là cách tốt để quản lý việc mua bán BĐSHTTTL nhằm tránh rủi ro vì khi đó mọi giao dịch sẽ phải thông qua chủ đầu tư dự án.
Thứ hai, yêu cầu CBTD và người có thẩm quyền xét duyệt khoản vay phải làm việc một cách mẫn cán. Khi thẩm định cho vay phải đến tận nơi, phải khảo sát thật kỹ năng lực tài chính của khách hàng và TSBĐ. Hiện tại, nguồn thơng tin để thẩm định một khách hàng hầu như chỉ có thể nhờ Trung tâm thông tin tín dụng của NHNN, do đó cần phải tham khảo các nguồn thông tin khác liên quan đến khách
hàng và TSBĐ như hỏi thăm những người xung quanh nơi khách hàng vay làm việc, sinh sống để biết thêm về phương thức làm ăn của khách hàng, những mối quan hệ hay những tranh chấp liên quan đến TSBĐ là BĐS. Hạn chế tối đa việc nhận TSBĐ là BĐS được ủy quyền, tài sản được thế chấp để bảo lãnh; trường hợp người được ủy quyền là vợ, chồng, con, cháu hay những người cùng huyết thống khác thì phải gặp trực tiếp người ủy quyền và được ủy quyền, hỏi rõ lý do ủy quyền; đồng thời tư vấn cho người ủy quyền, người thế chấp để bảo lãnh những rủi ro mà họ có thể gặp khi tiến hành giao dịch… bởi nguy cơ xuất hiện giao dịch giả tạo ở các hình thức bảo đảm này thường rất cao.
Thứ ba, xây dựng lịch trả nợ chi tiết và có những điều chỉnh kịp thời khi có những thay đổi về nguồn thu của khách hàng vay, của dự án. Công tác kiểm tra sau cho vay phải được tiến hành một cách chặt chẽ và thường xuyên với trách nhiệm cao của CBTD. Nên quy định tiến độ kiểm tra hàng tuần đối với các dự án xây dựng cơng trình trên đất, các dự án có nhận TSBĐ là TSHTTTL. Những việc làm này nhằm nắm bắt chính xác tiến độ triển khai của dự án, những thay đổi, chuyển động của dự án có ảnh hưởng đến q trình thi cơng, khả năng thu hồi nợ của ngân hàng; giám sát quá trình chuyển nhượng sản phẩm của dự án qua ngân hàng để thu nợ. Bên cạnh đó, NHTM có thể gửi đơn lên cơ quan có chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng BĐSHTTTL đề nghị hỗ trợ, thông báo cho ngân hàng về tiến độ cấp giấy chủ quyền để tránh rủi ro chủ đầu tư và/hoặc khách hàng mua sản phẩm không thực hiện các cam kết đã ký với ngân hàng.
Thứ tư, cho vay kinh doanh BĐS trong ngắn hạn sẽ đem lại lợi nhuận cao, trong nhiều giai đoạn là chìa khóa để Ban điều hành thực hiện các kế hoạch về tổng tài sản, lợi nhuận theo nghị quyết của Đại hội đồng cổ đông. Tuy nhiên, đây là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro như đã phân tích, do đó khi xây dựng quy định về cho vay kinh doanh BĐS cần xác định một tỷ lệ dư nợ tối đa đối với loại hình này để làm cơ sở phát triển các loại hình tín dụng ít rủi ro khác. Xác định được tỷ lệ này cũng đồng thời xác định được phần đóng góp của các khoản cho vay kinh doanh BĐS trong tổng doanh thu và lợi nhuận của ngân hàng để trình Đại hội đồng cổ
đông.
3.1.3 Sự cần thiết của công tác tƣ vấn pháp lý trong ngân hàng và công tác đào tạo nhân sự
Đề tài này đã chỉ ra nhiều dẫn chứng cho thấy sự phức tạp và chồng chéo của hệ thống luật Việt Nam liên quan đến BĐS nói chung và đối với hoạt động cấp tín dụng BĐS của hệ thống ngân hàng nói riêng. Đó là lý do mà bản thân các NHTM cần xác định rõ việc cần thiết phải thực hiện công tác tư vấn luật pháp trong hệ thống ngân hàng của mình, trong cơng tác đào tạo nguồn nhân lực cho cơng tác tín dụng đầy rủi ro.
Nhiều NHTM Việt Nam đã có chức danh giám đốc pháp lý, có ngân hàng chức danh này do một Phó tổng giám đốc phụ trách (Ngân hàng Hàng hải), đây là tín hiệu đáng mừng, cho thấy sự quan tâm ngày càng nhiều hơn của những nhà quản trị ngân hàng đối với những rủi ro pháp lý mà ngân hàng phải đối mặt. Tuy vậy, đa phần các ngân hàng vẫn xem nhẹ cơng tác này, cịn nhiều ngân hàng có phịng pháp lý thu hồi nợ chỉ chuyên công tác thu hồi nợ mà không làm vai trị của cơng tác pháp lý. Không một bản tin pháp lý nào được ban hành, không một buổi hướng dẫn luật pháp nào được triển khai mặc dù thị trường tiền tệ, thị trường BĐS liên tục có những biến động, hệ thống luật pháp liên quan ngày càng phình to.
Nhiều ngân hàng đã thành lập các trung tâm đào tạo như ACB, Vietinbank, ngân hàng Phương Nam…, nhiều ngân hàng chỉ tuyển dụng nhân viên mà hầu như không tuyển dụng cán bộ lãnh đạo như ACB, Vietcombank cho thấy hệ thống đào tạo nhân sự và phương châm quản lý nguồn nhân lực bài bản và hiệu quả. Đó là những ngân hàng điển hình của hệ thống NHTM Việt Nam về việc đã thật sự coi trọng nhân tố con người trong quá trình hoạt động của mình. Kết quả hoạt động kinh doanh của các ngân hàng này thời gian qua một phần cũng phản ánh điều đó.
Từ những vấn đề mà đề tài này đã phân tích, từ thực tế của các NHTM Việt Nam hiện tại đã đặt ra yêu cầu cần phải coi trọng công tác pháp lý ở mỗi ngân hàng. Chế độ lương, thưởng hiện nay ở các ngân hàng có thể thu hút được những người có năng lực, kinh nghiệm tham gia vào đội ngũ pháp lý; chế độ đãi ngộ này
cũng hồn tồn có thể thu hút được những cán bộ có trình độ cũng như những sinh viên giỏi gia nhập đội ngũ nhằm xây dựng một lực lượng nhân sự chất lượng, thạo việc, nắm bắt nhanh nhạy những thay đổi của hệ thống luật pháp. Sự ra đời của các bản tin pháp lý định kỳ hoặc đột xuất khi có một văn bản luật và/hoặc dưới luật được ban hành sẽ là sự bổ sung cần thiết các kiến thức pháp luật cho những mảng hoạt động nhiều rủi ro như cho vay kinh doanh BĐS. Đầu tư cho nhân sự nói chung, cho cơng tác pháp lý nói riêng có thể xem là cách tốt nhất của mỗi ngân hàng trong quá trình hoạt động của mình, khơng chỉ cho những rủi ro của tín dụng hay tín dụng BĐS mà cịn cho nhiều mặt hoạt động của NHTM.
3.1.4 Hƣớng đến giải quyết các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng tín dụng bằng trọng tài thƣơng mại thơng qua trọng tài quy chế
TTTM đã thật sự chứng minh được tính ưu việt của mình trong việc giải quyết các tranh chấp thương mại, Việt Nam hiện đã có Luật TTTM, có hiệu lực từ ngày 01/01/2011. Ưu thế của TTTM, trong đó có Trọng tài quy chế là rất rõ so với các thủ tục khởi kiện tại tịa như đã phân tích ở mục 2.2.14.
Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài quy chế, các bên sẽ bảo đảm được các bí mật của mình vì việc phân xử được tiến hành không công khai. Điều này là rất quan trọng trong các tranh chấp về HĐTD vì đây là những khoản nợ, ảnh hưởng đến tài sản, quan hệ và uy tín của bị đơn. Giải quyết bằng Trọng tài quy chế, quyền lợi của không chỉ NHTM mà các bị đơn cũng được bảo đảm khi các bên được tự quyền lựa chọn trọng tài viên, số lượng trọng tài viên trong Hội đồng trọng tài, có quyền lựa chọn địa điểm giải quyết tranh chấp, bị đơn sẽ nhận được đơn khởi kiện và các hồ sơ kèm theo từ Trung tâm trọng tài, bị đơn có quyền soạn bản tự bảo vệ để bảo vệ quyền lợi của mình, có quyền kiện lại ngun đơn về những vấn đề liên quan đến vụ tranh chấp. Bên cạnh đó là các ưu điểm khác như: quá trình giải quyết tranh chấp bằng trọng tài được tiến hành với thủ tục đơn giản, nhanh chóng và thuận tiện; chi phí để trọng tài giải quyết tranh chấp trong đa số các trường hợp thường thấp hơn so với chi phí tại tịa án…
quyền thu thập chứng cứ (có thể đề nghị Tịa án có thẩm quyền u cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân cung cấp chứng cứ phù hợp), yêu cầu triệu tập người làm chứng, áp dụng các biện pháp khẩn cấp kịp thời. Hội đồng trọng tài cũng tiến hành và tơn trọng ngun tắc hịa giải để các bên thỏa thuận với nhau về việc giải quyết tranh chấp.
Đứng trên góc độ của NHTM trong giải quyết tranh chấp, Trọng tài quy chế sẽ giúp giải quyết những phiền hà của thủ tục tố tụng tại tòa án khi phán quyết của trọng tài là chung thẩm, tức khơng có phúc thẩm, giám đốc thẩm hay tái thẩm như bản án của tòa. Hết thời hạn thi hành phán quyết trọng tài mà bên phải thi hành án khơng tự nguyện thi hành án thì NHTM có quyền u cầu cơ quan thi hành án dân sự thi hành án. Thủ tục thi hành án tương tự như thi hành bản án của tòa. Luật TTTM cũng quy định các căn cứ hủy phán quyết trọng tài, tuy nhiên chỉ một số trường hợp rất hạn chế nên vấn đề này không đáng lo ngại nếu các thủ tục tố tụng