HÀNG TẠI TP .HCM
2.1 Thực trạng giá bất động sản tại TP.HCM
Năm 2009 là năm khó khăn của nền kinh tế nhưng khơng vì thế mà bất động sản lại trở nên kém sôi động. Cùng với chứng khốn, ngân hàng, tài chính...bất động sản vẫn là một kênh đầu tư siêu lợi nhuận nhưng đồng thời cũng không kém phần nhạy cảm.
Thị trường bất động sản trong năm 2009 đã chứng kiến một hiện tượng kỳ lạ sau bao nhiêu năm. Đó là việc nhiều người đổ xơ mua nhà chung cư cũ vào khoảng thời gian giữa năm. Tại TP.HCM, giá chung cư cũ đột nhiên leo thang từng ngày, có thời điểm giá cao gấp 2 -3 lần so với trước đó khơng lâu. Khi giá càng cao, lượng người tìm mua lại càng tăng lên nhưng lại tỷ lệ nghịch với người đồng ý bán.
Tại TP.HCM, sau khi tăng nóng vào khoảng tháng 4 đến tháng 6, giá bất động sản tại một số nơi lại nhanh chóng giảm giá, trở lại gần mốc giá của đầu năm 2009. Thậm chí sự kiện thơng xe cầu Phú Mỹ nối liền quận 7 và quận 2 cũng không thể khuấy động được các dự án ở khu Đơng Sài Gịn. Ở khu Nam Sài Gịn, những lơ đất nền đắc địa giá giảm tới 30%-40%. Lý do là sau một thời điểm đầu cơ, cuối năm các nhà đầu tư bắt đầu xả hàng, số khác lướt sóng, buộc phải bán tháo khi đến kỳ hạn góp vốn. Tuy nhiên do giá đất bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người nên khách hàng buộc phải nghe ngóng, chờ giá đất giảm mới đầu tư. Còn khu vực dự án đã đi vào hoạt động ổn định, nhà riêng lẻ hoặc đất thổ cư vẫn luôn trong xu hướng tăng giá đều từ đầu đến cuối năm. Bởi khách hàng của những phân khúc này phần nhiều là người có nhu cầu thực nên ít biến động. (Stocknews, 2010)
Ở thị trường căn hộ chung cư cao cấp, sau khi giá bị thổi lên quá cao, giờ đã giảm đến phân nửa mà vẫn thưa thớt giao dịch. Điển hình như Dự án Nam Long ở quận 9, có sổ đỏ, giữa năm 2006 giá chỉ 4- 5 triệu/m2, thời điểm sốt lên đến 16 triệu/m2, sau đó đã giảm xuống còn khoảng 9-10 triệu/m2 nhưng vẫn rất ít giao
dịch thành cơng; ngun nhân chính là giá vẫn cịn cao, gấp đơi giá ban đầu. Tương tự, các dự án tại quận 2, 7, 9 và khu Nam Sài Gịn, chỉ có giá 6-8 triệu đồng/m2, đến cuối năm 2006 và sang năm 2007 đã nhanh chóng vọt lên 12 triệu, rồi 16 triệu và đỉnh điểm 30 triệu đồng mỗi m2, có dự án tăng đến 200-300% giá trị thật. Bây giờ có giảm nhưng vẫn khơng thấy dự án nào xích lại gần hơn giá trị thực (Vietnamplus, 2009).
Trong khi phân khúc thị trường căn hộ loại trung bình vẫn khá hấp dẫn nhờ nhu cầu thực tế của người mua, phân khúc nhà ở có giá 500-800 triệu đồng/căn hộ vẫn là thị trường hấp dẫn. Ví dụ như dự án của E.Home (Quận 9) được tung ra khá thành cơng với dịng căn hộ giá vừa phải từ 481 triệu đồng/căn hộ là bằng chứng cho thấy phân khúc thị trường này đang có sức tiêu thụ mạnh và được khách hàng hưởng ứng (Vietnamplus, 2009). Tuy nhiên, số lượng dự án tại phân khúc này khơng nhiều; Ngun nhân chính dẫn tới sự thiếu hụt của dịng sản phẩm giá hợp lý này là khơng có một chính sách ưu đãi nào để khuyến khích các doanh nghiệp. Từ chính sách thuế, chi phí đầu vào... đều ngang bằng với dự án nhà cao cấp trong khi giá bán thấp hơn. Vì thế, các doanh nghiệp đều lao vào các dự án căn hộ cao cấp, bất chấp rủi ro để sớm thu lại vốn.
Quý 1 năm 2010, thị trường sơ cấp có 9,000 căn hộ, giảm 6% so với quý trước, trong đó có 11 dự án mới với 2,900 căn; Khoảng 1,800 căn được tiêu thụ trong quý này, giảm 48% so với quý trước; Giá trung bình có thay đổi tăng nhẹ (SME, 2010). Quy định mới cho phép Việt kiều được mua nhà ở trong nước cũng đã góp phần làm tăng nhu cầu cho phân khúc căn hộ. Bên cạnh đó, kể từ ngày 30/3/2010, mọi hoạt động liên quan đến kinh doanh sàn giao dịch vàng và kinh doanh vàng trên tài khoản ở trong nước phải chấm dứt hoạt động, các nhà đầu tư chuyển hướng sang thị trường chứng khốn và thị trường BĐS từ đó thu hút nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, CPI tăng 4.89% so với tháng 12 năm trước, trong đó tăng mạnh nhất là nhóm nhà ở - vật liệu xây dựng, tăng 5.03%. Giá nguyên vật liệu tăng cao sẽ gây khó khăn cho các công ty bất động sản, đối với
những cơng ty đã bắt đầu bán sản phẩm thì tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm, đối với những công ty chưa bán sản phẩm thì giá thành tăng cao so với những cơng ty khác.
Theo thống kê của Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản CB Richard Ellis (CBRE), tại TPHCM, trong quý II năm 2010, nguồn cung thị trường căn hộ để bán tăng 3.455 căn. Trong số 17 dự án được đưa ra chào bán có đến 15 dự án thuộc phân khúc căn hộ trung bình với giá bán từ 11-17 triệu đồng/m². Hiện phân khúc này đang chiếm phần lớn lượng giao dịch thành công trên thị trường. Tỷ lệ giao dịch mua bán căn hộ tại TPHCM đã tăng đến 24% so với quý I và 3/4 số giao dịch thành công tập trung vào phân khúc trung bình (McIntosh, 2010).
Bảng 2.1: Thị trƣờng nhà ở bán TP.HCM Q.4/2010 Chỉ tiêu Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân Tổng cộng Tổng số căn hộ 417 13.015 13.417 8.774 35.623
Số căn hộ mới hoàn thành - 929 718 1.322 2.969
Số căn hộ mới chào bán - 720 622 1.552 2.894
Giá chào bán TB
(USD/m2) $4.401 $1.885 $984 $727
Thay đổi theo quý (%) 0,0% -0,7% -1,0% 0,2%
Giá chào bán TB Q4/2009 (USD/m2)
$4.370 $1.896 $970 $706
Thay đổi theo năm (%) 0,7% -0,6% 1,4% 3,0%
Nguồn: Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản CB Richard Ellis
Có 9 dự án được chào bán trong quý 4, cung cấp thêm 2.894 căn hộ, giảm 47% so với quý trước. Hơn 50% số căn hộ này thuộc phân khúc bình dân (520 - 840USD). Thị trường thứ cấp, giá chào bán ở phân hạng trung và cao cấp vẫn ổn định, chỉ giảm nhẹ 0,98% và 0,68% so với quý trước. Phân khúc bình dân tăng nhẹ 0,2% so với quý trước. Nhu cầu vẫn tiếp tục được ghi nhận ở phân khúc trung cấp và bình dân (McIntosh, 2010).
Thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, những siêu lợi nhuận mà nhà đầu tư gặt hái từ các cơn sốt giá nhà đất đã là một trong những nguyên nhân gây ra lạm phát. Nay việc kiềm chế lạm phát có làm cho thị trường bất động sản thua thiệt cũng là một quy luật tất yếu. Thị trường đóng băng hơm nay là hậu quả đương nhiên của thị trường nóng bỏng trước đây.
Bảng 2.2: Thị trƣờng nhà ở bán TP.HCM Q.4/2011 Chỉ tiêu Hạng sang Cao cấp Trung
bình Bình dân
Tổng cộng
Tổng cung 417 15.740 13.042 14.213 43.412
Tổng số căn hộ - 1.091 348 1.918 3.357
Số căn hộ mới hoàn thành - - 498 598 1.096
Giá căn hộ mới chào bán $4.183 $1.628 $920 $663
Thay đổi theo quý -9,1% -1,6% -3,2% -1,3%
TT thứ cấp – Giá chào bán TB (USD/m2)
$4.136 $1.803 $910 $722
Thay đổi theo quý -2,2% -1,5% -3,9% -0,6%
Thay đổi theo năm -6,0% -4,4% -7,5% -0,7%
Nguồn: Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản CB Richard Ellis
Thị trường nhà ở thu hút sự chú ý suốt quý 4 vì doanh số bán cho thấy những khó khăn của chủ đầu tư cũng như sự phức tạp trong việc tiếp cận nguồn vốn.
Cuối năm 2011, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến những đợt giảm giá sâu (tới 25%) đối với căn hộ chung cư. Điển hình là dự án của Cơng ty CP địa ốc Dầu khí (PVL) tại TP.HCM công bố giảm giá bán căn hộ tại dự án Petro
Vietnam Landmark từ 21,5 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2; Công ty
đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2 (Kim Ngân, 2012). Hiện tượng giảm giá sâu vừa qua một phần do doanh nghiệp đưa ra phương thức kinh doanh mới để khuyến khích người mua nhưng cũng phản ánh áp lực phải trả nợ ngân hàng. Về thị trường đất nền, giá chào bán ở các dự án có nhiều biến động. Cụ thể, chỉ có một vài dự án tăng giá như Thái Sơn 1 tăng 10% hay Thạnh Mỹ Lợi – Phú Nhuận tăng 5% so với năm 2010, còn đa phần là giảm hoặc giữ giá (CafeLand, 2011).
Ngay từ cuối năm 2011, đầu năm 2012 đã có nhiều văn bản từ Chính phủ, Ngân hàng nhà nước được ban hành nhằm hỡ trợ cho thị trường này. Có thể kể tới như Chỉ thị 2196/CT-TTg của Thủ tướng ngày 06/12/2011 với chính sách tiếp tục cho vay đối với dự án có khả năng hồn thành năm 2012.
Cùng với đà giảm của cả nước, CPI của TP.HCM trong tháng 5 chỉ còn 7,2%
so vớ ớc (0,06% theo tháng). Với việc lạm phát và lãi suất đã
giảm, tâm lý thị trường đang dần chuyển biến tích cực hơn. Mặc dù vậy tâm lý tích cực vẫn chưa tác động rõ rệt đến việc bán hàng. Sự quan tâm của thị trường đã tăng, với hầu hết yêu cầu đến từ người mua để ở. Nguồn cầu vẫn tiếp tục ổn định tại phân khúc trung cấp và bình dân do người mua để ở và nhà đầu tư đều ưa chuộng các căn hộ có thị trường khách hàng lớn. Số lượng căn hộ hoàn thành đã tăng mạnh đến 89,7% so với quý trước, với 2.491 căn hộ hoàn thành. Đa số các căn hộ mới hoàn thành này, gần 57%, thuộc phân khúc bình dân.
Bảng 2.3: Thị trƣờng nhà ở bán TP.HCM Q2/2012 Chỉ tiêu Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân Tổng cộng Tổng số căn hộ 504 16.350 13.681 16.489 47.024
Số căn hộ mới hoàn thành - 802 275 1.414 2.491
Số căn hộ mới chào bán - - 354 - 354
Giá chào bán TB (USD/m2) $3.963 $1.745 $892 $706
Thay đổi so với quý trước 0,1% -1,0% -1,1% -0,9%
Thay đổi so với cùng kỳ năm trước -8,3% -5,7% -6,1% -2,8%
Quý 2 năm 2012 tiếp tục chứng kiến nguồn cầu thị trường nhà ở gắn liền với đất chủ yếu dành cho các dự án biệt thự có vị trí và chất lượng tốt, chẳng hạn như dự án Ventura tại Phường Cát Lái, Quận 2 và Chateau tại Quận 7.
Bảng 2.4: Thị trƣờng nhà ở gắn liền với đất TP.HCM Q2/2012
Chỉ tiêu Quận 7 & TT Quận 2 Huyện Nhà Bè Quận 9 Các quận khác Tổng cộng Mới hoàn thành - - 96 - 96 Tổng cung (căn) 1.273 103 477 547 2.304
Mới chào bán (căn) 62 - - - 62
Tổng chào bán (căn) 1.278 149 625 455 2.507
Thị trường thứ cấp – Giá
chào bán TB (USD/m2) $3.515 $2.539 $1.503 $1.445
Thay đổi so với quý trước -3% -2% -6% -5%
So với cùng kỳ năm trước -27% -9% -11% -12%
Thị trường thứ cấp – Giá
chào bán TB (USD/căn) 837.487 647.500 365.810 410.506
Nguồn: Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản CB Richard Ellis