HÀNG TẠI TP .HCM
3.1 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng trong thời điểm thị trƣờng bất động
3.1.3.4 Hỗ trợ vốn trung dài hạn cho các ngân hàng
Chính phủ hỗ trợ nguồn vốn trung dài hạn cho các ngân hàng vì nguồn vốn huy động trung dài hạn của các ngân hàng từ dân cư lãi suất phải cao nên cũng không thể hạ lãi suất cho vay trung dài hạn được. Cần có các gói ưu đãi dành cho
khu vực sản xuất đặc biệt là các DN vừa và nhỏ tương tự như gói 30.000 tỷ dành cho phân khúc mua nhà.
NHNN cần tăng cường điều hành thông qua các công cụ tái cấp vốn, tái chiết khấu các giấy tờ có giá, từ đó định hướng cơ cấu tín dụng thơng qua cơng cụ lãi suất tái cấp vốn, tái chiết khấu, định hướng lãi suất thị trường giảm dần. Chính phủ tiếp tục thực hiện ổn định kinh tế vĩ mô, giữ lạm phát ở mức thấp từ 5% đến 7% trong thời gian dài từ đó có cơ sở giữ mức lãi suất 7% đến 9% trong dài hạn. Khi nhà đầu tư, người gửi tiền, người vay ước tính được khoản nhận và chi trả lãi trong thời gian dài giúp các chủ thể này có thể tính tốn được hiệu quả đầu tư.
3.1.3.5 Hoàn thiện văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản
NHNN tích cực phối hợp với các bộ, ngành liên quan xây dựng thông tư hướng dẫn về thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, xây dựng thơng tư liên tịch về xử lý tài sản bảo đảm, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng và hợp đồng giao dịch bảo đảm…
3.1.3.6 Tăng cường xử lý nợ xấu trong nền kinh tế
Thứ nhất, nếu DN có lịch sử quản trị kinh doanh tốt, đang gặp khó khăn về nghĩa vụ trả nợ gốc hoặc do các dự án đầu tư đang triển khai chưa đi vào hoạt động, cơ quan Nhà nước cho phép chuyển đổi một phần nợ gốc thành trái phiếu trung hạn. Điều này nhằm hỗ trợ thanh khoản và giúp DN tồn tại, phát triển trong những giai đoạn khó khăn như hiện nay.
Thứ hai, đề xuất việc bơm tiền có kiểm sốt cho thị trường bất động sản bằng gói kích cầu có lãi suất thấp, áp dụng cho người mua nhà giá rẻ được miễn thuế GTGT, được vay tối đa 70% giá trị hợp đồng. Khi bán được hàng, doanh nghiệp sẽ có tiền trả cho nhà thầu. Nhà cung ứng vật tư cũng được thanh toán nợ đọng và cuối cùng là trả lãi và một phần nợ gốc cho ngân hàng, hàng tồn kho và nợ xấu sẽ được xử lý dần.
Thứ ba, Nhà nước cần miễn các loại thuế (thuế GTGT, thuế TNDN…) cho các hoạt động mua bán nợ nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường mua bán nợ. Việc miễn các loại thuế về hoạt động mua bán nợ sẽ làm giảm tổn thất về nợ xấu, thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia vào thị trường mua bán nợ. Bên cạnh đó, thực hiện giải pháp này không làm tốn kém ngân sách Nhà nước.
Thứ tư, đến quý 2 năm 2014, khi Thông tư 02 về phân loại, mức trích, phương pháp trích lập dự phịng rủi ro và việc sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng đối với các tài sản có chính thức có hiệu lực sức ép nợ xấu có thể sẽ tăng lên. Vì thế đây là thời điểm tốt để bán lại các khoản nợ xấu cho Công ty Quản lý và Khai thác tài sản của TCTD Việt Nam (VAMC). Đồng thời, thực hiện thanh tra mạnh mẽ nợ xấu BĐS của các ngân hàng từ đó có cơ sở để VAMC mua lại các khoản nợ này giúp ngân hàng tập trung hơn vào cấp tín dụng chứ khơng loay hoay tự mình giải quyết từ nhiều năm nay.
Tuy nhiên, theo quy định, sau khi bán nợ cho VAMC, các ngân hàng vẫn phải trích lập dự phòng rủi ro 20% cho loại trái phiếu đặc biệt do VAMC phát hành. Đồng thời, loại trái phiếu đặc biệt mà các ngân hàng nhận được sau khi bán nợ xấu cho VAMC có kỳ hạn 5 năm, lãi suất 0%/năm, nếu sau 5 năm khoản nợ xấu đó khơng được xử lý, thì các ngân hàng sẽ phải mua lại. Cách thức mua bán nợ xấu này còn gặp nhiều vấn đề, nhưng hiện tại VAMC chỉ có thể thực hiện phương cách này vì chúng ta chưa có một thị trường mua bán nợ. Tại thời điểm ra đời VAMC, ở Việt Nam đã có hơn 20 cơng ty mua bán nợ của các TCTD và 1 Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (DATC) của Bộ Tài chính. Mặc dù vậy, hình hài một thị trường mua bán nợ ở Việt Nam vẫn chưa rõ rệt. Vì thế, đến năm 2014, hồn thành cơ bản việc xây dựng thị trường mua – bán nợ, hồn thiện khn khổ pháp lý tốt tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia mua lại nợ của VAMC. Tức là VAMC là tổ chức trung gian thu gom nợ từ các TCTD và bán lại trên thị trường. Thêm vào đó, các NHTM không chỉ lên kế hoạch bán nợ mà trong vài năm tới sẽ được mua nợ, bởi phần lớn các khoản nợ xấu đã được bán đều
có tài sản thế chấp là BĐS và trong đó nhiều tài sản có giá trị cao sẽ mang lại một khoản lợi nhuận trong tương lai, nhất là khi đã được chiết khấu thời gian đầu.
Trong những năm tới, VAMC phải có một cơ chế cung cấp vốn để hỗ trợ tái cơ cấu các ngân hàng tốt; ngược lại mạnh dạn đóng cửa và đưa tài sản các ngân hàng xấu vào VAMC. Điều này sẽ hạn chế vấn đề rủi ro đạo đức, giúp gạt bỏ các nhân tố xấu ra khỏi hệ thống ngân hàng và giúp hệ thống trở nên khỏe mạnh hơn, đồng thời thu hút được tham gia của các đối tác nước ngoài. Đồng thời, VAMC phải có quyền lực lớn về mặt luật pháp để dễ dàng thực hiện chức năng mua các tài sản thế chấp, tái cấu trúc có hiệu quả các doanh nghiệp và bán tài sản nhanh chóng mà chỉ cần sự can thiệp tối thiểu của tòa án cụ thể là VAMC có quyền bổ nhiệm lãnh đạo ở các tổ chức đang nợ. Để thực hiện điều này VAMC phải có đội ngũ quản lý chuyên nghiệp hoặc có thể th các chun gia nước ngồi nhiều kinh nghiệm để đạt hiệu quả công việc cao nhất. Và việc mua bán nợ thời gian tới hướng theo giá thị trường để tạo sự công bằng cho cổ đông của ngân hàng và tạo động cơ để VAMC hành động đúng. Việc mua bán tài sản phải theo cơ chế chuyển nhượng một lần. Khi đó VAMC với quyền sở hữu tài sản triệt để sẽ có động cơ để tối đa hóa lợi nhuận; ngân hàng thì khơng cịn quan tâm đến các món nợ cũ nữa và chỉ tập trung cho vay đối với các doanh nghiệp tốt.
3.1.3.7 Tiếp tục giảm lãi suất, cung cấp thêm các gói ưu đãi cho thị trường bất động sản
Thứ nhất, NHNN Chi nhánh TP.HCM tiếp tục xác định các lĩnh vực ưu tiên và chỉ đạo các ngân hàng cân đối nguồn vốn để cho vay; quy định trần lãi suất cho vay đối với các lĩnh vực ưu tiên. Đầu năm 2014, NHNN có thể điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động thêm 0,5%/năm, làm cơ sở giảm lãi suất cho vay đối với khách hàng.
Thời gian qua, việc NHNN điều hành linh hoạt trần lãi suất đã giúp giảm mặt bằng lãi suất huy động, qua đó giảm lãi suất cho vay; trần lãi suất huy động đã được dỡ bỏ từng phần nhưng mặt bằng lãi suất vẫn ổn định, kỷ luật thị trường được thiết
lập. Đường cong lãi suất đã dần được hình thành (kỳ hạn ngắn có lãi suất thấp, kỳ hạn dài có lãi suất cao), phù hợp với cơ chế thị trường trong điều kiện không biến động. Đường cong lãi suất hình thành cũng thể hiện việc phân bổ nguồn vốn trong nền kinh tế hợp lý hơn, các tổ chức tín dụng có thể huy động được nguồn vốn dài hạn và ổn định hơn, giảm chênh lệch kỳ hạn giữa tài sản có và tài sản nợ. Hiện nay có nhiều ngân hàng đưa lãi suất huy động ngắn hạn về dưới mức trần, thanh khoản của các ngân hàng đang dần cải thiện. Tuy nhiên từ nay đến hết năm 2014, NHNN vẫn phải tiếp tục duy trì trần lãi suất vì những lý do: thứ nhất về mặt định hướng thị trường, việc duy trì trần lãi suất thể hiện rõ thông điệp của nhà điều hành là NHNN vẫn đang theo dõi, quản lý chặt chẽ mặt bằng lãi suất với định hướng tiếp tục giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ sản xuất, kinh doanh. Thứ hai các thị trường khác có liên quan chặt chẽ đến thị trường lãi suất là thị trường ngoại hối và vàng vẫn đang có nhiều diễn biến phức tạp và việc NHNN rất cẩn trọng trong công tác điều hành chung là phù hợp. Thứ ba, VAMC chỉ mới bắt đầu đi vào hoạt động và cần thêm thời gian để thấy rõ hơn tác động của công ty này đến việc cải thiện hơn nữa thanh khoản của hệ thống ngân hàng. Vì thế với kỳ hạn ngắn dưới 6 tháng cịn áp trần như hiện nay thì đến năm 2015 khi việc thực hiện cơ cấu lại hệ thống các TCTD đã hoàn thành về mặt cơ bản, các ngân hàng cũng được phân nhóm rõ ràng sau khi sát nhập, mua lại…, thanh khoản của các ngân hàng ổn định và dồi dào, lạm phát đã được kiểm sốt. NHNN có thể dở bỏ trần lãi suất huy động kỳ hạn dưới 6 tháng hướng đến con đường tự do hóa lãi suất.
Thứ hai, NHNN Chi nhánh TP.HCM phối hợp với Sở Xây dựng để xây dựng chính sách cho vay hỗ trợ đối với người mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích và giá cả hợp lý. Cung cấp thêm các gói ưu đãi, tái cấp vốn cho NHTM để cho vay các đối tượng phù hợp quy định. Chính sách này sẽ giúp giải quyết một phần tồn kho và tháo gỡ khó khăn cho DN bất động sản, đồng thời tạo cơ hội cho những người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình có chỗ ở phù hợp.
3.1.3.8 Hỗ trợ liên kết các chủ thể trong nền kinh tế
Thứ nhất, thường xuyên tổ chức các buổi đối thoại trực tiếp với DN để tìm hiểu và tìm cách tháo gỡ khó khăn, giúp DN sử dụng nguồn vốn tín dụng ngân hàng một cách hiệu quả, bền vững.
Thứ hai, NHNN Chi nhánh TP.HCM chỉ đạo cho các NHTM trên địa bàn nghiên cứu triển khai gói sản phẩm tín dụng dựa trên chuỗi liên kết, trong đó, có chuỗi liên kết liên quan vay BĐS. Đây là chuỗi cho vay liên kết giữa chủ đầu tư, nhà thầy xây dựng, cung cấp vật liệu xây dựng và người mua nhà.
3.1.3.9 Thực hiện đánh giá, phân loại ngân hàng để giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng
NHNN nên có sự đánh giá và phân loại NHTM để có chính sách tín dụng thích hợp nhằm thúc đẩy sản xuất hiệu quả, góp phần kiểm sốt lạm phát, vì nếu quy định mức tăng trưởng tín dụng bằng nhau cho tất cả các NHTM sẽ gây hạn chế tín dụng đối với NHTM có năng lực quản trị tốt, ảnh hưởng sức sản xuất của DN.
Trong thời gian tới, NHNN tiếp tục đánh giá thực trạng, phân loại TCTD. Trên cơ sở đó, yêu cầu các TCTD hoàn thiện phương án cơ cấu lại theo các giải pháp phù hợp với Đề án "Cơ cấu lại hệ thống các TCTD giai đoạn 2011-2015" đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Cùng với đó là, xây dựng và triển khai đồng bộ các quy định liên quan để nâng cao chất lượng quản trị DN, tập trung vào quản trị rủi ro; minh bạch hoạt động, thiết lập kỷ luật thị trường tạo nền tảng để các TCTD tự tái cơ cấu.
3.2 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng trong thời điểm thị trƣờng bất động sản tăng trƣởng ổn định trƣờng bất động sản tăng trƣởng ổn định
Giả định rằng nền kinh tế tăng trưởng ổn định, cung cầu BĐS tiến đến mức cân bằng, giá BĐS được điều chỉnh phù hợp với thị trường, hoạt động trên thị trường BĐS đã trở nên lành mạnh, minh bạch. Thị trường BĐS phục hồi sau khủng hoảng hiện đang tăng trưởng ổn định và bền vững…
3.2.1 Giảm tần suất định giá tài sản đảm bảo
Ngân hàng có thể giảm tần suất định giá tài sản so với khi thị trường BĐS tăng giảm thường xuyên. Điều chỉnh về mức đánh giá lại tài sản 12 tháng/lần, định giá tài sản định kỳ 24 tháng/lần. Thêm vào đó, ngân hàng cũng sẽ tiết kiệm được một phần chi phí cho việc định giá tài sản thế chấp.
3.2.2 Cam kết lãi suất cho vay ổn định trong thời gian dài
Thị trường bất động sản ổn định cũng tạo điều kiện cho các ngân hàng mạnh dạng đưa ra các gói ưu đãi lãi suất cho vay ổn định trong dài hạn với biên độ thay đổi nhỏ. Cụ thể, ngân hàng duy trì lãi suất cho vay mua nhà, đất 8%/năm ổn định trong vịng 3 năm đầu sau đó biên độ khoảng 3% cộng với lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng tại kỳ thay đổi lãi suất.
3.2.3 Bảo đảm về hạn mức tín dụng và mở rộng cho vay với quy mô lớn
Ngân hàng có thể cam kết duy trì hạn mức tín dụng cho khách hàng trong thời gian dài giúp khách hàng chủ động hơn trong kế hoạch sử dụng vốn. Khi thị trường ít biến động thì ngân hàng có thể tự tin thực hiện cho vay bất động sản với quy mô lớn hơn hoặc hợp vốn cùng các ngân hàng khác để tài trợ cho các dự án lớn đòi hỏi lượng vốn lớn.
3.3 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng trong thời điểm thị trƣờng bất động sản tăng trƣởng bùng nổ trƣờng bất động sản tăng trƣởng bùng nổ
Một số giả định dẫn đến tình trạng bùng nổ tăng giá bất động sản như nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục tăng. Một số khu cơng nghiệp hình thành và phát triển, thành phố trước sức ép về chỗ ở, sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ…
3.3.1 Thƣờng xuyên kiểm tra tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo
Các ngân hàng thực hiện kiểm soát chặt chẽ về các tỷ lệ an tồn vốn trong đó có tỷ lệ cho vay dựa trên tài sản đảm bảo. Không nên cấp tín dụng một cách ồ ạt mà
đẩy tỷ lệ này lên quá cao sẽ gây ra rất nhiều rủi ro cho phía ngân hàng ngay khi giá BĐS quay đầu giảm nhanh. Có thể thực hiện mở rộng cho vay thêm bằng cách nhận thêm tài sản của khách hàng để có thể giảm được tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo.
3.3.2 Tăng cƣờng công tác định giá tài sản đảm bảo
Công tác định giá tài sản cũng cần xem xét kỹ lưỡng, tăng tần suất định giá hơn so với khi thị trường ổn định vì lúc này giá BĐS đang biến động liên tục và tăng nhanh, hiện tượng tăng giá ảo xuất hiện trên thị trường dễ dẫn đến việc định giá không phù hợp với thị trường thực tế từ đó hoạt động cấp tín dụng sẽ thiếu chính xác. Thực hiện đánh giá lại tài sản 3-6 tháng/lần và định giá tài sản định kỳ là 9-12 tháng/lần.
3.3.3 Chú trọng thẩm định năng lực tài chính khách hàng vay vốn
Giá bất động sản tác động mạnh đến tín dụng ngân hàng với độ trễ sau 3 tháng cho nên các ngân hàng cần theo dõi thị trường thường xuyên để đưa ra các dự báo chính xác hơn từ đó ngân hàng sẽ chủ động hơn trong việc đưa ra các định hướng chính sách trong chu kỳ thay đổi của giá BĐS.
Cấp tín dụng dựa trên tài sản đảm bảo không phải là yếu tố quan trọng nhất mà phải đánh giá được năng lực tài chính để vay nợ của khách hàng mới là điểm chính. Sẽ rất rủi ro cho ngân hàng nếu cấp tín dụng chỉ chạy theo giá trị của tài sản