HÀNG TẠI TP .HCM
3.1 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng trong thời điểm thị trƣờng bất động
3.1.1.1 Phân khúc khách hàng
Định hướng tín dụng trong tương lai là phải chọn lọc phân khúc khách hàng để phát triển dịch vụ, sản phẩm, đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng. Trong những năm tới vẫn ưu tiên chất lượng tín dụng, lấy an tồn, hiệu quả, phát triển bền vững làm tiêu chí hàng đầu trong các hoạt động kinh doanh. Thực hiện các mục tiêu giải quyết hàng tồn kho, xử lý nợ xấu và tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.
Trong ngắn hạn, hạn chế cung tín dụng cho các dự án mới và các dự án đang xây dựng bước đầu bị thiếu vốn vì lượng cung BĐS trên thị trường đã rất lớn, tập trung cấp tín dụng cho các dự án gần hoàn thành. Trong dài hạn, hướng vốn tín dụng vào các chủ đầu tư xây dựng căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội… cải thiện tình trạng trì trệ của thị trường BĐS.
Hướng tín dụng đến các đối tượng có thu nhập trung bình có nhu cầu mua các căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội. Tập trung cho vay đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp siêu nhỏ và kinh tế hộ gia đình. Nền kinh tế đất nước trụ vững, tồn tại qua khó khăn phụ thuộc một phần không nhỏ vào chính những thành phần này. Thời gian tới khối doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp siêu nhỏ, kinh tế hộ gia đình vẫn là bộ phận vận hành chính cho nền kinh tế Việt Nam. Bên cạnh đó, doanh nghiệp nhỏ và vừa vốn rất năng động, thích ứng với thị trường, ít có hợp đồng dài hạn nên nguy cơ nợ xấu cũng rất thấp. Cho các doanh nghiệp này vay sẽ giúp đầu ra
của ngân hàng được khơi thông. Khi vốn được đẩy vào nền kinh tế sẽ giúp sản xuất khởi sắc qua đó giải quyết được các khó khăn hiện nay.
Ngân hàng phải chú trọng đến chất lượng tín dụng, tái cấu trúc lại danh mục tín dụng trong giới hạn quy định, khơng chỉ chạy theo chỉ tiêu lợi nhuận từ mở rộng tín dụng mà thiếu sự kiểm soát.
3.1.1.2 Định hướng lãi suất
Doanh nghiệp cần vay vốn trung dài hạn để phát triển sản xuất thì lãi suất cho vay vẫn khá cao. Hiện ngân hàng mới chỉ giảm lãi suất cho vay ngắn hạn. Hiện các ngân hàng vẫn áp dụng lãi suất cho vay trung dài hạn dành cho doanh nghiệp khoảng 11-13%/năm. Tuy nhiên mức 13% cũng ít doanh nghiệp tiếp cận được. Người dân hiện vẫn chuộng gửi tiền kỳ hạn ngắn vì dễ dàng rút ra để đầu tư vào lĩnh vực khác. Chính vì vậy mà ngân hàng khó có được nguồn vốn huy động trung và dài hạn để ổn định cho vay kỳ hạn dài. Để gia tăng vốn phục vụ doanh nghiệp cần tăng cường các giải pháp kích thích người dân tham gia gửi tiền trung và dài hạn, hạ lãi suất cho vay trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp trong thời gian tới. Cụ thể, các ngân hàng nên liên kết với các công ty bảo hiểm để đưa ra nhiều sản phẩm tiền gửi tiết kiệm dài hạn với nhiều ưu đãi và có đi kèm bảo hiểm nhằm thu hút nguồn tiền nhàn rỗi từ dân cư. Từ đó có được nguồn vốn trung dài hạn phục vụ cho hoạt động tín dụng đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.
3.1.1.3 Hỗ trợ giải quyết đầu ra cho các doanh nghiệp bất động sản
Các dự án đang hoàn thiện hoặc đã xây dựng xong nhưng không bán được nhà, khơng chỉ làm cho các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính khơng có tiền thu về để trả nợ vay ngân hàng mà còn ảnh hưởng đến các chủ thể khác trong nền kinh tế đó là các nhà cung cấp vật liệu xây dựng, trang trí nội thất…cho dự án. Họ cũng chịu ảnh hưởng từ việc chủ đầu tư khơng thể thanh tốn do chưa bán được sản phẩm của mình, mà các chủ thể này thì cũng vay vốn ngân hàng. Từ đó cho thấy tính cấp thiết phải giải quyết đầu ra cho các dự án, các ngân hàng tiếp tục gia hạn nợ cho các chủ đầu tư, liên kết các chủ đầu tư mà ngân hàng cấp tín dụng với lượng khách hàng
có nhu cầu mua nhà ở của ngân hàng hoặc các ngân hàng đưa người tham gia vào ban điều hành các dự án này để hỗ trợ đẩy nhanh công tác bán hàng…
3.1.1.4 Đẩy mạnh công tác xử lý nợ xấu
Thứ nhất, đối với nợ xấu hiện nay, các NHTM có thể tăng mức trích lập dự phòng các khoản nợ xấu, chấp nhận giảm lợi nhuận, điều này sẽ giúp NHTM giảm được thuế TNDN. Đồng thời, có thể giảm quỹ lương nhưng đổi lại NHTM làm tăng khả năng tài chính nội tại của mình.
Thứ hai, các NHTM chủ động phối hợp khách hàng thực hiện cơ cấu lại nợ, giãn thời gian trả nợ đối với những khách hàng có khó khăn tài chính tạm thời nhưng có triển vọng kinh doanh khi giải quyết được nợ xấu. Tiếp tục giảm lãi suất xuống để thực hiện các khoản cho vay mới, giúp DN giảm chi phí đầu vào vì các khoản vay cũ thường ở mức lãi suất cao, khi DN bán được hàng sẽ có điều kiện trả nợ cho ngân hàng.
Thứ ba, chuyển nợ quá hạn, nợ xấu của các DN hiện các NHTM đang cấp tín dụng sang hình thức cổ phần nghĩa là các NHTM chuyển vị thế đang là chủ nợ thành cổ đông lớn nắm đa số cổ phần nếu thấy sau tái cấu trúc DN đó có khả năng tồn tại và phát triển. Trên thực tế, đã có những trường hợp thành cơng, khơng những cứu được DN khỏi nguy cơ giải thể phá sản mà cịn bảo tồn được nguồn vốn của các ngân hàng. Ví dụ như mơ hình của Ngân hàng TMCP Sài Gịn – Hà Nội tái cơ cấu Cơng ty Thủy sản Bình An. Đề xuất các NHTM nên sử dụng các cơng ty con của mình như cơng ty quản lý và khai thác tài sản, công ty chứng khốn, cơng ty quản lý quỹ để tham gia chủ động vào q trình chứng khốn hóa.
Thứ tư, các NHTM tiếp tục triển khai quyết liệt các giải pháp tháo gỡ khó khăn trong quan hệ tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng góp phần hỗ trợ doanh nghiệp và người dân duy trì sản xuất, kinh doanh. Xây dựng và triển khai thực hiện Đề án xử lý nợ xấu giai đoạn 2013 – 2015, các ngân hàng xem xét cơ cấu lại thời hạn trả nợ, xem xét miễn giảm lãi vốn vay cho khách hàng, ưu tiên thu nợ gốc
trước, lãi sau đối với các khoản nợ đến hạn mà khách hàng gặp khó khăn trong việc trả nợ theo tinh thần của chỉ thị 03/CT-NHNN ban hành ngày 18/07/2013.
3.1.1.5 Thực hiện giảm lãi suất cho vay
Thực hiện các quy định và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về lãi suất, áp dụng mức lãi suất cho vay hợp lý trên cơ sở lãi suất huy động và mức độ rủi ro của khoản vay. Vì thế các ngân hàng phải tiết kiệm chi phí, giảm tối đa các chi phí quản lý, quảng cáo, khuyến mại và chi phí hoạt động để có điều kiện giảm lãi suất cho vay nhằm chia sẻ khó khăn với khách hàng.
3.1.1.6 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, tăng cường giám sát, kiểm tra hoạt động tín dụng
Các ngân hàng chủ động rà soát, đánh giá thực trạng và xây dựng phương án tái cơ cấu toàn diện các mặt tổ chức và hoạt động, tập trung tăng cường năng lực tài chính đảm bảo vốn tự có đủ bù đắp rủi ro, đáp ứng tỷ lệ an toàn vốn theo quy định và vốn điều lệ thực không thấp hơn mức vốn pháp định, xử lý nợ xấu và nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp.
Các NHTM cần tăng cường hơn nữa các hoạt động kiểm tra, giám sát các dự án, hợp tác chặt chẽ với các chủ đầu tư. Kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay nhằm phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro tín dụng. Bên cạnh đó, cơng tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ NHTM cũng cần phải được thực hiện thường xuyên và kịp thời, tiến hành định kỳ và đột xuất qua đó phát hiện và xử lý kịp thời các thiếu sót, sai phạm.
3.1.2 Đối với hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản
3.1.2.1 Giải quyết hàng tồn kho bất động sản, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp
Trường hợp chủ đầu tư chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội:
không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để mua lại các dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội. Nhà đầu tư trực tiếp ký hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua với các đối tượng nhà ở xã hội được Hội đồng cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội cấp Thành phố hoặc cấp quận (huyện) xét duyệt theo quy định.
Thứ hai, đối với các dự án nhà ở thương mại đang thi cơng, chưa hồn thiện: Ưu tiên chuyển đổi sang nhà ở xã hội đối với các dự án có diện tích căn hộ khơng
vượt quá 70 m2.
Thứ ba, đối với dự án nhà ở thương mại đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, chưa khởi công: Trước mắt, chỉ xem xét chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư chứng minh được năng lực, hiệu quả, tính khả thi của dự án và phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.
Trường hợp chủ đầu tư khơng có nhu cầu chuyển đổi sang nhà ở xã hội:
Đối với căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và có giá bán dưới 15
triệu đồng/m2: Liên kết 3 đối tượng là người có thu nhập trung bình hoặc thấp,
doanh nghiệp, ngân hàng TMCP mà Nhà nước chiếm cổ phần chi phối để tiêu thụ các căn hộ này.
Giải quyết hàng tồn kho là vấn đề cấp bách cần thực hiện ngay. Để xử lý hàng tồn kho, ngoài việc hạ giá bán, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn về quay vịng thì một hình thức liên kết giữa các DN, sử dụng các sản phẩm của nhau. Bên cạnh đó, việc minh bạch thơng tin tài chính, nâng cao khả năng quản trị DN, để tạo niềm tin trong quan hệ tín dụng với ngân hàng.
3.1.2.2 Phát triển thị trường căn hộ cho thuê giá rẻ
TP.HCM là một trong những thành phố lớn đang có tốc độ đơ thị hóa nhanh, và là nơi thu hút số lượng người khá lớn từ các tỉnh đến làm ăn sinh sống và hàng chục ngàn người nước ngoài đến sống và làm việc tại đây. Điều này có nghĩa TP.HCM cần một lượng nhà khá lớn để phục vụ nhóm người này. Thế nhưng, bên cạnh nguồn cung nhỏ lẻ từ người dân, các dự án chung cư quy mô lớn lâu nay chỉ
tập trung vào phân khúc khách hàng cao cấp dưới dạng căn hộ dịch vụ được điều hành bởi các cơng ty nước ngồi. Phát triển thị trường nhà ở cho thuê song song với thị trường mua bán nhà ở: Căn hộ cho thuê – một thị trường được đánh giá là rất tiềm năng vì nhu cầu lớn nhưng chưa được doanh nghiệp chú trọng khai thác. Nếu phân khúc thị trường này được phát triển, sẽ giúp những người chưa có điều kiện mua nhà ở thương mại, những người chưa có điều kiện mua nhà trả góp, kể cả những người trẻ đang tạo lập sự nghiệp, có được một chỗ ở với giá thuê hợp lý. Do đó, các ngân hàng cần có chính sách tín dụng hỗ trợ doanh nghiệp và nhà đầu tư về tài chính để xây dựng nhà ở cho thuê, cho người dân vay vốn để thuê các nhà ở thuộc các dự án này. Mấu chốt của vấn đề nằm ở lãi suất, doanh nghiệp không hào hứng bởi lãi suất cho vay hiện còn cao đến nỗi tiền cho thuê nhà không đủ trả lãi cho ngân hàng và người dân không mặn mà vay vốn để đi thuê nhà ở.
3.1.2.3 Nâng cao năng lực về vốn
Tận dụng các nguồn vốn ưu đãi kết hợp với nguồn vốn tự có, nâng cao tốc độ luân chuyển vốn, phương thức thanh toán phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của từng ngành nghề, đa dạng hóa các hình thức huy động vốn tạo ra địn cân nợ hiệu quả góp phần nâng cao kết quả hoạt động kinh doanh của DN. Từ đó tăng thêm uy tín trên thị trường và có thể mở rộng khả năng vay nợ tại các ngân hàng.
3.1.3 Đối với chính sách của cơ quan Nhà nƣớc
3.1.3.1 Thực hiện quá trình tái cấu trúc hệ thống ngân hàng
Tiến trình hội nhập kinh tế sâu rộng hơn của Việt Nam với việc tham gia Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương – TTP và gia nhập Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) sẽ mang đến những lợi ích to lớn về thương mại, đầu tư, công nghệ,.. nhưng đồng thời yêu cầu tái cơ cấu, nâng cao tính minh bạch và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế càng trở nên cấp thiết để quá trình hội nhập đạt hiệu quả. Bên cạnh đó, cịn có nhiều ngân hàng kinh doanh thua lỗ, nợ xấu gia tăng khiến cho tăng trưởng tín dụng khơng tăng mà cịn theo chiều hướng xấu. Vì thế mà quá trình tái cấu trúc hệ thống ngân hàng đang được thực hiện rốt ráo nhằm tạo ra các ngân
hàng đủ sức cạnh tranh với các ngân hàng trong khu vực và trên thế giới. Cần khoanh vùng tiến hành điều tra toàn diện về cơ cấu sở hữu ngân hàng và lộ trình xử lý dứt điểm tình trạng sở hữu chéo, đến năm 2014 hoàn thành căn bản xử lý nợ xấu, năm 2015 cơ bản tái cơ cấu xong hoạt động và quản trị.
3.1.3.2 Tăng cường giám sát ngân hàng chấp hành các quy định của Ngân hàng Nhà nước
Giám sát việc chấp hành nghiêm các quy định của NHNN về hoạt động tiền tệ, tín dụng, ngân hàng; các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng; phân loại nợ, trích lập dự phịng rủi ro đầy đủ theo quy định của pháp luật. Tăng cường hệ thống giám sát từ xa thơng qua hồn thiện hệ thống các Báo cáo thường xuyên, định kỳ, đột xuất từ phía NHTM gửi cho NHNN để có cơ sở phân tích, đánh giá từ đó tiến hành thanh tra NHTM tại chỗ góp phần nâng cao chất lượng hoạt động và tín dụng của NHTM. Hồn thiện hệ thống công nghệ nối kết giữa NHNN và NHTM để thu thập, phân tích, tổng hợp, giám sát dự báo tình hình kịp thời, hiệu quả hơn. Tăng cường kiểm sốt chất lượng tín dụng để nâng cao hiệu quả kinh doanh và đảm bảo an tồn tín dụng. Tích cực triển khai đồng bộ các giải pháp để hạn chế nợ xấu gia tăng. Xử lý nợ xấu thơng qua dự phịng rủi ro. Xử lý tài sản đảm bảo và các hình thức xử lý nợ xấu khác theo quy định của pháp luật.
3.1.3.3 Thực hiện rà soát lại các dự án đã giao
Rà soát các dự án đã giao để xác định các dự án tạm dừng, dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm cho phù hợp và yêu cầu các chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện. Cho phép phân nhỏ các căn hộ phù hợp với quy hoạch, khuyến khích hạ giá bán để đáp ứng nhu cầu và khả năng thanh toán của nhiều đối tượng dân cư.
3.1.3.4 Hỗ trợ vốn trung dài hạn cho các ngân hàng
Chính phủ hỗ trợ nguồn vốn trung dài hạn cho các ngân hàng vì nguồn vốn huy động trung dài hạn của các ngân hàng từ dân cư lãi suất phải cao nên cũng không thể hạ lãi suất cho vay trung dài hạn được. Cần có các gói ưu đãi dành cho
khu vực sản xuất đặc biệt là các DN vừa và nhỏ tương tự như gói 30.000 tỷ dành cho phân khúc mua nhà.
NHNN cần tăng cường điều hành thông qua các công cụ tái cấp vốn, tái chiết khấu các giấy tờ có giá, từ đó định hướng cơ cấu tín dụng thông qua công cụ lãi suất tái cấp vốn, tái chiết khấu, định hướng lãi suất thị trường giảm dần. Chính phủ tiếp