HÀNG TẠI TP .HCM
2.3 Thực trạng sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM
TP.HCM
Hình 2.3: Diễn biến tốc độ tăng trƣởng chỉ số giá BĐS và tín dụng ngân hàng tại TP.HCM
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Theo hình 2.1 cho thấy, có một độ trễ của sự tác động giá BĐS đến tín dụng ngân hàng. Giai đoạn đầu tháng 2 năm 2009 tốc độ chỉ số giá BĐS tăng khoảng 7% so với tháng trước thì đến tháng 5 năm 2009 tín dụng mới tăng mạnh đạt trên 12% so với tháng trước. Do đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn đầu tư rất lớn và thời gian đầu tư dài hạn nên các cá nhân hay chủ dự án thường khơng có đủ vốn để tài trợ cho các dự án hay nhu cầu sở hữu bất động sản của mình, bởi vậy họ thường phải tìm đến ngân hàng như một nơi có thể cung cấp nguồn vốn dồi dào trong dài hạn. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận cao, giá BĐS tăng đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng tham gia vào hoạt động tín dụng tài trợ cho các dự án đầu tư BĐS cũng như tài trợ vốn cho người có nhu cầu vay để mua nhà ở và đất đai. Sau khi tăng vào khoảng tháng 4 đến tháng 6 thì thị trường BĐS lại nhanh chóng giảm lại vào tháng 10 và với độ trễ khoảng 3 tháng thì đến tháng 1 năm 2010 tín dụng ngân hàng cũng đã giảm. Những chính sách từ thị trường tài chính, thuế làm cho thị
trường BĐS tại TP.HCM nguội lạnh, đặc biệt dư nợ tín dụng tăng trên 12% vào tháng 5 và khả năng các ngân hàng sẽ siết hầu bao dành cho BĐS đã làm đứt đà tăng giá đất. Thêm vào đó tháng 9 năm 2009 thông tin về việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng BĐS đã thực sự khiến thị trường khốn đốn hơn. Tương tự cho các giai đoạn tăng chỉ số giá BĐS vào cuối năm 2009 thì tín dụng tăng cao vào tháng 3 năm 2010. Đặc biệt là Thông tư 13 do Ngân hàng Nhà nước ban hành, có hiệu lực từ 1/10/2010, sẽ tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh BĐS, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%. Đây được xem là rào cản mới đối với loại hình tín dụng này. Mức tăng tín dụng cũng giảm dần sau tháng 9 năm 2010. Những tháng cuối năm 2010 nguồn cung dồi dào và tiền tệ bị thắt chặt, lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay cũng tăng, vào khoảng 13-15%; Việc lãi suất tăng cao sẽ dẫn đến việc, các nhà đầu tư thay vì đầu tư vào bất động sản sẽ gửi tiền vào ngân hàng để hưởng tiền lãi cao hơn, các công ty bất động sản khi phải đi vay với lãi suất cao sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Ngồi ra, với chi phí tài chính cao, các cơng ty sẽ phải điều chỉnh giá bán tăng để tạo ra lợi nhuận. Cùng với tác động của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD khiến cho nhu cầu mua nhà giảm. Với tình cảnh này người dân có tâm lý chờ đợi chủ đầu tư giảm giá bán nên chưa quyết định vay vốn.
Những chính sách của Chính phủ trong nỗ lực kiềm chế lạm phát năm 2011 đã khiến cho thị trường càng thêm khó khăn. Chỉ số giá BĐS chỉ tăng dao động khoảng 0,14% vào tháng 1 đến 1,2% vào tháng 9, có những giai đoạn chỉ số cũng giảm khoảng 1,5% vào tháng 7. Ngày 09/01/2011, Thủ tướng đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mơ đảm bảo an sinh xã hội. Trong đó, kiềm chế lạm phát là ưu tiên số một. Kể từ sau khi ban hành thì hệ thống tài chính của Việt Nam bị ảnh hưởng và gây gián tiếp khó khăn lên cho tất cả các doanh nghiệp và toàn bộ nền kinh tế Việt Nam. Giá BĐS khu vực TP.HCM dù đã giảm nhưng thực tế vẫn đang ở mức cao, người có nhu cầu thực khó tiếp cận được, nhà đầu tư thì dè dặt mua vào. Tình hình lạm phát cao trong
năm đẩy lãi suất cho vay lên cao trên 18%/năm như trong hình 2.2, các ngân hàng chạy đua lãi suất huy động làm dòng vốn đổ vào thị trường BĐS và niềm tin nhà đầu tư sụt giảm nghiêm trọng. Thêm vào đó là Chỉ thị 01 của Chính phủ quy định giảm cho vay đối với ngành kinh doanh phi sản xuất đã làm thắt chặt tín dụng cịn 22% vào cuối tháng 6 và 16% và cuối năm 2011 cũng đã ảnh hưởng khơng nhỏ đến thị trường BĐS.
Hình 2.4: Diễn biến lãi suất cho vay và tín dụng ngân hàng tại TP.HCM
Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM và IMF
Do thiếu nguồn vốn để phát triển, lạm phát trong nước vẫn ở mức cao và chính sách thắt chặt tiền tệ đang tiếp tục tác động tiêu cực lên hoạt động của thị trường BĐS. Việc cắt giảm lãi suất cho vay vẫn chưa mang lại nhiều dấu hiệu tích cực để hỗ trợ và vực đậy thị trường. Lãi suất cho vay đã giảm chỉ còn 15,44%/năm vào tháng 1 năm 2012 sau đó là 15,1%/năm vào tháng 3 năm 2012. Nguồn cung BĐS vẫn tăng tại TP.HCM áp lực giảm giá bán nhưng khách hàng vẫn chờ đợi giá giảm tiếp, giá BĐS cũng đã ảnh hưởng đến tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo tại các ngân hàng, giải pháp của các ngân hàng là đưa thêm tài sản vào hoặc phải giảm mức cấp tín dụng cũng đã gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp, cá nhân vay vốn.
Xuất phát từ sự đình đốn của thị trường BĐS đã kéo theo sự suy giảm của nhiều ngành sản xuất kinh doanh khiến hàng tồn kho của nền kinh tế tăng vọt. Khu vực doanh nghiệp đình đốn (thua lỗ, cắt giảm quy mơ, phá sản,..) khiến nợ xấu của khu vực ngân hàng tăng cao, tiêu dùng của nền kinh tế suy giảm. Điều này khiến dịng tín dụng của khu vực ngân hàng tắc nghẽn do các ngân hàng thắt chặt các điều kiện tín dụng (trong đó có điều kiện tài sản thế chấp là BĐS), không giảm lãi suất cho vay dù lãi suất huy động giảm (nhằm bù đắp vào dự phịng nợ xấu). Cũng xuất phát từ khó khăn của doanh nghiệp BĐS, các ngành sản xuất khác như sắt, thép, xi măng, nhơm, kính, vật liệu xây dựng, trang bị nội thất, .. sụt giảm, tác động tiêu cực tới tăng trưởng kinh tế.