HÀNG TẠI TP .HCM
2.5 Đánh giá sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM
2009 đến tháng 5 năm 2012 nên không thể thực hiện nghiên cứu tác động của giá BĐS đến tín dụng ngân hàng trong dài hạn. Và chỉ số giá BĐS này là thống kê của Công ty BĐS Vinaland căn cứ theo rổ hàng hóa và lượng giao dịch của Cơng ty nên có thể chưa phản ánh hết thị trường được.
2.5 Đánh giá sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM TP.HCM
2.5.1 Những thành quả đạt đƣợc
- Dòng vốn đổ vào thị trường BĐS là rất lớn, đẩy giá BĐS lên tăng thêm tính hấp
dẫn của thị trường từ đó thu hút thêm nhà đầu tư. Hiện nay các nhà đầu tư ngồi sử dụng nguồn vốn tự có họ cịn sử dụng địn bẩy tài chính đó là vay nợ tín dụng để
phục vụ cho nhu cầu của họ. Giá BĐS tăng cũng đã kéo theo tín dụng tăng trưởng, và tín dụng cũng là kênh dẫn vốn vào cho thị trường BĐS.
- Cung BĐS tăng giúp tăng sự cạnh tranh về giá để đáp ứng nhu cầu thực của cá
nhân, doanh nghiệp thì các ngân hàng cũng đưa ra các sản phẩm cho vay phù hợp để tìm kiếm lợi ích từ sự thay đổi của giá BĐS.
- Với những thay đổi về pháp luật đối với lĩnh vực BĐS, quy hoạch đất đai, đầu tư
hạ tầng đường xá… cũng ảnh hưởng đến giá của BĐS tại các khu vực đó.
- Các chủ đầu tư ngày càng đa dạng hơn các sản phẩm và chương trình ưu đãi cho
khách hàng, hiện nay sản phẩm được quan tâm nhất là nhà ở giá rẻ, nhu cầu mua nhà, căn hộ là rất lớn và ở mức giá hợp lý thì sẽ khuyến khích người dân đầu tư vào và tín dụng ngân hàng là kênh lựa chọn để hỗ trợ vốn cho họ.
- Giá BĐS tăng lên giúp cho các doanh nghiệp cá nhân bị hạn chế vay nợ dựa trên
tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo được vay vốn nhiều hơn phục vụ cho đời sống, sản xuất kinh doanh…Ngân hàng cũng có thể cấp tín dụng nhiều hơn phù hợp với các quy định về rủi ro tín dụng.
- Thị trường BĐS hấp dẫn sẽ thu hút thêm đầu tư liên kết từ phía các ngân hàng
trong đó các dự án liên kết với các ngân hàng lớn sẽ càng làm tăng thêm lòng tin cho các nhà đầu tư.
- Năm 2009 là năm của các dự án BĐS, các chủ đầu tư rất nhiều dự án và sản
phẩm bán chạy do các nhà đầu cơ thu gom, vì thế các chủ đầu tư càng mở rộng đầu tư thêm dự án và để đáp ứng nhu cầu vốn thì tín dụng ngân hàng là lựa chọn khả thi.
- Các tài sản mà ngân hàng nắm giữ trong đó có BĐS, khi giá BĐS tăng thì tổng
tài sản ngân hàng cũng sẽ lên từ đó phục vụ cho các hoạt động kinh doanh của ngân hàng mà chính yếu mang lại nhiều lợi nhuận là hoạt động cấp tín dụng.
2.5.2 Một số tồn tại
- Nhà ở phát triển mất cân đối cung - cầu, dẫn đến tồn kho nhà ở gia tăng. Dẫn
đến một lượng vốn lớn nằm trong tồn kho BĐS và trong lượng vốn lớn đó có nguồn vốn từ tín dụng. Khơng bán được nhà dễ dẫn đến nợ xấu BĐS.
- Nhà đất chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào mục
đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội.
- Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập của người dân dẫn đến người dân không
mặn mà vay vốn mua nhà ở.
- Tiến độ triển khai các dự án chậm, nhiều dự án còn để hoang, chưa triển khai
xây dựng do tiềm lực tài chính của phần lớn nhà đầu tư còn hạn chế, thiếu vốn để tiếp tục đầu tư dự án, cơng trình bị dở dang, gây lãng phí, sử dụng chưa hiệu quả quỹ đất vốn ngày càng hạn hẹp của Thành phố để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng bức xúc của người dân.
- Giá BĐS cao hơn rất nhiều so với giá trị thực tế.
- Thị trường BĐS thường lâm vào tình trạng thiếu vốn.
- Thông tin bất cân xứng giữa chủ đầu tư và ngân hàng cũng đã gây ra các hậu
quả sau khi cấp tín dụng mà các dự án này đình trệ, ngưng thi công hoặc không bán được sản phẩm.
- Các doanh nghiệp sử dụng vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn dẫn đến mất cân đối
vốn. Bên cạnh đó, trong thời gian giá BĐS giảm nhanh, thị trường đóng băng nhưng phản ứng trên thị trường tín dụng diễn ra chậm hơn đã làm cho các khoản vay vượt quá tỷ lệ đảm bảo tài sản, khi khách hàng gặp khó khăn khơng trả được nợ dẫn đến nợ xấu và ngân hàng khó thu hồi được vốn.
2.5.3 Nguyên nhân
- Giá BĐS tại TP.HCM chưa phản ánh đúng cung cầu thị trường mà bị các nhà
không phải cầu ảo như các nhà đầu cơ về BĐS. Dẫn đến thị trường không bán được hàng, nhu cầu tín dụng cũng giảm vì giá q cao.
- Năm 2011 – 2012 các giải pháp kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô đã
được phát huy hiệu quả; tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn tiếp tục đối mặt với khủng hoảng, trầm lắng, diễn ra với hầu hết các phân khúc BĐS, đã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọng khơng quay vịng được, tác động xấu đến các ngành khác như xi măng, sắt thép, trang trí nội thất... mà các ngành này cũng hoạt động dựa trên nguồn vốn tín dụng.
- Nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dự án có sản phẩm hồn chỉnh
nhưng khơng bán được, hàng tồn kho tăng (đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60 – 90 m2, chiếm tỷ lệ 69,3%; 3.406 căn hộ có diện tích trên 90 m2, chiếm tỷ lệ 23,5%) (Sở Xây Dựng TP.HCM, 2012), không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán hiện tại của người dân, dẫn đến nợ xấu ngân hàng gia tăng đến 31/05/2012 nợ xấu của các ngân hàng là hơn 177 nghìn tỷ đồng (Hữu Nghĩa, 2012).
- Sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan tỏa tới sự phát triển của nền
kinh tế; những biến động trên thị trường BĐS ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển kinh tế. Trong năm 2011, tình trạng thiếu vốn để đầu tư triển khai các dự án BĐS đã ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS. Lãi suất cho vay năm 2011 là 18% - 20%/năm đã làm tăng giá thành gây khó khăn trong việc bán BĐS. Thêm nữa, giá đầu vào của các vật liệu cơ bản như xi măng, sắt thép, gạch ngói…tăng làm tăng chi phí đầu tư càng làm việc tiêu thụ khó khăn hơn. Nhiều dự án đã bị kéo dài tiến độ hoặc bị đình hỗn, nhiều đơn vị tạm dừng thi công…ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế và việc khơng thể hồn thành các dự án để bán sản phẩm hoặc khơng bán được vì giá cao để trả nợ cho ngân hàng gây ra nợ xấu ảnh hưởng đến khả năng cấp tín dụng của các ngân hàng.
- Thị trường BĐS tại TP.HCM vẫn phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng của
các ngân hàng siết chặt tín dụng. Hệ thống tài chính cần thiết dành cho thị trường BĐS như quỹ đầu tư BĐS, trái phiếu BĐS… vẫn chưa có.
- Giá BĐS khơng tương thích với giá trị thật mà cao hơn rất nhiều là do thiếu
minh bạch tạo ra cầu ảo ảnh hưởng đến nhu cầu sở hữu BĐS của dân cư và việc cấp tín dụng dựa trên giá BĐS cũng gây ra nhiều rủi ro.
- Thị trường tín dụng vẫn bị động trước những thay đổi của chu kỳ giá BĐS, ngân
hàng dự báo vẫn chưa tốt và phản ứng trước những thay đổi này vẫn còn chậm. Cụ thể trong giai đoạn thị trường BĐS bùng nổ các ngân hàng ồ ạt cho vay dựa trên giá trị tài sản được định giá cao nhưng khi thị trường BĐS đi xuống, giá giảm nhanh thì các ngân hàng khơng kịp điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo đã làm tăng thêm rủi ro cho phía ngân hàng.
- Do các người dân vẫn thích gửi kỳ hạn ngắn tại các ngân hàng để khi cần có thể
rút ra để đầu tư hoặc chi tiêu ngay dẫn đến việc huy động kỳ hạn trung dài hạn gặp nhiều khó khăn. Các doanh nghiệp không thể vay được các nguồn vốn trung dài hạn để đầu tư nên đã vay ngắn hạn nhưng mục đích lại sử dụng cho dài hạn.
Kết luận chƣơng 2
Thực trạng sự tác động của giá BĐS đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM từ năm 2009 đến năm 2012 đã phản ánh phần nào diễn biến thị trường BĐS và dư nợ tín dụng hiện nay.
Kiểm định sự tác động của giá BĐS đến tín dụng ngân hàng là một chiều và sự tác động này có đỗ trễ là 3 tháng. Đồng thời nêu ra các thành tựu đạt được cũng như hạn chế của đề tài và nguyên nhân.
Trong chương 2 này tác giả đã nêu ra được các kết quả đạt được, những tồn tại và nguyên nhân của sự tác động giá BĐS đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM. Như vậy sự tác động này mang tính tích cực và cũng có tiêu cực, vì thế chương 3 tác giả sẽ đưa ra các định hướng cho hoạt động tín dụng trong tương lai và khuyến nghị nhằm hạn chế những tồn tại đã nêu trong chương này.
CHƢƠNG 3: CÁC KHUYẾN NGHỊ CHO HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI TP.HCM TĂNG TRƢỞNG ỔN ĐỊNH VÀ BỀN VỮNG
TRƢỚC SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CHU KỲ TĂNG TRƢỞNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng trong thời điểm thị trƣờng bất động sản tăng trƣởng âm nhƣ hiện nay trƣờng bất động sản tăng trƣởng âm nhƣ hiện nay
Để dịng vốn tín dụng lưu thơng trong thời gian tới, khơng thể chỉ trơng chờ vào chính sách tiền tệ, mà cần có các giải pháp đồng bộ thực hiện để tăng tổng cầu, hỗ trợ thị trường, tiêu thụ sản phẩm đầu ra của DN, qua đó tăng khả năng hấp thụ vốn tín dụng. Bên cạnh đó, để khơi thơng dịng vốn tín dụng trong nền kinh tế, bản thân các DN cũng phải tiến hành cơ cấu lại hoạt động của mình để nâng cao hiệu quả hoạt động.
Nhận thức tín dụng nhà ở là chương trình trọng điểm, vấn đề xử lý hàng tồn kho BĐS là vấn đề lớn, có tầm ảnh hưởng quan trọng, tác động trực tiếp đến kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, thị trường BĐS là một trong những thị trường có vị trí và vai trị quan trọng đối với nền kinh tế, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng… Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, giúp các thị trường khác phát triển. Mà các thị trường này đều phụ thuộc phần nhiều vào kênh tín dụng ngân hàng, vì vậy sự phát triển của các thị trường sẽ giúp tín dụng tăng trưởng. Bên cạnh đó, tác giả đánh giá việc xử lý nợ xấu là yêu cầu cấp bách vì nợ xấu đang cản trở tín dụng khơng đến được doanh nghiệp, là nguy cơ làm mất ổn định hệ thống ngân hàng và thị trường tài chính. Vì thế, cần thực hiện khẩn trương, quyết liệt nhưng phải có lộ trình phù hợp, quy trình chặt chẽ. Tác giả đưa ra một số khuyến nghị như sau:
3.1.1 Đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng
Việc ứ đọng vốn hiện nay là do sự tiếp cận giữa ngân hàng và DN chưa bắt nhịp được nhau. Trong đó, nhiều DN đang có nhu cầu vốn, nhưng cũng không thể tiếp cận được vốn vay, do khơng đáp ứng được điều kiện tín dụng ngân hàng đưa ra. Bởi thị trường khó khăn, trong những năm qua, nhiều DN kinh doanh kém hiệu quả, thậm chí thua lỗ, nên bị liệt vào nhóm khách hàng có nợ xấu, buộc ngân hàng phải thận trọng khi trao vốn. Thực tế hiện nay, các quy định về phân loại nợ khắt khe hơn, buộc ngân hàng trích lập dự phịng theo quy định, nên không thể không thận trọng trong việc kiểm sốt chất lượng tín dụng và rủi ro nợ xấu trước khi trao vốn.
3.1.1.1 Phân khúc khách hàng
Định hướng tín dụng trong tương lai là phải chọn lọc phân khúc khách hàng để phát triển dịch vụ, sản phẩm, đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng. Trong những năm tới vẫn ưu tiên chất lượng tín dụng, lấy an tồn, hiệu quả, phát triển bền vững làm tiêu chí hàng đầu trong các hoạt động kinh doanh. Thực hiện các mục tiêu giải quyết hàng tồn kho, xử lý nợ xấu và tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.
Trong ngắn hạn, hạn chế cung tín dụng cho các dự án mới và các dự án đang xây dựng bước đầu bị thiếu vốn vì lượng cung BĐS trên thị trường đã rất lớn, tập trung cấp tín dụng cho các dự án gần hoàn thành. Trong dài hạn, hướng vốn tín dụng vào các chủ đầu tư xây dựng căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội… cải thiện tình trạng trì trệ của thị trường BĐS.
Hướng tín dụng đến các đối tượng có thu nhập trung bình có nhu cầu mua các căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội. Tập trung cho vay đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp siêu nhỏ và kinh tế hộ gia đình. Nền kinh tế đất nước trụ vững, tồn tại qua khó khăn phụ thuộc một phần khơng nhỏ vào chính những thành phần này. Thời gian tới khối doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp siêu nhỏ, kinh tế hộ gia đình vẫn là bộ phận vận hành chính cho nền kinh tế Việt Nam. Bên cạnh đó, doanh nghiệp nhỏ và vừa vốn rất năng động, thích ứng với thị trường, ít có hợp đồng dài hạn nên nguy cơ nợ xấu cũng rất thấp. Cho các doanh nghiệp này vay sẽ giúp đầu ra
của ngân hàng được khơi thông. Khi vốn được đẩy vào nền kinh tế sẽ giúp sản xuất khởi sắc qua đó giải quyết được các khó khăn hiện nay.
Ngân hàng phải chú trọng đến chất lượng tín dụng, tái cấu trúc lại danh mục tín dụng trong giới hạn quy định, khơng chỉ chạy theo chỉ tiêu lợi nhuận từ mở rộng tín dụng mà thiếu sự kiểm sốt.
3.1.1.2 Định hướng lãi suất
Doanh nghiệp cần vay vốn trung dài hạn để phát triển sản xuất thì lãi suất cho vay vẫn khá cao. Hiện ngân hàng mới chỉ giảm lãi suất cho vay ngắn hạn. Hiện các ngân hàng vẫn áp dụng lãi suất cho vay trung dài hạn dành cho doanh nghiệp khoảng 11-13%/năm. Tuy nhiên mức 13% cũng ít doanh nghiệp tiếp cận được. Người dân hiện vẫn chuộng gửi tiền kỳ hạn ngắn vì dễ dàng rút ra để đầu tư vào lĩnh vực khác. Chính vì vậy mà ngân hàng khó có được nguồn vốn huy động trung và dài hạn để ổn định cho vay kỳ hạn dài. Để gia tăng vốn phục vụ doanh nghiệp cần tăng cường các giải pháp kích thích người dân tham gia gửi tiền trung và dài hạn, hạ lãi suất cho vay trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp trong thời gian tới. Cụ thể, các ngân hàng nên liên kết với các công ty bảo hiểm để đưa ra nhiều sản phẩm tiền gửi tiết kiệm dài hạn với nhiều ưu đãi và có đi kèm bảo hiểm nhằm thu hút nguồn tiền nhàn rỗi từ dân cư. Từ đó có được nguồn vốn trung dài hạn phục vụ cho hoạt động tín dụng đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.
3.1.1.3 Hỗ trợ giải quyết đầu ra cho các doanh nghiệp bất động sản
Các dự án đang hoàn thiện hoặc đã xây dựng xong nhưng không bán được