HÀNG TẠI TP .HCM
2.2 Thực trạng tín dụng ngân hàng tại TP.HCM
2.2.2 Diễn biến hoạt động tín dụng NHTM tại TP.HCM
Bước vào năm 2009, tín dụng tăng chậm do những khó khăn chung của nền kinh tế. Cuối tháng 2, nhờ có gói hỗ trợ lãi suất, hoạt động tín dụng đã tăng trưởng nhanh hơn. Đến cuối tháng 6/2009, tổng dư nợ tín dụng đã tăng gần 20% so với đầu năm 2009. Tăng trưởng huy động VND khá ổn định. Hết 6 tháng, tổng huy động của toàn hệ thống tăng 16,2%. Hiện tượng tăng trưởng huy động thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng đã gây sức ép nhất định lên lãi suất huy động VND.
Hình 2.1: Diễn biến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM
Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM
Theo báo cáo của NHNN – Chi nhánh TP.HCM, trong chín tháng đầu năm 2009, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở (trừ trường hợp người vay trả nợ bằng lương) chiếm 28%, cho vay xây dựng văn phòng cao ốc cho thuê 12%, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán 11%, cho vay để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 10%, còn lại 41% là các khoản cho vay đáp ứng nhu cầu bất động sản khác nhu cầu xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, xây dựng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng… Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng liên tục tăng qua các tháng, thấp nhất khoảng 60.000 tỉ đồng, cao nhất ở mức gần 76.000 tỉ đồng. Các khoản cho vay trung dài hạn chiếm trên 70% tổng dư nợ cho vay bất động sản (Doanh nhân Sài Gòn, 2010).
Như vậy, nếu kể thêm các khoản người vay mua/sửa chữa… nhà nguồn trả nợ từ lương, mà hiện nay các ngân hàng đều không cho là cho vay bất động sản, mà đưa vào mảng cho vay tiêu dùng, thì con số cho vay liên quan đến nhà đất sẽ còn cao hơn. Năm 2009, dư nợ cho vay mua nhà ở nhiều ngân hàng chiếm tỷ lệ xoay quanh 50% cho vay các sản phẩm khách hàng cá nhân, có những ngân hàng tín dụng bất động sản chiếm khoảng 30% tổng dư nợ.
Khoảng thời gian từ giữa năm 2009 trở đi, hầu như khơng cịn những khoản cho vay mua nhà lên tới 90 – 100% giá trị tài sản, thời hạn 15 – 20 – 25 năm, mà tỷ lệ này bị giảm xuống còn 50 – 70%, thời hạn 7 – 10 năm, và điều kiện vay được nâng lên. Các lãi suất liên quan đến bất động sản luôn cao hơn lãi suất cho vay bình thường 3 – 5%/năm, hiện ở mức 13 – 16%/năm.
Tính đến 31/12/2009 số liệu tổng dư nợ cho vay bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh chiếm 13,9% trong tổng dư nợ cho vay trên địa bàn. Dư nợ cho vay tiêu dùng trên địa bàn đạt: 37.263 tỷ, chiếm 5,24% trong tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn. Đặc biêt, tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng trên địa bàn năm 2009 chỉ dao động và ở mức trong khoảng dưới 2% so với tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn (V.Minh, 2010).
Ngoài ra, với các dự án mà ngân hàng cam kết tài trợ (thường là dài hạn), thì vẫn phải tiếp tục giải ngân theo tiến độ. Về phía người đi vay liên quan đến bất động sản từng bất ngờ khi ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất với những khoản vay của họ trước đó.
Điều đáng quan tâm là, thanh khoản tín dụng trong năm nay tiếp tục ảnh hưởng nhiều đến họ, khi dự báo năm 2010 rằng để kiềm chế lạm phát cùng với những chỉ tiêu tăng trưởng khác, lãi suất cơ bản sẽ phải cao hơn. Việc lãi suất
không cố định trong hầu hết các hợp đồng tín dụng liên quan đến bất động sản khiến bên đi vay chịu tác động mạnh khi tính thanh khoản ngân hàng bị thắt chặt...
Tăng trưởng tín dụng năm 2010 khơng cịn nhiều thuận lợi như năm trước, khi chính sách hỗ trợ lãi suất khơng cịn. Với mặt bằng lãi suất cho vay thỏa thuận còn khá cao như hiện nay, các doanh nghiệp cũng tỏ ra dè dặt trong việc tiếp cận vốn vay.
Điểm nổi bật nhất trong chính sách lãi suất quý 3 năm 2010 là lãi suất đã giảm đáng kể so với quý 2. Từ đầu tháng 7/2010, nhiều ngân hàng đã cơng bố áp chính sách lãi suất cho vay bằng VND chỉ từ 12,5% - 13,5%/năm (theo định hướng của Chính phủ và NHNN). Tuy nhiên, đây chỉ là ưu đãi chủ yếu dành cho ba
nhóm đối tượng: doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp - nông thôn.
Sau khi thông tư 13/2010/TT-NHNN cùng nghị định 71/2010/NĐ-CP ra đời với những điều chỉnh ở tầm vĩ mô theo hướng thắt chặt nguồn cung tín dụng bất động sản. Nguyên nhân lớn nhất khiến mức tăng của tín dụng bất động sản cứ chậm dần đều là do lãi suất vay thỏa thuận còn cao. Trên thực tế, từ cuối năm 2009, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà, đất trả góp đang được các ngân hàng áp dụng mức ở mức cao. Đối với đa số người có thu nhập thấp thì với mức giá khoảng từ 800 triệu đồng đến trên 1 tỷ đồng/căn hộ là khoản tiền quá lớn, trong khi vay ngân hàng phải chịu lãi suất khá cao. Vì thế, với các khách hàng mua căn hộ, nhà, đất hoặc sửa chữa nhà trả góp chưa dám tiếp cận vốn vay, do áp lực lãi suất còn quá sức chịu đựng của khách hàng. Trong ngắn hạn, với việc gia tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đồng thời tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%, dẫn đến việc vay vốn mua nhà gặp khó khăn hơn vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng cung ứng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng.
Trong năm 2011 nhờ áp dụng các biện pháp mạnh tay, kiên quyết và linh hoạt của cơ quan điều hành, thị trường tiền tệ đã tương đối ổn định. Tín dụng được kiểm sốt chặt chẽ, tăng ở mức thấp, cơ cấu tín dụng chuyển theo hướng tích cực, tập trung vốn cho lĩnh vực sản xuất, nông nghiệp, nông thôn và xuất khẩu, giảm cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất.
Tổng dư nợ tín dụng ước đạt 753.760 tỉ đồng, tăng 6,3% so với năm 2010. Cụ thể, dư nợ tiền đồng tăng 2,69%, bằng ngoại tệ tăng 15,92%. Tổng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất chiếm 18,57% so với tổng dư nợ, giảm 0,03% so với đầu năm, trong đó dư nợ cho vay bất động sản đạt 93.746 tỉ đồng, chiếm 12,7% tổng dư nợ (H.Sương, 2012).
Theo một báo cáo của NHNN chi nhánh TPHCM, tổng nợ xấu tại thị trường I (thị trường dân cư và tổ chức) của các TCTD tại TPHCM tính đến hết tháng 11-
2011 là chiếm 3,85%, các TCTD kinh doanh kém hiệu quả, lãi ít hoặc lỗ, nợ xấu phát sinh cao chủ yếu là các TCTD có cho vay bất động sản với các dự án lớn và mang tính đầu cơ (H.Phúc, 2012).
Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP và ngày 01/03/2011, Thống đốc NHNN đã ban hành Chỉ thị 01/CT-NHNN nhằm thiết chặt tín dụng, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS, so với năm 2010. Thơng điệp thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trên đã có tác động lớn đến thị trường BĐS, nguồn vốn chủ yếu cung cấp cho thị trường nhà đất đột ngột suy giảm mạnh đã dẫn tới chênh lệch cung - cầu lớn, giá BĐS giảm mạnh, thanh khoản giảm. Thực tế cho thấy cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc phải đối mặt với khó khăn. Vì vậ
ậ
Thị trường BĐS trầm lắng, tăng trưởng tín dụng năm 2011 lại tập trung ở các
phân khúc tạo cung cho thị trường (xây dựng khu đơ thị; xây dựng văn phịng cho thuê; xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán). Tuy nhiên, tín dụng BĐS tạo cầu cho thị trường lại giảm. Điều này càng làm cho cung và cầu vốn mất cân đối và thị trường BĐS thêm khó khăn. Kênh vay vốn ngân hàng bị kẹt đã có tác động tiêu cực đến việc huy động vốn từ các nguồn khác như FDI, doanh nghiệp và người dân vào thị trường.
Bảng 2.8: Dƣ nợ tín dụng BĐS theo nhu cầu vay vốn tại thời điểm 30/09/2011
STT Chỉ tiêu cho vay Giá trị (tỷ
đồng) Tăng/Giảm (%)
1 KCN, KCX 13.877 +5,74
2 Khu đô thị 24.618 +13,08
3 Cao ốc văn phòng 32.573 +20,81
4 Sửa chữa, mua nhà để ở 54.285 -26,97
5 Sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê 23.453 +76,60
6 Mua quyền sử dụng đất 15.915 -13,00
7 Đầu tư, kinh doanh BĐS 38.875 -36,23
Tổng cộng 203.598 -13,46
Nguồn: Bộ Xây dựng
Tính đến 31/12/2011, dư nợ cho vay trong lĩnh vực nhà để ở tiếp tục là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu cho vay BĐS của các TCTD. Đây là lĩnh vực ít rủi ro bởi các tác động của chính sách vĩ mơ. Tuy nhiên, dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh doanh văn phịng cho th, khu đơ thị vẫn chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ. Trong khi đó, tín dụng cho xây dựng khu cơng nghiệp, khu chế xuất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất cơng nghiệp lại giảm mạnh.
Hình 2.2: Dƣ nợ tín dụng BĐS theo nhu cầu vay vốn đến 31/12/2011
Đơn vị: Tỷ đồng
Nguồn: Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia
Cơ cấu tín dụng năm 2011 chủ yếu tập trung vào phi sản xuất trong đó có nhiều cho bất động sản, song đến 2012 tỷ trọng này thấp, chủ yếu vốn được dành cho các lĩnh vực ưu tiên, sản xuất kinh doanh, xuất khẩu, nông nghiệp… đã cho thấy dòng vốn chuyển dịch dần. Tháng 5 năm 2012 bắt đầu đánh dấu việc hạ lãi suất (LS) khá mạnh tay của NHNN ở cả huy động lẫn cho vay nhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong bối cảnh tồn kho tăng, đơn hàng giảm…