HÀNG TẠI TP .HCM
2.4 Kiểm định sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM
2.4.4.1 Kiểm định tính dừng của các biến sử dụng trong mơ hình
Trước tiên, tác giả đã Thực hiện kiểm định Augmented Dickey-Fuller ta thu được kết quả như sau:
Bảng 2.10: Kiểm định tính dừng của các biến sử dụng trong mơ hình
Biến ADF
Giá trị tới hạn
1% 5% 10%
Chuỗi ban đầu
GDP 0.269071 -3.661661 -2.960411 -2.619160
INTEREST_RATE -1.225786 -3.605593 -2.936942 -2.606857
CREDIT -2.026820 -3.605593 -2.936942 -2.606857
PPI -2.297285 -3.615588 -2.941145 -2.609066
Chuỗi sai phân bậc 1
GDP -6.865249 -3.670170 -2.963972 -2.621007
INTEREST_RATE -5.890984 -3.610453 -2.938987 -2.607932
CREDIT -6.667256 -3.610453 -2.938987 -2.607932
PPI -4.864617 -3.610453 -2.938987 -2.607932
Nguồn: Tổng hợp kết quả tính tốn từ Eview
Kết quả cho thấy các biến GDP, INTEREST_RATE, CREDIT và PPI đều là chuỗi không dừng. Nhưng với sai phân bậc một thì các biến này đều dừng tại mức ý nghĩa 1%.
2.4.4.2 Ƣớc lƣợng độ trễ của các biến sử dụng trong mơ hình
Sử dụng phương pháp Lag length Criteria ta xác định được độ trễ của các biến dùng trong mơ hình VAR bằng 3 với các kiểm định LR, FPE, AIC và HQ. Chỉ có kiểm định SC đề xuất khơng có độ trễ, tuy nhiên nếu độ trễ bằng khơng thì khơng phù hợp
Hình 2.5: Ƣớc lƣợng độ trễ của các biến sử dụng trong mơ hình
2.4.4.3 Kiểm định nhân quả Granger cho các biến sử dụng trong mơ hình
Kết quả kiểm định nhân quả Granger của các biến như sau:
Hình 2.6: Kiểm định nhân quả Granger cho các biến sử dụng trong mơ hình
Nguồn: Kết quả tính tốn từ Eview
Kết quả trên cho thấy có mối quan hệ một chiều từ biến giá BĐS đến tín dụng ngân hàng (thống kê Chi bình phương = 26.09125 với mức ý nghĩa gần 0%). Như vậy điều này phù hợp với kỳ vọng của tác giả.
2.4.4.3 Sử dụng mơ hình VAR để ƣớc lƣợng tác động
- Sử dụng hàm phản ứng đẩy Impule Responses Function (IRF) để xác định cú sốc từ giá BĐS vào biến tín dụng ngân hàng
Hình 2.7: Phản ứng đẩy của các biến sử dụng trong mơ hình
Nguồn: Kết quả tính tốn từ Eview
Tác động của giá BĐS vào tín dụng ngân hàng mạnh nhất sau 3 tháng sau cú sốc từ giá BĐS. Có thể giải thích rằng một cú sốc tăng giá BĐS thường ảnh hưởng các nhà đầu tư thực hiện vay vốn để mua, đầu tư BĐS…, 2 tháng đầu các nhà đầu tư nhìn nhận giá tăng và tâm lý chờ đợi đợt giá giảm sẽ ra quyết định vay vốn đầu tư nên thời điểm này tín dụng giảm, tuy nhiên sau 2 tháng các nhà đầu tư nhận ra giá BĐS đang tăng lên liên tục và các nhà đầu tư thực hiện vay vốn trước khi giá BĐS tăng quá cao. Từ đó thị trường đi lên kéo theo tín dụng cũng biến động cùng chiều vì giá trị tài sản dùng làm thế chấp tại ngân hàng đã tăng nên có thể sẽ điều chỉnh mức cấp tín dụng và nhu cầu vay vốn tăng lên. Đến chu kỳ thứ 8 thì tín dụng mới trở về vị trí như trước khi xảy ra cú sốc. Cú sốc từ tín dụng sẽ tác động ngay đến tín dụng mà khơng có độ trễ, tác động ngay chu kỳ đầu tiên là hơn 10 nghìn tỷ đồng sau đó giảm dần và đến chu kỳ thứ 5 trở về mức 0 và sau đó tăng giảm yếu tiến dần về 0 ở chu kỳ thứ 9 và thứ 10.
Tác giả sử dụng phân rã phương sai để biết được mức độ giải thích sự biến động của giá BĐS và từ chính tín dụng ngân hàng đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM như thế nào
Hình 2.8: Phân rã phƣơng sai của các biến sử dụng trong mơ hình
Nguồn: Kết quả tính tốn từ Eview
Kết quả cho thấy sự tác động mạnh nhất vào tín dụng BĐS trong các kỳ là chính nó, ở ngay chu kỳ đầu mức độ giải thích là 100% sau đó giảm dần ổn định ở mức 65.79% từ chu kỳ thứ 4 trở đi. Những thay đổi trong tín dụng ngân hàng được giải thích bởi chỉ số giá BĐS khoảng 12.38% vào chu kỳ thứ 3 và chỉ bắt đầu chu
2.4.5 Đánh giá kết quả
Kết quả đạt được:
Kiểm định sự tác động của giá BĐS đến tín dụng ngân hàng, đúng theo kỳ vọng của tác giả có tồn tại sự tác động một chiều này. Điều này có thể lý giải giá BĐS thường biến động trước so với tín dụng ngân hàng và sự tác động đến tín dụng ngân hàng cũng mạnh hơn chiều ngược lại. Khi cơn sốt giá nhà đất tăng lên kéo theo một lượng lớn đầu tư vào thị trường BĐS nhằm hưởng lợi cao, đồng thời sự tăng trưởng nóng phía cung nhằm đáp ứng phía cầu cũng đẩy nhanh đầu tư các dự án BĐS, có rất nhiều kênh truyền dẫn vốn vào thị trường BĐS trong đó có nguồn cung tín dụng, khi mọi người bắt đầu nhận ra giá BĐS tăng liên tục sẽ là cơ hội kinh doanh kiếm lời thì việc vay nợ để đáp ứng vốn cho nhu cầu đó là hồn toàn khả thi. Độ trễ của giá BĐS tác động đến tín dụng ngân hàng là 3 tháng. Về mức độ giải thích của giá BĐS cho sự biến động của tín dụng ngân hàng cũng ở mức cao khoảng 34% kể từ chu kỳ thứ 4.
Hạn chế và nguyên nhân:
Chuỗi dữ liệu khá ngắn do chỉ số giá BĐS tại TP.HCM chỉ có từ tháng 1 năm 2009 đến tháng 5 năm 2012 nên không thể thực hiện nghiên cứu tác động của giá BĐS đến tín dụng ngân hàng trong dài hạn. Và chỉ số giá BĐS này là thống kê của Công ty BĐS Vinaland căn cứ theo rổ hàng hóa và lượng giao dịch của Cơng ty nên có thể chưa phản ánh hết thị trường được.
2.5 Đánh giá sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM TP.HCM
2.5.1 Những thành quả đạt đƣợc
- Dòng vốn đổ vào thị trường BĐS là rất lớn, đẩy giá BĐS lên tăng thêm tính hấp
dẫn của thị trường từ đó thu hút thêm nhà đầu tư. Hiện nay các nhà đầu tư ngoài sử dụng nguồn vốn tự có họ cịn sử dụng địn bẩy tài chính đó là vay nợ tín dụng để
phục vụ cho nhu cầu của họ. Giá BĐS tăng cũng đã kéo theo tín dụng tăng trưởng, và tín dụng cũng là kênh dẫn vốn vào cho thị trường BĐS.
- Cung BĐS tăng giúp tăng sự cạnh tranh về giá để đáp ứng nhu cầu thực của cá
nhân, doanh nghiệp thì các ngân hàng cũng đưa ra các sản phẩm cho vay phù hợp để tìm kiếm lợi ích từ sự thay đổi của giá BĐS.
- Với những thay đổi về pháp luật đối với lĩnh vực BĐS, quy hoạch đất đai, đầu tư
hạ tầng đường xá… cũng ảnh hưởng đến giá của BĐS tại các khu vực đó.
- Các chủ đầu tư ngày càng đa dạng hơn các sản phẩm và chương trình ưu đãi cho
khách hàng, hiện nay sản phẩm được quan tâm nhất là nhà ở giá rẻ, nhu cầu mua nhà, căn hộ là rất lớn và ở mức giá hợp lý thì sẽ khuyến khích người dân đầu tư vào và tín dụng ngân hàng là kênh lựa chọn để hỗ trợ vốn cho họ.
- Giá BĐS tăng lên giúp cho các doanh nghiệp cá nhân bị hạn chế vay nợ dựa trên
tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo được vay vốn nhiều hơn phục vụ cho đời sống, sản xuất kinh doanh…Ngân hàng cũng có thể cấp tín dụng nhiều hơn phù hợp với các quy định về rủi ro tín dụng.
- Thị trường BĐS hấp dẫn sẽ thu hút thêm đầu tư liên kết từ phía các ngân hàng
trong đó các dự án liên kết với các ngân hàng lớn sẽ càng làm tăng thêm lòng tin cho các nhà đầu tư.
- Năm 2009 là năm của các dự án BĐS, các chủ đầu tư rất nhiều dự án và sản
phẩm bán chạy do các nhà đầu cơ thu gom, vì thế các chủ đầu tư càng mở rộng đầu tư thêm dự án và để đáp ứng nhu cầu vốn thì tín dụng ngân hàng là lựa chọn khả thi.
- Các tài sản mà ngân hàng nắm giữ trong đó có BĐS, khi giá BĐS tăng thì tổng
tài sản ngân hàng cũng sẽ lên từ đó phục vụ cho các hoạt động kinh doanh của ngân hàng mà chính yếu mang lại nhiều lợi nhuận là hoạt động cấp tín dụng.
2.5.2 Một số tồn tại
- Nhà ở phát triển mất cân đối cung - cầu, dẫn đến tồn kho nhà ở gia tăng. Dẫn
đến một lượng vốn lớn nằm trong tồn kho BĐS và trong lượng vốn lớn đó có nguồn vốn từ tín dụng. Khơng bán được nhà dễ dẫn đến nợ xấu BĐS.
- Nhà đất chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào mục
đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội.
- Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập của người dân dẫn đến người dân không
mặn mà vay vốn mua nhà ở.
- Tiến độ triển khai các dự án chậm, nhiều dự án còn để hoang, chưa triển khai
xây dựng do tiềm lực tài chính của phần lớn nhà đầu tư còn hạn chế, thiếu vốn để tiếp tục đầu tư dự án, cơng trình bị dở dang, gây lãng phí, sử dụng chưa hiệu quả quỹ đất vốn ngày càng hạn hẹp của Thành phố để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng bức xúc của người dân.
- Giá BĐS cao hơn rất nhiều so với giá trị thực tế.
- Thị trường BĐS thường lâm vào tình trạng thiếu vốn.
- Thông tin bất cân xứng giữa chủ đầu tư và ngân hàng cũng đã gây ra các hậu
quả sau khi cấp tín dụng mà các dự án này đình trệ, ngưng thi cơng hoặc khơng bán được sản phẩm.
- Các doanh nghiệp sử dụng vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn dẫn đến mất cân đối
vốn. Bên cạnh đó, trong thời gian giá BĐS giảm nhanh, thị trường đóng băng nhưng phản ứng trên thị trường tín dụng diễn ra chậm hơn đã làm cho các khoản vay vượt quá tỷ lệ đảm bảo tài sản, khi khách hàng gặp khó khăn khơng trả được nợ dẫn đến nợ xấu và ngân hàng khó thu hồi được vốn.
2.5.3 Nguyên nhân
- Giá BĐS tại TP.HCM chưa phản ánh đúng cung cầu thị trường mà bị các nhà
không phải cầu ảo như các nhà đầu cơ về BĐS. Dẫn đến thị trường không bán được hàng, nhu cầu tín dụng cũng giảm vì giá q cao.
- Năm 2011 – 2012 các giải pháp kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô đã
được phát huy hiệu quả; tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn tiếp tục đối mặt với khủng hoảng, trầm lắng, diễn ra với hầu hết các phân khúc BĐS, đã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọng khơng quay vịng được, tác động xấu đến các ngành khác như xi măng, sắt thép, trang trí nội thất... mà các ngành này cũng hoạt động dựa trên nguồn vốn tín dụng.
- Nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dự án có sản phẩm hồn chỉnh
nhưng khơng bán được, hàng tồn kho tăng (đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60 – 90 m2, chiếm tỷ lệ 69,3%; 3.406 căn hộ có diện tích trên 90 m2, chiếm tỷ lệ 23,5%) (Sở Xây Dựng TP.HCM, 2012), không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán hiện tại của người dân, dẫn đến nợ xấu ngân hàng gia tăng đến 31/05/2012 nợ xấu của các ngân hàng là hơn 177 nghìn tỷ đồng (Hữu Nghĩa, 2012).
- Sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan tỏa tới sự phát triển của nền
kinh tế; những biến động trên thị trường BĐS ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển kinh tế. Trong năm 2011, tình trạng thiếu vốn để đầu tư triển khai các dự án BĐS đã ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS. Lãi suất cho vay năm 2011 là 18% - 20%/năm đã làm tăng giá thành gây khó khăn trong việc bán BĐS. Thêm nữa, giá đầu vào của các vật liệu cơ bản như xi măng, sắt thép, gạch ngói…tăng làm tăng chi phí đầu tư càng làm việc tiêu thụ khó khăn hơn. Nhiều dự án đã bị kéo dài tiến độ hoặc bị đình hỗn, nhiều đơn vị tạm dừng thi công…ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế và việc khơng thể hồn thành các dự án để bán sản phẩm hoặc khơng bán được vì giá cao để trả nợ cho ngân hàng gây ra nợ xấu ảnh hưởng đến khả năng cấp tín dụng của các ngân hàng.
- Thị trường BĐS tại TP.HCM vẫn phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng của
các ngân hàng siết chặt tín dụng. Hệ thống tài chính cần thiết dành cho thị trường BĐS như quỹ đầu tư BĐS, trái phiếu BĐS… vẫn chưa có.
- Giá BĐS khơng tương thích với giá trị thật mà cao hơn rất nhiều là do thiếu
minh bạch tạo ra cầu ảo ảnh hưởng đến nhu cầu sở hữu BĐS của dân cư và việc cấp tín dụng dựa trên giá BĐS cũng gây ra nhiều rủi ro.
- Thị trường tín dụng vẫn bị động trước những thay đổi của chu kỳ giá BĐS, ngân
hàng dự báo vẫn chưa tốt và phản ứng trước những thay đổi này vẫn còn chậm. Cụ thể trong giai đoạn thị trường BĐS bùng nổ các ngân hàng ồ ạt cho vay dựa trên giá trị tài sản được định giá cao nhưng khi thị trường BĐS đi xuống, giá giảm nhanh thì các ngân hàng khơng kịp điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo đã làm tăng thêm rủi ro cho phía ngân hàng.
- Do các người dân vẫn thích gửi kỳ hạn ngắn tại các ngân hàng để khi cần có thể
rút ra để đầu tư hoặc chi tiêu ngay dẫn đến việc huy động kỳ hạn trung dài hạn gặp nhiều khó khăn. Các doanh nghiệp khơng thể vay được các nguồn vốn trung dài hạn để đầu tư nên đã vay ngắn hạn nhưng mục đích lại sử dụng cho dài hạn.
Kết luận chƣơng 2
Thực trạng sự tác động của giá BĐS đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM từ năm 2009 đến năm 2012 đã phản ánh phần nào diễn biến thị trường BĐS và dư nợ tín dụng hiện nay.
Kiểm định sự tác động của giá BĐS đến tín dụng ngân hàng là một chiều và sự tác động này có đỗ trễ là 3 tháng. Đồng thời nêu ra các thành tựu đạt được cũng như hạn chế của đề tài và nguyên nhân.
Trong chương 2 này tác giả đã nêu ra được các kết quả đạt được, những tồn tại và nguyên nhân của sự tác động giá BĐS đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM. Như vậy sự tác động này mang tính tích cực và cũng có tiêu cực, vì thế chương 3 tác giả sẽ đưa ra các định hướng cho hoạt động tín dụng trong tương lai và khuyến nghị nhằm hạn chế những tồn tại đã nêu trong chương này.
CHƢƠNG 3: CÁC KHUYẾN NGHỊ CHO HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI TP.HCM TĂNG TRƢỞNG ỔN ĐỊNH VÀ BỀN VỮNG
TRƢỚC SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CHU KỲ TĂNG TRƢỞNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng trong thời điểm thị trƣờng bất động sản tăng trƣởng âm nhƣ hiện nay trƣờng bất động sản tăng trƣởng âm nhƣ hiện nay
Để dịng vốn tín dụng lưu thơng trong thời gian tới, khơng thể chỉ trơng chờ vào chính sách tiền tệ, mà cần có các giải pháp đồng bộ thực hiện để tăng tổng cầu, hỗ trợ thị trường, tiêu thụ sản phẩm đầu ra của DN, qua đó tăng khả năng hấp thụ vốn tín dụng. Bên cạnh đó, để khơi thơng dịng vốn tín dụng trong nền kinh tế, bản thân các DN cũng phải tiến hành cơ cấu lại hoạt động của mình để nâng cao hiệu quả hoạt động.
Nhận thức tín dụng nhà ở là chương trình trọng điểm, vấn đề xử lý hàng tồn