CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT
c. Sự cần thiết quản lý tòa nhà văn phòng
2.1.2.2 Phân loại Văn phòng cho thuê
Thơng thường, các yếu tố có thể quyết định trong việc xếp hạng của các tòa nhà cao tầng gồm: địa điểm, ngày hồn tất, dịch vụ, tuổi thọ tịa nhà, khả năng tiếp cận và tiêu chuẩn quản lý.
Theo tiêu chí phân hạng cao ốc của Châu Âu và Mỹ: Cao ốc hạng A phải đạt 22 tiêu chí gồm:
1. Thiết kế sang trọng và được xây mới hồn tồn.
2. Vị trí đắc địa, nằm trong quận / khu trung tâm thành phố. 3. Cao ốc phải dễ tìm và thuận tiện cho việc di chuyển. 4. Thu hút được những khách th có tên tuổi và uy tín.
5. Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trường. 6. Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp.
7. Phải cung cấp đủ chỗ đậu xe.
8. Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao. 9. Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7. 10. Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột.
11. Hệ thống dây điện và cáp đi ngầm dưới sàn (sàn nổi) và trần nhà dạng treo. 12. Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ.
13. Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30 giây; phải có ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 người.
14. Được trang bị hệ thống điều hịa trung tâm để kiểm sốt nhiệt độ và ẩm độ theo chuẩn EU
15. Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện. 16. Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét.
17. Khu vực công cộng khơng vượt q 12% tổng diện tích sử dụng.
18. Có hệ thống quản lý tịa nhà thơng minh (Building Management System). 19. Có các phịng họp sang trọng và đại sảnh ấn tượng.
20. Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 người trở lên phải có khu vực ăn uống và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng, quán cà phê, trung tâm thể thao. 21. Khung cửa sổ có chất lượng cao và phải được lắp kính cản tia tử ngoại mặt
trời.
22. Tiết kiệm năng lượng hạng A (tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng cao nhất của EU).
Cao ốc văn phòng hạng B chỉ cần thỏa mãn 12 tiêu chí trong 22 tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng hạng A là:
1. Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trường. 2. Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp.
3. Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao. 4. Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7. 5. Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột. 6. Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ.
7. Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30 giây; phải có ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 người.
8. Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện. 9. Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét.
10. Có các phịng họp sang trọng và đại sảnh ấn tượng.
11. Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 người trở lên phải có khu vực ăn uống và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng , quán cà phê, trung tâm thể thao. 12. Khung cửa sổ có chất lượng cao và phải được lắp kính cản tia tử ngoại mặt
trời.
Tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội đến nay đã có rất nhiều cao ốc văn phịng “mọc lên”. Vì ai cũng muốn tạo thương hiệu cho tịa nhà của mình nên các chủ đầu tư ln nói rằng được đầu tư hiện đại, đạt chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, tiêu chí chung nào để đánh giá và xếp hạng cho các cao ốc tại Việt Nam đến nay vẫn chưa được đưa ra cụ thể.
Khi nói đến tịa nhà văn phòng hạng A, B hay C, gần như mọi người hiện vẫn còn mơ hồ về sự phân biệt ấy và không biết rõ những chuẩn mực nào để lựa chọn. Thực tế, hầu hết sự đánh giá và xếp hạng cao ốc đang dựa vào tiêu chí của từng công ty trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản quốc tế hoạt động tại Việt Nam.
Theo nhận xét của nhiều chuyên gia, đến nay ở Việt Nam chưa có chuẩn chung về xếp hạng cao ốc văn phịng. Thơng thường, các yếu tố có thể quyết định trong việc xếp hạng của các tòa nhà cao tầng gồm: địa điểm, ngày hoàn tất, dịch vụ, tuổi thọ tòa nhà, khả năng tiếp cận và tiêu chuẩn quản lý.
Tại Tp.HCM, các tòa cao ốc đang được các công ty đại lý bất động sản dựa vào quy chuẩn chung về vị trí, độ tuổi, diện tích tấm sàn, trong khi chủ đầu tư sẽ đánh giá các tịa nhà dựa trên “tầm nhìn” của mình.
Hiện cách phân hạng văn phịng tại Việt nam nói chung vẫn căn cứ vào các tiêu chí của Quốc tế nhưng bị địa phương hóa và khơng được rõ ràng, cách phân lại sau thường được áp dụng:
Văn phòng hạng A: Tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các trang thiết bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, bố trí sàn linh hoạt, diện tích lớn sàn khơng cột, sàn nâng, trần treo, hệ thống điều hịa khơng khí và sưởi ấm hiệu quả. Có trình độ quản lý quốc tế, hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn. Có tổng diện tích trên 20.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 1.000 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 25 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy cao nhất là 25 giây hoặc thấp hơn.
Văn phòng hạng B: Cùng tiêu chí hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và chất lượng thấp hơn. Ngồi ra, có tổng diện tích trên 10.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30 giây hoặc thấp hơn.
Văn phòng hạng C: Chất lượng và vị trí kém hơn hạng B. Nhưng yêu cầu cường độ ánh sáng tối thiểu là 10 W/m2, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 35 giây hoặc thấp hơn, tuy nhiên vẫn cần thẻ ra vào 24h trong ngày, chìa khóa điều khiển hệ thống điều hòa sau giờ làm việc, không gian chất lượng tốt.
Với mỗi lĩnh vực, quy mơ khác nhau thì người ta sẽ chọn cho mình một văn phịng làm việc hợp lý về diện tích giá cả, chất lượng. Ví dụ :các Văn phịng đại diện ở Việt Nam của các tổ chức lớn thế giới như Ngân hàng Thế giới (WB), Liên minh châu Âu (EU), Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF)… đều chọn văn phòng của mình đó là tồ nhà hạng A cao cấp. Hay các công ty vừa và nhỏ, thì người ta lại lựa chọn cho mình những văn phòng giá cả hợp lý,vừa đủ cho nhu cầu của cơng ty đó là những văn phịng hạng B hay C
2.2 Thực trạng văn phòng cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh
2.2.1 Nguồn cung – Nhu cầu và giá cả Văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh
2.2.1.1 Nguồn cung Văn phịng cho thuê tại TPHCM
Nguồn cung văn phịng cho th khơng thể tăng nhanh một sớm một chiều mà cần nhiều thời gian và đầu tư tài chính từ nghiên cứu, dự báo nhu cầu của thị trường, thành lập dự án đến dự án hình thành.
Đối tượng cung chủ yếu của bất động sản văn phịng cho th đó chính là các cá nhân trong nước, các tổ chức, tư nhân trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài, các tổ chức nước ngoài… Nguồn vốn để xây dựng chính là do cổ đơng đóng góp, hoặc là vay ngân hàng, hoặc liên kết với tổ chức nước ngoài. Sự tham gia của nhà nước đối với cung bất động sản văn phịng cho th là rất ít.
Qua đặc điểm trên ta có thể đánh giá khả năng cung của thị trường :Vì thị trường bất động sản văn phịng cho thuê chủ yếu là các cá nhân, các tổ chức, tư nhân... tham gia nên khả năng phát triển, mở rộng của nguồn cung là rất lớn.Vì vậy ln đáp ứng được chất lượng tốt cho các văn phòng cho thuê và khả năng bắt kịp được nhu cầu của thị trường là nhạy bén. Đây là một điểm rất quan trọng đối với khả năng cung trên thị
trường của bất động sản văn phòng cho thuê. Các nhà đầu tư luôn luôn đặt vấn đề lợi nhuận tối đa lên hàng đầu, nên việc xây dựng các văn phịng cho th ln được đảm bảo chất lượng, đáp ứng nhu cầu khách hàng.
Nguồn cung văn phòng cho thuê tăng lên nhanh trong vài năm trợ lại đây. Nguồn cung những năm về trước có mức tăng tương đối nhưng bắt đầu tăng mạnh vào những năm 2007, 2008. Do khi đó giá th văn phịng đạt đến đỉnh điểm. Cụ thể hạng A đã được đẩy lên trên 60 USD/m2 vào cuối năm 2007 và trên 70 USD/m2 vào cuối năm 2008, văn phịng hạng B cũng theo đó tăng theo và đạt gần 40 USD/m2. Với mức giá hấp dẫn đó đã lơi kéo nhiều nhà đầu tư nhảy vào xây dựng cao ốc văn phòng, từ năm 2009 trở đi nguồn cung văn phòng bắt đầu tăng mạnh, và năm 2010, 2011 lượng cung mới tăng lên đáng kể.
Theo báo cáo quý IV/2011 của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, Tp.HCM hiện có tổng cộng 290 tòa nhà văn phòng ở tất cả các hạng với diện tích cho thuê khoảng 1,2 triệu m2.
Số lượng văn phịng mới hồn thành trong năm qua khá nhiều đang tạo sức ép ngày càng tăng lên phân khúc thị trường văn phòng cho thuê tại khu vực TPHCM, năm 2011 lượng cung mới tham gia thị trường lên tới 230,000m2, tăng gần 50% so với năm 2010, nguồn cung tăng đã đẩy tỉ lệ thuê trống trên toàn thành phố vượt mức 17%, và làm cho giá th trung bình của thị trường văn phịng tiếp tục giảm trong thời gian tới, và sẽ có sự cạnh tranh gay gắt về giá và chất lượng dịch vụ trong năm 2012 khi các chủ đầu tư ra sức thu hút khách thuê.
Nguồn cung văn phòng mới tại TP.HCM sẽ tăng mạnh trong giai đoạn từ 2012- 2014, trong vòng khoảng 3 năm nữa ước có khoảng 2.7 triệu m2 sàn, trong đó có khoảng 720,000 m2 sàn văn phịng hạng A. Năm 2013 là năm có nguồn cung cao nhất
trên 1 triệu m2 sàn khi có nhiều dự án lớn đồng loạt đi vào hoạt động như M& C Tower, Vietcombank, Times Square, SJC Tower,…
Bảng 2.1: Nguồn cung các hạng văn phòng 2011
Nguồn: Tư vấn Nghiên Cứu Savills
Ngoài ra, hiện nay trên thị trường còn xuất hiện cung về một hình thức văn phịng khá mới mẻ đó là “Văn phịng ảo”.Những cơng ty cung cấp dịch vụ này đang được nhiều doanh nghiệp lựa chọn là Regus, G-Office, Văn phịng trọn gói...Khi sử dụng dịch vụ này, khách hàng không phải chuyển đồ đạc, trang thiết bị đến mà chỉ đặt biển hiệu, logo của cơng ty mình tại đó.Ngồi ra, doanh nghiệp khơng cần thiết phải có nhân viên làm việc thường trực. Bộ phận nhân sự của "văn phòng ảo" sẽ trả lời điện thoại, nhận fax, email và các giấy tờ liên quan với tư cách là thư ký của cơng ty. Sau đó, tất cả những thông tin này sẽ được gửi đến tận nơi cho khách hàng.
2.2.1.2 Nhu cầu văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Nhu cầu về văn phịng cho th trên địa bàn TPHCM chủ yếu là các công ty tư nhân, các doanh nghiệp nước ngoài, các tổ chức, các tập đoàn kinh tế đầu tư vào Việt Nam, các tổ chức tài chính …Các doanh nghiệp nhà nước có nhu cầu văn phịng cho th là rất ít bởi vì hầu như các doanh nghiệp này được nhà nước cấp đất để xây dựng trụ sở. Đối tượng cầu văn phòng cho thuê trên thị trường TPHCM là rất đa dạng. Do
Hạng Ước lượng nguồn cung (m2)
Cơng suất th (%)
Giá th trung bình (USD/ m2 /tháng)
Hạng A 137,000 68% 35
Hạng B 600,000 82% 20
vậy những tiêu chuẩn, những yêu cầu đối với văn phòng là khác nhau tuỳ theo mục đích sử dụng và đặc điểm từng lĩnh vực.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế TP.HCM năm 2011 tổng sản phẩm (GDP) tăng 10.3% so năm 2010. Đóng góp chính vào sự tăng trưởng GDP là khu vực dịch vụ vẫn giữ mức đóng góp cao nhất là 5.7 % vào mức tăng trưởng 10.3% của GDP, tiếp theo là công nghiệp và xây dựng 4.5%, cuối cùng là khu vực nông, lâm nghiệp, thủy sản là 0.1%. Khu vực dịch vụ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của TP.HCM
Bảng 2.2: Cơ cấu đóng góp của các khu vực kinh tế 2011
Nguồn: Cục thống kê TPHCM
Điều này cho thấy ngày càng có nhiều công ty dịch vụ xuất hiện mà đa phần những công ty dịch vụ này thường thuê văn phòng trong các cao ốc. Vì vậy, khi các công ty dịch vụ này tăng lên về mặt số lượng thì nhu cầu văn phịng cũng tăng theo.
Nguồn vốn FDI đổ vào TP.HCM ngày càng tăng, năm 2010 số lượng dự án cấp mới là 252 thấp hơn so với năm 2009 nhưng vốn đăng ký mới là 1895.3 triệu USD thì vượt xa con số năm 2009 là 984.4 triệu USD. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi FDI vào Thành phố Hồ Chí Minh năm sau tăng nhiều hơn so với năm trước, đây là dấu hiệu tích cực ảnh hưởng đến phân khúc văn phịng do số lượng các cơng ty nước ngồi sẽ đặt văn phòng đại diện ngày càng tăng lên.
Khu vực Giá trị tăng thêm (tỷ đồng) % GDP
Dịch vụ 273,297 54.3%
Công nghiệp, xây dựng 224,387 44.6%
Tình hình doanh nghiệp đăng ký kinh doanh mới tại TP.HCM tăng dần, như năm 2000 là 4,600 doanh nghiệp, năm 2004 có khoảng 10,200 doanh nghiệp thành lập, và đến năm 2010 thì có hơn 25,000 doanh nghiệp được thành lập mới. Ta thấy rằng số lượng doanh nghiệp thành lập mới ngày một tăng làm cho nhu cầu văn phòng ngày càng tăng.
Nhu cầu th văn phịng năm 2010 của các cơng ty là rất lớn. Mặc dù nền kinh tế vẫn trong giai đoạn khó khăn, nhưng số lượng cơng ty mới thành lập ngày một tăng do đó nhu cầu thuê văn phịng cũng tăng, cũng như những cơng ty th vào thời điểm hiện tại đang lên kế hoạch mở rộng quy mơ hoạt động của mình.
Thêm vào đó, mức giá thuê văn phòng hạng A đã giảm nên nhu cầu thuê văn phòng sẽ tiếp tục duy trì đà tăng. Đặc biệt, nguồn cầu văn phòng cho thuê hạng A phát triển song song với dòng vốn đầu tư nước ngoài FDI, mà nguồn vốn FDI đổ vào TP.HCM ngày càng tăng đây là tín hiệu tốt cho phân khúc văn phịng cho th. Ngồi ra, văn phịng cho thuê hạng B, C là sự lựa chọn ưa thích của các cơng ty nội địa, một phần là do các doanh nghiệp thành lập trong nước đa phần là các doanh nghiệp vừa và nhỏ nên việc lựa chọn văn phòng hạng B, C là phù hợp.
Dù tình hình kinh tế năm 2011 có nhiều khó khăn, tỷ lệ các doanh nghiệp ngưng hoạt động, phá sản tăng cao, nhưng xu hướng các doanh nghiệp trong nước được thành lập ngày càng nhiều và nguồn vốn FDI tiếp tục được đổ vào TPHCM thì nhu cầu thuê văn phòng cũng tăng theo.
2.2.1.3 Giá cả văn phòng cho thuê
Giá Văn phòng cho thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố, không chỉ riêng quy luật cung cầu. Các yếu tố chính sau cấu thành nên giá cho thuê:
- Giá trị hiện thời của BĐS văn phòng: Giá trị hiện thời cuả BĐS văn phòng là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá cho thuê của BĐS, BĐS nào có giá trị càng cao, hay tổng luồng thu nhập càng cao thì giá cho thuê càng cao. Bao gồm cấu thành chi phí kết tinh và tự thân của BĐS và mức sinh lợi hiện tại và triển vọng của lĩnh vực văn phòng. - Tỷ suất sinh lợi đầu tư đó là lãi suất tiết kiệm hoặc tỷ suất hoạt động từ đầu tư khác.