CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT
c. Sự cần thiết quản lý tòa nhà văn phòng
2.2 Thực trạng Văn phòng cho thuê tại TPHCM
2.2.1.3 Giá cả văn phòng cho thuê
Giá Văn phòng cho thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố, không chỉ riêng quy luật cung cầu. Các yếu tố chính sau cấu thành nên giá cho thuê:
- Giá trị hiện thời của BĐS văn phòng: Giá trị hiện thời cuả BĐS văn phòng là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá cho thuê của BĐS, BĐS nào có giá trị càng cao, hay tổng luồng thu nhập càng cao thì giá cho thuê càng cao. Bao gồm cấu thành chi phí kết tinh và tự thân của BĐS và mức sinh lợi hiện tại và triển vọng của lĩnh vực văn phòng. - Tỷ suất sinh lợi đầu tư đó là lãi suất tiết kiệm hoặc tỷ suất hoạt động từ đầu tư khác. - Chi phí vận hành: bao gồm các chi phí quản lý, điều hành văn phịng cho th; các chi phí để sửa chữa, bảo dưỡng, bảo hiểm các hệ thống kỹ thuật trong tồ cao ốc văn phịng …
- Quy luật cung - cầu: giá cho thuê văn phòng cũng như giá các loại hàng hoá khác được xác định dựa trên quy luật cung cầu.
- Các điều khoản trong hợp đồng thuê về việc thực hiện thanh toán tiền thuê và các loại hình cho thuê.
- Yếu tố tâm lý: Giá tâm lý là giá có được từ cảm giác thoả mãn của khách hàng khi quyết định th văn phịng, do đó sẽ khiến giá cho thuê sai lệch so với giá trị. Nếu tâm lý được thoả mãn, ưng ý thì sẽ thuê kể cả với giá cao hơn. Phụ thuộc:
+ Thoả mãn các tiêu chuẩn chung và các quan niệm của xã hội + Yếu tố lịch sử của bất động sản
+ Quan niệm, đặc tính cá nhân + Quan niệm đẳng cấp xã hội
+ Tâm lý đám đơng: hiểu biết càng thấp, thơng tin càng ít thì sẽ càng ảnh hưởng đến tâm lý đám đơng… Các yếu tố này có thể làm tăng, giảm giá cho thuê bất động sản.
Khảo sát sơ bộ thị trường cho thấy, tính đến giữa tháng 1/2012, giá thuê tại một số cao ốc văn phòng đã giảm từ 2 – 5% tùy phân khúc. Giảm mạnh nhất vẫn là phân khúc văn phòng (VP) hạng A do phân khúc này đang lâm vào tình trạng tỷ lệ diện tích trống (chưa có người th) lớn (gần 40%).
Giá thuê VP hạng A vẫn giữ được mức giảm 4,5% trong quý IV/2010 là do tỷ lệ diện tích trống vẫn cịn rất lớn nên một số vị trí buộc phải giảm giá để thu hút các khách hàng đang lưỡng lự giữa phân khúc hạng A và hạng B.
Bắt đầu giảm từ năm 2008, giá thuê VPCT tại TPHCM đã giảm khoảng 1/2 trong 3 năm qua. Ở phân khúc hạng A, giá thuê phá đỉnh 70 USD/m2/tháng vào quý I/2008 thì đến nay chỉ cịn chưa đến 35 USD/m2/tháng.
Trong tương lai gần (năm 2012-2013), tình trạng giảm giá nhẹ như thế này vẫn sẽ diễn ra cho đến khi cân bằng vì trong năm nay khơng có thêm cao ốc hạng A nào đi vào hoạt động. Tuy nhiên, trong 3 năm tới thị trường thì sẽ có thêm hàng trăm ngàn m2 sàn VPCT hạng A. Khi đó, nếu khơng có “đột biến” nào từ thị trường cầu thì giá VPCT sẽ tiếp tục rớt mạnh.
Tương tự, ở phân khúc hạng B, C giá cũng giảm nhẹ vì phân khúc này liên tục có hàng mới là từ các tịa nhà phố cải tạo thành cao ốc văn phịng nhỏ. Chính sự cạnh tranh từ các tòa nhà mới này đã làm giá thuê giảm. Thậm chí, trong 2 tháng đầu năm nay, nhiều tịa nhà cho th ở khu vực ven đơ như Tân Bình, Tân Phú… cịn chào giá chỉ ở mức 10 – 12 USD/m2/tháng.
Để đáp ứng nhu cầu cần văn phịng tốt nhưng diện tích nhỏ của các cơng ty mới thành lập hoặc các công ty muốn mở văn phòng đại diện, các chủ tòa nhà hạng B, C còn linh động chia tách diện tích cho thuê nhỏ đến mức có thể. Điều này khiến lợi nhuận có thể giảm đi vì gánh nặng quản lý tăng lên, nhưng chính sách đó cũng giúp diện tích trống của họ giảm bớt.