CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT
g. Những chủ trương chính sách của nhà nước
2.2.2.2 Dự báo xu hướng Thị trường Văn phòng cho thuê
Như nhiều loại hàng hóa khác trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế, giá văn phòng cho thuê đang giảm dần trước nhu cầu thị trường giảm và nguồn cung tăng lên. Sắp tới với hàng loạt các dự án đang triển khai thì xu hướng cung vượt qua cầu vẫn diễn ra, giá vẫn cịn có xu hướng giảm mạnh. Sự đi xuống của giá thuê văn phòng là do nguồn cung các cao ốc loại B và C tăng nhanh, trong khi nhu cầu bắt đầu co lại do các cơng ty có xu hướng cưỡng lại giá thuê đã lên quá cao. Cuộc khủng hoảng tín dụng tồn cầu và những khó khăn về kinh tế của Việt Nam trong thời gian qua cũng buộc các cơng ty phải tính tốn lại ngân sách thuê văn phịng và trì hỗn các hoạt động mở rộng.
Mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút khách thuê văn phòng đang tăng lên khá gay gắt. Vị thế cứ xây là có khách th đã khơng cịn. Việc cho th văn phịng khơng cịn dễ dàng như trước, do các cơng ty cắt giảm nhân sự, hạn chế mở rộng hoạt động. Các chủ tòa nhà mới sẵn sàng giảm giá thuê, có khi đến 30% và đưa ra nhiều điều kiện thuê hấp dẫn hơn. Giá thuê khơng cịn là vấn đề quan
tâm duy nhất với khách hàng. Các tiêu chuẩn như chỗ đậu xe, bảng hiệu quảng cáo, miễn tiền thuê để hỗ trợ giai đoạn hoàn thiện mặt bằng, dịch vụ quản lý… được khách hàng quan tâm nhiều hơn. Sự thay đổi trên thị trường văn phòng cho thuê đang đặt chủ đầu tư các tòa nhà hiện tại trước tình huống khó khăn, vừa phải giảm giá để đảm bảo dòng tiền cho việc hoàn vốn và trả lãi vay ngân hàng, vừa phải nâng cấp ngay dịch vụ lên mức chuyên nghiệp để thu hút khách hàng. Việc này cần chủ đầu tư tòa nhà văn phịng phải đầu tư tiếp, thay vì có thể thu lợi nhuận ngay như trước.
Sự dịch chuyển khách thuê từ những tòa nhà cũ sang tòa nhà văn phịng mới. Khơng chỉ chịu sức ép giảm giá, nhiều tòa nhà cũ tại Tp.HCM đang đối mặt với sự ra đi của khách hàng. Theo ông Trương An Dương, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam, phần lớn các giao dịch văn phòng trong quý IV/2011 là dịch chuyển giữa các tòa nhà và giữa các hạng. Khách thuê tiếp tục chuyển từ các tòa nhà cũ sang các tòa nhà mới để có vị trí tốt hơn và giá th thấp hơn, hoặc chuyển từ nhà phố vào các tòa nhà văn phòng. Điều này đã làm ảnh hưởng đến công suất thuê của toàn thị trường.
Thực tế cho thấy những hợp đồng thuê văn phòng mới trong thời gian qua đều rơi vào các trường hợp trên. Adidas chuyển từ tòa nhà Dimond Plaza sang Bitexco Financial Tower, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) cũng chuyển toàn bộ trụ sở ở Lê Thị Hồng Gấm sang tòa nhà Vincom Center. Cơng ty Vinamit cũng đã chọn tịa nhà này làm trụ sở sau khi chuyển khỏi một tòa nhà trên đường Lý Chính Thắng (quận 3) vào năm ngối.
Khơng những thế, theo Savills Việt Nam, việc hầu hết hợp đồng tại các tòa nhà văn phòng hoạt động từ năm 2009 đều hết hạn có thể tạo ra một sự dịch chuyển lớn giữa các tòa nhà và giữa các hạng trong năm nay. Đặc biệt là xu hướng dịch chuyển đến các tòa nhà ở trung tâm Tp.HCM. Thậm chí, nhiều cơng ty đang cân nhắc phá vỡ hợp đồng cho thuê, chấp nhận chịu phạt để ra khỏi tịa nhà đang th.
Đồng tình với quan điểm trên, ơng Chris Currie, Giám đốc Bộ phận Văn phịng cho thuê của CBRE Việt Nam, cho rằng giá thuê giảm đang tạo điều kiện cho khách thuê chuyển từ nhà phố vào các tòa nhà văn phịng. Khơng nêu tên cụ thể, ông Currie cho biết một số công ty hoạt động trong lĩnh vực tài chính đang tìm cơ hội quay lại khu vực trung tâm.
Theo ông Dương, Savills Việt Nam, do cung trên thị trường lớn, cộng với ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mơ, nên nhu cầu rất hạn chế. Vì vậy, thị trường văn phòng cho thuê đang chịu áp lực cạnh tranh rất lớn. Để thu hút người thuê, ông cho biết, các chủ tòa nhà đang tung ra nhiều chính sách ưu đãi như thời gian thuê miễn phí dài hơn, hỗ trợ một phần hoặc tồn bộ chi phí trang bị, quảng bá hình ảnh bên trong tịa nhà, chia sẻ một phần chi phí điện nước, dịch vụ, tái bố trí mặt bằng…
Nhìn chung trong mấy năm tới đây do hậu quả của việc sốt giá văn phòng cho thuê gia đoạn 2007-2008 khiến cho nguồn cung văn phịng ln có xu hướng tăng bằng việc hàng loạt các cơng trình được khánh thành. Đồng tời hiệu ứng của việc sốt nóng là các cơng ty các doanh nghiệp khơng đủ khả năng thuê văn phòng ở trung tâm với giá quá cao do vậy doanh nghiệp tìm cách cắt giảm chi phí bằng việc th văn phịng với diện tích nhỏ hơn hoạc di dời văn phòng ra các khu xa trung tâm hoặc hình thành các văn phịng ảo khiến cho cầu về văn phịng cho th khơng tăng. Sự mất cân đối cung cầu hình thành rõ rệt sẽ khiến cho giá thuê văn phòng giảm và kéo dài cho những năm tiếp sau.
Đứng trên giác độ của các nhà đầu tư thị trường này vẫn là thị trường còn nhiều tiềm năng phát triển và để có thể phát triển các doanh nghiệp đầu tư cũng phải nắm bắt kịp thời mục tiêu của thị trường văn phòng hiện nay khơng phải nhắm vào các văn phịng cao cấp đầy đủ tiện nghi mà còn phù hợp với từng đối tượng khách thuê nữa. Có như vậy mới có thể phát triển đồng thời góp phần vực dậy thị trường bất động sản
vẫn đang ấm dần lên như hiện nay và thốt khỏi tình trạng “ngủ đơng” của thị trường Văn phịng cho th.
2.3 Tóm tắt
Chương 2 nêu khái quát về Văn phòng cho thuê, việc phân loại và đặc điểm của Văn phòng cho thuê.
Thực trạng về cung, cầu và giá văn phòng cho thuê tại TPHCM, các nhân tố tác động đến thị trường văn phòng cho thuê.
Từ thực trạng và các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê, dự báo xu hướng thị trường văn phòng cho thuê TPHCM
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Giới thiệu
Chương 2 trình bày tổng quan về thị trường bất động sản văn phòng cho thuê ở TP.HCM.
Chương 3 này nhằm mục đích giới thiệu phương pháp nghiên cứu sử dụng và điều chỉnh, đánh giá các thang đo lường các khái niệm và nghiên cứu kiểm định giả thuyết đề ra. Chương này bao gồm 3 phần chính: (1) thiết kế nghiên cứu, (2) các thang đo lường các khái niệm nghiên cứu và (3) giới thiệu nghiên cứu chính thức.