Chi phí đầu tư trong giai đoạn xây dựng phải được bù đắp bằng các khoản thu trong suốt vòng đời dự án theo Công thức 2.1 và được đặc trưng bởi mức giá giữ xe. Với việc sử
dụng giá thực để phân tích thì tốc độ tăng mức giá g cũng được tính theo giá thực, và bằng tốc độ tăng giá danh nghĩa (G) trừ đi tốc độ tăng lạm phát (π), .
Trong 7 năm gần nhất từ 2005 đến 2012, giá giữ xe danh nghĩa đã tăng từ 360 ngàn đồng/tháng theo Quyết định 245/2005/QĐ-UBND lên 1 triệu đồng/tháng theo Quyết định 32/2012/QĐ-UBND, tương ứng với tốc độ gia tăng là 13,6%/năm. Với mức tăng lạm phát trung bình cùng kỳ là 11,3%/năm nên mức tăng trưởng giá thực g sẽ là chênh lệch giữa hai giá trị này và bằng 2,3%/năm. Kết hợp với tổng mức đầu tư một chỗ đậu xe trung bình là 610 triệu đồng, chi phí vốn tài chính tính theo giá thực bằng 11%, vịng đời dự án trong 50 năm thì bình quân sẽ tốn 54 triệu đồng/năm để đầu tư và vận hành một chỗ đậu xe. Xét đến biên độ dao động tổng mức đầu tư từ 520 triệu đồng đến 710 triệu đồng thì khoản chi này sẽ từ 46 đến 63 triệu đồng/năm như thể hiện ở Bảng 4. Cộng thêm chi phí vận hành bảo trì 6 triệu đồng/năm thì một chỗ đậu xe phải mang lại nguồn thu trung bình 60 triệu đồng, dao động trong mức từ 52 đến 69 triệu đồng/năm.
Bảng 4 – Phân bổ chi phí đầu tư hàng năm của một chỗ đậu xe
Nội dung Giá trị
Trung bình Nhỏ nhất Lớn nhất Tổng mức đầu tư 1 chỗ đậu xe, triệu đồng 610 520 710 Tốc độ gia tăng mức giá, g 2,3% 2,3% 2,3% Chi phí vốn tài chính tính theo giá thực 11% 11% 11%
Vòng đời dự án, năm 50 50 50
Chi phí xây dựng phân bổ hàng năm, triệu đồng 54 46 63 Doanh thu tối thiểu hàng năm, triệu đồng 60 52 69
Để bảo đảm tính khả thi của các dự án đầu tư bãi đậu xe thì khoản chi phí dùng để đầu tư một chỗ đậu xe nêu trên phải được bồi hồn bằng dịng ngân lưu vào của dự án, tức mức giá giữ xe mang lại, thường thông qua mức giá giữ xe theo tháng, theo ngày hoặc theo giờ.
Mức giá này tỷ lệ nghịch với công suất hoạt động của các bãi đậu xe, với tỷ lệ khai thác càng cao thì mức giá áp dụng sẽ càng thấp. Sử dụng giá trị công suất lạc quan 90% để ước tính đơn giá giữ xe thấp nhất, thì mức giá giữ xe theo tháng là 60 triệu đồng/12 tháng/90% công suất hoạt động và bằng 5,6 triệu đồng/tháng, tương ứng với biên độ dao động từ 4,8 triệu đến 6,4 triệu đồng/tháng. Ở Hoa Kỳ, ULI và UPA ước tính rằng mức giá giữ xe theo tháng thường dao động quanh mức 15 đến 20 lần so với mức giá hàng ngày, nhằm khuyến khích giữ xe theo tháng do giảm được chi phí cho những khách hàng có nhu cầu thường xuyên. Khi đó, mức giá giữ xe hàng ngày tương ứng là 330 ngàn đồng/ngày đêm và dao động trong khoảng từ 240 ngàn đến 427 ngàn/ngày đêm. Nếu xét đến mức giá giữ xe theo giờ theo cách áp dụng ở Hoa Kỳ (tham khảo Phụ lục 4) sẽ vào khoảng 37 ngàn đồng trong 3 giờ đầu tiên và tăng dần đến mức 110 ngàn đồng cho 1 ngày giữ xe với tổng thời gian từ 8 đến 10 giờ. Có hai so sánh được đưa ra. Đầu tiên, nếu so với hàng thay thế là chỗ đậu xe trên lịng đường thì giá tài chính này cao hơn từ 7 đến 22 lần tùy thuộc thời gian đậu xe trên lịng đường ít hay nhiều. Mức chênh lệch này là rất hấp dẫn, đủ để lôi cuốn người sử dụng chuyển từ đậu xe trong các tòa nhà sang đậu xe lòng đường khi xét đến sự tiện lợi của loại hình đậu xe này ở TP.HCM. Tiếp đến, nếu so với các mức giá theo Quyết định 32 là 20 ngàn đồng/ngày, 60 ngàn đồng/ngày đêm và 1 triệu đồng/ tháng các mức giá tài chính này cũng đều cao hơn 5 lần. Điều này cho thấy quy định mức giá trần của chính quyền TP.HCM mới ban hành vào tháng 7 năm 2012 tỏ ra chưa hợp lý và thấp hơn rất nhiều các chi phí đầu tư phải bỏ ra, dẫu rằng nó cũng có sự tương đồng về tỷ lệ chênh lệch giữa phí theo tháng, theo ngày đêm và theo ngày giữa quy định này và thông lệ quốc tế.
Thế nhưng khu vực tư nhân và thị trường không vận hành đơn giản như các quy định mức giá nhà nước nêu trên. Thời điểm giữa năm 2013, các bãi giữ xe trong các cao ốc ở trung tâm Thành phố đang lấy mức giá bình quân 150 ngàn đồng/ban ngày và 300 ngàn đồng/ ngày đêm cho một xe ô tô; ở những địa điểm thuận tiện như các cao ốc Saigon Trade Center hay Centec Tower đều áp dụng mức 300 USD/ tháng, tương ứng với khoảng 6,3 triệu/tháng. Như vậy, giá giao dịch trên thị trường chênh lệch so với mức giá tài chính trung bình khoảng 13% và hai mức giá này càng gần nhau khi thời gian giữ xe dài hơn (chênh lệch từ 30% với mức giá giữ xe ngày giảm xuống còn 10% đến 12% với giá giữ xe một ngày đêm, giữ xe tháng), như thể hiện ở Hình 3 bên dưới.
Hình 3 – Tổng hợp các mức giá giữ xe
Đơn vị tính: ngàn đồng, giá 2013
Hình 3 cho thấy mức giá thị trường cao hơn 5 lần so với quy định; nó tồn tại, được giao
dịch trên thị trường và được khách hàng chấp nhận do bởi hai lý do có mối quan hệ tương hỗ lẫn nhau. Đầu tiên là do bãi đậu xe ngầm ở ngay các cao ốc khu trung tâm mang lại sự thuận tiên khi sử dụng vì đây cũng chính là nơi làm việc của họ, qua đó giảm thời gian đi lại và chờ đợi. Tiếp đến là người gửi xe ô tơ ở khu vực này có thu nhập cao nên chi phí cơ hội của họ thể hiện qua giá trị thời gian dành để đậu xe là nhiều hơn đáng kể so với chi phí bỏ ra để đậu xe. Điều này cho thấy thị trường vận hành phù hợp hơn so với các quy định kiểm soát giá của nhà nước, và cần có những điều chỉnh trong cơ chế quản lý giá để phù hợp hơn với thực tế vận hành.