Nghiên cứu chưa đi sâu vào vấn đề luật và cơ sơ pháp lý cho các quyết định can thiệp hay chính sách hỗ trợ của nhà nước. Tác giả tin rằng việc kéo dài đến 10 năm một vấn đề nổi bật trong quản lý đơ thị này có nhiều ngun nhân đến từ kinh tế học chính trị, quản lý nhà nước, mà những vấn đề này sẽ thể hiện nổi bật nếu dùng khung phân tích về thể chế pháp luật. Hạn chế tiếp theo là nhận định về thị trường chỗ đậu xe ô tô khu trung tâm TP.HCM chỉ mới nêu bề nổi mà chưa có điều tra, nghiên cứu, phỏng vấn chuyên sâu trên phạm vi tương ứng. Chỉ có một khảo sát sâu và nền tảng mới làm lộ ra những điểm đặc thù của chỗ đậu xe trung tâm TP.HCM bao gồm quy mô và ảnh hưởng của chỗ đậu xe lịng đường, từ đó mới có thể phân tích và tìm ra được những yếu tố then chốt để đưa đến những chính sách quản lý thích hợp hơn. Điểm hạn chế cần phân tích thêm trong các nghiên cứu này là Luận văn chỉ mới phân tích trên khía cạnh vi mơ có lồng ghép một phần kinh tế học khu vực cơng. Để tìm hiểu cặn kẽ câu trả lời cho việc 10 năm không triển khai được một bãi đậu xe ô tô ở TP.HCM cần quan tâm đến các biến động vĩ mơ cũng như chu kỳ kinh tế có lồng ghép với các giai đoạn đầu tư của các dự án bãi đậu xe điển hình trong thời gian qua.
TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt
1. Huỳnh Thế Du (2010), Các lựa chọn cho hạ tầng giao thông trên trục Bắc-Nam ở Việt Nam.
2. Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước tính chi phí cơ hội kinh tế của vốn ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP.HCM.
3. Indochina (2010), Thuyết minh dự án Hầm đậu xe và dịch vụ công cộng Sân vận động Hoa Lư.
4. IUS (2007), Thuyết minh dự án Đầu tư xây dựng khai thác tầng ngầm làm bãi đỗ xe và dịch vụ công cộng tại Công viên Lê Văn Tám.
5. Lao Động (2012), “Cao ốc bí chỗ để xe”, Lao Động, truy cập ngày 26/03/2013 tại địa chỉ http://nld.com.vn/20120306103214512p0c1002/cao-oc-bi-cho-de-xe.htm.
6. Lao Động (2013), “TP.HCM: tháo chạy khỏi dự án bãi đậu xe ngầm”, Lao Động, truy
cập ngày 25/03/2013 tại địa chỉ http://laodong.com.vn/Kinh-doanh/Thao-chay-khoi-du- an-bai-do-xe-ngam/103810.bld.
7. Dư Phước Tân (2011), “Cấu trúc đô thị TP.HCM và các nguyên nhân tác động gia tăng sử dụng xe gắn máy - Thử tìm mối quan hệ”, Khoa học và Công nghệ GTVT, (Số 1+2), tr. 36-48.
8. VOV Giao Thơng (2013), “Đề xuất thu phí đỗ xe ô tô theo giờ tại TP.HCM” , VOV Giao Thông, truy cập ngày 25/03/2013 tại địa chỉ http://vovgiaothong.vn/giao-thong-
trong-nuoc/diem-nong-giao-thong/2012/11/de-xuat-thu-phi-do-xe-o-to-theo-gio-tai- tphcm/.
9. Dân Trí (2013), “Mỗi ngày TP.HCM tăng thêm 300 ô tô”, Dân Trí, truy cập
02/06/2013 tại địa chỉ http://dantri.com.vn/xa-hoi/moi-ngay-tphcm-tang-them-300-o- to-723272.htm
Tiếng Anh
1. Anon (2009), Chicago Metered Parking System Concession Agreement. 2. Bodie, Zvi; Kane, Alex and Marcus, Alan J. (2003), Essentials of Investments.
4. Chester, Mikhail; Horvath, Arpad and Madanat, Samer (2010), “Parking Infrastructure: Energy, Emissions, and Automobile Life-Cycle Environmental Accounting” Environmental Research Letters, 5(3):034001, truy cập ngày 05/03/2013 tại địa chỉ: http://stacks.iop.org/1748-
9326/5/i=3/a=034001?key=crossref.c8093e8c1caf80aa9496e8849a989bde).
5. Chester, Mikhail; Horvath, Arpad and Madanat, Samer (2011), “Parking Infrastructure and The Environment”, ACCESS, (No. 39), pp. 28–33.
6. Feitelson, Eran and Orit Rotem (2004), “The Case for Taxing Surface Parking”, Transportation Research Part D, (No. 9), pp. 319–333.
7. Joseph, Eran Ben (2012), Rethinking a lot : the Design and Culture of Parking.
8. Khodaii, A.; Aflake, E. and Moradkhani, A. (2010), “Modeling the Effect of Parking Fare on Personal Car Use”, Transaction A: Civil Engineering, 17(3), pp. 209–216. 9. Litman, Todd (2006), Parking Cost, Pricing and Revenue Calculator.
10. Litman, Todd (2010), “Parking Pricing Implementation Guidelines”, Victoria Transport Policy Institute.
11. Litman, Todd (2012), “Parking Management: Strategies , Evaluation and Planning”, Victoria Transport Policy Institute.
12. Nelson & Nygaard Consulting Asociates Inc. (2012), Parking Structure Technical Report : Challenges, Opportunities, and Best Practices.
13. Oakville, Town (2013), “Technical Paper : Parking and Loading Standards” 14. Pindyck, Robert S. and Rubinfeld, Daniel L. (2001), Microeconomics. 15. RLB (2008), International Construction Cost Commentary-Jul2008.
16. RLB (2009), International Report-Construction Market Intelligence-October 2009. 17. RLB (2010), International Report-Construction market Intelligence-May 2010.
18. RLB (2011a), International Report-Construction Market Intelligence-Third Quarter 2011.
19. RLB (2011b), Riders Digest-United Kingdom.
20. RLB (2012), International Report-Construction Market Intelligence-Third Quarter 2012.
21. RLB (2013), International report-Construction Market Intelligence-First Quarter 2013. 22. Saxena, Yash (2011), Parking Costs, Pricing and Revenue Calculator - Developing
Country Edition.
23. Teknomo, Kardi and Hokao, Hazunori (1997), “Parking Behavior in Central Business District: A Study Case of Surabaya, Indonesia”, Journal of the Eastern Asia Society for Transportation Studies, Vol. 2(2), pp. 551–570.
24. ULI and NPA (2000), The Dimensions of Parking.
25. UTTIPEC (2010), “Parking Policy as a Travel Demand Management Strategy”, UTTIPEC, (October), pp. 1–7.
26. Virulrak Ponn (2012), “Parking Variance: New Legal Paradigm for Bangkok Real Estate Development”, Planning, Environment and Tourism, (May), pp. 1–16.
27. Webb, Harrison (2002), Parking Standards for London for Retail, Leisure, Mixed Use Development and Other Uses.
28. World Bank 2013, “Data” , World Bank, truy cập ngày 07/06/2013 tại địa chỉ http://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.CD/countries.
Phụ lục 1 - Tính tốn chi phí vốn tài chính
Nguồn tài trợ cho các dự án bãi đậu xe đến từ vốn chủ sở hữu (E) và nợ vay (D), khi đó chi phí vốn tài chính là bình qn trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu (rE) và chi phí nợ vay (rD), ký hiệu WACC. Chi phí vốn chủ sở hữu của dự án bãi đậu xe ở Việt Nam được tính theo mơ hình định giá tài sản vốn (CAPM), và bằng chi phí vốn chủ sở hữu một dự án bãi đậu xe tương tự hoạt động ở Hoa Kỳ, có xét đến mức bù rủi ro quốc gia (RPc) và mức bù rủi ro hối đối (RPe). Chi phí vốn chủ sở hữu của một dự án bãi đậu xe ở Việt Nam giả định hoạt động ở Hoa Kỳ là tổng của suất sinh lợi phi rủi ro ở Hoa Kỳ ( ) và suất sinh lợi kỳ vọng của danh mục đầu tư thị trường (tính bằng hệ số beta của công ty ở Việt Nam nhân với mức bù rủi ro của thị trường Hoa Kỳ, ). Cũng theo CAPM,
các công ty hoạt động trong cùng một lĩnh vực ở Hoa Kỳ và Việt Nam sẽ cùng hệ số beta không vay nợ ( ); và khác nhau về thuế suất thu nhập doanh nghiệp trong ngành cũng như tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu, từ đó dẫn đến khác nhau về hệ số beta của doanh nghiệp có vay nợ ở hai quốc gia ( ). Các cơng thức tính tốn được tổng hợp bên dưới.
Chi phí vốn tài chính là bình qn trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu và chi phí nợ vay, tính theo giá danh nghĩa
Chi phí vốn tài chính, tính theo giá thực WACC = (1+ )/(1+π)-1
Chi phí vốn chủ sở hữu theo mơ hình CAPM
Hệ số beta của doanh nghiệp có vay nợ ở Việt Nam
Hệ số beta của doanh nghiệp không vay nợ giống nhau giữa Hoa Kỳ và Việt Nam
Giả định một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh chỗ đậu xe tựa như một công ty quản lý tài sản. Theo dữ kiện của Giáo sư Damodaran cập nhật tháng 1 năm 2013 cho 31 công ty niêm yết hoạt động trong lĩnh vực này ở Hoa Kỳ có được
; từ đó tính được =0,67.10 Kết hợp với thuế suất bình quân
=22,65%, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu trung bình =2,33 (lấy từ hai dự án bãi đậu xe được chọn) sẽ tính được =1,878. Sử dụng giá trị trung bình trong 10 năm từ 2002 đến 2012 của trái phiếu chính phủ dài hạn ở Hoa Kỳ có suất sinh lợi phi rủi ro và mức bù rủi ro tương ứng là =5,64%, =3,08%.11 Với mức tín nhiệm vay nợ dài hạn của Việt Nam là B2 (theo đánh giá của Moody vào đầu năm 2013) thì mức bù rủi ro quốc gia RPc=7,5%.12 Chênh lệch lãi suất tiền gởi kỳ hạn 1 năm ở các ngân hàng thương mại Việt Nam và Hoa Kỳ ở thời điểm phân tích là 7,83% (=8,2%-0,37%).13
10 http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/ 11 http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histretSP.html 12 http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html 13 http://us.deposits.org/, http://vietnam.deposits.org/
Phụ lục 2 - Phân tích đơn giá thi công xây dựng bãi đậu xe
Nhận xét rằng diện tích dùng cho bãi đậu xe càng lớn, hay cơng trình có nhiều chỗ đậu xe thì chi phí thi cơng càng nhỏ, như ở hai dự án được chọn với đơn giá 14,4 triệu đồng và 18 triệu đồng sau khi quy đổi. Các dự án càng làm ít tầng hầm, diện tích các xe xếp chồng lên nhau ít hơn sẽ chi phí thi cơng cao nhất, điển hình như dự án PreChe với hai tầng hầm và chi phí lên đến 20,6 triệu đồng/m2. Mỗi dự án có các thơng số đặc trưng riêng về kiến trúc, công năng sử dụng sẽ dẫn đến hệ thống kết cấu chịu lực khác nhau mỗi cơng trình, và khó có thể tìm được giá trị trung bình phù hợp nhất. Đơn giá thi cơng trung bình 17,5 triệu đồng/1m2 chênh lệch 3,1% so với chính dự án bãi đậu xe Lê Văn Tám, một dự án khả thi nhất trong số các dự án đã được phê duyệt và triển khai, là chấp nhận được, nên sẽ sử dụng giá trị này để phân tích chi phí trực tiếp cho một chỗ đậu xe.
Phụ lục 3 - Diện tích một chỗ đậu xe ơ tơ
Dữ liệu Bảng 2 cho thấy: cơng trình cao ốc văn phịng, căn hộ và trung tâm thương mại
SSG dành 43,17m2/1 chỗ đậu xe trong khi bốn bãi đậu xe chuyên dụng có diện tích tương ứng thay đổi từ 22,25m2
/chỗ (dự án Trống Đồng) đến 29,77m2/chỗ (dự án Lê Văn Tám); điều này hợp lý vì bãi đậu xe chuyên dụng sẽ có bố trí hiệu quả hơn để khai thác nhiều hơn chỗ đậu xe mà không vướng bởi kết cấu các hạng mục kiến trúc bên trên, trong khi các cao ốc, trung tâm thương mại thì khơng được như vậy. Kết quả cũng phản ảnh sự đồng nhất về công nghệ khi các bãi đậu xe Trống Đồng và Hoa Lư do cùng một chủ đầu tư áp dụng công nghệ xếp xe kiểu Hàn Quốc (một chỗ đậu xe có hai tầng đậu xe) cần khoảng 22m2 đến 23m2
cho một chỗ đậu xe, còn các bãi đậu xe Lê Văn Tám và Tao Đàn thì một chỗ đậu xe chỉ đáp ứng một xe duy nhất thì diện tích cần khoảng 27m2 đến 29m2. Bình qn bốn bãi đậu xe này có được giá trị trung bình 25,6m2
cho một vị trí đậu xe. Khi mà các bãi đậu xe ngầm ở các khách sạn, tịa nhà văn phịng trong khu trung tâm đơi lúc vẫn còn sử dụng cho mục đích khác ngồi việc giữ xe, thì diện tích trung bình ở 4 bãi đậu xe chun dụng trên phản ảnh khách quan nhất và là mốc chuẩn cho các tham chiếu sau này.
Phụ lục 4 - Tiêu chuẩn xây dựng các mức giá giữ xe
Kinh nghiệm vận hành các bãi đậu xe cho thấy hầu như khơng có tỷ lệ hoạt động 100%, và ở các dự án khả thi nhất cũng chỉ đạt 90%, nhưng đó là xét đặc thù một số dự án tập trung ở khu trung tâm, có vị trí thuận lợi trong điều kiện nhu cầu cao. Ngay cả ở một quốc gia có tỷ lệ ơ tơ trên 1,000 người dân cao như Hoa Kỳ mà công suất hoạt động về dài hạn cũng chỉ dao động quanh mức 55% - 74% (Joseph 2012; ULI and NPA 2000). Với các dự án được chọn để phân tích thì trong hơn một phần ba tổng số năm khai thác, cơng suất ước tính cũng chỉ dao động từ 50% đến 60% với tỷ lệ gia tăng hàng năm rất ít và sẽ đạt cơng suất bão hòa ở mức 90%.
Theo ULT và UPA: các khách hàng ngắn hạn gởi 1 giờ đầu tiên thường áp dụng bằng 1/3 mức giá tối đa của một ngày,ví dụ 3USD so với 10 USD của một ngày và các giờ tiếp theo sau giảm đi còn 1-2 USD chẳng hạn. Mục tiêu là cố gắng đạt đến mức doanh thu của 8-10 giờ một ngày khi chỉ đậu từ 3 đến 4 giờ, ví dụ: 1giờ là 3 USD, 2 giờ là 5 USD, 3 giờ 7 USD, 4 giờ 9 USD và tối đa 10 USD. Cũng có ưu đãi cho khách hàng gửi xe vào giờ thấp điểm như từ 8-9h sáng đến 4-6h chiều, với mức 60% giá giữ xe một ngày. Vào các ngày lễ, do nhu cầu giảm nên áp dụng một mức trọn ngày (flat) ví dụ 4 đơ, giảm để bù mức giá tính theo một giờ cao trong ngày làm việc.
Phụ lục 5 - Quy định diện tích và số chỗ đậu xe tối thiểu
Chỗ đậu xe cũng được quan tâm và thể hiện cụ thể trong các tiêu chuẩn xây dựng thành các quy định và chuẩn mực trong việc triển khai, xây dựng các cơng trình từ năm 1988 đến nay. Gần đây nhất là các tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn TCVN 4391-2009 cũng như thông tư phân hạng nhà chung cư 14/2008/TT-BXD đều yêu cầu dành diện tích cụ thể cho các cơng trình bãi đậu xe đi kèm. Cụ thể hơn, tiêu chuẩn thiết kế trụ sở cơ quan TCVN 4601- 1988 và cơng trình cơng cộng TCXDVN 276-2003 đều quy định chi tiết diện tích một chỗ đậu xe từ 15-18m2
. Nếu so sánh với tiêu chuẩn ở Thành phố Ontario thuộc Canada trong một tài liệu kỹ thuật đầu năm 2013 quy định về diện tích tối thiểu chỗ đậu xe là 2,75m x 5,6m, tương đương với 15,4m2
, thì những quy định trong các tiêu chuẩn trên tương đối phù hợp với thông lệ quốc tế (Oakville 2013). Tuy nhiên, diện tích trong tiêu chuẩn Việt Nam đã bao gồm các lối đi và lên xuống còn tiêu chuẩn ở một số nước khác chưa bao gồm phần diện tích này. Đây là một bất cập trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành năm 1997 theo Quyết định số 682/BXD-CSXD. Khắc phục tình trạng này, tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng TCXDVN 323-2004 quy định diện tích cho một chỗ đậu xe ơ tơ tăng lên 25m2/chỗ. Tiếp đến, Quy chuẩn về Quy hoạch xây dựng, QCXDVN 01:2008/BXD ngoài việc yêu cầu cụ thể diện tích một chỗ đậu xe tăng hơn so với các tiêu chuẩn trước đó, lên 25m2/chỗ đậu xe ơ tơ, cịn cụ thể số lượng chỗ đậu xe cho mỗi dạng cơng trình từ các loại khách sạo đến cao ốc văn phòng, căn hộ và trụ sở làm việc. Gần đây nhất, đáp ứng trước yêu cầu về phát triển khơng gian ngầm trong lĩnh vực giao thơng nói chung và bãi đậu xe ngầm ở khu trung tâm nói riêng. Bộ xây dựng đã ban hành Quy chuẩn quốc gia QCVN 08:2009/BXD quy định các yêu cầu kỹ thuật cụ thể cho các cơng trình ngầm dạng này. Theo đó, một chỗ đậu xe tĩnh có chiều rộng từ 2,3m – 3,5m, cịn chiều dài là 5m tương đương với diện tích từ 11,5-17,5m2, cịn nếu tính cả lối đi và lên xuống thì diện tích dành cho 1 chỗ đậu xe ơ tơ vẫn ở mức 25m2/1 chỗ nêu trên. Như vậy, sau nhiều lần điều chỉnh thì quy định diện tích đậu xe ơ tơ đã tiệm cận với mức chung của thế giới.
STT Văn bản pháp luật Diện tích một chỗ đậu xe Quy định số chỗ đậu xe tối thiểu Ngày ban hành
1
TCVN-4601-1988: Trụ sở cơ quan - Tiêu chuẩn thiết
kế (Office building) 15-18m
2/chỗ
Số lượng theo đặc thù nhân viên của từng cơ quan.
Khoảng 40-70% nhân viên được đáp ứng diện tích để xe máy/xe đạp.
Chỗ để xe của khách từ 10-25% diện tích để xe nhân viên.
Tùy thuộc từng dự án sẽ lập các thông số yêu cầu khác nhau,
1988
2 TCVN 5065:1990: Tiêu chuẩn thiết kế Khách sạn