Quản trị tín dụng về đảm bảo tiền vay xác định các trường hợp cĩ thể cho
vay tín chấp, đưa ra giới hạn những tài sản nào chấp nhận để làm tài sản đảm bảo,
những tài sản nào hạn chế nhận, cách định giá tài sản đảm bảo và mức cho vay so với giá trị định giá. Các chi nhánh thuộc hệ thống MHB thực hiện các biện pháp
đảm bảo tiền vay theo Quyết định của Hội đồng quản trị phù hợp với Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo và các
quyết định cĩ liên quan của NHNN.
BẢNG 2. 7 DƯ NỢ THEO PHƯƠNG THỨC ĐẢM BẢO TIỀN VAY
Dư nợ phân loại theo phương thức bảo đảm (triệu đồng) Số tiền trọng Tỷ
Bảo đảm bằng QSDĐ và TSGLVĐ của người vay 9.236.348 41,42% Bảo đảm bằng QSDĐ và TSGLVĐ của bên thứ ba 6.616.673 29,68% Bảo đảm bằng QSDĐ và TSGLVĐ hình thành từ vốn vay 1.315.511 5,90% Bảo đảm bằng tài sản khác 111.484 0,50% Khơng cĩ tài sản đảm bảo 5.016.779 22,50%
Tổng dư nợ 22.296.795 100%
(Nguồn: báo cáo Ban quản lý rủi ro Hội sở MHB)
MHB khơng lựa chọn tất cả tài sản thuộc danh mục tài sản quy định của
pháp luật làm tài sản đảm bảo tiền vay. MHB hạn chế nhận các tài sản cĩ giá trị
giảm dần theo thời gian: xe, máy mĩc thiết bị,.. mà chỉ ưu tiên nhận tài sản đảm bảo là bất động sản. Dư nợ phân loại theo phương thức bảo đảm nợ vay tại thời điểm
30/06/2012 cho thấy: dư nợ được bảo đảm bằng bất động sản chiếm 77 % tổng dư nợ, dư nợ được bảo đảm bằng tài sản khác: xe, GTCG, vàng,…chiếm tỷ trọng
khoảng 0,5% , cịn lại là dư nợ khơng cĩ tài sản đảm bảo 22,5%.
- Về định tài sản: Nhằm thực hiện chính sách khách hàng, nâng cao khả năng cạnh tranh với các ngân hàng khác, MHB chấp nhận việc định giá tài sản thế chấp
theo giá thị trường căn cứ giá chuyển nhượng hợp lý của chính tài sản cần định giá hoặc giá chuyển nhượng của tài sản so sánh cĩ các đặc điểm tương tự nhân với tỷ lệ khấu trừ tối thiểu 20% giá thị trường. Tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản thế chấp tối
đa là 50% đối với tài sản tọa lạc tại các TP loại 1 và 60% đối với tài sản tọa lạc tại
các Tỉnh, Thành phố cịn lại. Việc định giá cịn được kiểm chứng bởi bên thứ ba là
Cơng ty cổ phần Bất động sản và Xây dựng nhà MêKong đảm bảo việc định giá
khách quan và phản ánh đúng giá trị thực.
- Cho vay cĩ bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba:. Trong thời gian chờ đợi phán quyết của Tịa án Nhân dân Tối cao và Bộ Tư pháp về việc số hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba bị tịa tuyên vơ hiệu, MHB chỉ nhận tài sản đảm bảo của bên thứ ba trong các trường hợp: tài sản đảm bảo nợ đã hoặc đang được đảm bảo
nghĩa vụ tại MHB hoặc tài sản đảm bảo nợ đảm bảo cho nghĩa vụ mới tại MHB
thuộc các đối tượng: Bên thứ ba cĩ quan hệ là cha, mẹ, anh, chị, em ruột (của bên
vợ và chồng), vợ, chồng, con của khách hàng vay; Bên thứ ba là thành viên (sáng lập hay gĩp vốn) theo điều lệ Doanh nghiệp của khách hàng là doanh nghiệp; Bên thứ ba là cha, mẹ, anh, chị, em ruột (của bên vợ và chồng), vợ, chồng, con của thành viên (sáng lập hoặc gĩp vốn) theo điều lệ Doanh nghiệp dùng tài sản bảo lãnh cho khách hàng là Doanh nghiệp vay vốn ngân hàng.
- Cho vay cĩ bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay: thường được áp
dụng trong trường hợp khách hàng vay để mua nhà, nhận chuyển nhượng QSDĐ và
đảm bảo bằng chính tài sản đĩ hoặc doanh nghiệp, cá nhân vay vốn để xây dựng các
cơng trình và bảo đảm bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là cơng trình xây
dựng hình thành trong tương lai trên đất. Trong trường hợp này MHB định giá
QSDĐ và cơng trình sẽ hình thành căn cứ vào giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ pháp lý của dự án, giải ngân theo tiến độ thi cơng đồng thời kiểm sốt quá trình thi cơng, nghiệm thu, thanh quyết tốn, hồn cơng để cùng khách hàng thực hiện việc cơng
khi tài sản hình thành từ vốn vay được hồn cơng. Tuy nhiên, vấn đề thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai vẫn cịn bất cập. Nghị định 163/2006/NĐ-CP hồn tồn thừa nhận sự tồn tại của tài sản hình thành trong tương lai. Nhưng theo luật nhà
ở và luật cơng chứng thì giao dịch bảo đảm phải cĩ giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và sử dụng đất. Dù Bộ Tư Pháp đã cĩ cơng văn số 2057/BTP-HCTP ngày
09/05/2007 hướng dẫn các phịng cơng chứng : “Các Phịng cơng chứng cần căn cứ từng trường hợp cụ thể để chứng nhận các hợp đồng thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân và doanh nghiệp.” Từ đĩ dẫn đến việc cơng chứng hợp đồng thế chấp đối với loại tài sản này chưa
thống nhất giữa các phịng cơng chứng, đặc biệt là cách hiểu khác nhau giữa phịng cơng chứng tư nhân và phịng cơng chứng Nhà nước, cũng gây ra nhiều khĩ khăn trong việc tiến hành thủ tục nhận tài sản đảm bảo khoản vay.
- Vấn đề tồn tại: Để đảm bảo tài sản thế chấp khơng nằm trong quy hoạch giải tỏa, khơng tranh chấp, khơng kê biên để thi hành án, khơng thuộc diện nhà ở chính
sách xã hội thì MHB u cầu khách hàng cung cấp Đơn xác nhận tình trạng nhà đất về các vấn đề nêu trên. Tuy nhiên, việc xác nhận tình trạng quy hoạch giải tỏa
khơng cịn thuộc chức năng của Phường nên Ngân hàng thường phải hỏi thơng tin tại Phịng quản lý đơ thị hoặc UBND Quận, và thời gian trả lời thơng thường từ 15 đến 20 ngày làm việc. Điều này ảnh hưởng lớn đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cấp
thiết cho khách hàng. Bên cạnh đĩ, việc nhận bất động sản làm tài sản đảm bảo
cũng gặp phải một số khĩ khăn, hạn chế do tình trạng đĩng băng của thị trường bất
động sản làm cho một khối lượng lớn bất động sản cĩ giá trị lớn hơn giá trị các
khoản vay bị phong tỏa trong ngân hàng, do đĩ các ngân hàng cần được hỗ trợ, xử lý để thu hồi nợ đối với những tài sản đang đảm bảo cho dư nợ xấu, nợ quá hạn.
Tuy nhiên, hiện nay việc xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ vay gặp nhiều vướng mắc do ngân hàng chưa được trao quyền để tự xử lý tài sản đảm bảo nợ vay trong khi việc phối hợp, hỗ trợ của các cơ quan chức năng cĩ liên quan trong quá trình xử lý tài sản khơng thuận lợi, tốn nhiều cơng sức và thời gian.
Cho vay khơng cĩ đảm bảo bằng tài sản được áp dụng đối với khách hàng
truyền thống, cĩ uy tín, cĩ kết quả chấm điểm xếp hạng tín dụng nội bộ từ A trở lên, thỏa các điều kiện cụ thể: cĩ tín nhiệm với MHB, khơng cĩ nợ gốc quá hạn hoặc
chậm trả lãi vốn vay đối với MHB và các TCTD khác; cĩ dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi, cĩ khả năng hồn trả nợ hoặc cĩ dự án, phương án phục vụ đời sống khả thi; cĩ khả năng tài chính và các nguồn thu hợp pháp cĩ khả năng thu được trong thời hạn vay vốn để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho MHB; cam kết thực hiện biện pháp bảo đảm bằng tài sản theo yêu cầu của MHB
nếu sử dụng vốn vay khơng đúng cam kết; cam kết trả nợ trước hạn nếu khơng thực hiện các biện pháp bảo đảm bằng tài sản. Đối với khách hàng là tổ chức kinh tế,
ngồi các điều kiện nêu trên, cịn phải cĩ kết quả sản xuất kinh doanh cĩ lãi trong 2 năm liền kề với thời điểm xem xét cho vay.
Qua đĩ cho thấy, quản trị tín dụng đối với tài sảm bảo đảm nợ vay đã hướng dẫn những tài sản nào được chấp nhận làm tài sản bảo đảm, những tài sản nào cần hạn chế và những trường hợp được cho vay khơng cĩ tài sản đảm bảo. Bất động sản dùng làm tài sản đảm bảo được MHB chấp thuận khá đa dạng từ QSDĐ và tài sản
gắn liền với đất của bên đi vay hoặc bên thứ ba, tài sản hình thành từ vốn vay,….
Tuy nhiên, giá trị định giá so với giá thị trường và tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm được MHB xác định khá thận trọng và chặt chẽ dẫn đến cùng tài sản đảm bảo nhưng số tiền cho vay tại MHB thấp hơn các ngân hàng khác, điều này đã ảnh hưởng đến việc tăng trưởng tín dụng của MHB. Bên cạnh đĩ, các vướng mắc trong quá trình nhận và xử lý tài sản đảm bảo nợ vay: hỏi thơng tin quy hoạch, nhận tài
sản thế chấp của bên thứ ba, cơng chứng tài sản thế chấp hình thành trong tương lai, xử lý tài sản khi phát sinh nợ xấu, …do các nguyên nhân khách quan cũng làm hạn chế tốc độ tăng trưởng tín dụng của MHB.