Tồn kho quý 3 năm 2012 tăng 143% so với năm 2011, tổng nợ vay tăng 118%.
Tồn kho tăng cao, doanh nghiệp thiếu tiền để hoạt động, bên cạnh đĩ áp lực trả nợ
tăng cao, nếu doang nghiệp khơng cĩ giải pháp thúc bán hàng, thì rủi ro vỡ nợ dẫn
đến phá sản cĩ nguy cơ xảy ra cao.
Những khĩ khăn mà doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt hiện tại là rất lớn bao gồm những yếu tố sau:
- Hàng tồn kho đang ở mức cao và với giá liên tục điều chỉnh giảm, khơng loại
trừ khả năng sẽ cĩ một số doanh nghiệp phải trích lập dự phịng giảm giá hàng tồn kho.
- Việc thiếu tiền để tiếp tục triển khai xây dựng sẽ khiến các doanh nghiệp
khơng thể thu thêm tiền của khách hàng. Ngồi ra, do thị trường bất động sản giảm,
nhiều nhà đầu tư tìm mọi cách để khơng phải đĩng tiền thơng qua hình thức kiện
chủ đầu tư rằng hợp đồng vơ hiệu.
- Các khoản nợ vay đáo hạn. Đa số các doanh nghiệp bất động sản chịu chi phí
lãi vay rất cao. Năm ngối các doanh nghiệp bất động sản đã tích cực huy động trái
phiếu nhằm kéo dài thời hạn thanh tốn khi nhận thấy nguy cơ sụt giảm của thị
trường bất động sản do lãi suất tăng cao. (Trong năm 2011, các doanh nghiệp đã
huy động được khoảng 17.350 tỷ đồng từ TPDN. Phần lớn trái phiếu này là trái
phiếu do cơng ty BĐS hay CTCK phát hành. Theo uớc tính cĩ đến 51% giá trị
TPDN do cơng ty BĐS phát hành và 40% trái phiếu do các CTCK phát hành trong
khi chỉcĩ 9% do doanh nghiệp sản xuất phát hành trong đĩ nhiều doanh nghiệp đã
phát hành trái phiếu với mức lãi suất lên tới xấp xỉ 30%/năm. Hiện tại, dù lãi suất đã
giảm nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn thuộc nhĩm chịu mức lãi suất cao
trên nhất trên thị trường quanh mức 18%/năm).
- Một số chính sách của chính phủ khơng hỗ trợ ngành bất động sản: Thuế đất
sẽ phải đĩng theo giá thị trường và khơng được đĩng tiền thuế một lần. Điều này
khiến chi phí của các doanh nghiệp bất động sản tăng lên. Chính phủ khơng miễn
Theo các chuyên gia nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản ảm đạm như sau:
Trước hết, phải kể đến yếu tố về tài chính, tiền tệ, sự khĩ khăn của nền kinh
tế vĩ mơ. Kinh tế Việt Nam nĩi riêng, kinh tế tồn cầu nĩi chung vẫn tiếp tục suy
thối, ảm đạm. Nhiều năm nay, khơng ít người sau khi thu về một khoản tiền từ các
kênh khác đã mua nhà, đất để đầu tư hoặc làm của để dành. Năm 2011, lợi nhuận
của nhiều ngành kinh doanh thấp dẫn đến nguồn tiền đầu tư vào bất động sản bị hạn
chế, thậm chí nhiều người đã phải bán bất động sản để lấy tiền trang trải, giải quyết
khĩ khăn cho các lĩnh vực kinh doanh khác. Thị trường bất động sản cĩ đặc điểm là
cần nguồn vốn đầu tư rất lớn, thế nhưng lâu nay nguồn vốn này lại chủ yếu dựa vào
huy động của người dân hoặc vốn vay ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng, nguồn tín
dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong việc tạo lập nhà ở
cịn nhiều hạn chế.
Thứ hai, thị trường thiếu thơng tin, kém minh bạch ở tất cả các khâu. Chính
vì thiếu thơng tin, khơng minh bạch nên thị trường bị méo mĩ và dẫn tới tình
trạng đầu tư theo phong trào. Các nhà đầu tư thiếu kiến thức về thị trường, đầu tư,
và đầu cơ là chủ yếu. Nhiều Doanh nghiệp Bất động sản Việt Nam hiện nay cĩ nền
tảng, tiềm lực cịn hạn chế nhưng chạy theo phong trào “nhà nhà làm dự án”. Chính
những điều này làm cho thị trường bất động sản như một bong bĩng bị thổi phịng
lên và đến một lúc nào đĩ nĩ phải xẹp xuống.
Thứ ba, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở tại các đơ thị lớn quá cao so với
mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức độ phát triển của nền kinh tế. Trong
nhiều năm qua, tình trạng đầu cơ, đầu tư theo phong trào, hiệu ứng dây chuyền... đã
khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao. Quả bĩng bất động sản dường như đã được thổi lên
tới mức tối đa và khơng thể cịn duy trì được nữa. Trong khi đĩ, nền kinh tế vĩ mơ thì
vẫn tiếp tục suy thối, lạm phát tăng cao, khiến đại bộ phận các đối tượng cĩ thu nhập
chứng rõ nhất cho tình trạng này là: Mức thu nhập của người dân Việt Nam đứng thứ
120 thế giới nhưng giá nhà đất lại đắt thứ 20 trên thế giới.
Thứ tư, dù nguồn cung liên tục tăng lên nhưng cơ cấu hàng hĩa trên thị trường
bất động sản chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên khơng đáp ứng
được nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung – cầu ngày càng gia tăng. Do
phát triển tự phát, nên nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung quan tâm vào các dự án nhà ở, khu đơ thị để bán cho những người cĩ thu nhập cao, khiến nguồn cung của phân khúc
này bị dư thừa, dẫn đến tình trạng ế ẩm.Trong khi đĩ, nhu cầu ở các phân khúc nhà ở
giá trung bình, nhà giá rẻ và nhà ở cho thuê tại các đơ thị là rất lớn nhưng lại bị bỏ
ngỏ. Bên cạnh đĩ, nhiều dự án bị chậm tiến độ, thiếu kết nối hạ tầng, rồi bị bỏ hoang
hĩa, gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của Nhà nước.
Ngồi ra, mang tiếng là nguồn cung dồi dào, nhiều căn hộ được chào bán nhưng đa số lại nằm ở những dự án cịn đang xây dựng, hoặc đã được xây dựng xong nhưng lại ở những khu vực hạ tầng chưa hồn thiện, cĩ nhiều hạn chế nên
khơng đáp ứng tốt nhu cầu của người muốn mua. Phần lớn các dự án bất động sản
vẫn chủ yếu tập trung tại các đơ thị lớn, nhu cầu tại các vùng miền khơng được đáp
ứng, khiến thị trường bất động sản lâm vào tình cảnh vừa thừa vừa thiếu.
Thứ năm, niềm tin vào thị trường bất động sản đang bị giảm sút. Nhiều người
bắt đầu nhận ra rằng giá bất động sản hiện đang quá “ảo”, rằng thị trường tiếp tục
giảm sâu hơn nữa mới hợp lý. Hầu hết mọi người đều cĩ tâm lý chờ đợi. Các nhà
đầu tư khĩ khăn về tài chính càng nơn nĩng muốnbán hàng ra, khơng bán được lại
giảm giá, cứ như thế vơ hình trung tạo cho khách hàng tâm lý “thị trường sẽ cịn
giảm nữa, khơng vội gì mua nhà vào lúc này”.
Cuối cùng, nguyên nhân quan trọng nhất là do bộ máy quản lý, hệ thống pháp
luật và chính sách cịn nhiều hạn chế, thiếu sĩt. Dù các cơ quan hữu quan những năm
gần đây đã rất chú trọng tới thị trường bất động sản nhưng những khĩ khăn vốn cĩ
của một nền kinh tế đang trong giai đoạn bắt đầu phát triển ở Việt Nam mang lại
khiến cho tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn thuế diễn ra rất phổ biến. Cơng tác
quản lý cịn nhiều khiếm khuyết khiến cho một bộ phận nhỏ kiếm được nhiều tiền
nhờ bất động sản một cách quá dễ dàng, trong khi đại bộ phận người dân vẫn gặp rất
nhiều khĩ khăn về nhà ở. Nguồn thu ngân sách từ bất động sản đã bị thất thốt, lãng
phí nhiều. Nếu đẩy mạnh cơng tác xã hội hĩa nhà ở, tận dụng tối đa nguồn lực từ mọi
thành phần kinh tế, tăng thêm các nguồn thu từ việc đấu thầu cơng khai các dự án...
thì chúng ta đã cĩ thể cĩ nhiều tiền hơn để triển khai nhiều dự án nhà cĩ giá rẻ, hỗ trợ
tín dụng cho người dân. Các kẽ hở của hệ thống pháp luật cũng khiến cho quyền lợi
của người dân khi mua nhà đất khơng được bảo vệ tốt. Các vụ việc tranh chấp, lừa
đảo, khiếu kiện… diễn ra nhiều khiến thị trường thêm khĩ khăn.
Hệ thống chính sách pháp luật về thị trường bất động sản thiếu thống nhất và
ổn định, chồng chéo nhau; hệ thống tài chính bất động sản chưa hồn thiện… Thị trường phát triển quá nhanh, trong khi nhiều quy định, chính sách được ban hành dường như chỉ mang tính “chữa cháy”. Cơng tác cải cách trong việc quản lý đầu tư,
xây dựng, bồi thường giải phĩng mặt bằng… cịn nhiều vướng mắc trong quá trình
triển khai thực hiện. Đây là những nguyên nhân quan trọng khiến thị trường bất
động sản Việt Nam gặp khĩ khăn, làm nảy sinh rất nhiều vấn đề bất cập, gây ảnh
hưởng lớn tới cả nền kinh tế, đẩy nhiều cá nhân, đơn vị vào thế tiến thối lưỡng nan
như hiện nay.
2.1.4. Vai trị của sàn giao dịch bất động sản và Hiệp hội bất động sản 2.1.4.1. Vai trị của sàn giao dịch bất động sản 2.1.4.1. Vai trị của sàn giao dịch bất động sản
Thực ra khái niệm về sàn giao dịch bất động sản mới được thừa nhận qua Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Để hiểu được ý nghĩa, mục đích và vai trị của sàn giao dịch bất động sản, nhà nước đang xây dựng mơ hình sàn giao dịch chuẩn
để từ đĩ đưa các hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển và lành
mạnh hố thịtrường bất động sản.
Vậy cĩ thể hiểu “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất
qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền hạn của sàn như thế nào thì theo qui định của
nhà nước.
Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản từ đĩ nhà nước cĩ những chính sách kịp thời và chính
xác đểđiều tiết thịtrường, SGDBĐS là cầu nối giữa người mua và người bán, nhằm
minh bạch thơng tin, tạo cơ hội tiếp cận hàng hố bất động sản như nhau cho mọi
người để gĩp phần lành mạnh thị trường bất động sản, đồng thời tránh được rủi ro
và thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch.
Vai trị của sàn giao dịch bất động sản cũng gĩp phần phát triển hoạt động của
thị trường bất động sản thơng qua việc các hoạt động dịch vụtư vấn chuyên nghiệp
hơn tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập
dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sĩc khách hàng và quản lý bất động sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt
động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch
vụ này sẽđẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trịthăng dư cho xã hội và lợi ích cho chủđầu tư và người đầu tư.
Tuy nhiên thì thống kê gần đây nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch
BĐS qua sàn chỉ đạt chừng 15%. Rõ ràng, sau một thời gian dài bùng nổ, sự phát triển của các sàn giao dịch bất động sản vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng làm minh bạch thịtrường bất động sản trong nước.
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện nay, tồn quốc đã cĩ 1000 sàn giao dịch bất động sản được thành lập. Các sàn giao dịch
này được phân bố tại một vài địa phương, trong đĩ phần lớn đĩng tại các đơ thị lớn, như
Thành phố Hồ Chí Minh cĩ 356 sàn.Sốlượng sàn giao dịch phát triển rầm rộnhư vậy, song lại tỷ lệ nghịch với lượng giao dịch được thực hiện.
Ghi nhận của Cục Quản lý nhà và TTBĐS cho hay, tổng số giao dịch bất động sản thơng qua sàn trên tồn quốc đạt 3.679 giao dịch, trong đĩ khu vực phía Bắc
(chủ yếu là Hà Nội) là 327 giao dịch; khu vực phía Nam (chủ yếu là Thành phố Hồ
Chí Minh) là 3.352 giao dịch.
Đồng tình với quan điểm này, nhiều chuyên gia cho rằng hiệu quả giao dịch
qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp tại các sàn cịn yếu, phần lớn các sàn giao
dịch do chủđầu tư tự thành lập để bán sản phẩm của chính mình. Vì vậy tính cạnh tranh thấp, thơng tin thiếu minh bạch, các sàn khơng xây dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính chất đối phĩ.
Ngồi ra, cịn cĩ nguyên nhân các chủ đầu tư bởi phần lớn chủ đầu tư các dự
án bất động sản vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn nên họđã tìm mọi cách để “lách
luật” bằng cách huy động vốn sớm thơng qua các hợp đồng gĩp vốn ngay cả khi dự
án vẫn cịn trên giấy nhằm tối đa hĩa lợi nhuận và tránh những rắc rối về tính pháp lý của dự án khi giao dịch qua sàn.
Tuy cịn nhiều sai phạm nhưng về cơ bản, sàn giao dịch BĐS đã giúp thị trường cĩ nhiều sản phẩm phong phú hơn.Đặc biệt, sản phẩm được trưng bày ở sàn thì trước hết sàn cũng đã ph ải kiểm tra tính pháp lý của sản phẩm, nên người dân
yên tâm hơn khi mua sản phẩm.Tuy nhiên, để các sàn giao dịch BĐS thực hiện
đúng vai trị là cầu nối giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư thì các doanh nghiệp phải
xác định đúng vai trị, v ị trí của sàn giao dịch trong chiến lược kinh doanh của
mình.Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nư ớc cũng cần hồn thiện khung chính
sách đối với loại hình hoạt động này, đồng thời hỗ trợ cho các sàn nhằm nâng cao
tính chuyên nghiệp cũng như tính minh bạch của các sàn.
2.1.4.2. Vai trị của hiệp hội bất động sản tp. Hồ Chi Minh
Hiệp hội bất động sản TP.HCM cĩ tên giao dịch HCMC Real Estate
Association (viết tắt là HoREA), là tổ chức xã hội nghề nghiệp tự nguyện của các cá nhân, tổ chức thuộc các thành phần kinh tế hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và
liên quan đến bất động sản trên địa bàn thành phố. HoREA là thành viên của Hiệp
hội bất động sản Việt Nam.
Mục đích của HoREA là tập hợp, đồn kết các DN, các đơn vị, cá nhân hoạt
như lợi ích chính đáng của các nhà kinh doanh; hỗ trợ họ về kinh nghiệm đầu tư,
quản lý, sản xuất kinh doanh và dịch vụ, chuyển giao khoa học cơng nghệ, kỹ thuật
và sự trợ giúp pháp lý để gĩp phần thúc đẩy thịtrường BĐS của TP.HCM phát triển
năng động, lành mạnh, đúng hướng.
Trong một khoảng thời gian dài, các DN kinh doanh trong lĩnh v ực BĐS
khơng cĩ một tổ chức để sinh hoạt, việc quản lý của chính quyền cũng chưa thật sự
chặt chẽ, đã khiến diễn biến thị trường địa ốc cĩ những lúc mất định hướng, tạo ra
nhiều khĩ khăn cho cơng tác quản lý, cho nhà kinh doanh lẫn người dân cĩ nhu cầu
vềđất đai và nhà ở.
Được thành lập theo Quyết định số 292/QĐ-UB ngày 20/01/2005 của UBND
TP.HCM, HoREA đã chính thức ra đời với tư cách là tổ chức đại diện cho tiếng nĩi
và quyền lợi hơn 1000 doanh nghiệp hội viên tổ chức (Cơng ty) và cá nhân hoạt
động trong lĩnh vực bất động sản và những ngành nghề cĩ liên quan. Với trọng tâm
đĩ, các hoạt động của HoREA đều tập trung hướng về hội viên cũng như gĩp phần
định hướng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững và minh bạch của thị trường bất
động sản.
2.2. Nhận diện các rủi ro tài chính tác động đến thị trường bất động sản thành phố HCM thành phố HCM 2.2.1. Rủi ro lạm phát Bảng 2.2 : Bảng % lạm phát từnăm 2001 đến 2011 Năm 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Lạm phát 0.80% 4.04% 3.01% 9.67% 8.71% 6.57% 12.75% 19.87% 6.52% 11.75% 18.13% Nguồn: Tổng hợp từ trang web vietnameconomy.vn
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ lạm phát từ 2002-2012
Nguồn: vneconomy