1.1. Tổng quan về sản phẩm phái sinh trongqu ản trị rủiro tàichính
2.1.1. Giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM trước
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam nĩi chung và thị trường bất động sản Tp.HCM nĩi riêng đã tr ải qua những giai đoạn hình thành và phát triển theo chính sách pháp luật của nhà nước.
Giai đoạn trước năm 1993: ảnh hưởng bởi luật đất đai 1987 với qui định nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do vậy ở giai đoạn này việc mua bán đất đai của
cư dân thời kỳ này diễn ra tự phát và là những quan hệ chuyển nhượng mua bán
ngầm với nhau.
Giai đoạn 1993-1999: ảnh hưởng bởi luật đất đai 1993, quyền sử dụng đất của
hộgia đình, cá nhân đư ợc quy định và thừa nhận. Quyền sử dụng đất đã trở thành
đối tượng đầu tư và đầu cơ thể hiện rõ ở vụ án Epco Minh Phụng, đã tạo nên cơn sốt
đất lần thứ nhất năm 1993-1994. Cơn sốt này được giập tắt khi nhà nước áp dụng
biện pháp hành chính –tư pháp vởi đỉnh điểm là vụ xét xử vụ án Epco Minh Phụng.
Sau cơn sốt này thị trường nhà đất đĩng băng lần thứ nhất kéo dài từ năm 1995-
1999 do các nhà đầu tư thi nhau bán đất để trả nợ ngân hàng.
Giai đoạn 2000-2004: Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000 đặc biệt
sau những quy định sửa luật đất đai năm 2001 được ban hành theo hướng mở rộng
thêm quyền cho người sử dụng đất và những chính sách cho người Việt Nam định
cư ở nước ngồi được mua nhà ở, bên cạnh đĩ sự phát triển và tăng trưởng của nền
nước nĩi chung và TP.HCM nĩi riêng.Giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đĩ giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 cơn sốt này kéo dài đến cuối năm 2003, cho đến khi Luật đất đai được thơng qua, cùng với những quy định mới về kiểm sốt cung cầu đất đai và thị trường bất động sản. Để khắc phục
những hạn chế của Luật đất đai năm1993, Quốc hội thơng qua điểm luật đất đai
2003 cĩ hiệu lực và những quy định chi tiết của nghị định 181/2004/NĐ-CP, cơ chế
“ xin –cho” về đất đai bị xố bỏ, giá đất trên thị trường bất động sản cĩ xu hướng
chững lại và đi xuống, hiện tượng đầu cơ cũng giảm mạnh, thị trường bất động sản
bước vào giai đoạn trầm lắng.
Giai đoạn 2004-2006: Theo đánh giá chung thì thị trường bất động sản trong giai đoạn này khá ảm đạm hay cịn gọi là hiện tượng “đĩng băng”. Theo nghị định
181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 cấm phân lơ bán nền đã hạn chế giao dịch
nhỏ lẻ; ngồi ra loại bất động sản cĩ giá trị cao cũng khĩ giao dịch, sức mua giảm
đối với nhà biệt thự, nhà riêng lẻ. Các dự án bị đình trệ do thiếu vốn, vì nguồn vốn
vay từ các ngân hàng đã ngưng lại.
Giai đoạn 2007-2008: Trước những khĩ khăn do tìn h trạng thị trường “đĩng băng”, nhà nước đã cĩ những nổ lực để vực dạy thị trường, chính sách liên quan đến
bất động sản được điều chỉnh và dần đi vào ổn định, luật kinh doanh bất động sản
cĩ hiệu lực từ ngày 01/01/2007. Bên cạnh đĩ, với sự kiện Việt Nam trở thành thành
viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới (WTO) ngày 07/11/2006, tổ chức
thành cơng hội nghị diễn đàn hợp tác kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương(APEC) và
Việt Nam nhận được quy chế thương mại bình thường vĩnh viễn với Mỹ. Với những
tác động trên, thị trường bất động sản Việt Nam như đĩn được làn giĩ mới, vốn đầu tư từ nước ngồi vào thị trường bất động sản ngày càng tăng, số dự án năm 2007 tăng 67 dự án tương đương vốn đầu tư tăng 73.350 ngàn USD.
Thêm vào đĩ chính sách lãi suất ngân hàng thơng thống hơn, tăng đầu tư mua
bán bất động sản làm thị trường sơi động hẳn. Theo số liệu thống kê của ngân hàng nhà nước, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, đỉnh điểm tháng 12/2007 nguồn
vốn tín dụng đạt 41.000 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD). Khi thị trường bất động
sản đã “nĩng” trở lại, giá bất động sản khơng ngừng tăng lên. Theo thống kê, giá
căn hộ đầu tháng 02/2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006. Cơn sốt đã đẩy giá
nhà đất lên đến đỉnh điểm. Đất dự án Him Lam - Kênh Tẻ sau 3 tháng, từ 30 triệu
đồng/m2 (mặt tiền đường 35m) đã vọt lên 90 triệu đồng/m2. Đất dự án An Phú - An
Khánh (quận 2, lân cận khu đơ thị mới Thủ Thiêm) cũng ngất ngưởng 70-80 triệu
đồng/m2.Song song đĩ số lượng các Doanh nghiệp BĐS tăng cao trong năm 2008.
Cơn sốt này bị dập tắt trong bối cảnh nổ ra cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ và
sau đĩ lan rộng khắp tồn cầu làm luồng vốn đầu tư nước ngồi vào Việt Nam
khựng lại và bên cạnh đĩ là chính phủ Việt Nam thắt chặt tiền tệ nhằm chống lạm
phát, thị trường bất động sản rơi vào đợt suy thối kéo dài.