2.1 Thực trạng về tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam
2.1.2 Các quy định, chính sách hỗ trợ của Nhà nước về tín dụng nhà ở người có thu
thu nhập thấp:
Trong những năm qua, chính phủ đã ban hành và triển khai nhiều biện pháp, chính sách, khuyến khích các doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập vừa và thấp như:
- Ngày 08/3/2013, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD
hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc cơng trình dịch vụ.
- Căn cứ theo Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc cơng trình dịch vụ, các địa phương đã và đang tập trung rà soát lại các đề xuất
của chủ đầu tư dự án về việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại, điều chỉnh công năng nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội.
- Ngày 15/5/2013, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD
hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở;
- Sau khi Thông tư hướng dẫn số 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng và
Thông tư số 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực, ngày 04/6/2013 Bộ Xây dựng đã có văn bản số 1042/BXD-QLN đề xuất 30 danh mục dự án nhà ở xã hội và dự án chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để Ngân hàng Nhà nước và các Ngân hàng thương mại được giao triển khai thực hiện việc cho vay xem xét, thẩm định theo quy định. Các dự án này đều đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, cụ thể là đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư hoặc đã có quyết định cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; có quyết định phê duyệt dự án; có đất sạch và giấy phép xây dựng.
- Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 của Ngân hàng nhà
nước có 4 chương, 12 điều, bao gồm các nội dung chủ yếu sau:
+ Đối tượng vay vốn hỗ trợ, bao gồm: Các đối tượng mua, thuê, thuê mua
nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội được quy định tại Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 của Bộ xây dựng.
+ Ngân hàng cho vay, bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông
thôn Việt Nam; Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam; Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam; Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà đồng bằng sông Cửu Long.
+ Ngân hàng cho vay khoảng 30.000 tỷ đồng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân
hàng nhà nước để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng đủ điều kiện quy định tại thơng tư, trong đó dành tối đa 30% để cho vay đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chuyển đổi
công năng sang dự án nhà ở xã hội. Thời gian giải ngân tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thơng tư này có hiệu lực.
+ Thời hạn cho vay đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở tối thiểu là
10 năm đối với cá nhân và tối đa là 5 năm đối với doanh nghiệp. Thời gian được hỗ trợ lãi suất tối đa là 10 năm đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở và 5 năm đối với khách hàng là doanh nghiệp, nhưng không vượt quá thời điểm 01/06/2023.
+ Mức lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở của Ngân hàng đối với khách hàng được
Ngân hàng nhà nước công bố hàng năm và áp dụng cho các khoản vay có dư nợ trong năm. Mức lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6%/năm. Định kỳ vào tháng 12 hàng năm, Ngân hàng nhà nước xác định và công bố lại mức lãi suất cho vay áp dụng cho năm tiếp theo, bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các Ngân hàng trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm.
+ Ngân hàng quy định vốn tối thiểu tham gia vào dự án, phương án của khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở không vượt quá 20% dự án, phương án vay và không vượt quá 30% dự án, phương án vay đối với khách hàng doanh nghiệp. Trường hợp khách hàng thuê mua nhà ở xã hội thanh toán đủ 20% giá trị căn nhà thuê mua thì Ngân hàng khơng quy định mức vốn tối thiểu.
- Văn bản số 1250/BXD-QLN ngày 25-6-2013 của Bộ Xây dựng về hướng
dẫn xác định đối tượng cho vay theo TT số 11/2013/TT-BXD và TT số 07/2013/TT- BXD ngày 15-5-2013, đối với các đối tượng là: Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngồi cơng lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; người đã được nghỉ lao động theo chế độ quy định; người lao động tự do, kinh doanh cá thể thì UBND xã, phường nơi đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc đăng ký tạm trú xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở theo mẫu quy định, Thông tư số 07/2013/TT-BXD, không yêu cầu phải có xác nhận về điều kiện thu nhập. Trường hợp ngân hàng yêu cầu khách hàng chứng minh về thu nhập để bảo đảm cho phương án trả nợ thì thực hiện theo quy định của ngân hàng.
- Ngày 04/07/2013, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã có văn bản số 4709/NHNN-TD đề nghị Agribank, VietinBank, Vietcombank, BIDV và MHB đẩy mạnh triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP.
- Bộ Xây dựng đã có văn bản số 1550/BXD-QLN ngày 26/7/2013 gửi Ủy
ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để chỉ đạo, hướng dẫn UBND xã, phường triển khai việc xác nhận hộ khẩu và thực trạng nhà ở theo quy định tại Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Ngày 09/8/2013 Bộ Xây dựng đã có văn bản số 1654/BXD-QLN gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để đơn đốc chính quyền địa phương (xã, phường) trên phạm vi địa bàn tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được hỗ trợ nhà ở trong việc xác nhận về hộ khẩu, thực trạng nhà ở để được vay vốn ưu đãi từ gói tín dụng hỗ trợ theo Nghị quyết 02.
Tính đến nay, trên tồn quốc đã có 157 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với quy mô 68.500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 19.900 tỷ đồng (98 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp với quy mô trên 33.000 căn, tổng mức đầu tư khoảng 10.900 tỷ đồng và 99 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, với quy mô khoảng 35.500 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 9.000 tỷ đồng).
Theo Bộ Xây dựng, sau 2 đợt phê duyệt, có 59 dự án từ 26 tỉnh, thành phố trên cả nước được đề xuất vay vốn từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Cơ quan này từng nhấn mạnh, việc xem xét hồ sơ công bằng, không phân biệt doanh nghiệp Nhà nước hay khối cổ phần, tư nhân. Các dự án này gồm cả nhà xã hội và loại nhà thương mại đã chuyển đổi sang xã hội.
Bảng 2.1: Danh sách 59 dự án Nhà ở xã hội Bộ Xây dựng phê duyệt
Số
TT Tỉnh/thành Tên dự án
1 Hà Nội Dự án khu nhà ở cao tầng Đô thị Sông Đà tại 143 Trần Phú
2 Dự án Đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại lô N01, N02, N03, N04, N06 - Khu đô thị Đặng Xá II - Gia Lâm 3 Dự án tổ hợp văn phòng, dịch vụ, thương mại và nhà xã hội tại Dịch
4 Dự án tổ hợp thương mại, dịch vụ chung cư AZ Thăng Long 5 Dự án nhà ở xã hội tại lô CT8, thuộc khu đô thị Nam An Khánh 6 Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại Đông Ngạc, Từ Liêm 7 Dự án nhà ở cho cán bộ cơng chức có thu nhập thấp tại Tứ Hiệp,
Thanh Trì
8 Dự án Đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại lô đất N05 9 Vĩnh Phúc Nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp của Công ty Bảo
Quân
10 Nhà ở cho người thu nhập thấp phường Phúc Thắng 11 Phú Thọ Nhà ở công nhân khu công nghiệp Thuỵ Vân 1
12 Hưng Yên Dự án Khu nhà ở cho người thu nhập thấp tại phường Hiến Nam, TP. Hưng Yên
13 Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở công nhân -nhà ở xã hội của Công ty Thăng Long
14 Hải Dương Dự án khu nhà ở cơng nhân và người có thu nhập thấp của Licogi 18 15 Hải Phòng Dự án khu chung cư cao tầng cho người thu nhập thấp tại KĐT mới
phường Đằng Hải
16 Bắc Ninh Khu nhà ở cho người thu nhập thấp của Công ty Cát Tường, phường Võ Cường
17 Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cán bộ cơng nhân viên KCN Tiên Sơn 18 Thái Bình DA Khu nhà ở chung cư cho công nhân KCN Phúc Khánh
19 Dự án Khu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp - Đam San
20 Nam Định Dự án Khu nhà ở thu nhập thấp của Công ty Đầu tư Vinatex, KCN Bảo Ninh
21 Hà Nam Dự án chung cư cho người thu nhập thấp Tiến Lộc Hà Nam 22 Hịa Bình Dự án nhà ở xã hội Dạ Hợp
23 TP HCM Khu chung cư CC1
24 Dự án chung cư cho người thu nhập thấp khu dân cư Hạnh Phúc 25 Nhà lưu trú khu công nghiệp Tân Thới Hiệp
26 Nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp Tân Tạo Nhà lưu trú cơng nhân khu cơng nghiệp Tân Bình
29 Dự án chung cư cho người thu nhập thấp Thạnh Lộc
30 Bạc Liêu Dự án Khu nhà ở thu nhập thấp (GD2) của Công ty Thiên Long 31 Dự án khu chung cư thu nhập thấp kênh Ba Túc
32 Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp của Công ty BĐS Bạc Liêu 33 Dự án nhà ở thu nhập thấp cho CBCC và LLVT
34 Dự án nhà khu nhà ở xã hội của Công ty Tràng An
35 Cà Mau Dự án nhà ở thu nhập thấp của Công ty Thiên Tân tại xã Túy Văn Lâm, TP Cà Mau
36 Kiên Giang Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân tại khu Cảng cá Tắc Cậu
37 Cần Thơ Dự án nhà ở thu nhập thấp của Công ty Địa ốc Hồng Loan tại Khu đô thị Nam Cần Thơ
38 Hậu Giang Dự án nhà ở thu nhập thấp của Công ty H&B tại ấp Long Mỹ, huyện Long Mỹ
39 Đồng Nai Dự án Nhà ở cho người thu nhập thấp phường Tam Hòa
40 Khu dịch vụ lưu trú công nhân tại khu công nghiệp Nhơn Trạch 1 41 Khu nhà ở cho người cho thu nhập thấp của Cơng ty Minh Luận 42 Bình Dương Dự án nhà ở thu nhập thấp Goden Age Towers
43 Dự án khu nhà ở an sinh xã hội Becamex tại Mỹ Phước 44 Dự án khu nhà ở an sinh xã hội Becamex Việt Sing
45 Lâm Đồng Dự án khu chung cư nhà ở xã hội thuộc KĐTM số 06- Trại Mát 46 Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp- khu chung cư Ngơ Quyền 47 Khánh Hịa Chung cư thu nhập thấp An Thịnh
48 Bình Định Dự án Chung cư cho người thu nhập thấp (Chung cư Long Thịnh) 49 Đà Nẵng Nhà ở xã hội KDC An Hoà
50 Chung cư TTHC Ngũ Hành Sơn
51 Chung cư Trần Thị Lý I 52 Chung cư Trần Thị Lý II
53 Chung cư An Trung II
54 Dự án nhà ở xã hội F - Home
56 Thừa Thiên Huế
Dự án Nhà ở cho người thu nhập thấp của Công ty Vincon tại Khu đô thị An Văn Dương
57 Nghệ An Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu đô thị Đồng Dâu 58 Nhà ở xã hội thuộc tổ hợp khách sạn, siêu thị - thiết bị y tế nhà ở 59 Thanh Hóa Dự án nhà ở cho cơng nhân tại khu công nghiệp Lễ Môn
[Nguồn: Báo cáo lưu hành nội bộ BIDV 2013 – Phòng Kế hoạch tổng hợp] Chương trình phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đang hy vọng sẽ sưởi ấm thị trường bất động sản (BĐS) bằng hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn như ưu đãi chính sách, lãi suất cho vay… Đối với doanh nghiệp BĐS, việc bám vào NƠXH là một cứu cánh cho sự nghiệp thất bát “toàn tập” bấy lâu. Một số doanh nghiệp đã tìm thấy “ánh sáng” từ chương trình này, như: riêng Cơng ty cổ phần Đầu tư xây dựng và khai thác cơng trình giao thơng 584 đã đồng loạt đăng ký xin chuyển một lúc 8 dự án trong bối cảnh làm ăn thất bát, thua lỗ 2 năm liên tiếp, cổ phiếu bị hủy niêm yết, các dự án chung cư rơi vào tình cảnh bệ rạc xây xong bán khơng được hoặc xây dựng dang dở rồi bỏ hoang… Công ty 584 kỳ vọng, nếu chuyển sang NƠXH sẽ mang lại cho công ty lợi nhuận 39,1 tỷ đồng trong năm 2013; Một doanh nghiệp khác, Công ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hồng Qn trơng chờ việc chuyển đổi sang xây dựng NƠXH 3 dự án sẽ góp phần mang lại “kế hoạch doanh thu ngàn tỷ và lợi nhuận trăm tỷ là hoàn toàn khả thi” (theo biên bản Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2013). Giấc mơ này dường như đang thành hình hài khi mới đây Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã phát đi văn bản cam kết cho vay 540 tỷ đồng đối với dự án dự án HQC Plaza, quận 8, TPHCM, lãi suất 6%/năm trong 5 năm.
Sau khi triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng giao dịch trên thị trường bất động sản gia tăng nhưng với hầu hết các dự án, mua bán thành công chủ yếu là ở những căn hộ nhỏ hơn 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2. Khách hàng mua căn hộ có hai điều kiện này để hy vọng có thể được vay vốn ngân hàng lãi suất 6%/năm trong gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Hy vọng của người mua nhà là vậy, nhưng thực tế chưa có bao nhiêu người được vay nguồn vốn này trong số hàng trăm nghìn người có nhu cầu
mắc đến từ nhiều phía: Nhà nước, ngân hàng, chủ đầu tư dự án, người mua…. Theo thông tin từ Cơng ty Đất Xanh, chỉ mới có khoảng chưa đến 10 người mua dự án 4S Riverside Linh Đơng được giải ngân trong gói 30.000 tỷ đồng, trong khi dự án này có hàng trăm khách hàng mua căn hộ dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2. Tình hình cũng tương tự như người mua nhà các dự án khác như Ehome 3 của Nam Long, Green Hills (quận Bình Tân). Đây cũng là thực trạng mà khơng ít người mua nhà trong tình trạng loay hoay vì khơng thể mua nhà dù mình đúng đối tượng và đang cần "cứu cánh" từ nguồn vốn giá rẻ để có ngơi nhà an cư lạc nghiệp.
Mặc dù gói hỗ trợ cho vay nhà ở của Chính phủ đã có những tác động nhất định trong việc giảm 15,4% tồn kho BĐS tính đến hết tháng 6/2013, tuy nhiên việc triển khai trong thời gian đầu chưa đáp ứng được kỳ vọng của xã hội. Thời gian qua, NHNN và Bộ Xây dựng phối hợp chặt chẽ và đã xử lý một số những vướng mắc trong quá