2.3 Một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai hoạt động tín dụng
2.3.1 Vướng mắc trong quy định trong cơ chế cho vay:
Mặc dù tích cực triển khai các giải pháp thúc đẩy tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp trong toàn hệ thống, tuy nhiên một số hạn chế trong cơ chế cho vay đã khiến quá trình triển khai cho vay nhà ở cho người thu nhập thấp tại BIDV còn khá chậm. Cụ thể:
Xuất phát từ quy định tài sản đảm bảo là chính căn nhà ở xã hội trong tương lai được mua, theo quy định tại Văn bản số 1250/BXD-QLN (nhà ở xã hội không được chuyển nhượng trong vòng tối thiểu 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua. Nếu chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư, cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của địa phương). Để xử lý tình huống này, BIDV đã yêu cầu chủ đầu tư ký kết hợp đồng ba bên, trong đó chủ đầu tư cam kết sẽ mua lại căn nhà nếu khách hàng không trả được nợ vay ngân hàng.
Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư không chấp thuận ký kết hợp đồng ba bên, gây khó khăn cho ngân hàng trong quá trình xét duyệt cho vay.
Mặt khác, cơ chế cho vay với chương trình này đang gặp khó khăn từ chính Thơng tư 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà ở xã hội mà Bộ Xây dựng ban hành. Theo đó, về điều kiện được vay vốn để thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội, Thông tư 07 quy định mỗi hộ gia đình chỉ được vay một lần. Đối tượng và hộ gia đình của đối tượng cũng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích q chật chội. Chẳng hạn, đối tượng có nhà ở là căn hộ chung cư nhưng diện tích bình qn đầu người của hộ thấp hơn 8m2 sử dụng; hay có nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích nhà ở bình qn đầu người của hộ thấp hơn 8m2 sử dụng và diện tích khn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Ngồi ra, đối tượng được vay vốn phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nơi có dự án nhà ở. Đối với trường hợp tạm trú thì phải đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên và đã có hợp đồng thuê, mua nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật. Quy định về điều kiện như vậy tưởng đã rất rõ, nhưng theo các chuyên gia pháp chế ngân hàng lại không rõ ràng và đúng luật.
Cụ thể, khái niệm hộ gia đình hiện nay rất chung chung, cơ sở giấy tờ để xác định thành viên trong một gia đình cũng chưa rõ ràng. Khái niệm về hộ gia đình mặc dù đã được quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự nhưng chưa được hiểu và áp dụng một cách thống nhất. Vì vậy, trong một số trường hợp, hợp đồng bảo đảm của ngân hàng mặc dù đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm đầy đủ nhưng vẫn có thể bị tun vơ hiệu do chưa được đầy đủ các thành viên trong hộ gia đình thống nhất cùng ký vào hợp đồng bảo đảm. Điều này gây khó khăn cho ngân hàng khi xét duyệt điều kiện vay vốn.
Các chuyên gia pháp lý cũng cho rằng, các quy định về hộ gia đình hiện nay rất phức tạp, vì vậy các khách hàng phải cam kết các thành viên khác trong cùng gia đình (bố mẹ, anh chị em trong trường hợp khách hàng chưa lập gia đình, chưa tách hộ; hoặc vợ, chồng con cái trong trường hợp khách hàng đã lập gia đình) chưa được
tiếp cận chương trình này và chịu trách nhiệm về các thơng tin cung cấp. Việc xác nhận tình trạng nhà ở theo quy định về điều kiện vay vốn cũng là câu hỏi lớn. Bởi trên thực tế, chính quyền phường, xã chỉ có thể xác định được tình trạng nhà ở trên địa bàn mình quản lý chứ khơng thể xác định được tình trạng nhà ở địa phương khác. Bên cạnh đó, hiện các chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong khâu làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, thủ tục chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội; khách hàng cá nhân khó lấy xác nhận của các cấp về thực trạng nhà ở tại địa phương... Việc Bộ Xây dựng đề nghị có thẩm quyền đề xuất số tiền cho vay trong danh mục dự án cũng sẽ gây vướng mắc khi ngân hàng là bên phải có trách nhiệm thẩm định dự án, xác định số tiền cho vay và ký hợp đồng tín dụng.
Mặt khác, một số văn phịng cơng chứng khơng đồng ý cơng chứng tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay; một số dự án nhà ở thu nhập thấp thực hiện theo Quyết định 67/2009/QĐ-TTg không cho phép thế chấp nên khách hàng gặp khó khăn trong việc sử dụng tài sản thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng.
Khi thiết kế các điều kiện cho vay vốn, các ngân hàng phải đưa yếu tố thu hồi nợ lên hàng đầu để tránh nợ xấu sau này. Như vậy, khi nào mối quan hệ giữa lợi ích và trách nhiệm giữa ngân hàng và chủ đầu tư chưa rõ ràng thì khi ấy, người thu nhập thấp vẫn thiệt thịi nhất vì mắc kẹt với bản hợp đồng khơng nơi nào muốn kí. Trong thực tế, khi khách hàng đã ký được hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ phải có q trình thẩm định dự án và căn cứ vào thu nhập của người đi vay rồi mới quyết định ký cam kết 3 bên. Do đó, người đi vay ln ở thế bị động, vì liệu rằng sau khi họ đã ký được hợp đồng với chủ đầu tư, ngân hàng có cho vay hay khơng? Nếu ngân hàng khơng cho vay thì lúc ấy những người thu nhập thấp như họ lấy đâu ra tiền để trả cho chủ đầu tư?
Ngân hàng nhà nước và Bộ Xây dựng đều xác định rằng, triển khai gói tín dụng này sẽ liên quan đến nhiều vấn đề phức tạp, nhưng vướng đến đâu thì sẽ tháo gỡ đến đó. Để thuận tiện cho việc triển khai gói hỗ trợ nhà ở, nhiều chuyên gia cho rằng, các cơ quan liên quan cần xem xét lại và tháo gỡ những vướng mắc đang đặt ra trong quá trình thực hiện, như một số vấn đề tại Thông tư 07/2013/TT-BXD.
Xuất phát từ thực tiễn, có những dự án đã hồn thành 80%-90% nhưng không triển khai tiếp hoặc khơng bán được vì thiếu vốn. Các doanh nghiệp bất động sản muốn ngân hàng tái cấu trúc lại khoản nợ để họ có thể vay thêm để hồn thành đúng quy định. Lúc đó mới có thể chuyển cho nhà đầu tư thứ cấp. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản sẽ thu được tiền và ngân hàng thì thu được nợ. Và thị trường bất động sản mới có thể sơi động trở lại được. Không chỉ nhà đầu tư trong nước mà các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang rất muốn tranh thủ thời điểm giá bất động sản Việt Nam đang xuống thấp như hiện nay để đầu tư tại Việt Nam nhưng khơng làm được. Bởi vì quan điểm của họ là chỉ đầu tư khi ngân hàng tài trợ 70% giá trị dự án nhưng hiện tại ngân hàng chỉ bảo lãnh 30%.
Qua kết quả khảo sát bước đầu, nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dự án có sản phẩm hồn chỉnh nhưng khơng bán được, hàng tồn kho tăng (đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60 – 90 m2, chiếm tỷ lệ 69,3%; 3.406 căn hộ có diện tích trên 90 m2, chiếm tỷ lệ 23,5%), không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán hiện tại của người dân, dẫn đến nợ xấu gia tăng. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước – chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, dư nợ cho vay bất động sản trên địa bàn thành phố khoảng 85.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn; trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (cho vay mua nhà để ở, cho vay mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở khu chế xuất – khu công nghiệp) là 18.916 tỷ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản.
Vào thời kỳ đỉnh cao, tổng dư nợ cho vay BĐS chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng của cả nền kinh tế (năm 2011). Một nghiên cứu của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cũng cho thấy tại thời điểm tháng 6/2011, dư nợ BĐS chiếm 9,95% tổng dư nợ, tương đương 245.000 tỉ đồng. Tỉ lệ này khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan 6%, Malaysia 7%...Trong bối cảnh thị trường BĐS vừa đóng băng, vừa suy giảm, thì đây là nguy cơ vừa làm mất vốn, vừa làm mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng: Đến 28/2/2013, tổng dư nợ tín dụng Bất động sản là 230.615 tỷ, tăng 0,9% so với 31/12/2012. Nợ xấu chiếm 5,68% tăng cao hơn mức 5,39% vào cuối 2012.
Bảng 2.9: Tình hình dư nợ tín dụng theo lĩnh vực
STT Lĩnh vực (dư nợ cho vay) Giá trị 28/2/2013 (tỷ đồng)
% tăng/giảm so với 31/12/2012
1 KCN, KCX 15.172 15%
2 Xây khu đô thị 41.388 -4%
3 Văn phòng cho thuê 31.267 -1,6%
4 Sửa chữa, mua nhà ở 55.153 3,3%
5 Sửa chữa, mua nhà để bán 37.852 4,7%
6 Mua quyền sử dụng đất 12.893 -1,2%
7 Đầu tư, kinh doanh BĐS 30.890 2,4%
[Nguồn: Báo cáo lưu hành nội bộ BIDV 2013 – Phòng Kế hoạch tổng hợp] Nguồn tiền cho vay trong gói 30 ngàn tỷ khơng thiếu nhưng con số doanh nghiệp và cá nhân đủ điều kiện vay vốn và đã dải ngân trong gói 30 ngàn tỷ đồng như nêu trên cịn rất nhỏ so với nhu cầu của người dân và doanh nghiệp xây dựng. Tuy nhiên, về phía ngân hàng khơng có khó khăn gì về thủ tục cho vay vốn. Đối với các doanh nghiệp, đủ điều kiện vay vốn hay không trước hết do Bộ Xây dựng xem xét rồi gửi danh sách sang ngân hàng đề nghị cho vay. Phía ngân hàng thực hiện đúng quy định, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp vay vốn nhưng không thể bỏ qua những quy định bắt buộc, chẳng hạn phải có khối lượng xây dựng thực, cho vay nhưng phải đảm bảo hoàn trả được (cho dù là vay với lãi suất ưu đãi) và không làm gia tăng nợ xấu. (theo ơng Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ tín dụng Ngân hàng Nhà nước).
2.3.3 Khó khăn đến từ việc thiếu cung:
Hiện nay, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ đang thiếu nên khơng có hàng để bán. Các dự án có sẵn rất ít mà muốn nhanh thì cũng phải chờ đợi các chủ đầu tư chuyển đổi. Khi đó cũng phải mất ít nhất từ 6 tháng đến 1 năm thì mới có nguồn cung hàng ra thị trường.
loại nhỏ dưới 70 m2 và có giá dưới 15 triệu đồng. Đây là loại nhà phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng thì tồn kho bất động sản toàn quốc khoảng 27.805 căn, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, còn phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở xã hội khơng đáng kể. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thời gian trước đây các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư nhà ở thương mại cao cấp, có quy mơ lớn và giá bán cao nên quỹ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có quy mơ dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 tại các địa phương đến thời điểm hiện nay rất khan hiếm. Hầu hết các dự án nhà ở xã hội hiện mới bắt đầu triển khai nên chưa có hàng hóa cho thị trường.
Gói 30.000 tỷ đồng đang phụ thuộc vào nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cùng với các thủ tục qui định đối với loại hình nhà ở này. Khi nguồn cung đang cịn hạn chế, hàng cịn chưa có để bán ra thị trường cộng với các thủ tục hành chính vẫn cịn nhiều điểm bó buộc cả người đi vay và cho vay thì số vốn được giải ngân theo gói hỗ trợ này vẫn cịn ít cũng là điều dễ hiểu.
2.3.4. Khó khăn đến từ phía doanh nghiệp:
Đã là doanh nghiệp thì phải tính đến lợi nhuận hàng đầu. Nếu xin được đất, doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở thương mại sẽ có lãi nhiều lần so với làm nhà ở xã hội. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, trước đây việc triển khai nhà xã hội là do các DN tự nguyện làm trên cơ sở chính sách hỗ trợ của Nhà nước, với lợi nhuận khống chế tối đa là 10%. Với doanh nghiệp thấy có lợi họ mới làm nhưng lợi nhuận 10% thấp hơn nhiều nhà thương mại, trong khi nguồn vốn hỗ trợ của nhà nước chưa có nên triển khai rất chậm, dẫn đến nguồn cung thiếu.
Theo quy định, nhà ở ký hợp đồng sau 7/1/2013 mới được hưởng vốn vay ưu đãi nên cũng hạn chế số khách vay.
Theo quy định, nhà ở xã hội không được chuyển nhượng tối thiểu trong 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Nếu chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư, cho đối tượng được mua nhà ở xã hội. Nếu phát sinh rủi ro, thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản đảm bảo này. Chính từ quy định này, các ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư ký kết hợp đồng 3 bên giữa ngân
mua lại căn nhà, nếu khách hàng khơng trả được nợ, nhằm đảm bảo an tồn vốn vay, trong khi người vay khơng có tài sản gì để thế chấp ngồi căn nhà được mua trong tương lai. Đây là một dạng tài sản sẽ hình thành từ vốn vay, khi đó, ngân hàng, khách hàng và người bán sản phẩm phải ký hợp đồng với nhau, có nghĩa là, khi khách hàng chưa trả nợ cho ngân hàng, tài sản đó vẫn thuộc ngân hàng và doanh nghiệp cho nên 3 bên ký với nhau để giải quyết vấn đề tài sản thế chấp. Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp đều cho rằng, chủ đầu tư chỉ có thể kí vào bản hợp đồng này nếu khơng gây hại gì về phía mình. Như các điều khoản của hợp đồng, người mua nhà tức người vay tiền có vấn đề gì, ngân hàng bắt chủ đầu tư trả khoản vay, khoản lãi và chi phí khác (nếu có), tức là phải gánh trách nhiệm cho người mua, và theo các chủ đầu tư thì đây là một sức ép lớn đối với họ.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang đẩy mạnh mọi cách để tăng cung nhà xã hội. Tuy nhiên, hầu hết các dự án nhà ở xã hội hiện mới bắt đầu triển khai nên chưa có hàng hóa cho thị trường. Trong khi đó việc chuyển đổi căn hộ lớn sang nhỏ, căn hộ sang xuống bình dân phải qua nhiều quy trình… Đặc biệt, liên quan đến việc điều chỉnh nhiều yếu tố quy hoach, thiết kế nên rất chậm.
Vì thế, khi câu hỏi về mục tiêu giải ngân vốn cho vay ưu đãi mua nhà trong năm nay, thì khơng thể có câu trả lời cuối cùng vì điều này cịn phụ thuộc rất lớn vào nguồn cung nhà thuộc đối tượng cho vay.
2.3.5 Khó khăn đến từ phía người đi mua:
Có 4 nhóm đối tượng được xem xét cho vay bao gồm: Một là cán bộ công chức viên chức, hưởng lương từ ngân sách Nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp. Hai là viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập. Ba là lực lượng vũ trang nhân dân. Bốn là đối tượng thu nhập thấp thuộc các đơn vị sự nghiệp ngồi cơng lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật, người đã được nghỉ lao động theo chế độ quy định, người lao động tự