CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Theo tài liệu của Viện thẩm định giá Mỹ, giá trị của BĐS chịu tác động bởi năm nhóm yếu tố: Vị trí (location), nhóm yếu tố vật chất (physical characteristics), nhóm yếu tố kinh tế (economic characteristics), tình trạng khai thác, sử dụng (use) và các yếu tố phi BĐS (non - realty components). Tuy nhiên, khi đưa vào vận dụng trong điều kiện Việt Nam do đặc thù của phong tục, tập quán, điều kiện sinh hoạt và sự khác biệt về quy hoạch phát triển… giữa Việt Nam và Mỹ sẽ dẫn đến việc có ý nghĩa tác động và mức độ tác động khác biệt rất rõ rệt.
Việc nhận diện các yếu tố tác động và xây dựng mơ hình thể hiện đầy đủ các nội dung của các yếu tố tác động có ý nghĩa quan trọng cho việc đánh giá tác động lên giá trị bất động sản
Tại Việt Nam, một số cơng trình nghiên cứu đã chỉ các yếu tố tác động lên giá bất động sản. Nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Vinh (2012) đi đến kết luận rằng giá trị của bất động sản chịu tác động của 18 yếu tố chủ đạo phân ra thành 5 nhóm yếu tố. Mỗi nhóm có nhiều yếu tố khác nhau trực tiếp, độc lập tác động lên giá trị của bất động sản và cũng có những yếu tố tương tác lẫn nhau lên giá trị của cùng một bất động sản.
Hình 2.4. Sơ đồ mối quan hệ giữa các yếu tố tác động lên giá trị bất động sản
Nguồn: Nguyễn Ngọc Vinh (2012)
Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2013) về việc xây dựng mơ hình định giá đất hàng loạt trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả nghiên cứu cho thấy các biến khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lơ đất, lộ giới, mơi trường có tác động đến giá đất.
Theo nghiên cứu của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) về lý thuyết vị thế - chất lượng nhằm phân bổ các biến theo nhóm vị thế và nhóm chất lượng bao gồm các biến định tính và định lượng. Kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại Hà Nội cho thấy rằng các biến có ý nghĩa trong nhóm chất lượng: diện tích đất, tầng cao, trong nhóm vị thế có biến khoảng cách đến trung tâm
thành phố, có lối tiếp cận tốt đến trục giao thơng chính là những biến có ý nghĩa trong mơ hình nghiên cứu và có tác động đến giá BĐS.
Vận dụng lý thuyết vị thế - chất lượng của Hoàng Hữu Phê, tác giả Trần Thanh Hùng (2008) đã khảo sát thực nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh với kết quả đạt được là biến khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí nhà mặt tiền hay hẻm, diện tích lơ đất, số tầng xây dựng có tác động đến giá bất động sản, trong đó yếu tố về số tầng xây dựng có ảnh hưởng mạnh nhất.
Nghiên cứu của Lê Khương Ninh (2011) về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ven đô thị vùng đồng bằng sông Cửu Long tập trung vào đất ở và đất vườn. Kết quả là các biến khoảng cách đến trung tâm đô thị và đến trung tâm thương mại, mặt tiền, ô nhiễm nước, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đơ thị có tác động đến giá đất ở. Đối với đất vườn thì giá đất chịu tác động bởi khoảng cách đến trung tâm thương mại, mặt tiền, đến trục đường chính, nguồn nước, quy hoạch treo và loại đơ thị.
Nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) về phân tích các yếu tố tác động lên giá đất bằng mơ hình Decision Tree, kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh là các biến khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí khu vực, vị trí đất và mơi trường kinh doanh có ý nghĩa thống kê lớn nhất, có tác động lên giá đất.
Nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) Ứng dụng mô hình Hedonic về các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, đã kết luận là: vị trí nhà, diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách đến trung tâm thành phố và khoảng cách đến trung tâm khu vực tác động mạnh nhất đến giá nhà ở đơ thị.
Các cơng trình nghiên cứu đã đưa ra kết luận liên quan đến các yếu tố tác động lên giá bất động sản bao gồm yếu tố vị trí, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến trung tâm khu vực, diện tích đất, diện tích sàn xây dựng (diện tích nhà), số tầng cao, mặt tiền đường và lợi thế kinh doanh, yếu tố môi trường.