CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.6 TÓM LƯỢC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN
2.6.2.2 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê
Nhiều nghiên cứu gần đây đã phát triển thêm các ứng dụng phân tích về hưởng thụ để xây dựng các chỉ số giá ( tiền thuê). Đây là một ứng dụng phân tích về hưởng thụ rộng rãi trong phân tích thị trường nhà ở. Một ví dụ đơn giản: Tiền thuê trung bình mỗi năm để tạo ra một chỉ số tạo ra những khó khăn từ loại hỗn
hợp và loại tài sản được giao dịch từ năm này sang năm khác. Chỉ số giá hưởng thụ tiêu chuẩn hóa cho sự khác biệt này và tạo ra một chỉ số giá chất lượng không đổi mà có thể được so sánh từ năm này sang năm khác. Tuy nhiên, kỹ thuật này đòi hỏi dữ liệu phong phú và phải có cơ sở dữ liệu lớn gần đây cho nghiên cứu. Ở Mỹ, Fisher và những người cộng sự (1994), Wheaton và Torto (1994) và Webb và Fisher (1996) đã sử dụng phân tích về hưởng thụ cho mục đích này.
Fisher và những người cộng sự (1994) so sánh ba phương pháp xây dựng chỉ số giá bất động sản thương mại. Đây là những chỉ số niềm tin đầu tư bất động sản dựa trên định giá và giao dịch. Họ sử dụng các phân tích về hưởng thụ để tạo ra một chỉ số dựa trên giao dịch. Họ tạo ra một chỉ số giá hưởng thụ rất chung chung cho cả hai loại tài sản tính chất đơn lẻ và văn phòng. Khác với loại tài sản, khơng có đặc tính tài sản khác được ghi lại và các phân tích khơng có một khu vực địa lý cụ thể thay vì tạo ra một mơ hình mở rộng ở Mỹ.
Wheaton và Torto (1994) tạo ra một số chỉ số giá hưởng thụ cho các tài sản văn phòng qua một số thành phố lớn của Mỹ. Như với các nghiên cứu trên, mục tiêu chính khơng phải là yếu tố quyết định để xác định tiền th chính thay vì tạo ra một chỉ số giá. Một lần nữa, các đặc tính vật lý được sử dụng đều bị giới hạn và chúng ta hiểu hơn về các yếu tố quyết định tiền thuê.
Fisher và Webb (1996) phát triển một chỉ số giá cho những thay đổi trong giao dịch cho thuê tại Chicago. Công việc cụ thể nhằm mở rộng những công việc của Brennan và những người cộng sự (1984) và Mills (1992). Họ xem xét cả hai chuỗi thời gian và sự khác biệt chéo trong giá trị cho thuê. Dữ liệu trên 395 giao dịch thuê được sử dụng nhưng phân tích này bị hạn chế bởi thực tế là nó chỉ đại diện cho chín tịa nhà trong khu vực trung tâm Chicago. Ngồi ra, mơ hình được sử dụng chứa ít thơng tin về các thuộc tính tài sản, nhưng thay vì tập trung chi tiết vào người cư ngụ và sự cho thuê. Tuy nhiên, với quá ít các tịa nhà, thuộc tính chi tiết sẽ làm cho ít sự khác biệt với mơ hình.
Việc xem xét nhấn mạnh kỹ thuật này giúp xác định và định lượng yếu tố quyết định chính của việc thuê và phân tích đầu tư để tạo ra chỉ số giá cho thị trường bất động sản.