CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.6 TÓM LƯỢC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN
2.6.2.1 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá bất động sản
Các nghiên cứu tiêu biểu về việc xây dựng các phương pháp, nhằm ước lượng chỉ số giá bất động sản như: Bailey, Muth, và Nourse (1963) đã giới thiệu các khái niệm mang tính bước ngoặt khi phân tích hình thức mua bán lặp lại (tái tiêu thụ). Giả sử một căn nhà khơng có những thay đổi về kết cấu, việc đánh giá sự thay đổi giá cả theo thời gian sẽ dựa vào giá bán ở mỗi lần mua bán khác nhau của căn nhà. Mơ hình hồi quy tuyến tính được sử dụng để tính tốn các giá trị chỉ số giá bằng cách sử dụng giá logarit khác nhau giữa các cặp giao dịch mua bán của một ngơi nhà. Chỉ có những ngơi nhà đã được mua bán hai lần được sử dụng
loại ra khỏi phép tính này. Lý do là vì những tài sản này khơng được xem là tài sản thay thế phù hợp về tính thụ hưởng. Kết quả là, các chỉ số này được tính tốn từ một tập hợp tương đối nhỏ của tất cả doanh số bán nhà. Do đó, các chỉ số không thể đại diện cho thị trường nhà đất, nơi mà giá nhà mới ln đắt hơn nhà cũ có cùng kết cấu.
Các nhà nghiên cứu sau đó đã mở rộng ý tưởng của Bailey, Muth, và Nourse (1963) bằng cách kết hợp các tính năng bổ sung khác nhau, nhằm cải thiện ước tính chỉ số giá. Nghiên cứu đang được sử dụng rộng rãi đã được phát triển bởi Case và Shiller (1987, 1989) với giả định rằng các sai số là phương sai thay đổi. Do ảnh hưởng của độ dài của thời gian giữa các đợt mua bán, mức chênh lệch của giá logarit giữa các cặp giao dịch mua bán cần tăng lên. Để tính tốn chỉ số giá nhà khi phương sai thay đổi, họ tiến hành theo phương pháp của Bailey, M.J., Muth, R.F., Nourse, H.O. (1963) kèm thay đổi nhỏ là xây dựng tỷ trọng của các quan sát phụ thuộc vào khoảng cách thời gian giữa các đợt mua bán. Các cặp giao dịch mua bán với khoảng cách thời gian dài hơn có trọng số thấp hơn.
Nhiều nghiên cứu đã được thực hiện nhằm cải thiện ước lượng chỉ số theo phương pháp này. Shiller (1991) và Goetzmann (2002) đề xuất các phiên bản trung bình cộng số học của ước lượng doanh số bán hàng lặp lại nhằm thay thế cho ước lượng trung bình hình học ban đầu.
Goetzmann, W.N. (1992) đề xuất một mơ hình thay thế nhằm khắc phục ảnh hưởng của những thay đổi về ngôi nhà trong khoảng thời gian ngơi nhà được bán. Ngồi ra, khi ngơi nhà có sự thay đổi giữa các lần giao dịch và bị loại bỏ khỏi tập dữ liệu phân tích thì chỉ số giá nhà được thực hiện trên những ngôi nhà cịn lại sẽ khơng thể hiện được tác động của thời gian.
Gatzla và Haurin (1997) đề xuất mơ hình bán hàng lặp lại với việc cải thiện các mối tương quan giữa các điều kiện kinh tế và cơ hội diễn ra một giao dịch mua bán. Hình thức sửa đổi của mơ hình bán hàng lặp lại được sử dụng cho
chỉ số giá nhà được tạo ra bởi Cơ quan giám sát các doanh nghiệp nhà đất liên bang (OFHEO). Sau khi thay đổi, Standard and Poors (Chỉ số giá nhà S&P/Case Shiller) sử dụng phổ biến chỉ số bán hàng lặp lại.
England và những người cộng sự (1999) trong nghiên cứu về doanh số bán nhà tại Thụy Điển và Meese, R.A., Wallace, N.E. (1997 trong nghiên cứu bán nhà của Oakland và Freemont nhận ra một điều rằng những ngôi nhà được giao dịch nhiều lần quả thực khác xa so với những ngôi nhà chỉ bán một lần. Cả hai cuộc nghiên cứu đều phát hiện: ngồi việc có tuổi thọ cao hơn, những ngơi nhà được giao dịch nhiều lần thường sẽ nhỏ và giá phải chăng hơn. Vì vậy, chỉ số bán hàng lặp lại chỉ cung cấp thông tin về một loại nhà ở cụ thể và chỉ số này có thể khơng áp dụng cho toàn bộ thị trường nhà đất.
Meissner, C., Nagaraja C.H, Brown L. D, Susan M. Wachter S. M.(2010) Bài viết đã xem xét các phương pháp chỉ số giá nhà và chỉ rõ những yếu tố cấu thành nên chỉ số giá cả trong thực tiễn và đại diện. Hai phương pháp tiếp cận được điều tra: khả năng dự đốn (định lượng) và cơ cấu chỉ số (định tính). Năm chỉ số được phân tích, bốn trong năm chỉ số được phân tích là chỉ số mua bán lặp lại (theo cách tính truyền thống) và một trong số cịn lại là chỉ số tự hồi quy, sử dụng các ý tưởng của chỉ số mua bán lập lại nhưng bao gồm cả doanh số mua bán một lần.
Kết quả của các nghiên cứu này tập trung vào hai phương thức nhằm xây dựng chỉ số giá giao dịch nhà ở là HPI - House Price Index là phân tích định lượng (Quantitative Analysis) bằng mơ hình hồi quy và sử dụng phương pháp phân tích các giao dịch lập lại (Analysis of Repeat Sales) để xử lý.