CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
3.2.2 Phương pháp định lượng
Phương pháp phân tích định lượng được sử dụng nhằm phân tích tác động của các yếu tố khảo sát lên giá văn phòng cho thuê. Dựa trên các hệ số hồi quy
thu được từ ước lượng sử dụng để dự báo giá văn phòng cho thuê sau một thời kỳ. Kết quả này chính là cơ sở để ước tính chỉ số giá của văn phịng cho th.
3.4. KHU VỰC NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 3.4.1 Khu vực nghiên cứu.
Khu vực nghiên cứu được chọn là trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trực thuộc Trung Ương lớn nhất ở phía Nam. Thị trường văn phịng cho th tại khu vực trung tâm rất phát triển trong những năm gần đây, chủ yếu là quận 1, quận 3 và các quận khác như quận Bình Thạnh, Phú Nhuận và Tân Bình. Theo nghiên cứu của Savills, trong quý 1 năm 2015, thị trường chào đón hơn 17.500 m2 diện tích văn phịng tại khu vực trung tâm. Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phịng Tp.HCM có khoảng 1.470.000m m2 từ 223 dự án, tăng 1% theo quý và 4% theo năm.
3.4.2 Thu thập dữ liệu
Dữ liệu được thu thập tại 15 tòa nhà cao ốc văn phòng khác nhau ( Theo danh mục các tịa nhà đính kèm phụ lục 01) tại khu vực trung tâm quận 1 và quận 3 với mục đích sử dụng cho th làm văn phịng. Q trình chọn mẫu được thu thập một cách thuận tiện. Các tịa nhà hiện đã hồn thành và đưa vào hoạt động cho thuê. Khảo sát và thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thu thập trực tiếp tại các đơn vị thuê hoặc các nhà quản lý cho thuê cao ốc văn phòng tại các quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, tác giả đã tiến hành khảo sát 240 mẫu tại 15 tòa nhà tọa lạc tại quận 1 và quận 3, trong đó quậng 1 bao gồm 10 tòa nhà và quận 3 là 5 tòa nhà. Thời gian tiến hành khảo sát bắt từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2015.
3.4.3 Nguồn dữ liệu.
Số liệu được sử dụng trong đề tài là số liệu được thu thập từ đơn vị quản lý toà nhà đang cho thuê trên địa bàn Thành phố và các đơn vị thuê tòa nhà. Các dữ liệu thu thập được là thơng tin về tên tịa nhà, địa chỉ tịa nhà, giá cho thuê, vị
trí tọa lạc, diện tích sàn của tịa nhà, diện tích cho thuê theo hợp đồng, tỷ lệ tăng giá theo hợp đồng, tầng cao, cảnh quan, số thang máy, số tầng hầm.
Bên cạnh đó, tác giả đã tiến hành khảo sát thực tế để thu thập các dữ liệu về thơng tin tịa nhà như địa chỉ, số tầng cao, số thang máy, số tầng hầm.
Ngoài ra, biến khoảng cách được đo lường thông qua trang web: http://maps.vietbando.com/maps/
3.5 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ
Trên cơ sở các yếu tố được tìm thấy từ các cơng trình nghiên cứu trong và ngồi nước, tác giả tiến hành phỏng vấn số lượng là 20 chuyên gia là các nhà quản lý và điều hành các tòa nhà cho thuê, các giảng viên chuyên ngành kinh doanh bất động sản, quản lý đất đai (Phiếu khảo sát đính kèm phụ lục 02).
Bằng phương pháp cho điểm đối với 15 yếu tố tác giả đưa ra bao gồm: quận, số tầng cao của tòa nhà, số năm đã sử dụng của tịa nhà, kích thước của tịa nhà, cảnh quan, khoảng cách trung tâm, diện tích sàn cho th của tịa nhà, diện tích cho thuê theo hợp đồng, số tầng hầm, số thang máy, phí quản lý, thời hạn thuê, hình thức thanh tốn, tỷ lệ tăng giá, dịch vụ quản lý, kiến trúc tòa nhà. Dựa vào ý kiến, kinh nghiệm của mình, các chuyên gia sẽ tiến hành đánh giá các yếu tố khảo sát trên có ảnh hưởng hay khơng ảnh hưởng đến giá cho th văn phịng và các giá trị đại diện (chuẩn) của các yếu tố này. Kết quả khảo sát nhằm đánh giá sự phù hợp của các yếu tố tác động đến giá văn phòng thuê và để tránh trường hợp bỏ sót biến trong mơ hình đã được đề xuất nêu trên. Đồng thời qua kết quả khảo sát thu thập được giá trị đại diện (chuẩn) của các yếu này nhằm xây dựng mơ hình giá văn phịng cho thuê điển hình.
Kết quả điều tra từ phiếu khảo sát lấy ý kiến từ các chuyên gia, thu được kết quả khảo sát như sau:
Bảng 3.5 Tóm tắt kết quả khảo sát lấy ý kiến chuyên gia về các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê
STT Yếu tố Tổng số phiếu chuyên gia điều tra Số phiếu chuyên gia đồng ý Tỷ lệ đồng ý
1 Vị trí tọa lạc tại Quận trung tâm 20 18 90%
2 Số tầng cao của tòa nhà văn phòng
cho thuê 20 12 60%
3 Số năm đưa vào sử dụng của tòa
nhà văn phòng cho thuê 20 14 70%
4 Cảnh quan xung quanh tòa nhà 20 11 55%
5
Khoảng cách từ văn phòng cho thuê điển hình đến trung tâm thành phố
20 16 80%
6 Diện tích sàn văn phòng cho thuê
của tòa nhà 20 10 50%
7 Diện tích sàn văn phịng cho thuê
theo trên hợp đồng 20 11 55%
8 Số tầng hầm của tòa nhà 20 10 50%
9 Số thang máy của tịa nhà ( khơng
STT Yếu tố Tổng số phiếu chuyên gia điều tra Số phiếu chuyên gia đồng ý Tỷ lệ đồng ý
10 Phí quản lý của tịa nhà 20 13 65%
11 Thời hạn cho thuê của hợp đồng 20 15 75%
12 Hình thức thanh tốn tiền thuê của
hợp đồng 20 13 65%
13 Tỷ lệ tăng giá ghi trên hợp đồng 20 16 80%
14 Kiến trúc của tòa nhà văn phòng
(truyền thống, cổ điển, hiện đại). 20 4 20%
Nguồn: Tổng hợp của tác giả (2015)
Dựa trên kết quả từ Phiếu khảo sát chuyên gia để xây dựng tiêu chí cho một văn phịng cho th điển hình tại khu vực trung tâm TP.HCM.
Khu vực trung tâm TP HCM ( Quận 1, Quận 3), mức giá văn phòng cho thuê (chưa bao gồm phí quản lý) phổ biến được khảo sát là trên 30 – 40 USD/m2
Bảng 3.6 Kết quả khảo sát chuyên gia về các giá trị đại diện (chuẩn) của văn phịng cho th điển hình
STT Yếu tố
Giá trị đại diện (chuẩn) của các yếu tố có tác động
đến văn phịng cho th
1 Giá cho thuê bình quân tại khu vực trung
tâm Thành phố Hồ Chí Minh 30 – 40 USD/m
2 sàn/tháng
2 Vị trí tọa lạc tại Quận trung tâm Quận 1
3 Số tầng cao của tòa nhà văn phòng cho
thuê Trên 16 tầng
4 Số năm đưa vào sử dụng của tòa nhà văn
phòng cho thuê 6- 10 năm
5 Cảnh quan xung quanh tòa nhà Tốt
6 Khoảng cách từ văn phòng cho thuê điển
hình đến trung tâm thành phố Dưới 1 km
7 Diện tích sàn văn phịng cho thuê của tòa
nhà 10.000 – 20.000
8 Diện tích sàn văn phịng cho thuê theo
trên hợp đồng 400 - 600
9 Số tầng hầm của tòa nhà Trên 2 tầng
10 Số thang máy của tòa nhà ( không bao
gồm thang vận chuyển hàng) Trên 2 thang máy 11 Phí quản lý của tịa nhà 6- 8 USD/m2/tháng 12 Thời hạn cho thuê của hợp đồng Từ 1 đến 3 năm
STT Yếu tố
Giá trị đại diện (chuẩn) của các yếu tố có tác động
đến văn phịng cho th
13 Hình thức thanh tốn tiền thuê của hợp
đồng Hàng tháng
14 Tỷ lệ tăng giá ghi trên hợp đồng 0% - 5%
15 Kiến trúc của tòa nhà văn phòng (truyền
thống, cổ điển, hiện đại). Hiện đại
Nguồn: Tổng hợp của tác giả (2015)
Từ bảng kết quả khảo sát điều tra ý kiến chuyên gia cho thấy có 14 yếu tố đưa ra khảo sát đều được các chuyên gia đánh giá là có ảnh hưởng đến giá văn phịng cho th. Ngồi 14 yếu tố trên, tác giả thu thập thêm từ ý kiến của các chuyên gia là yếu tố hiệu quả tiết kiệm điện năng, tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật, thiết kế sử dụng diện tích sàn hiệu quả. Nhìn vào bảng kết quả, ta có thể thấy yếu tố về kiến trúc tịa nhà khơng được các chuyên gia đánh giá cao về mức độ ảnh hưởng đến giá văn phịng cho th. Bên cạnh đó, thị trường văn phịng cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh hình thành muộn hơn so với các nước khác việc xây dựng các tịa nhà có kiến trúc khơng mang nhiều yếu tố khác biệt, vì vậy tác giả quyết định khơng đưa yếu tố này vào mơ hình.
Về các yếu tố thu thập được từ các chuyên là yếu tố hiệu quả tiết kiệm điện năng, tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật, thiết kế sử dụng diện tích sàn hiệu quả đều khó đánh giá và lượng hóa chính xác vì mang tính chun sâu trong lĩnh vực thiết kế xây dựng nên tác giả quyết định không đưa thêm các yếu này vào mơ hình giá văn phịng cho th.
3.6 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ NGHỊ
3.6.1 Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê
Qua việc tổng hợp các lý thuyết, tìm hiểu các nghiên cứu trước, kết hợp với khảo sát lấy ý kiến chuyên gia, mơ hình nghiên cứu được đề xuất như sau:
GIA_VPi = 𝜷0 + 𝜷1 QUAN + 𝜷2 T_C + 𝜷3 TUOI + 𝜷4 CQ_VP + 𝜷5 KC_TT + 𝜷6 DT_VP + 𝜷7 DT_HD + 𝜷8 SO_TH + 𝜷9 SO_TM + 𝜷10 P_QL+ 𝜷11 TH_HD + 𝜷12 HT_TT + 𝜷13 TL_TG + ui
Giải thích và kỳ vọng dấu của các biến.
QUAN : Vị trí tọa lạc thuộc các quận trung tâm tại quận trung tâm. Thị trường văn phòng cho thuê với hầu hết các cao ốc văn phòng cho thuê đã xây dựng và đang xây dựng tập trung tại Quận 1 và quận 3. Khảo sát cho thấy hầu hết văn phòng cho thuê hạng A đều tập trung tại địa bàn quận 1. Gía cho thuê giảm dần tại các quận lân cận là Quận 3 và các Quận khác.
T_C : Số tầng cao của tịa nhà văn phịng cho th. Tịa nhà có số tầng càng cao thì giá cho thuê sẽ cao hơn so với các tòa nhà thấp tầng.
TUOI : Số năm đã đưa vào sử dụng của tòa nhà. Tòa nhà sử dụng càng lâu, chất lượng của tòa nhà càng giảm và giá sẽ thấp hơn so với các tòa nhà mới.
CQ_VP : Cảnh quan xung quanh tòa nhà. Cảnh quan được đánh giá là tốt sẽ có mức giá cho thuê cao hơn so với cảnh quan được đánh giá trung bình và kém. Trong đề tài này, biến cảnh quan được nhóm thành năm thứ bậc, Theo đó, biến này nhận giá trị tăng dần từ 1 đến 5 tương ứng với mức độ đồng ý giảm dần (từ Rất tốt đến Rất kém).
KC_TT : Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố (Chợ Bến Thành). Văn phòng càng gần trung tâm thì giá cho thuê càng tăng.
DT_VP : Diện tích sàn văn phịng cho th các tầng của tịa nhà. Diện tích sàn văn phịng càng lớn, khả năng cung ứng các diện tích sàn cho thuê theo nhu cầu của các đơn vị đi thuê càng cao thì giá cho thuê càng tăng.
DT_HD : Diện tích sàn văn phịng cho th trên hợp đồng. Diện tích cho th theo hợp đồng càng lớn thì khả năng đàm phán với các đơn vị cho thuê sẽ dễ dàng hơn so với các hợp đồng th có diện tích nhỏ .
SO_TH : Số tầng hầm của tịa nhà. Tịa nhà có đầy đủ tầng hầm sẽ đảm bảo diện tích về bãi xe tốt hơn so với các tịa nhà khơng có tầng hầm hoặc diện tích tầng hầm bị hạn chế.
SO_TM : Số thang máy tịa nhà. Tịa nhà có nhiều thang máy đáp ứng nhu cầu đi lại của các nhân viên và khách hàng thì sẽ có giá cao hơn so với các tịa nhà có số thang máy bị hạn chế.
P_QL : Phí quản lý của tịa nhà. Khoản chi phí này càng cao sẽ dẫn đến giá cho thuê càng cao.
TH_HD : Thời hạn hợp đồng cho thuê của hợp đồng thuê.Thời hạn cho thuê càng dài thì giá cho thuê sẽ thấp hơn so với các hợp đồng cho thuê ngắn hạn.
HT_TT : Hình thức thanh tốn của hợp đồng thuê. Hình thức thanh tốn theo q hoặc theo năm sẽ có giá thuê cao hơn hơn so với thanh toán hàng tháng.
TL_TG : Tỷ lệ tăng giá hợp đồng thuê. Hợp đồng thuê có tỷ lệ điều chỉnh tăng giá hàng năm sẽ có giá th thấp hơn so với hợp khơng có điểu chỉnh tỷ lệ tăng giá hoặc điểu chỉnh với mức thấp hơn.
3.6.2 Tóm tắt các biến trong mơ hình
Bảng 3.6 Tóm tắt các biến trong mơ hình hồi quy
STT KÝ
HIỆU NỘI DUNG BIẾN ĐƠN VỊ/ MÃ HÓA Dấu kỳ vọng
1 GIA_VP
Biến phụ thuộc (Y): Giá văn phịng cho th trung bình điển hình ( Khơng bao gồm Phí dịch vụ và thuế VAT 10%.) USD/m2sàn/tháng 2 QUAN Biến độc lập (X1): Vị trí tọa lạc tại Quận trung tâm
Mã hóa bằng Thang đo danh nghĩa (Nominal scale) Biến này nhận giá trị 1 nếu thuộc quận 1 (quận trung tâm); nhận giá trị 2 nếu thuộc quận khác.
(-)
3 T_C
Biến độc lập (X2): Số tầng cao của tòa nhà văn phòng cho thuê
tầng +
4 TUOI
Biến độc lập (X3): Số năm đưa vào sử dụng của tòa nhà văn phòng cho thuê
Năm (-)
5 CQ_VP Biến độc lập (X4): cảnh quan xung quanh tịa nhà
Mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale) thông qua câu hỏi điều tra được khảo sát trực tiếp tại khu
STT KÝ
HIỆU NỘI DUNG BIẾN ĐƠN VỊ/ MÃ HÓA Dấu kỳ vọng
vực nơi văn phòng tọa lạc kết hợp với khảo sát qua Internet bằng ứng dụng Google. Theo đó, biến này nhận giá trị tăng dần từ 1 đến 5 tương ứng với mức độ đồng ý giảm dần (từ Rất tốt đến Rất kém). 6 KC_TT B8iến độc lập (X5): Khoảng cách từ văn phịng cho th điển hình đến trung tâm thành phố (tính theo đơn vị km). Trong đó, trung tâm thành phố được lấy mốc là bùng binh Quách Thị Trang (Chợ Bến Thành). Km (-) 7 DT_VP Biến độc lập (X6): Diện tích sàn văn phòng cho thuê của tòa nhà
m2 +
8 DT_HĐ
Biến độc lập (X7): Diện tích sàn văn phòng cho thuê theo trên hợp đồng
STT KÝ
HIỆU NỘI DUNG BIẾN ĐƠN VỊ/ MÃ HÓA Dấu kỳ vọng
9 SO_TH Biến độc lập (X8): Số
tầng hầm của tòa nhà Tầng +
10 SO_TM
Biến độc lập (X9): Số thang máy của tòa nhà ( không bao gồm thang vận chuyển hàng)
Thang máy +
11 P_QL Biến độc lập (X10): Phí
quản lý của tịa nhà USD/ m
2sàn /tháng (-)
12 TH_HĐ
Biến độc lập (X11): Thời hạn cho thuê của hợp đồng
Năm (-)
13 HT_TT
Biến độc lập (X12): Hình thức thanh tốn tiền thuê của hợp đồng
Mã hóa bằng Thang đo danh nghĩa (Nominal scale) Biến này nhận giá trị 2 nếu hình thức thanh toán hàng quý; nhận giá trị 1 hợp đồng cho th với hình thức thanh tốn hàng tháng.
+
14 TL_TG
Biến độc lập (X13): Tỷ lệ tăng giá ghi trên hợp đồng
% (-)
3.7 TỔNG KẾT CHƯƠNG
Chương này trình bày đầy đủ về phương pháp nghiên và mơ hình nghiên cứu của luận văn. Đầu tiên, chương này trình bày một mơ hình nghiên cứu tổng quát dựa trên các nghiên cứu ở nước ngoài. Tiếp theo là dựa ý kiến khảo sát chuyên gia để làm cơ sở là đưa ra mơ hình phù hợp đối với văn phịng cho thuê tại Thành phố Hồ chí minh và đưa ra các tiêu chí của văn phịng cho th điển hình. Kết quả của nghiên cứu sẽ được trình bày trong nội dung Chương 4.
CHƯƠNG IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ 4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ
Theo kết quả khảo sát, văn phòng cho thuê tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh có mức giá cho thuê trung bình là 30,38 USD/m2/tháng. Độ lệch chuẩn lên đến 5,91 USD/m2/tháng cho thấy mức dao động này so với giá trị trung bình là cao. Điều này có thể lý giải là do hai ngun nhân chính: Thứ nhất, giá cho thuê văn phịng tại quận 1 có mức giá chênh lệch khá cao so với giá cho thuê văn phòng ở quận khác là do vị trí quận 1 là quận trung tâm với các cao ốc