CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
3.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU:
Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu
Ước tính giá gốc Vấn đề nghiên
cứu Mục tiêu nghiên
cứu
Câu hỏi nghiên cứu Cơ sở lý thuyết, phỏng vấn chuyên gia
Mơ hình và giả thuyết nghiên cứu Khảo sát ý kiến chuyên gia
Xây dựng bảng câu hỏi Thu thập dữ liệu Mã hóa làm sạch dữ liệu
Thống kê mơ tả, phân tích dữ liệu, hồi quy kiểm định
Đầu tiên xuất phát từ các vấn đề nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu và các câu hỏi nghiên cứu tìm hiểu các khái nhiệm, cơ sở lý thuyết cũng như các nghiên cứu trước, tham khảo các ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và các chuyên gia về quản lý tồn nhà văn phịng cho th.
Tiếp theo trên cở lý thuyết đã đề ra, thông qua kết quả nghiên cứu định tính từ khảo sát ý kiến chuyên gia xây dựng mơ hình nghiên cứu điển hình và các giả thuyết liên quan cho các biến, qua đó xây dựng bảng câu hỏi khảo sát cho đề tài nghiên cứu và tiến hành thu thập dữ liệu nghiên cứu. Mẫu điều tra sau khi thu về sẽ được kiểm tra, làm sạch, mã hóa trên máy tính.
Bước cuối cùng là phân tích dữ liệu bằng các kỹ thuật phân tích thơng qua phần mềm Stata phiên bản 11.0. Phân tích hồi quy được thực hiện nhằm ước tính các hệ số hồi quy và ước tính giá gốc của văn phịng cho thuê điển hình. Sau khi ước lượng được giá gốc, tác giả đề xuất phương thức ước tính chỉ số giá văn phịng cho th điển hình tại trung tâm TP.HCM.
3.2 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU TỔNG QT
Phân tích hồi quy là tìm quan hệ phụ thuộc của một biến, được gọi là biến phụ thuộc vào một hoặc nhiều biến khác, được gọi là biến độc lập nhằm mục đích ước lượng hoặc tiên đốn giá trị kỳ vọng của biến phụ thuộc khi biết trước giá trị của biến độc lập. Bản chất của phương pháp hồi quy là dựa vào số liệu thống kê của hàng loạt giao dịch từ thị trường, nhằm tìm kiếm phương trình hồi quy có tính đại diện chung thể hiện mức độ tác động của các yếu tố lên giá văn phịng cho th. Dựa trên mơ hình có thể dự báo được giá văn cho thuê vào các kỳ tiếp theo để tính chỉ số giá.
Phương pháp hồi quy có kết quả tương đối khơng hồn tồn chính xác nhưng được chấp nhận vì có tính đại diện của thị trường. Tại các nước phát triển, các chuyên gia sử dụng phương pháp này nhằm lập bảng giá đất tại một khu vực phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước như thu thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng, thu tiền sử dụng đất…
3.2.1 Mơ hình các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê.
Từ các lý thuyết và các bài nghiên cứu trên, tác giả xây dựng mơ hình dạng:
Y = 𝜷𝟎 + 𝜷𝟏X1 + 𝜷𝟐X2… + 𝜷𝒏Xn + u Trong đó:
Yi: Là biến phụ thuộc thể hiện giá văn phịng cho th trung bình ( USD/m2/tháng) tại quan sát thứ i
𝜷𝟎: Tung độ góc của mơ hình
X1, X2… Xn: Là các biến độc lập thể hiện các yếu tố tác động.
𝜷𝟏, 𝜷𝟐, 𝜷𝒏 : Các hệ số hồi quy thể hiện mức độ tác động của các yếu tố X1, X2...Xn lên biến phụ thuộc Yi.
3.2.2 Các giả định của mơ hình
Trong mơ hình hồi quy bao gồm hai phần là phần kiểm soát và phần ngẫu nhiên, ui là biến ngẫu nhiên và tuân thủ theo phân phối chuẩn, các biến X1, X2…Xn các biến kiểm sốt cịn gọi là biến cho trước. Vì Yi là tổng hợp của phần trên nên Yi cũng là một biến ngẫu nhiên. Các giả định của mơ hình:
Giá trị trung bình của biến phần dư (Ui) bằng 0
Phương sai của các phần dư (sai số) không thay dổi
Khơng có hiện tượng tự tương quan giữa các phần dư
Khơng có hiện tượng cộng tuyến giữa các biến độc lập
Phần dư có phân phối chuẩn.
3.2.3 Sự lựa chọn mơ hình
Có thể xây dựng nhiều mơ hình để xác định biến phụ thuộc Y, ứng với từng mơ hình có những biến độc lập Xi khác nhau, vấn đề là trong số các mơ
hình đặt ra mơ hình nào là tốt nhất. Thơng thường việc chọn mơ hình tốt nhất thường dựa vào hệ số xác định R2 để giải thích mức độ “ý nghĩa” của các biến Xi đối với biến Yi trong mơ hình, nếu chỉ số này càng cao thì ý nghĩa giải thích của mơ hình càng lớn, từ đấy có thể dẫn đến kết luận mơ hình càng tốt. Tuy nhiên cũng cần phải lưu ý rằng mỗi mơ hình hồi quy có nhiều thuộc tính, để đánh giá chất lượng mơ hình cần phải xem xét đồng thời các thuộc tính đó.
Để khẳng định các yếu tố Xi tác động đến Yi với một độ tin cậy nhất định việc dựa vào chỉ số Prob. trong kết quả hồi quy. Nếu Prob. < 0.05 ta bác bỏ giả thuyết H0 tức yếu tố Xi có tác động đến Yi
3.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài được thực hiện theo cả hai phương pháp là nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng.
3.3.1 Phương pháp định tính
Phương pháp nghiên cứu định tính được thực hiện phỏng vấn chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, phỏng vấn các đơn vị quản lý tịa nhà và các nhà mơi giới trong lĩnh vực cho thuê văn phòng theo phiếu khảo sát chuyên gia ( Phụ lục 02) để tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phịng cho th, đồng thời tìm ra các yếu tố chuẩn của văn phòng cho thuê điển hình tại trung tâm TP.HCM.
Qua nghiên cứu định tính, giúp nhận diện được sự phù hợp các yếu tố đưa ra từ các nghiên cứu trước đây tại nước ta, đồng thời xây dựng mơ hình về giá văn phịng cho th điển hình làm cơ sở ước tính giá gốc và đề ra phương thức tính chỉ giá văn phịng cho thuê.
3.2.2 Phương pháp định lượng
Phương pháp phân tích định lượng được sử dụng nhằm phân tích tác động của các yếu tố khảo sát lên giá văn phòng cho thuê. Dựa trên các hệ số hồi quy
thu được từ ước lượng sử dụng để dự báo giá văn phòng cho thuê sau một thời kỳ. Kết quả này chính là cơ sở để ước tính chỉ số giá của văn phòng cho thuê.
3.4. KHU VỰC NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 3.4.1 Khu vực nghiên cứu.
Khu vực nghiên cứu được chọn là trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trực thuộc Trung Ương lớn nhất ở phía Nam. Thị trường văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm rất phát triển trong những năm gần đây, chủ yếu là quận 1, quận 3 và các quận khác như quận Bình Thạnh, Phú Nhuận và Tân Bình. Theo nghiên cứu của Savills, trong quý 1 năm 2015, thị trường chào đón hơn 17.500 m2 diện tích văn phịng tại khu vực trung tâm. Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phịng Tp.HCM có khoảng 1.470.000m m2 từ 223 dự án, tăng 1% theo quý và 4% theo năm.
3.4.2 Thu thập dữ liệu
Dữ liệu được thu thập tại 15 tòa nhà cao ốc văn phòng khác nhau ( Theo danh mục các tịa nhà đính kèm phụ lục 01) tại khu vực trung tâm quận 1 và quận 3 với mục đích sử dụng cho th làm văn phịng. Q trình chọn mẫu được thu thập một cách thuận tiện. Các tịa nhà hiện đã hồn thành và đưa vào hoạt động cho thuê. Khảo sát và thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thu thập trực tiếp tại các đơn vị thuê hoặc các nhà quản lý cho thuê cao ốc văn phòng tại các quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, tác giả đã tiến hành khảo sát 240 mẫu tại 15 tòa nhà tọa lạc tại quận 1 và quận 3, trong đó quậng 1 bao gồm 10 tịa nhà và quận 3 là 5 tòa nhà. Thời gian tiến hành khảo sát bắt từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2015.
3.4.3 Nguồn dữ liệu.
Số liệu được sử dụng trong đề tài là số liệu được thu thập từ đơn vị quản lý toà nhà đang cho thuê trên địa bàn Thành phố và các đơn vị thuê tòa nhà. Các dữ liệu thu thập được là thông tin về tên tòa nhà, địa chỉ tòa nhà, giá cho thuê, vị
trí tọa lạc, diện tích sàn của tịa nhà, diện tích cho thuê theo hợp đồng, tỷ lệ tăng giá theo hợp đồng, tầng cao, cảnh quan, số thang máy, số tầng hầm.
Bên cạnh đó, tác giả đã tiến hành khảo sát thực tế để thu thập các dữ liệu về thơng tin tịa nhà như địa chỉ, số tầng cao, số thang máy, số tầng hầm.
Ngoài ra, biến khoảng cách được đo lường thông qua trang web: http://maps.vietbando.com/maps/
3.5 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ
Trên cơ sở các yếu tố được tìm thấy từ các cơng trình nghiên cứu trong và ngoài nước, tác giả tiến hành phỏng vấn số lượng là 20 chuyên gia là các nhà quản lý và điều hành các tòa nhà cho thuê, các giảng viên chuyên ngành kinh doanh bất động sản, quản lý đất đai (Phiếu khảo sát đính kèm phụ lục 02).
Bằng phương pháp cho điểm đối với 15 yếu tố tác giả đưa ra bao gồm: quận, số tầng cao của tòa nhà, số năm đã sử dụng của tịa nhà, kích thước của tịa nhà, cảnh quan, khoảng cách trung tâm, diện tích sàn cho th của tịa nhà, diện tích cho thuê theo hợp đồng, số tầng hầm, số thang máy, phí quản lý, thời hạn th, hình thức thanh tốn, tỷ lệ tăng giá, dịch vụ quản lý, kiến trúc tịa nhà. Dựa vào ý kiến, kinh nghiệm của mình, các chuyên gia sẽ tiến hành đánh giá các yếu tố khảo sát trên có ảnh hưởng hay khơng ảnh hưởng đến giá cho th văn phịng và các giá trị đại diện (chuẩn) của các yếu tố này. Kết quả khảo sát nhằm đánh giá sự phù hợp của các yếu tố tác động đến giá văn phòng thuê và để tránh trường hợp bỏ sót biến trong mơ hình đã được đề xuất nêu trên. Đồng thời qua kết quả khảo sát thu thập được giá trị đại diện (chuẩn) của các yếu này nhằm xây dựng mơ hình giá văn phịng cho thuê điển hình.
Kết quả điều tra từ phiếu khảo sát lấy ý kiến từ các chuyên gia, thu được kết quả khảo sát như sau:
Bảng 3.5 Tóm tắt kết quả khảo sát lấy ý kiến chuyên gia về các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê
STT Yếu tố Tổng số phiếu chuyên gia điều tra Số phiếu chuyên gia đồng ý Tỷ lệ đồng ý
1 Vị trí tọa lạc tại Quận trung tâm 20 18 90%
2 Số tầng cao của tòa nhà văn phòng
cho thuê 20 12 60%
3 Số năm đưa vào sử dụng của tòa
nhà văn phòng cho thuê 20 14 70%
4 Cảnh quan xung quanh tòa nhà 20 11 55%
5
Khoảng cách từ văn phịng cho th điển hình đến trung tâm thành phố
20 16 80%
6 Diện tích sàn văn phòng cho thuê
của tòa nhà 20 10 50%
7 Diện tích sàn văn phòng cho thuê
theo trên hợp đồng 20 11 55%
8 Số tầng hầm của tòa nhà 20 10 50%
9 Số thang máy của tịa nhà ( khơng
STT Yếu tố Tổng số phiếu chuyên gia điều tra Số phiếu chuyên gia đồng ý Tỷ lệ đồng ý
10 Phí quản lý của tịa nhà 20 13 65%
11 Thời hạn cho thuê của hợp đồng 20 15 75%
12 Hình thức thanh tốn tiền thuê của
hợp đồng 20 13 65%
13 Tỷ lệ tăng giá ghi trên hợp đồng 20 16 80%
14 Kiến trúc của tòa nhà văn phòng
(truyền thống, cổ điển, hiện đại). 20 4 20%
Nguồn: Tổng hợp của tác giả (2015)
Dựa trên kết quả từ Phiếu khảo sát chuyên gia để xây dựng tiêu chí cho một văn phịng cho th điển hình tại khu vực trung tâm TP.HCM.
Khu vực trung tâm TP HCM ( Quận 1, Quận 3), mức giá văn phòng cho thuê (chưa bao gồm phí quản lý) phổ biến được khảo sát là trên 30 – 40 USD/m2
Bảng 3.6 Kết quả khảo sát chuyên gia về các giá trị đại diện (chuẩn) của văn phòng cho thuê điển hình
STT Yếu tố
Giá trị đại diện (chuẩn) của các yếu tố có tác động
đến văn phòng cho thuê
1 Giá cho thuê bình quân tại khu vực trung
tâm Thành phố Hồ Chí Minh 30 – 40 USD/m
2 sàn/tháng
2 Vị trí tọa lạc tại Quận trung tâm Quận 1
3 Số tầng cao của tòa nhà văn phòng cho
thuê Trên 16 tầng
4 Số năm đưa vào sử dụng của tòa nhà văn
phòng cho thuê 6- 10 năm
5 Cảnh quan xung quanh tòa nhà Tốt
6 Khoảng cách từ văn phịng cho th điển
hình đến trung tâm thành phố Dưới 1 km
7 Diện tích sàn văn phịng cho th của tịa
nhà 10.000 – 20.000
8 Diện tích sàn văn phịng cho thuê theo
trên hợp đồng 400 - 600
9 Số tầng hầm của tòa nhà Trên 2 tầng
10 Số thang máy của tòa nhà ( không bao
gồm thang vận chuyển hàng) Trên 2 thang máy 11 Phí quản lý của tòa nhà 6- 8 USD/m2/tháng 12 Thời hạn cho thuê của hợp đồng Từ 1 đến 3 năm
STT Yếu tố
Giá trị đại diện (chuẩn) của các yếu tố có tác động
đến văn phịng cho th
13 Hình thức thanh toán tiền thuê của hợp
đồng Hàng tháng
14 Tỷ lệ tăng giá ghi trên hợp đồng 0% - 5%
15 Kiến trúc của tòa nhà văn phòng (truyền
thống, cổ điển, hiện đại). Hiện đại
Nguồn: Tổng hợp của tác giả (2015)
Từ bảng kết quả khảo sát điều tra ý kiến chuyên gia cho thấy có 14 yếu tố đưa ra khảo sát đều được các chuyên gia đánh giá là có ảnh hưởng đến giá văn phịng cho th. Ngồi 14 yếu tố trên, tác giả thu thập thêm từ ý kiến của các chuyên gia là yếu tố hiệu quả tiết kiệm điện năng, tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật, thiết kế sử dụng diện tích sàn hiệu quả. Nhìn vào bảng kết quả, ta có thể thấy yếu tố về kiến trúc tịa nhà khơng được các chuyên gia đánh giá cao về mức độ ảnh hưởng đến giá văn phòng cho th. Bên cạnh đó, thị trường văn phịng cho th tại Thành phố Hồ Chí Minh hình thành muộn hơn so với các nước khác việc xây dựng các tịa nhà có kiến trúc khơng mang nhiều yếu tố khác biệt, vì vậy tác giả quyết định khơng đưa yếu tố này vào mơ hình.
Về các yếu tố thu thập được từ các chuyên là yếu tố hiệu quả tiết kiệm điện năng, tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật, thiết kế sử dụng diện tích sàn hiệu quả đều khó đánh giá và lượng hóa chính xác vì mang tính chun sâu trong lĩnh vực thiết kế xây dựng nên tác giả quyết định không đưa thêm các yếu này vào mơ hình giá văn phịng cho thuê.
3.6 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ NGHỊ
3.6.1 Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê
Qua việc tổng hợp các lý thuyết, tìm hiểu các nghiên cứu trước, kết hợp với khảo sát lấy ý kiến chuyên gia, mơ hình nghiên cứu được đề xuất như sau:
GIA_VPi = 𝜷0 + 𝜷1 QUAN + 𝜷2 T_C + 𝜷3 TUOI + 𝜷4 CQ_VP + 𝜷5 KC_TT + 𝜷6 DT_VP + 𝜷7 DT_HD + 𝜷8 SO_TH + 𝜷9 SO_TM + 𝜷10 P_QL+ 𝜷11 TH_HD + 𝜷12 HT_TT + 𝜷13 TL_TG + ui
Giải thích và kỳ vọng dấu của các biến.
QUAN : Vị trí tọa lạc thuộc các quận trung tâm tại quận trung tâm. Thị trường văn phòng cho thuê với hầu hết các cao ốc văn phòng cho thuê đã xây dựng và đang xây dựng tập trung tại Quận 1 và quận 3. Khảo sát cho thấy hầu hết văn phòng cho thuê hạng A đều tập trung tại địa bàn quận 1. Gía cho thuê giảm dần tại các quận lân cận là Quận 3 và các Quận khác.
T_C : Số tầng cao của tòa nhà văn phòng cho th. Tịa nhà có số tầng càng cao thì giá cho thuê sẽ cao hơn so với các tòa nhà thấp tầng.
TUOI : Số năm đã đưa vào sử dụng của tòa nhà. Tòa nhà sử dụng càng lâu, chất lượng của tòa nhà càng giảm và giá sẽ thấp hơn so với các tòa nhà