4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ
Theo kết quả khảo sát, văn phòng cho thuê tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh có mức giá cho thuê trung bình là 30,38 USD/m2/tháng. Độ lệch chuẩn lên đến 5,91 USD/m2/tháng cho thấy mức dao động này so với giá trị trung bình là cao. Điều này có thể lý giải là do hai ngun nhân chính: Thứ nhất, giá cho thuê văn phịng tại quận 1 có mức giá chênh lệch khá cao so với giá cho thuê văn phịng ở quận khác là do vị trí quận 1 là quận trung tâm với các cao ốc văn phòng vượt trội về quy mô và nguồn cung văn phòng. Thứ hai là do tính đẳng cấp, thể hiện uy tín của các cơng ty khi có trụ sở cơng ty đặt tại khu vực quận trung tâm cũng ảnh hưởng khá lớn đến giá văn phòng cho thuê.
Bảng 4.1 Thống kê các biến định lượng trong mơ hình nghiên cứu
Tên biến GIA_ VP T_C TU OI KC_ TT DT_VP DT_H D SO_ TH SO_ TM TH_ HD TL _T G Trung bình 30,38 24,92 8,13 1,32 22.407,81 280,03 2,40 5,56 2,62 3 Trung vị 29 22 5 1,1 19.000 239 2 6 3 0 Độ lệch chuẩn 5,91 12,87 6,12 0,46 14.446,14 170,76 1,31 2,92 0,64 4 Cực tiểu 19 12 2 0,82 2.600 80 1 2 2 0 Cực đại 44 68 18 2.5 56.600 550 6 14 4 10
4.2. KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG CỦA MƠ HÌNH
Kết quả ước lượng mơ hình hồi quy các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê thể hiện qua bảng sau;
Bảng 4.2 Kết quả hồi quy của mơ hình
STT BIEN Hệ số Gía trị t Sig
1 QUAN -2.7900 -3.72 0.0000*** 2 T_C 0.4633 9.3 0.0000*** 3 TUOI 0.3576 6.6 0.0000*** 4 CQ_VP 0.0830 0.52 0.6030 5 KC_TT -5.3895 -7.71 0.0000*** 6 DT_VP 0.0001 2.26 0.0250* 7 DT_HĐ -0.0075 -5.38 0.0000*** 8 SO_TM -1.9270 -4.52 0.0000*** 9 SO_TH -2.1696 -11.05 0.0000*** 10 P_QL -0.5933 -1.53 0.1260 11 TH_HĐ -0.1805 -0.3 0.7640 12 HT_TT -0.0536 -0.12 0.9040 13 TL_TG 0.0898 1.62 1.1060 14 _Cons 47.0078 15.17 0.0000***
Ghi chú: Ghi chú: * mức ý nghĩa 10%, Ghi chú: ** mức ý nghĩa 5% *** mức ý nghĩa 1%
R2 = 0,6933; R2 ADJ = 0,6757; F = 39,3; Sig. = 0,000
Kết quả phân tích cho thấy trong số 13 biến quan sát, có 5 biến khơng đạt mức ý nghĩa thống kê 95% và các biến độc lập giải thích được 67,75% sự thay đổi của biến GIA_VP
Các biến độc lập có Sig lớn hơn so với mức 5% là 5 biến CQ_VP (Cảnh quan xung quanh tịa nhà) , P_QL ( Phí quản lý) , TH_HĐ ( Thời hạn thanh tốn theo hợp đồng), HT_TT ( Hình thức thanh toán theo hợp đồng) và biến TL_TG ( Tỷ lệ tăng giá theo hợp đồng).
Các biến tác động đến giá văn phòng cho thuê: (sig <0.05)
Có 8 biến có ý nghĩa thống kê trong đó biến TUOI là biến tác động mạnh nhất đến biến phụ thuộc GIA_VP, kế đến là SO_TH và DT_VP.
4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THUYẾT
4.3.1 Kiểm định đa cộng tuyến: (Xem phụ lục 4.2)
Qua kết quả phụ lục 4.2 ta thấy hệ số tương quan Pearson của các biến độc lập nằm trong khoảng từ 0,017 đến 0,843 nên chưa thể kết luận có hiện tượng đa cộng tuyến nghiêm trọng. Biến tầng cao và số thang máy. Biến diện tích văn phịng và số tầng hầm có hệ số tương quan Pearson khá cao là 0,843 và 0,823.. Các biến độc lập số tầng cao, số thang máy, diện tích văn phịng và số tầng hầm đều có ý nghĩa thơng kê trong mơ hình nghiên cứu và các lý thuyết nghiên cứu trước đây.
Để xác định hiện tượng đa cộng tuyến ta dựa vào hệ số phóng đại phương VIF (Variance inflation factor – VIF).
Hệ số phóng đại phương sai VIF (Variance inflation factor – VIF) trong phụ lục 4.2 tương ứng với các biến độc lập trong mơ hình đều nhỏ hơn 10. Theo
quy tắc, VIF > 10 thì có hiện tượng bị đa cộng tuyến. Vì vậy kết luận mơ hình khơng vi phạm hiện tượng đa cộng tuyến
4.3.2 Kiểm định tự tương quan: (Xem phụ lục 4.3)
Kiểm định Breusch-Godfrey:
Gỉa thiết H0:Khơng có hiện tượng tự tương quan.
Ta có: P-Value = 0.3186 > (5%) Chấp nhận giả thuyết H0, mơ hình
khơng bị tự tương quan.
4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi: (Xem phụ lục 4.4)
Kiểm định Breusch-Pagan
Gỉa thiết H0: Phương sai không đổi.
Ta có: P-Value = 0.6496 > (5%) Chấp nhận giả thuyết H0, chưa phát
hiện hiện tượng phương sai thay đổi trong mơ hình.
4.3.4 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn: (Xem phụ lục 4.5)
Kiểm định Jarque-Bera
Gỉa thiết H0: Phần dư có phân phối chuẩn.
Ta có: P-Value = 0.0915 > (5%) Chấp nhận giả thuyết H0, phần dư có
phân phối chuẩn.
4.3.5 Kiểm định sự phù hợp của mơ hình (Xem phụ lục 4.6)
Giả thuyết: H0: R2 = 0: mơ hình đưa ra là khơng phù hợp H1 # 0: mơ hình đưa ra phù hợp
Ta có: P-value = 0.0000 < (5%) bác bỏ giả thuyết H0, R2 có ý nghĩa
thống kê và kết luận mơ hình hồi quy tuyến tính xây dựng được phù hợp với tổng thể.
4.4 KẾT LUẬN MƠ HÌNH TỐI ƯU
Từ kết quả hồi quy của mơ hình ở mục 4.2 và kết quả kiểm định mơ hình ở mục 4.3, tác giả nhận định đây là mơ hình nghiên cứu tối ưu. Trong mơ hình có 5 biến độc lập không mang ý nghĩa thống kê với mức 5% là 5 biến CQ_VP (Cảnh quan xung quanh tòa nhà) , P_QL ( Phí quản lý) , TH_HĐ ( Thời hạn thanh toán theo hợp đồng), HT_TT ( Hình thức thanh tốn theo hợp đồng) và biến TL_TG ( Tỷ lệ tăng giá theo hợp đồng).
Dựa vào các nghiên cứu trước đây về các yếu tố tác động đến giá cho thuê văn phòng, tác giả nhận nhấy các yếu tố về hợp đồng bao gồm thời hạn thanh toán, tỷ lệ tăng giá, hình thức thanh tốn, phí quản lý là các yếu tố mang tính chất bảo mật thông tin thương mại nên sẽ khó khăn trong việc thu thập được thơng tin chính xác, điều này sẽ dẫn đến việc sai lệch kết quả trong mơ hình.
Sau khi phân tích và xem xét kỳ vọng và sig của các biến, tác giả đề nghị mơ hình tối ưu để nghiên cứu giá văn phịng cho th điển hình tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh như sau:
GIA_VP = 47.00784 + (-2.790001)* QUAN+ 0.4632555* T_C+ 0.3474798* TUOI + (-5.389515)* KC_TT+ 0.000077* DT_VP+ (-0.0075011)* DT_HP + (-1.926998)* SO_TH + (-2.169607) * SO_TM.
Ý nghĩa hệ số hồi quy:
Khi các yếu tố khác khơng đổi, đơn giá bình quân của giá văn phịng cho th khơng phải là quận 1 ( quận khác) giảm 2,790 USD/ m2 sàn/tháng.
Khi các yếu tố khác không đổi, đơn giá bình quân của giá văn phòng cho thuê tăng 0,463 USD/ m2 sàn/tháng khi tầng cao tăng thêm 01 tầng.
Khi các yếu tố khác khơng đổi, thì đơn giá bình qn của giá văn phịng cho thuê tăng 0,347 USD/ m2 sàn/tháng khi tăng thêm 01 năm sử dụng. Kết quả là khá bất ngờ và ngược dấu kỳ vọng. Giải thích cho lý do nhà, tác giả nhận thấy thị trường văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Thành phố hồ chí minh là thị
trường còn khá mới mẻ, số năm đưa vào sử dụng bình quân là 5,5 năm khác hoàn toàn với các nghiên cứu trước đây ở nước ngoài được thực hiện tại các trung tâm Thành phố có các tịa nhà văn phịng được xây dựng từ khoảng năm 1950. Điều này có ý nghĩa rằng, đối với thị trường văn phịng cho thuê như hiện nay, việc một tòa nhà văn phòng cho thuê đưa vào sử dụng trước sẽ có giá thuê cao và ổn định hơn so với các tòa nhà mới bắt đầu đưa vào khai thác sử dụng. Và điều này chỉ được chứng minh đối với văn phịng cho th điển hình có vị trí tọa lạc quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Khi các yếu tố khác không đổi, đơn giá bình quân của giá văn phòng cho thuê giảm 5,389 USD/ m2 sàn/tháng khi khoảng cách văn phòng đến trung tâm tăng thêm 1 km. Vị trí càng xa trung tâm thì giá thuê càng giảm.
Khi các yếu tố khác khơng đổi, đơn giá bình quân của giá văn phòng cho thuê tăng 0,0000771 USD/ m2 sàn/tháng khi diện tích sàn văn phịng cho th tăng thêm 01 m2. Diện tích sàn cho th càng lớn thì giá càng tăng nhưng không nhiều.
Khi các yếu tố khác khơng đổi, đơn giá bình qn của giá văn phòng cho thuê giảm 0,007 USD/ m2 sàn/tháng khi diện tích cho thuê trong hợp đồng tăng thêm 01 m2. Với diện tích thuê theo hợp đồng càng lớn thì khả năng thương lượng giá với đơn vị quản lý cho thuê về việc giảm giá cho thuê tương ứng với diện tích thuê càng tăng.
Khi các yếu tố khác khơng đổi, đơn giá bình qn của giá văn phịng cho th giảm 1,926 USD/ m2 sàn/tháng khi số tầng hầm của văn phòng cho thuê tăng thêm 01 tầng. Mỗi tịa nhà sẽ có thiết kế số tầng hầm tương ứng với kiến trúc của tòa nhà. Thực tế khi tăng 01 tầng hầm khi tịa nhà có thiết kế chuẩn thì diện tích sàn cho thuê sẽ giảm đồng nghĩa với việc giá cho thuê văn phòng sẽ giảm tương ứng.
Khi các yếu tố khác khơng đổi, đơn giá bình qn của giá văn phịng cho thuê giảm 2,169 USD/ m2 sàn/tháng khi số thang máy của văn phòng cho thuê tăng thêm 01 thang máy. Tương tự như tầng hầm, số thang máy phải đáp ứng tải
trọng theo thiết kế tiêu chuẩn của tòa nhà. Việc tăng 01 thang máy sẽ khơng có nhiều ý nhĩa làm giảm diện tích sàn cho thuê đồng nghĩa với việc giá cho thuê văn phòng sẽ giảm tương ứng.
Mơ hình hồi quy tối ưu
GIA_VP= 47.00784 + (-2.790001)QUAN+ 0.4632555 T_C+ 0.3474798 TUOI + (-5.389515)KC_TT+ 0.0000771 DT_VP+ (-0.0075011) DT_HP + (- 1.926998) SO_TH + (-2.169607) SO_TM
4.5 ƯỚC LƯỢNG GIÁ GỐC VĂN PHỊNG CHO TH ĐIỂN HÌNH
Từ kết quả khảo sát chuyên gia và dữ liệu thu thập được, tác giả ước tính giá văn phịng cho th điển hình theo các giá trị đại diện (chuẩn) của văn phòng cho thuê điển hình thu thập được trong quá trình khảo sát ý kiến chuyên gia. Tác giả sử dụng các giá trị chuẩn đưa vào mơ hình hồi quy để ước tính giá gốc của văn phịng cho th điển hình.
Tác giả sử dụng giá trị trung vị (median) của các giá trị đại diện (chuẩn) thỏa tiêu chí theo khảo sát chuyên gia để đưa vào mơ hình ước tính giá gốc cho văn phịng cho th điển hình
Bảng 4.5 Gía trị của đại diện (chuẩn) trong mơ hình
Biến Hệ số hồi quy Các giá trị đại diện (chuẩn) của văn phịng cho th điển hình
GIA_VP 30 USD – 40 USD USD/m2 sàn /tháng)
QUẬN -2.790001 1
T_C 0.432555 22
TUOI 0.3474798 5
Biến Hệ số hồi quy Các giá trị đại diện (chuẩn) của văn phịng cho th điển hình DT_VP 0.0000771 18,536 DT_HD -0.0075011 510 SO_TH -1.926 2 SO_TM -2.169 5 b1 47.007
Nguồn: Tính tốn của tác giả (2015)
Mơ hình hồi quy để ước tính giá gốc: GIA_VP= 47.00784 + (-2.790001)* QUAN + 0.4632555* T_C + 0.3474798* TUOI + (-5.389515)* KC_TT + 0.0000771* DT_VP+ (-0.0075011)* DT_HP + (-1.926998)* SO_TH + (- 2.169607) * SO_TM.
Thế các giá trị thỏa điều kiện ở bảng 4.5 để ước tính giá gốc của văn phòng cho th điển hình.
Gía gốc được tính cho văn phịng cho th điển hình là: GIA_VP = 34 USD/m2/tháng ( P0)
4.6 ƯỚC TÍNH CHỈ SỐ GIÁ VĂN PHỊNG CHO TH ĐIỂN HÌNH
Cập nhật lại số liệu khảo sát sau một thời kỳ ( 01 quý/ 01 năm) cho loại văn phịng cho th điển hình.
Điều chỉnh mơ hình hồi quy (nếu cần thiết)
Ước lượng lại các hệ số hồi quy mới (nếu cần thiết)
Sử dụng các hệ số hồi quy và các tiêu chí chuẩn của bất động sản đại diện để ước lượng giá giao dịch mới trong kỳ khảo sát (P1).
Chỉ số giá 0 1 p p p i 4.7 TỔNG KẾT CHƯƠNG
Chương 4 của luận văn trình bày kết quả của việc phân tích dữ liệu phục vụ mục tiêu nghiên cứu. Đầu tiên, nội dung trình bày là thống kê mơ tả về các biến độc lập. Tiếp theo, chương này trình bày kết quả phân tích hồi quy để tìm các hệ số hồi quy có ý nghĩa trong mơ hình của các yếu tố tác động đến giá văn phịng cho th điển hình, sử dụng các hệ số hồi quy và các tiêu chí chuẩn của văn phịng cho th điển hình để ước lượng giá gốc của văn phịng cho thuê điển hình. Việc tiếp theo là cập nhật số liệu từ thị trường ( sau 01 kỳ) để ước lượng giá mới và cách xác định được tỷ lệ thay đổi về giá trong kỳ khảo sát tiếp theo cũng là chỉ số giá văn phịng cho th cần ước tính. Phần tiếp theo, phần cuối cùng của luận văn sẽ mang đến kết luận và những khuyến nghị chính sách từ kết quả nghiên cứu.
CHƯƠNG IV: KẾT LUẬN 5.1 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Qua kết quả nghiên cứu ở Chương 4, luận văn thể hiện các kết quả nghiên cứu được đặt ra từ mục tiêu nghiên cứu ở Chương 1.
5.1.1 Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM
Nghiên cứu sử dụng mơ hình tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê dựa trên cở sở lý thuyết và khảo sát chun gia. Mơ hình được kiểm định là phù hợp và có mức ý nghĩa theo tác giá là tương đối cao và áp dụng phù hợp tại Việt Nam.
5.1.2 Tìm ra được các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh
Kết quả nghiên cứu tìm ra các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê. Các biến có ý nghĩa thống kê trong mơ hình là vị trí tọa lạc (quận trung tâm, khoảng cách đến trung tâm), tuổi, diện tích sàn văn phịng, diện tích cho thuê theo hợp đồng, số tầng hầm, số thang máy và tầng cao của tịa nhà. Biến tuổi có ý nghĩa mạnh nhất, và yếu tố bất ngờ là quan hệ cùng chiều với giá văn phòng cho thuê. Ngược là biến số tầng hầm và số thang máy có tác động ngược chiều so với giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh.
5.1.3 Ước lượng giá gốc của văn phịng cho th điển hình.
Trên cơ sở khảo sát ý kiến chuyên gia để đưa ra các giá trị đại diện (chuẩn) cho văn phịng cho th điển hình, làm cơ sở để ước tính giá gốc của văn phịng cho th điển hình.
Gía gốc văn phịng cho th điển hình được ước tính từ mơ hình hồi quy tối ưu là 34 USD/m2/tháng.
5.1.4 Ước tính chỉ số giá văn phịng cho th điển hình trong kỳ tiếp theo
Ước tính chỉ số giá trong kỳ tiếp theo bằng cách ước tính giá văn phịng cho thuê mới trong ký nghiên cứu tiếp theo và cập nhật dữ liệu từ thị trường cho mơ hình văn phịng cho th điển hình để tính ra chỉ số giá văn phòng cho thuê
5.2 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Thành phồ Hồ chí minh là nghiên cứu mới, chưa được thực hiện trước đây. Nghiên cứu này tìm ra các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê đồng thời đưa ra phương thức xây dựng chỉ số giá văn phịng cho th điển hình.
Mục tiêu của bài nghiên cứu là dùng kỹ thuật hồi quy để xác định và định lượng các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê. Đồng thời xây dựng chỉ số giá văn phịng cho th điển hình tại khu vực Thành phố Hồ chí minh. Điều này có ý nghĩa vì đây là khu vực trung tâm Thành phố với thị trường cho thuê đang phát triển nhất so với các khu vực trung tâm khác trong cả nước.
Việc xây dựng chỉ số giá theo hướng dẫn của Thông tư 20/2010/TT-BXD và Thông tư 19/2014/TT-BXD của Bộ Xây Dựng BXD còn nhiều hạn chế do xuất phát điểm cơng thức tính chỉ số giá phân loại bất động sản bằng chỉ số cá thể với giá so sánh giữa hai thời điểm là các kết quả trung bình cộng của giá các bất động sản được giao dịch. Mặc dù trung bình cộng giá giao dịch của trong từng phân loại có thể nêu lên xu hướng biến động chung của giá bất động sản