1.1.2 .Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản
1.4. Kinh nghiệm thu hút vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1.4.1. Chứng khốn hóa thế chấp bất động sản thương mại
Chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại là phương pháp đã được ứng dụng thành công tại nhiều nơi trên thế giới.
Chứng khốn hóa BĐS thương mại là q trình phát hành chứng khốn nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dịng tiền mặt tương lai sẽ thu được từ BĐS thương mại. Đây là kỹ thuật tài chính có sự tham gia của bốn đối tượng chính: bên vay, chủ thể tạo lập tài sản, tổ chức có mục đích đặc biệt và NĐT. Ngồi ra cịn có các tổ chức hỗ trợ khác: cơng ty định mức tín nhiệm, cơng ty tư vấn, bảo lãnh phát hành chứng khốn, cơng ty kiểm tốn, cơng ty dịch vụ hỗ trợ...
Sau khi tạo ra danh mục cho vay thế chấp BĐS thương mại, chủ thể tạo lập tài sản bán danh mục cho vay đầu tư BĐS thương mại cho tổ chức có mục đích đặc biệt. Để có tiền thanh toán cho chủ thể tạo lập tài sản, tổ chức có mục đích đặc biệt sẽ phát hành chứng khốn thế chấp BĐS thương mại được mua về. Dòng tiền thu được từ NĐT mua chứng khoán thế chấp BĐS thương mại sẽ được chuyển trả cho chủ thể tạo lập tài sản và sẽ được giải ngân lại cho bên vay dựa theo hợp đồng vay giữa hai bên.
Điểm mạnh của kỹ thuật chứng khoán thế chấp BĐS thương mại còn nằm ở chỗ nếu DN kinh doanh BĐS khơng vay được NH hay gặp khó khăn nếu phát hành CP huy động vốn thì họ có thể thơng qua kỹ thuật chứng khốn hóa để thu hút vốn, cụ thể như sau:
+ DN kinh doanh BĐS ký hợp đồng vay vốn với cơng ty tài chính do họ lập nên, hợp đồng vay này được đảm bảo bằng BĐS thương mại và thu nhập chính dự án đầu tư mang lại.
+ Cơng ty tài chính này sẽ bán khoản cho vay cho tổ chức có mục đích đặc biệt và tổ chức này căn cứ vào danh mục khoản vay để phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại cho NĐT trên thị trường vốn.
Quy trình trên cho thấy rằng các DN kinh doanh BĐS không nhất thiết phải huy động vốn bằng vay ngân hàng, họ có thể huy động bằng cách thơng qua việc phát hành chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại. Ngoài ra, các DN kinh doanh BĐS cịn có được nguồn vốn mới với chi phí thấp hơn việc vay trực tiếp từ bên ngoài.
1.4.2. Quỹ tín thác BĐS của Đài Loan
Người có quyền sở hữu BĐS sẽ ủy thác quyền sở hữu đất và tài sản trên đất cho NH qua việc ký kết hợp đồng tín thác để NH thực hiện các nghiệp vụ liên quan, khai thác tối đa và hợp lý nguồn lợi từ BĐS nhưng không chịu trách nhiệm trong việc thua lỗ. Hết thời hạn tín thác, quyền sở hữu BĐS sẽ được chuyển trả lại người ủy thác hoặc người được chỉ định hưởng lợi tín thác.
Trong tín thác phát triển BĐS, hợp đồng tín thác thường được ký bởi ba bên: người sở hữu BĐS ( bên A); công ty xây dựng ( bên B) và NH. Sau khi hợp đồng được lập, một tài khoản tín thác sẽ được mở tại ngân hàng và bên A cùng bên B sẽ chuyển vào tài khoản một số tiền nhất định. Bên A và B chịu trách nhiệm thực hiện việc thi cơng cơng trình, chi trả các chi phí liên quan và phí dịch vụ cho ngân hàng. Tồn bộ chi phí đều được chi trả qua tài khoản tín thác nên NH chịu trách nhiệm về quản lý tài chính đảm bảo tiền được chi đúng mục đích, hợp lý, giám sát tiến độ thi cơng của cơng trình và phân bổ nguồn lợi cho các bên trước khi kết thúc hợp đồng.
Với bên A và bên B, do có NH quản lý tài chính giúp nên có thể chun tâm vào chun môn. Và do quyền sở hữu BĐS đã được chuyển giao cho NH nên họ sẽ thuận lợi hơn trong việc lo các thủ tục hành chính để tiến hành xây dựng cơng trình. Đối với người mua nhà, sự có mặt của NH như một đảm bảo chắc chắn họ sẽ mua được nhà theo đúng thời gian trên hợp đồng, hoặc nếu khơng muốn mua thì có thể lấy lại tiền, bởi nếu tiến độ không đảm bảo thì NH có quyền sử dụng các biện pháp hỗ trợ và bên B phải chấp nhận vô điều kiện.
Nghiệp vụ tín thác BĐS huy động được bốn nguồn vốn bao gồm: vốn tự có của chủ dự án; của đơn vị xây dựng; vốn vay của NH và vốn đóng góp của khách hàng. Nhờ huy động vốn theo hình thức bốn bên này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể cả đầu ra và đầu vào của dự án BĐS.
1.4.3. Quyền chọn mua BĐS của Singapore.
Singapore từng bùng nổ thị trường BĐS vào cuối thập niên 1970, suy thoái giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập niên 1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước bắt đầu bùng nổ lần thứ ba.
Cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việc cho vay dễ dàng của các NH và tâm lý ai cũng cho rằng giá nhà chỉ lên cao mà thơi. Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khốn hóa BĐS của Singapore cũng đã phát triển đến trình độ cao. Các chính sách cho phát triển thị trường BĐS của Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ dàng hơn nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người tham gia vào thị trường BĐS, ví dụ như Singapore cho phép CĐT huy động trước khi xây dựng xong móng. Và để bảo vệ người mua, pháp luật Singapore có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán (thường là CĐT ) phải cung cấp cho người mua.
Quyền chọn mua có hiệu lực trong vịng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán. Như vậy theo quyền này, ngoài việc được CĐT cung cấp thông tin và văn bản liên quan đến dự án, người mua còn được quyền cân nhắc trong vịng 3 tuần xem có nên mua hay khơng và tất nhiên không phải bồi thường trong thời gian quyền này chưa hết hiệu lực.
Kết luận chương 1:
BĐS là những tài sản có giá trị lớn nhưng tính thanh khoản tương đối kém, khơng những là đối tượng mua bán, trao đổi mà cịn có thể cho th, thế chấp. Chính vì vậy, thị trường BĐS cũng có mối quan hệ với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng…Để huy động vốn nhằm phát triển thị trường này, DN có thể sử dụng các hình thức như: dùng vốn tự có của CĐT; vay ngân hàng; phát hành CP, TP; huy động vốn từ người mua nhà.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VỀ NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH