1.1.2 .Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản
2.1. Các văn bản pháp quy về tín dụng bất động sản
Năm 2011 là một năm bản lề trong sự chuyển hướng của thị trường BĐS, với nhiều văn bản liên quan đến tín dụng BĐS.
+ Nghị quyết 11 thắt chặt tín dụng đối với BĐS
Trước bối cảnh bất ổn của nền kinh tế và tình trạng rủi ro của tín dụng BĐS,Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu NHNN chỉ đạo các NHTM, tổ chức tín dụng thực hiện nghiêm túc Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/2/2011 của Chính phủ, bảo đảm tín dụng BĐS có tốc độ tăng trưởng và tỷ trọng hợp lý, an tồn, phù hợp với chính sách điều hành tín dụng chung.
Ngày 01/03/2011, NHNN triển khai thực hiện Chỉ thị 01/CT-NHNN, hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất theo tỷ lệ quy định đến 30/06/2011 tối đa là 22%, đến 31/12/2011 tối đa là 16%.
Tại thời điểm trên, phần lớn tín dụng phi sản xuất là tín dụng BĐS, cịn lại là cho vay đầu tư chứng khoán và tiêu dùng. Với quy định này, tín dụng BĐS bị co hẹp cùng với lãi suất quá cao và sự khó khăn của nền kinh tế đã đẩy thị trường BĐS vào một tình huống hết sức khó khăn. Nhiều dự án BĐS phải dừng triển khai, thị trường đóng băng, giá nhà sụt giảm.
+ Khi mốc hẹn 31/12/2011 chỉ còn hơn một tháng, ngày 14/11/2011, NHNN có Cơng văn số 8844/NHNN-CSTT, đưa một số nhóm đối tượng khỏi rổ tính tỷ trọng tín dụng phi sản xuất như :
- Nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay;
- Xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế;
- Xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do UBND cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập DN;
- Xây dựng các cơng trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 01 tháng 01 năm 2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa CĐT và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản. Chính sách này đã tác động tới nhiều đối tượng. Với các NH, trạng thái cho vay nhỏ giọt tín dụng tiêu dùng phục vụ những nhu cầu nói trên đã được khai thơng về mặt chính sách. Về phía người dân, với thu nhập hiện tại, nhiều người phải mất 10 năm, 20 năm, thậm chí lâu hơn nữa mới có thể có một chỗ ở thuộc sở hữu của mình thì nay nhu cầu của họ dễ hiện thực hơn, những người có nhu cầu thực sự sẽ có cơ hội tiếp cận nguồn vốn NH để giải quyết vấn đề của mình. Cịn với DN BĐS, tín dụng tiêu dùng mở theo hướng trên sẽ góp thêm sức cầu, góp phần làm thị trường ấm lại. Vốn mở thêm đồng nghĩa với khả năng thúc đẩy các dự án, kích hoạt các hoạt động phụ trợ như sản xuất nguyên vật liệu, tạo thêm cơng ăn việc làm cho cơng nhân, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế...
Tuy nhiên, đối với cho vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương thì số lượng này rất ít, bởi những người làm cơng ăn lương rất khó có khả năng tài chính để mua nhà. Hơn nữa, mặt bằng lãi suất đang ở mức cao cũng là một trở lực đáng ngại cho quyết định vay tiền mua nhà. Cịn nhóm cho vay xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp thì một thực tế là các dự án đã có hay đang tiến hành, phần lớn đều nằm ngồi các đối tượng thuộc nhóm này và số DN có thể hưởng lợi là rất ít.
+ Chính phủ tiếp tục mở rộng biên độ cho tín dụng BĐS
Ngày 06/12/2011 Thủ tướng ban hành chỉ thị 2196/CT-TTg về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS, chỉ đạo NHNN phối hợp với Bộ Xây
dựng nghiên cứu để có hướng dẫn các tổ chức tín dụng thực hiện chính sách tín dụng phù hợp với tiến trình tái cơ cấu thị trường BĐS; chỉ đạo các tổ chức tín dụng bố trí nguồn vốn để cho vay đầu tư các dự án phát triển nhà ở để bán, cho thuê phục vụ đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; cho các đối tượng thực sự có nhu cầu vay tiền mua nhà để ở; tiếp tục cho vay đối với các dự án BĐS sẽ hồn thành và có khả năng bán, thu hồi vốn đầu tư trong năm 2012.
Chỉ thị cho thấy sự kiên trì và quyết tâm của Chính phủ trong việc khống chế thị trường BĐS, nhưng mặt khác Chính phủ đã hỗ trợ thị trường BĐS bằng các giải pháp thúc đẩy xây dựng nhà ở xã hội, cho vay mua nhà với người thật sự có nhu cầu mua nhà…
So với Công văn số 8844/NHNN-CSTT, chỉ những khoản vay cho dự án có hợp đồng ký với nhà thầu hồn thành cơng trình trước ngày 1/1/2012 mới khơng bị tính vào dư nợ phi sản xuất thì tại chỉ thị này độ mở của tín dụng BĐS đã được nới rộng hơn, các dự án BĐS sẽ hồn thành và có khả năng bán, thu hồi vốn đầu tư trong năm 2012 sẽ được tiếp tục cho vay. Đây là một tín hiệu tích cực cho nhiều dự án đang đuối sức sau hàng loạt sức ép về vốn vay và lãi suất. Điều này đã tác động tới nguồn tín dụng đổ vào các dự án đang xây dựng. Nỗi lo thiếu vốn của nhiều DN đã được giải tỏa. Nhiều người kỳ vọng chỉ thị này sẽ hỗ trợ cho thị trường BĐS vượt qua khó khăn trong năm 2012.
+ Bước sang năm 2012, NHNN đã có một loạt những biện pháp điều chỉnh chính sách tiền tệ một cách linh hoạt, nhiều nhóm tín dụng BĐS thốt khỏi nhóm tín dụng “khơng khuyến khích”.
Theo Cơng văn 2056/NHNN-CSTT của NHNN, kể từ 11/4/2012, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực khơng khuyến khích vẫn bị khống chế ở mức 16%, tuy nhiên nhóm nhà ở gần như được loại trừ toàn bộ ra khỏi hạn mức khống chế này.
Trước đó, chỉ có một số rất ít đối tượng như xây nhà để bán, cho thuê đối với người có thu nhập thấp; các cơng trình xây dựng, nhà ở được hoàn thành và đưa vào sử dụng trong năm 2012 mới khơng tính vào nhóm tín dụng khơng khuyến khích thì
nay dư nợ cho vay đối với một số nhu cầu vốn để: xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải tiền lương, tiền công khách hàng vay; xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê; xây dựng các cơng trình, dự án phát triển nhà ở trong khu đơ thị sẽ được loại trừ ra khỏi nhóm tín dụng khơng khuyến khích.
Thời hạn hồn thành cơng trình cũng khơng cịn bị giới hạn là năm 2012 như trước đó nữa. Việc loại tín dụng cho vay xây dựng cơng trình, nhà ở tại khu đơ thị sẽ có tác dụng rất lớn trong việc cứu nhiều DN đang bị sa lầy trong các dự án tại các khu đô thị.
Với quy định mới này thì một tỷ lệ rất lớn tín dụng bị loại trừ ra khỏi nhóm “khơng khuyến khích”. Chính sách này tuy chưa giúp cho ngành BĐS dễ thở hơn, tuy nhiên, phần nào đã mở ra một lối thoát cho DN BĐS và NH.
Ngoài ra, NHNN cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho các khoản vay không trả nợ đúng hạn, làm ứ đọng tồn kho hàng hóa.
Song song đó, NHNN cũng đưa ra dự thảo thơng tư thay thế Thơng tư 13, trong đó nội dung quan trọng được chú ý nhiều nhất là hệ số rủi ro tài sản tín dụng đối với chứng khốn và BĐS giảm từ 250% xuống chỉ cịn 150%. Theo đánh giá của giới phân tích, việc giảm hệ số rủi ro này một mặt “giải thoát” cho những NH có tỷ lệ cho vay bất động sản, chứng khoán cao và hệ số CAR thấp hơn 9%, mặt khác quy định này cũng làm cho tín dụng cho vay đối với BĐS và chứng khoán cũng rộng cửa hơn.