1.1.2 .Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản
3.2. Đối với nguồn vốn vay
3.2.1.3. Về phía nhà nước
+ Tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng NH vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các DN kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, để việc huy động vốn theo kênh này hiệu quả hơn thì cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các NH kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường BĐS để làm cơ sở cho các NH thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các CĐT.
Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch BĐS để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các DN nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến nhiều DN gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các NH. Do đó, cần phải sớm hồn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào BĐS.
+ Hình thành thị trường thế chấp thứ cấp
Xây dựng thị trường thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) BĐS, có sự hỗ trợ và kiểm sốt của nhà nước để tăng tính thanh khoản cho các NH, tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra. Để thị trường BĐS phát triển bền vững và hệ thống NH có thể tài trợ một cách lành mạnh, thị trường cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp phát triển mạnh và được quản lý tốt.
Giải pháp tạo nguồn vốn lành mạnh cho tín dụng BĐS là hình thành NH đầu tư, NH phát triển hạch toán độc lập trong NHTM và/hoặc liên kết với NHTM để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành TP, chứng chỉ BĐS, hoặc chứng khốn hóa nguồn vốn cho thị trường. Theo thơng lệ quốc tế, cũng như theo tính chất luân chuyển vốn trung và dài hạn nói chung và trên thị trường BĐS nói riêng, chỉ nên
đáp ứng tín dụng trung và dài hạn bằng nguồn vốn có độ dài tương ứng qua TTCK, hoặc qua các định chế tài chính chuyên nghiệp như NH đầu tư, NH phát triển, cơng ty tài chính, quĩ đầu tư… độc lập hoặc hạch toán độc lập trong NHTM, mà khơng nên dựa vào những dịch vụ mang tính ngắn hạn của NHTM. Để thực hiện được điều này, cần phải có cơ chế minh bạch cho phịng ngừa, kiểm soát rủi ro. Ngay trong các NHTM lớn nên thành lập các đơn vị hạch toán độc lập để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS, như: thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán BĐS, bảo lãnh vay vốn… để phát triển đúng mức và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên thị trường BĐS…
+ Cho phép thế chấp BĐS tại NHTM nước ngoài
Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường BĐS trong nước thiếu vốn mà các nước phát triển vừa thốt khỏi cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu thì giải pháp vốn quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các NH nước ngoài. Pháp luật nước ta hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng phải là NĐT vào VN.
Việc thế chấp thì khơng khó nhưng quan trọng hơn là giải quyết BĐS thế chấp thế nào khi người vay tiền khơng có khả năng trả được nợ đã vay. Việc đổi mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng TTCK nước ta hay mở rộng cơ chế mua bán, sáp nhập DN cho các DN lớn nước ngoài tham gia.
Bản chất của vấn đề là xây dựng được chế độ sử dụng đất đai tại VN đối với người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngồi. Nếu q chặt, người nước ngồi sẽ khơng muốn tham gia, nếu quá lỏng, có thể dẫn tới hệ quả là tư bản lớn nước ngoài tham gia đầu cơ đất tại VN. Xây dựng khung pháp luật này là phức tạp nhưng dù sớm hay muộn chúng ta vẫn phải làm khi đất nước ta đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới. Việc đổi mới pháp luật theo hướng này sẽ giải quyết sớm bài toán vốn cho thị trường BĐS nước ta.