Loại hình DN Số lượng DN
2007 2008 2009 2010 2011
DN tư nhân 40 22 36 29 5
CTCP 873 707 802 959 449
Công ty TNHH tư nhân 1.154 1.167 2.330 2.846 856
Tổng cộng 2.067 1.896 3.168 3.834 1.310
Thị trường BĐS phát triển, hình thành một đội ngũ DN đầu tư kinh doanh BĐS lớn dần qua các năm. Tại TP.HCM, tổng số DN thành lập giai đoạn 2007 – 2011 là 12.275 DN, nâng tổng số DN kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố lên 19.993 DN.
- Đa số các DN kinh doanh BĐS đều có quy mơ vốn dưới 10 tỷ đồng.
Trong các năm qua, nguồn vốn từ CĐT được xem là nguồn vốn mồi để phát triển dự án. Theo Luật kinh doanh BĐS thì DN phải có vốn pháp định 6 tỷ đồng, đồng thời phải có vốn chủ sở hữu ít nhất bằng 20% tổng mức đầu tư dự án nói chung và 15% đối với các dự án là nhà ở.
Số liệu thống kê các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn TP.HCM năm 2011 của Sở Kế hoạch và Đầu tư cho thấy 70,5% DN có số vốn nhỏ dưới 10 tỷ đồng, số DN kinh doanh BĐS có quy mơ vốn từ 200 đến trên 500 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 2,6 % tổng số DN, DN quy mô vốn từ 50 đến dưới 200 tỷ đồng chiếm 8%, DN quy mô vốn từ 10 đến dưới 50 tỷ chiếm 18,9%.
Hình 2.1: Quy mơ vốn của DN BĐS tại TP.HCM năm 2011
Nguồn : Sở Kế hoạch và đầu tư.
- Các DN kinh doanh BĐS có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu khá cao.
Theo tổng hợp báo cáo tài chính cho tới quý 3/2011 của trên 100 DN BĐS và có hoạt động liên quan đến BĐS, thì nợ ngắn hạn đã chiếm hơn 55.000 tỉ đồng, và
nợ dài hạn là trên 85.000 tỉ đồng. Khi thị trường bắt đầu bước vào thời kỳ đóng băng, tiền và tương đương tiền của DN liên tục bị giảm sút mạnh.
Hiện nay, đa số các DN BĐS niêm yết trên hai sàn chứng khốn có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao hơn 1, thậm chí lên tới 2 hoặc 3. Điều này cho thấy tài sản của các DN được chủ yếu hình thành từ các khoản nợ và như vậy họ sẽ gặp khó khăn về thanh khoản khi không bán được hàng. Tỷ lệ này cao chỉ được xem là tốt khi thị trường sơi động, mãi lực tăng, bởi nó cho thấy DN đang sử dụng địn bẩy tài chính để tạo lợi nhuận cao cho cổ đông. Ngược lại, ở thời điểm thị trường đi xuống, đây lại là một gánh nặng thực sự đối với DN.
- Lượng tiền mặt của DN khan hiếm, ngay cả những DN BĐS có lãi cũng chưa thể chi trả cổ tức cho cổ đông.
Thị trường BĐS quý I năm 2012 cho thấy CĐT cạn vốn, 350 sàn giao dịch BĐS đều vắng khách, cho dù giao dịch có rục rịch trở lại từ cuối tháng 3 nhưng hết sức lẻ tẻ.
Đối với nhiều DN BĐS hiện nay, tiền mặt dường như đang trở thành một tài sản xa xỉ. Chỉ số tiền mặt - được xác định bằng tỷ lệ tiền mặt và các khoản tương đương tiền trên nợ ngắn hạn - ở những DN BĐS nhỏ có tỷ lệ này rất thấp như: CTCP Sông Đà Thăng Long STL (1,98%), CTCP xây dựng và phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu UDC (2,14%), CTCP phát triển đô thị công nghiệp số 2 D2D (3,74%), CTCP địa ốc dầu khí PVL (5,40%)…. Ngay cả đến những đại gia BĐS như Quốc Cường Gia Lai (QCG), Sudico (SJS), Phát Đạt (PDR), và Vincom (VIC), tỷ lệ này cũng chỉ lần lượt ở mức 1,24%; 2,89%; 3,88% và 5,47%. Các tỷ lệ này rõ ràng là thấp hơn rất nhiều so với những DN khác như Hoàng Anh Gia Lai (43,80%) hay Nhà Từ Liêm (46,70%) .
Với tỷ lệ tiền mặt thấp như trên thì trong thời gian tới, do sức ép trả nợ gốc và nợ lãi ngày một lớn dần, các DN BĐS vẫn tiếp tục đói vốn.
Ngay cả đối với nhóm DN báo cáo lãi cũng khơng có tiền mặt để thanh toán cổ tức, phải xin gia hạn thời gian trả cổ tức nhiều lần. Nhiều DN khác đã phải chấp
nhận bán lỗ CP quỹ vì thiếu vốn. Tuy nhiên, với đặc điểm kinh doanh khác nhau nên mức độ căng thẳng thanh khoản phải gánh chịu giữa các DN cũng khác nhau.
- Trước tình hình khó khăn về vốn, nhiều DN BĐS phải thoái vốn khỏi những dự án hấp dẫn.
Theo thống kê, hiện nay lượng hàng tồn kho của DN BĐS vào chiếm khoảng 83,804.08 tỷ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Khó khăn của nền kinh tế đã khiến hàng loạt các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán buộc phải thoái vốn tại nhiều dự án BĐS mà trước đó ln được cho là hấp dẫn, có mức sinh lời cao.
Trong tình trạng đói vốn và khơng thể vay thêm từ các NHTM, hình thức bán bớt các tài sản BĐS trở thành giải pháp mà các DN kinh doanh BĐS buộc phải tính đến, nhưng với tình trạng thị trường BĐS đóng băng như hiện tại thì việc này khơng dễ dàng. Vì vậy, các DN BĐS phải chọn lựa hoặc bán những tài sản BĐS có tính thanh khoản tốt để có vốn theo đuổi các dự án khác, đây là giải pháp mà tập đoàn Vingroup đã chọn khi chuyển nhượng tháp B Vincom cho Techcombank. Hoặc bán với mức giá đủ thấp so với mặt bằng chung của thị trường để phù hợp với túi tiền của người có nhu cầu thực sự như công ty Đất Xanh chào bán căn hộ Dream Town (17,8 triệu đồng/m2), dự án Tân Việt với mức giá khoảng 15 triệu đồng/m2, hay Địa ốc dầu khí (PVL) chào bán căn hộ dự án PetroLandmark với mức giá từ 15,5 triệu đồng/m2.
2.3.1.2. Vốn từ phát hành cổ phiếu
- NĐT dè dặt hơn với CP BĐS do lo ngại về những rủi ro tài chính của các DN ngành này.
Năm 2011, thơng tin CTCP địa ốc Dầu khí (mã PVL) bất ngờ giảm 34% giá bán căn hộ tại dự án Petro Vietnam Landmark từ 23,8 triệu đồng/m2 xuống 15,5 triệu đồng/m2 không chỉ gây sốc trên thị trường BĐS mà nó cịn mang theo hoảng loạn sang cả TTCK. Trên TTCK, kể từ phiên 31/10/2011, cổ đông của PVL đã vội vã bán tháo với lượng dư bán giá sàn mỗi phiên lên trên 2 triệu CP. Thông tin bán
tháo CP BĐS như trường hợp CTCP Địa ốc Dầu khí vì khó khăn về tài chính đã khiến nhiều NĐT lo ngại về tình hình tài chính của các DN BĐS.
Thêm vào đó, theo lộ trình, ngày 31/12/2011 là hạn chót các NHTM phải đưa dư nợ tín dụng cho vay phi sản xuất về mức 16% đã tạo sức ép lớn cho cả NH và DN BĐS. Sự thận trọng của NĐT đối với nhóm CP BĐS đã thể hiện rõ khi sức cầu đối với nhóm CP ngành này trên TTCK rất yếu.
- Tình hình kinh tế khó khăn, nhiều CP rớt xuống dưới mệnh giá khiến giá trị vốn thị trường của một số DN giảm rất mạnh, nhiều DN BĐS không thể huy động vốn từ kênh phát hành CP.
Diễn biến của một số CP BĐS niêm yết tại thời điểm tháng 11/2011, có rất nhiều CP đã rơi vào tình trạng tụt dốc mạnh. Chẳng hạn:
+ CP PDR của CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt, trong 1 tháng từ giữa tháng 10 đến giữa tháng 11/2011 đã giảm từ 24.000 đồng/CP, xuống còn 20.000 đồng/CP; + CP SJS của CTCP Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (SJS) trong 1 tháng cũng giảm từ gần 27.000 đồng, xuống còn hơn 17.000 đồng/CP;
+ CP ITC của CTCP Đầu tư kinh doanh nhà giảm từ mốc gần 12.000 đồng xuống dưới 9.000 đồng/CP…
Tính đến giữa tháng 11/2011, TTCK VN có 61 cơng ty trong lĩnh vực BĐS. Đây là lĩnh vực có số lượng cơng ty niêm yết lớn nhất, vốn hóa thị trường ước đạt 77,25 ngàn tỷ đồng, chiếm gần 13% giá trị vốn hóa của TTCK, chỉ đứng sau nhóm Tài chính – NH.
Tại thời điểm ngày 18/11/2011, VN-index đóng cửa ở mức 379,62 điểm, giảm tới 22% so với đầu năm. Trong danh sách các CP giảm điểm thì CP Tài chính – BĐS là nhóm cổ phiếu có mức giảm điểm mạnh nhất trên thị trường. Do đó, cùng với sự suy giảm cặp đôi của thị trường BĐS và chứng khốn thì khả năng huy động vốn từ phát hành CP trong năm 2012 là rất thấp. Điều này khiến phương án phát hành thêm CP trên thị trường của các DN gặp nhiều khó khăn.
- Từ khi NHNN cơng bố nới lỏng tín dụng cho BĐS, CP ngành này đã khởi sắc trở lại.
Hiện các DN BĐS đang rất khó khăn trong việc huy động vốn, thậm chí khơng thể trả được các khoản nợ đến hạn. Vì vậy, các chính sách mới được NHNN ban hành tương tự như một liều thuốc cứu DN BĐS thốt khỏi khó khăn về vốn. Bên cạnh đó, với việc nới lỏng chính sách tiền tệ, lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới có thể làm cho thị trường BĐS ấm lên. Việc huy động vốn của các công ty địa ốc được kỳ vọng sẽ bớt khó khăn nhờ diễn biến tích cực từ TTCK khi CP BĐS khởi sắc trở lại, tăng giá liên tục kể từ khi NHNN công bố nới lỏng tín dụng cho BĐS. Điều này sẽ giúp các DN có nhu cầu phát hành CP được thuận lợi hơn.
Trong đợt sóng TTCK cuối tháng 4/2012, nhóm CP BĐS là một trong những nhóm CP tăng mạnh nhất trên sàn. Tính từ đầu năm đến điểm đỉnh gần nhất cuối tháng 4, có nhiều CP giá đã tăng gấp đôi. Chẳng hạn CP PTS của CTCP đầu tư và xây dựng Bưu điện đã tăng gấp 4,34 lần; SCR của Sacomreal tăng 2,75 lần; PVL của địa ốc Dầu Khí tăng 2,5 lần… Một loạt CP của những đại gia BĐS cũng tăng rất mạnh như NTL, HQC, ITA, STL, DIG, OGC…
Hình 2.2: Biến động giá của một số ngành và VN-Index từ đầu năm 2012 đến ngày 10/4/2012
Nhìn chung, giá CP BĐS tăng mạnh bởi NĐT kỳ vọng những ảnh hưởng tích cực từ các chính sách đối với thị trường BĐS và các dòng tiền đầu cơ đổ vào những CP này. Tuy nhiên, nền kinh tế đang rất khó khăn, số lượng DN phá sản ngày càng nhiều và sản xuất kinh doanh đang bị đình đốn. Ngành BĐS cũng chưa thể khởi sắc trở lại, thậm chí càng ngày càng rơi vào vịng xốy giảm giá. Hiện tại, dù lãi suất đã giảm so với trước nhưng lượng tín dụng cung ra nền kinh tế vẫn quá ít. Nguồn cung BĐS dồi dào trong khi đó cầu suy giảm. Giới đầu cơ BĐS là nhân tố chính gây nên sóng cho thị trường cũng đang co cụm và đang phải vật lộn với khó khăn. Nhiều người vẫn nghi ngại về khả năng phục hồi thực sự của thị trường. Rõ ràng các chính sách này khơng thể làm thay đổi cơ bản của cấu trúc thị trường, bản chất yếu kém của các DN BĐS nói riêng và phần lớn DN của VN nói chung. Vì vậy, các chính sách có thể làm cho DN BĐS tạm thời thoát hiểm nhưng lại tạo ra sức ỳ đối với việc cải cách và cấu trúc lại thị trường. Do vậy, tình trạng trì trệ yếu kém lại có thể kéo dài thêm nên thị trường cũng rất khó tăng trưởng bền vững.
- Tuy nhiên, đến giữa tháng 5/2012, do những thông tin tiêu cực của chứng khốn thế giới và sự yếu đi của các dịng tiền đầu cơ, giá nhiều CP BĐS đã lao dốc khơng phanh.
Khi TTCK đảo chiều thì giá nhiều CP BĐS đã lao dốc không phanh. Hàng loạt CP BĐS bị bán với giá sàn mà khơng có người mua. CP SCR đã giảm 27,48% và chỉ còn 12.400 đồng/CP. CP ASM (CTCP Đầu Tư & Xây Dựng Sao Mai) đã giảm 9 phiên liên tiếp, trong đó có 5 phiên giảm sàn và mất 33,33% so với mức đỉnh. Một loạt CP BĐS khác như KBC, DIG, ITA, PVL, QCG, STL cũng giảm rất mạnh trong đợt điều chỉnh của thị trường.
Một trong những nguyên nhân khiến CP ngành này giảm là các thông tin bi quan về BĐS xuất hiện nhiều. Với việc nhiều CP đã giảm 20-30% thì áp lực giải chấp đối với thị trường trong thời gian tới có thể càng tăng thêm. Do vậy, CP BĐS có thể cịn phải trải qua nhiều khó khăn phía trước. Theo nhận định của các chuyên gia thì dù đã giảm sâu nhưng giá CP BĐS vẫn chưa chạm đáy.
Kết thúc quý 2/2012, kết quả kinh doanh của một số DN BĐS vẫn khá kém, nhiều DN chỉ lãi vài trăm triệu đồng, thậm chí có DN tăng trưởng âm.
2.3.2. Nguồn vốn vay
2.3.2.1. Vốn vay ngân hàng
- Sau chỉ thị 01, nguồn vốn vay NH của các DN BĐS bị thu hẹp lại
Đầu năm 2011, NHNN triển khai thực hiện Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011, trong đó, hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất (BĐS, chứng khoán, tiêu dùng) theo tỷ lệ quy định đến 30/06/2011 tối đa là 22%, đến 31/12/2011 tối đa là 16%. Vì vậy, các NHTM hạn chế cho vay để đảm bảo tỷ trọng quy định.
Thông điệp thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trên đã có tác động lớn đến thị trường BĐS, nguồn vốn chủ yếu nuôi dưỡng cho thị trường nhà đất bỗng suy giảm mạnh đã dẫn tới chênh lệch cung - cầu lớn, giá BĐS giảm mạnh, thanh khoản giảm. Trong khi đó, thị trường BĐS đang đình trệ, khả năng thu hồi vốn từ thị trường khó khăn nên từ đó ảnh hưởng đến khả năng trả nợ vay cho NH.
Thực tế cho thấy, cả CĐT lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc phải đối mặt với khó khăn. Vì vậy, nhiều DN chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí phải bán tháo dự án của mình vì khơng có đủ vốn để triển khai tiếp.