4.1.1.1. Cơ sở xác định chi phí của dự án.
Chi phí đầu tư ban đầu ước tính khoảng 196 tỷ đồng (trên tổng mức đầu tư 837 tỷ đồng), bao gồm chi phí xây dựng, khảo sát, rà phá bom mìn, tư vấn đầu tư và đền bù giải phóng mặt bằng. Các khoản chi phí này được thanh tốn trong năm chuẩn bị đầu tư dự án. Quy mô dự án là 94 hecta, trong đó đất đền bù khoảng 30 hecta với chi phí đền bù dự kiến là 1,5 tỷ đồng/hecta (bình quân 150.000 đồng/m2). (Chi tiết danh mục đầu tư và hạng mục đầu tư theo Bảng A.6,
Bảng A.7, Phụ lục A)
Chi phí hoạt động của dự án bao gồm: chi phí vận hành, chi phí quản lý, chi phí duy tu bảo dưỡng và chi phí chi trả tiền thuê đất của nhà nước. Chi phí vận hành từ năm thứ ba là 1,5 tỷ đồng/năm và tăng bình quân khoảng 15% trong 10 năm đầu, sau đó ổn định trong 10 năm tiếp theo. Chi phí quản lý ước tỉnh khoảng 5% doanh thu. Chi phí duy tu bảo dưỡng định kỳ bình quân 0,5 tỷ đồng/năm trong suốt vịng đời của dự án. Chi phí chi trả tiền thuê đất cho nhà nước cho nhóm đất loại 1 là 0,559 tỷ đồng/năm; nhóm đất loại 2 là 0,112 tỷ đồng/năm. Theo quy định của Luật đất đai, giá thuê đất được giữ ổn định 5 năm kể từ khi có quyết định giao đất, do vậy ước tính giá trị thuê đất tăng 10% sau mỗi 5 năm hoạt động.
Chi phí khấu hao cơng trình xây dựng được áp dụng theo phương pháp đường thẳng với thời gian khấu hao là 20 năm.
4.1.1.2. Cơ sở xác định doanh thu của dự án.
Quy mô 150 căn biệt thự và 8 hecta đất cho thuê dịch vụ du lịch với đơn giá bình quân sau năm thứ 3 là 0,074 tỷ đồng/năm đối với biệt thự và 0,003 tỷ đồng/năm đối với đất dịch vụ du lịch. Cơng suất hoạt động đến năm thứ 5 ước tính đạt 35%; đạt 60% đến năm thứ 10 và từ năm thứ 10 trở đi ước đạt 85% công suất thiết kế. Giá thuê đất biến động hàng năm dựa trên ước lượng chỉ số giá theo dự báo lạm phát Việt Nam của tổ chức The Economist Intelligent Unit14.
4.1.1.3. Kế hoạch vay vốn và trả lãi.
Tổng số vốn vay dự kiến là 293 tỷ đồng, giải ngân đều trong 2 năm 2012 và 2013 với lãi suất
vay vốn hiện nay là 14,5%/năm, nợ gốc trả đều trong vòng 10 năm. (Chi tiết lịch vay và trả nợ
vay theo Bảng A.8, Phụ lục A).
4.1.1.4. Báo cáo thu nhập.
Báo cáo thu nhập dựa trên doanh thu trừ các khoản chi phí hoạt động, khấu hao, lãi vay và các khoản thuế. Do tỷ lệ vốn vay thấp và chi phí hoạt động thấp nên dự án có doanh thu dương ngay từ năm đầu hoạt động với công suất dự báo đạt 35%. Thuế thu nhập doanh nghiệp được áp dụng theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (Luật số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2012) với
mức thuế suất là 25% và thời gian chuyển lỗ tối đa là 5 năm. (Chi tiết báo cáo thu nhập theo
Bảng A.9, Phụ lục A)
4.1.1.5. Lập biểu đồ ngân lưu của dự án.
Trong phần phân tích tài chính dự án, ta xem xét dự án trên các quan điểm: tổng đầu tư, chủ sở hữu và ngân sách nhà nước. Với chi phí sử dụng vốn bình qn có trọng số thực (WACCthực) là 12,3% (WACCdanh nghĩa là 20,26%); chi phí vốn chủ sở hữu thực ước tính 12% (danh nghĩa 19,6%); chi phí vốn ngân sách thực là 9% (danh nghĩa là 16,4%), dòng ngân lưu rịng sau thuế
của các quan điểm được trình bày như sau: (Tham khảo Bảng A.10, Phụ lục A)
4.1.1.6. Phân tích kết quả tài chính dự án.
Kết quả phân tích tài chính dự án khu nghỉ dưỡng RDP như sau:
Bảng 4-1. Kết quả phân tích tài chính dự án RDP.
NPV của dự án (tỷ đồng) 655,27 > 0
IRR thực 8,24% < WACCthực (12,59%)
IRR danh nghĩa 1,33% < WACCdanh nghĩa (20,26%)
B/C 2,21
NPV chủ sở hữu (tỷ đồng) 705,46 > 0
IRR thực 10,21% < rE(thực) (12%)
IRR danh nghĩa 2,64% < rE(danh nghĩa) (19,6%)
B/C 2,74
DSCR (tỷ lệ an toàn trả nợ) Min (1,84), Max (10,47) > 1,2
Giá trị hiện tại ròng của dự án theo quan điểm tổng đầu tư, chủ sở hữu và ngân sách đều dương và suất sinh lợi nội tại đều nhỏ hơn chi phí vốn bình quân có trọng số. Do vậy, dự án tuy có hiệu quả về mặt tài chính nhưng suất sinh lợi khơng cao như kỳ vọng của nhà đầu tư và ngân hàng. Tuy nhiên, hệ số an toàn trả nợ cao hơn 1,2 trong suốt thời kỳ dự án cho thấy dự án có ít rủi ro về việc chi trả nợ vay. Điểm quan trọng là dự án mang lại lợi ích tài chính rịng cho ngân sách trị giá là 546 tỷ đồng.