2.7 Thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư
2.7.1 Thực trạng tại Novaland
Với việc triển khai hơn 30 dự án trên khắp thành phố Hồ Chí Minh với hơn 10.000 căn hộ đã được bàn giao, Novaland hiện là một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại thành phố Hồ Chí Minh. Cùng với sự tăng trưởng của doanh số bán hàng tương ứng với tốc độ phát triển của thị trường, Novaland cũng gặp phải 1 số vấn đề cần kiểm tra và đánh giá lại. Cụ thể:
Tại mỗi dự án sau khi bàn giao cho cư dân, Novaland đều có ban quản lý chung cư, chịu trách nhiệm các công tác quản lý, ghi nhận, sửa chữa và tiếp nhận các ý kiến, yêu cầu từ phía cư dân. Các báo cáo này được gửi về Novaland hàng quý để ghi nhận và xử lý các vấn đề phát sinh. Nhiều vấn đề khách hàng yêu cầu Novaland phải cải thiện và sửa chữa như: cần thêm hệ thống thơng gió cho phịng rác tránh mùi hơi, hệ thống điều hịa khơng khí cho thang máy, cần thêm các dịch vụ tiện ích của chung cư, thiết kế căn hộ cần hợp lý hơn, chất lượng thi công chưa đồng đều giữa các dự án, thiếu tính thống nhất trong các dịch vụ đối với khách hàng, …Số liệu nội bộ tổng kết từ các dự án Novaland đã bàn giao cho thấy tỷ lệ xử lý lỗi trung bình chỉ đạt khoảng 85% trên tổng số lỗi phát sinh.
Bảng 2.12: Bảng tổng hợp các phát sinh lỗi và xử lý lỗi trong quá trình vận hành các dự án đã bàn giao cho khách hàng trong năm 2016
Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Tổng
Phát sinh 20 28 30 15 93
Đã xử lý 17 26 25 12 80 (Nguồn: số liệu nội bộ phịng chăm sóc khách hàng của Novaland)
Đối với căn hộ đang tiến hành xây dựng và đã ký hợp đồng với khách hàng, Novaland cho phép khách hàng điều chỉnh mặt bằng cũng như bố trí lại căn hộ nếu khơng ảnh hưởng đến các thành phần chính của dự án như cột, dầm, đà. Thực tế ghi nhận tại phịng chăm sóc khách hàng và phịng dự tốn khối lượng có đến hơn 40% khách hàng yêu cầu điều chỉnh và thay đổi so với thiết kế chuẩn của dự án. Điều này gây tốn nguồn lực và phát sinh nhiều chi phí cho cả khách hàng và Novaland.
Hình 2.3 Mặt bằng căn hộ điển hình cần điều chỉnh thiết kế từ khách hàng
• Liên quan đến yếu tố pháp lý
Đầu năm 2017, nhiều dự án do Novaland phát triển bị vướng hồ sơ pháp lý khiến dự án phải tạm hỗn thi cơng chờ giấy phép xây dựng như dự án The Park Avenue tại địa chỉ 940 đường 3/2 quận 11 (đã thi công xong phần hầm và mở bán), dự án tại 52 Thành Thái quận 10, dự án 104 Nguyễn Văn Cừ quận 5, dự án 136 Lý Chính Thắng quận 3, … điều này ảnh hưởng đến sự khơng hài lịng của khách hàng.
Theo số liệu thống kê nội bộ từ phòng kinh doanh thì trong khoảng từ tháng 4/2017 đến tháng 6/2017, phòng kinh doanh tiếp xúc hơn 2200 khách hàng. Trong đó hơn 90% khách hàng quan tâm đến vấn đề pháp lý tuy nhiên có đến hơn 52% khách hàng tỏ sự khơng hài lịng về việc dự án dự định mua chưa đầy đủ hồ sơ pháp lý theo luật định. Tỷ lệ giao dịch thành công chỉ là 510 khách hàng, chiếm khoảng 23.4% tổng số khách hàng tiếp xúc. Doanh số căn hộ bán mới giảm hẳn so với cùng kỳ khi chỉ chiếm khoảng 50% so với năm 2016.
Bảng 2.13: Bảng tổng hợp số căn hộ trong 6 tháng đầu năm 2017 & 2016 Tháng Tháng Năm Tháng 1 Tháng 2 Tháng 3 Tháng 4 Tháng 5 Tháng 6 Tổng 2016 425 75 178 341 278 750 2047 2017 351 52 125 50 135 325 1038
(Nguồn: số liệu nội bộ phịng kinh doanh Novaland)
Hình 2.4: Biểu đồ doanh số căn hộ bán ra trong nửa đầu năm 2016 và 2017
• Liên quan đến yếu tố giá
Trong các yếu tố khách hàng quan tâm thì giá bán căn hộ chung cư là một trong các yếu tố lưu tâm khi tìm hiểu sản phẩm. Giá bán sản phẩm của Novaland dao động quanh mức 1.500 đến 2.000 USD/m2, mức giá cao giá hơn một số dự án cùng khu vực. 425 75 178 341 278 750 351 52 125 50 135 325 0 100 200 300 400 500 600 700 800 Tháng 1 Tháng 2 Tháng 3 Tháng 4 Tháng 5 Tháng 6 Số lượn g că n hộ Axis Title Bảng doanh số bán hàng 2016 2017
Bảng 2.14: Bảng tổng hợp giá bán của các dự án khu vực quận 4
STT Dự án Địa điểm Phát triển
dự án
Giá bán trung bình (triệu/m2) Dự án đang xây dựng
1 River Gate 151 Bến Vân Đồn Novaland 49
2 Saigon Royal Residences 34-35 Bến Vân Đồn Novaland 60
3 Grand Riverside 278 Bến Vân Đồn Tiến Phát 37
4 Lancaster Lincoln 428 Nguyễn Tất Thành
Trung Thủy 56
5 Masteri Millennium 132 Bến Vân Đồn Masteri 56
Dự án đã bàn giao
1 Icon 56 56 Bến Vân Đồn Novaland 50
2 The Tresor 39 Bến Vân Đồn Novaland 45
3 Galaxy 9 9 Nguyễn Khoái Novaland 45
4 The Gold View 346 Bến Vân Đồn TNR 35
5 Orient Apartment 331 Bến Vân Đồn Thủy sản 4 36
6 Riva Park 76 Tôn Thất Thuyết Tiến Phát 35
(Nguồn: rever.vn)
Cũng theo số liệu nội bộ từ bộ phận kinh doanh, hơn 30% khách hàng tiếp xúc không chọn sản phẩm Novaland là vì giá bán trung bình cao hơn của chủ đầu tư khác. Nếu chưa xem xét đến các yếu tố chất lượng hoặc tiến độ dự án thì giá bán là vấn đề khách hàng rất quan tâm khi chọn lựa sản phẩm để mua.