Loại phịng Diện tích tối thiểu (m2)
Sảnh căn hộ 3
Phòng khách/ phòng sinh hoạt chung 14
Phịng ngủ đơi 12 Phòng ngủ đơn 10 Phịng ngủ đơn 10 Phịng vệ sinh có bồn tắm 5 Bếp nấu 5 Bếp nấu kết hợp phòng ăn 12
(Nguồn : TCXDVN 323: 2004 Nhà cao tầng – tiêu chuẩn thiết kế, Bộ xây dựng)
Ngoài ra khi thiết kế căn hộ phải phù hợp với văn hóa Việt tránh rập khn theo các thiết kế của nước ngoài, hoặc các vấn đề về chiều cao tầng, phong thủy, đơn cử như dự án Thuận Kiều Plaza tại quận 5.
Các hạng mục thường xuyên bị khách hàng điều chỉnh nên được tập hợp và rút thành các tiêu chuẩn trong bố trí mặt bằng căn hộ, cải thiện thường xuyên để phù hợp với khách hàng. Các khách hàng ngày nay thường theo hướng khơng gian mở, vì vậy mặt bằng căn hộ nên tiết giảm vách tường, thay thế bằng các tường mỹ thuật để tạo nét mới và thu hút khách hàng.
3.2.1.2 Cải thiện tiện ích dịch vụ của chung cư
Thực tế khảo sát cho thấy các tiện ích của dự án rất được coi trọng trong sinh hoạt và phục vụ cư dân hằng ngày như: hệ thống hút mùi phòng rác, hệ thống điều hịa khơng khí cho thang máy, tốc độ của thang máy nhà sinh hoạt cộng đồng, … Vì vậy trong các dự án sắp triển khải cần phải rút kinh nghiệm và bổ sung các điều kiện như:
o Đối với các dự án cao trên 30 tầng thì tốc độ thang phải điều chỉnh từ 2.5 m/s lên 3 m/s
o Tất cả các thang máy của dự án ngồi hệ thống thơng gió cần phải thêm hệ thống điều hịa khơng khí.
o Bố trí thêm quạt hút tại từng phịng rác tầng hỗ trợ hệ thống quạt hút mùi trung tâm.
o Hệ thống thơng gió tầng hầm nên bọc thêm cách âm để giảm độ ồn. o Phòng sinh hoạt cộng đồng nên lắp hệ thống điều hịa khơng khí thay vì
chỉ lắp quạt.
o Khu vực hồ bơi phải bố trí mái che cho cả hồ bơi người lớn và trẻ em. o Tại các khu vực thương mại, mỗi 800m2 sàn thì có 1 khu vực vệ sinh cơng
cộng và bao gồm công năng cho người khuyết tật. o Có khu vực để cư dân tổ chức sự kiện hoặc ma chay.
3.2.1.3 Thiết kế thêm nhiều không gian xanh trong dự án để tăng sự hài lòng của khách hang
Thiết kế xanh ngày càng được khách hàng quan tâm trong thời gian gần đây, đặc biệt thu hút đối với đối tượng khách hàng trẻ tuổi. Dự án thiết kế xanh không phải nhiều cây nhiều cỏ là xanh mà dự án cịn phải tính đến các yếu tố sử dụng năng lượng tiết kiệm, hiệu quả trong sử dụng năng lượng tái tạo, cụ thể:
• Bố trí mặt bằng hợp lý, sáng tạo tận dụng được ánh sáng thiên nhiên.
• Sử dụng các vật liệu mới tốt cho môi trường và tiết kiệm nhiên liệu như gạch không nung, tấm nhựa ốp giả gỗ, sử dụng đèn led thay đèn, ….
• Tăng tỷ diện tích cảnh quang, khu vực cơng viên cây xanh
3.2.1.4 Nâng cao tính đồng nhất trong chất lượng xây dựng các dự án
Người ta thường nói, đối với một chung cư thì nội thất dự án như quần áo con người thì chất lượng xây dựng như được ví như xương cốt của người đó. Chất lượng của một dự án chung cư không chỉ đến từ thiết kế mà cịn đến từ chất lượng thi cơng của nhà thầu và khả năng quản lý của chủ đầu tư.
• Novaland tập hợp nguồn nhân lực từ nhiều cơng ty, nên sẽ có nhiều phương thức vận hành, thi cơng và quản lý khác nhau, vì vậy cần thống nhất 1 bộ tiêu chuẩn về quản lý chất lượng để đảm bảo tính đồng đều và chất lượng cho tất cả các dự án.
• Thường xuyên tổ chức các buổi chia sẻ và đào tạo nội bộ của phịng ban để nâng cao trình độ của các thành viên.
• Ban hành quy chuẩn chất lượng thống nhất của Novaland. 3.2.2 Minh bạch yếu tố pháp lý
Thông tin pháp lý hiện nay khá nhạy cảm và khách hàng cần nắm rõ thơng tin dự án để đảm bảo tính hợp pháp của dự án, tránh tình trạng tranh chấp về chủ quyền sau này. Các biện pháp tác giả đề nghị:
• Novaland nên cơng bố chính thức là chủ đầu tư dự án, tránh việc tranh chấp và chồng chéo các dự án sau khi chuyển nhượng (M&A), bởi vì chủ đầu tư là người có trách nhiệm với người mua, trong khi đó nhà phân phối hoặc ủy quyền chỉ là người chuyển nhượng lại sản phẩm cho người mua.
• Cung cấp thơng tin đầy đủ đến khách hàng hồ sơ pháp lý của dự án để xác nhận quyền chủ đầu tư, tăng sự tin tưởng và đảm bảo đến với khách hàng.
3.2.3 Tăng tính cạnh tranh trong giá bán sản phẩm
Giá là một trong các yếu tố rất nhạy cảm, theo số liệu thị trường cho thấy giá của dự án do Novaland phát triển đang cao hơn các đối thủ cùng phân khúc.
Giá căn hộ được tính đơn giản như sau: Giá căn hộ = diện tích x đơn giá 1 m2
Vì vậy để để tác động đến giá căn hộ, các biện pháp chủ yếu tác động vào 2 thành phần là diện tích và đơn giá theo m2. Các kiến nghị của tác giá liên quan đến yếu tố giá.
• Sử dụng nguyên vật liệu xây dựng hoặc vật liệu thay thế để giảm đơn giá xây dựng.
• Giảm tỷ lệ sử dụng kính tại mặt dựng bên ngồi để giảm chi phí. • Thay thế thi công tác đá bằng công tác gạch giả đá
Ngoài ra để giá của mỗi sản phẩm được tốt thì việc tiết kiệm trong chi phí quản lý và biện pháp thi công cũng phải được xem xét và đánh giá kỹ trong chọn thầu và thi cơng, tránh lãng phí do phải thi cơng lặp lại hoặc trùng lắp.
Đối với bộ phận kinh doanh, khi tiếp xúc với khách hàng cần có sự minh bạch trong thơng tin và truyền thông đến khách hàng các lợi thế của Novaland như tiến độ và chất lượng xây dựng được đảm bảo, tiện ích riêng của dự án, cộng đồng sống văn minh, hiện đại.
3.2.4 Nâng cao các chính sách hỗ trợ khách hàng
Tiếp theo sau yếu tố tác động mạnh nhất đến người mua là chất lượng sản phẩm căn hộ chung cư, Novaland cần lưu ý đế các chính sách hỗ trợ tài chính đối với khách hàng, thủ tục mua bán để tạo thuận lợi cho khách hàng. Hiện nay các giải pháp đề nghị
3.2.4.1 Nâng cao cơng tác hỗ trợ vay vốn từ phía ngân hàng
Lịch thanh toán Novaland đang áp dụng (tham khảo của dự án Golden Manson Nguồn: Novaland.com.vn)
Bảng 3.2: Hình thức thanh toán mua bán căn hộ chung cư Golden Manson
Hình thức 1 : Lịch thanh tốn tiêu chuẩn (PA1)
Đợt Ngày thanh toán Tỷ lệ thanh toán Tỷ lệ lũy kế ước tính Giá trị từng
đợt Giá trị lũy kế Ghi chú
Giá trị căn hộ bao gồm VAT là 2,500,000,000
1 Ký hợp đồng 15% 15% 375,000,000 375,000,000 Thi cơng phần
móng cọc + 2 hầm
2 15/10/2016 5% 20% 125,000,000 500,000,000
Đợt Ngày thanh toán Tỷ lệ thanh toán Tỷ lệ lũy kế ước tính Giá trị từng
đợt Giá trị lũy kế Ghi chú
4 15/01/2017 5% 30% 125,000,000 750,000,000 Dự kiến ký
HĐMB
5 15/03/2017 10% 40% 250,000,000 1,000,000,000 - Thi công Bê
tông cốt thép phần thân - Thi cơng hồn thiện thơ - Thi cơng phần hồn thiện 6 15/05/2017 10% 50% 250,000,000 1,250,000,000 7 15/07/2017 10% 60% 250,000,000 1,500,000,000 8 15/09/2017 10% 70% 250,000,000 1,750,000,000 9 01/09/2018 25% + 2% PBT + VAT của 5% đợt cuối
95% 675,000,000 2,425,000,000 - Bàn giao nhà hoàn thiện
Đợt cuối Giao giấy chủ quyền sở hữu nhà ở 5% 100% 112,500,000 2,537,500,000 Gồm 2% phí bảo trì
Hình thức 2 : Lịch thanh tốn rút gọn với nhiều phương án
Đợt Ngày thanh toán PA2 PA3 PA4 PA5 Ghi chú
1 Ký hợp đồng 20% 35% 50% 99% Thi cơng phần móng cọc + 2 hầm 2 15/09/2016 5% 5% 5% 3 15/11/2016 5% 5% 5% 4 15/01/2017 5% 5% 5% Dự kiến ký HĐMB 5 15/03/2017 10% 5% 5% Thi công BTCT phần thân 6 15/05/2017 10% 5% 5% 7 15/07/2017 10% 5% 5% 8 15/09/2017 5% 5% 5% 9 15/11/2017 5% 5% 5% Thi công BTCT phần thân 10 15/01/2017 5% 5% 5% 11 15/03/2017 5% 5% 5% 12 15/05/2017 5% 5% 5% 13 15/07/2017 5% 5% 5%
Đợt Ngày thanh toán PA2 PA3 PA4 PA5 Ghi chú 14 01/09/2018 4% + 2% PBT + VAT của 1% đợt cuối 4% + 2% PBT + VAT của 1% đợt cuối 4% + 2% PBT + VAT của 1% đợt cuối 2% PBT + VAT của 1% đợt cuối - Bàn giao nhà hoàn thiện Đợt cuối
Giao giấy chủ quyền
sở hữu nhà ở 1% 1% 1% 1%
Ưu đãi chiết khấu 4.5% 6.5% 9.0% 14%
Hình thức 3 : Lịch thanh tốn nhận nợ ngân hàng
Đợt Thời hạn thanh toán Thanh toán
chuẩn Ghi chú
1 Ngay khi ký HĐ đặt cọc 30% Thi cơng phần móng
1 Ngay khi ký HĐ đặt cọc 69%
- Khách hàng nhận nợ qua ngân hàng 69%.
- Khách hàng được ân hạn nợ gốc và Novaland hỗ trợ lãi suất tối đa 10%/năm từ thời điểm nhận nợ đến hết tháng 9/2018
2 15/01/2017 Dự kiến ký HĐMB
3 15/09/2017 - Thi công phần thân
- Thi cơng hồn thiện
4 15/09/2018
Dự kiến giao nhà hồn thiện, khách hàng thanh tốn 2% phí bảo trì và VAT của 1% đợt cuối ngay khi nhận nhà Đợt
cuối
Giao giấy chủ quyền sở
hữu nhà ở 1% Tính trên giá HĐ bao gồm VAT
Giá trị căn hộ của Novaland dao động quanh mức từ 2 đến 3 tỷ đồng. Việc quá nhiều các tổ chức tín dụng chính thống hoặc khơng chính thống mời chào khách hàng vay vốn dẫn đến sự rối rắm về thơng tin. Vì vậy Novaland cần xác định nguồn vay vốn chính thức cho từng dự án để khách hàng được hưởng chính sách tốt nhất. Hiện nay, với việc phát triển của các mạng xã hội, website nên khách hàng khó xác định được đâu là kênh chính thống. Các phương án đề nghị:
• Truyền thơng đến khách hàng bằng những kênh chính thức như: quảng cáo tại các khung giờ vàng trên truyền hình để cơng bố thơng tin liên hệ chính thức, đăng ký trang chính thức trên mạng xã hội và các biện pháp hỗ trợ loại bỏ các trang thông tin khơng chính thống. Điều này giúp khách hàng đến được các thơng tin hỗ trợ tốt nhất.
• Phối hợp cùng ngân hàng hỗ trợ tín dụng cho dự án cơng bố chính thức thơng tin cũng như các chính sách ưu đại cho các khách hàng thân thiết của ngân hàng khi mua hoặc vay mua căn hộ do ngân hàng tài trợ.
• Phối hợp với ngân hàng hỗ trợ khách hàng mức lãi suất vay ưu đãi trong năm đầu hoặc duy trì mức lãi cố định càng lâu càng tốt như mức 10%/năm từ lúc bắt đầu đến sau bàn giao cho khách hàng 2 năm, tạo chính sách ưu đãi hơn các dự án khác.
3.2.4.2 Cải thiện hồ sơ mua bán
Hiện nay, việc xử lý hồ sơ mua bán cũng như các các điều chỉnh bổ sung từ khách hàng còn rối rắm và lâu dài, thiếu sự đồng bộ khi khách đặt mua và thiết kế thật của dự án. Vì vậy Novaland cần xây dựng hệ thống để tăng tính thống nhất và sự phê duyệt kịp thời của các cấp quản lý, tác giả đề nghị sử dụng hệ thống ERP trong công tác quản trị dự án để đáp ứng khách hàng và tăng tín bảo mật.
3.2.5 Đưa Novaland đến với cộng động
Nhóm yếu tố xã hội thường là yếu tố vơ hình khó xác định, để tác động đến nó tác giả để xuất các ý kiến thông qua các cơng cụ marketing thương hiệu Novaland.
• Tổ chức các buổi ra mắt các sản phẩm để giới thiệu sản phẩm mới.
• Tổ chức các hoạt động cho cư dân đang sinh sống tại dự án của Novaland để nâng cao hình ảnh cũng như các hoạt động của cộng đồng tại các dự án như :
o Chương trình “Gia đình Nova” vào ngày gia đình Việt Nam: tổ chức buổi thi nấu ăn cho các gia đình sinh sống tại chung cư, có giải thưởng và kỷ niệm chương.
o Chương trình “Sắc màu của tơi” vào ngày kỷ niệm thành lập Novaland: cuộc thi dành cho các cư dân tại chung cư của Novaland chụp lại những khoảng khắc, hình ảnh liên quan đến dự án. Các hình ảnh này sẽ được đăng tải trên các mạng xã hội để bình bầu, sau đó xác định người đoạt giải và trao thưởng. Các hình ảnh này Novaland có thể sử dụng cho công tác marketing trong tương lai.
o Thực hiện các hoạt động hỗ trợ cộng đồng như “Quỹ tấm lịng vì người nghèo”, “Vui trung thu lan tỏa yêu thương”, “Bữa ăn từ thiện cho người nghèo”, …
KẾT LUẬN
1. Đóng góp của nghiên cứu
Đối với thị trường bất động sản tuy mang lại lợi nhuận nhưng đầy rủi ro, doanh nghiệp phải có những nghiên cứu thị trường phù hợp với thực tế thì mới có thể duy trì được lợi thế được trên thị trường.
Trong luận văn này, tác giả tiến hành nghiên cứu các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư của công ty Novaland. Các yếu tố nghiên cứu dựa trên bài nghiên cứu của Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2014) “Một số yếu tố tác động đến quyết định chọn mua căn hộ chung cư cao cấp của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh”. Từ kết quả phỏng vấn nhóm dựa trên các thang đo đã có, tác giả đã điều chỉnh thang đo của Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2014) để tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi đối với khách hàng của Novaland. Qua khảo sát định lượng sau khi phát đi 200 mẫu phiếu điều tra và tác giả thu về được 152 phiếu hợp lệ để đưa vào phân tích.
Tác giả tiến hành kiểm định thang đo bằng Cronbach Alpha, loại đi một biến quán sát là ANHHUONG1. Thang đo đảm bảo độ tin cậy để phân tích nhân tố khám pha EFA. Từ kết quả phân tích EFA tác giả điều chỉnh mơ hình từ 6 nhân tố được rút thành 5 nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua là: xã hội, hỗ trợ, sản phẩm, giá và pháp lý.
Sau khi tiến hành phân tích hồi quy tuyến tính bội để tìm ra nhân tố nào ảnh hưởng mạnh nhất tác động đến quyết định mua của khách hàng. Kết quả phân tích cho thấy chất lượng sản phẩm vẫn là yếu tố hàng đầu đối với khách hàng với hệ số hồi quy riêng phần p=0.271. Ngồi nhân tố sản phẩm, các nhân tố cịn lại trong mơ hình đều tác động đến quyết định mua, đáng lưu ý là mơ hình của tác giả khác biệt so với mơ hình của Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2014) khi kết quả nghiên cứu xác định 2 nhân tố xã hội và giá vẫn tác động đến quyết định mua. Điều này tác giả có thể lý giải rằng: trong mơ hình của Nguyễn Quang Thu nghiên cứu thì sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc cao cấp nên giá cả cũng như yếu tố xã hội khơng có tác động đến
hộ thuộc phân khúc trung cao cấp nên vấn đề giá là không thể bỏ qua khi ra quyết định mua căn hộ.
2. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo
• Mẫu nghiên cứu được thực hiện theo hình thức thuận tiện cho tác giả nên chưa đảm bảo đủ độ khách quan của nghiên cứu. Bên cạnh đó mẫu khảo sát chỉ ở mức trên 150 mẫu nên có thể kết quả chưa phản ánh hồn tồn được chính xác các nhân tố tác động.
• Nghiên cứu này chỉ mới dựa vào các nhân tố đã xác định trong các nghiên cứu trước để phân tích nhưng có thể thời điểm này các xuất hiện thêm các nhân tố khác tác động đến quyết định mua.