CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1.3 Các lý thuyết có liên quan
2.1.3.1 Lý thuyết vị thế - chất lượng (Theory of Status and Quality)
Giới thiệu chung
Lý thuyết vị thế – chất lượng được Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) phát triển và công bố lần đầu trên Tạp chí Đơ thị học (Urban Studies) tại Vương Quốc Anh dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới
về vị trí dân cư đơ thị”, theo đó giá trị của nhà ở được quyết định bởi hai thành phần:
Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở.
Nội dung chính về động học dân cư đơ thị, lý giải sự di chuyển của người dân trong không gian đô thị, lý thuyết này hồn tồn khác biệt với lý thuyết hiện có của William Alonso năm 1964. Alonso cho rằng động học dân cư đô thị là sự dịch chuyển của người dân dựa trên sự đánh đổi giữa chi phí nhà ở và chi phí đi lại trong khơng gian đơ thị. Tuy nhiên điều này hiện nay khơng cịn đúng vì hệ thống giao thơng cơng cộng và giao thông tư nhân cùng những phương tiện vận tải, thông tin liên lạc ngày càng hiện đại..do đó dẫn đến chi phí đi lại ngày càng giảm. Chính vì vậy đây khơng cịn là yếu tố quyết định đến sự lựa chọn của người dân về nơi ở. (Trần Thanh Hùng, 2014)
“Theo lí thuyết vị thế - chất lượng, động học dân cư đô thị được hiểu là một sự dịch chuyển đồng thời dọc theo hai chiều vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở từ đó tạo thành một đường ngưỡng mong muốn”. (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000)
Chất lượng nhà ở: Là những đại lượng vật lí hữu hình đo đếm được như diện tích lơ đất, diện tích xây dựng, số tầng cao, số phịng, kết cấu cơng trình, ngun vật liệu xây dựng,…Các đại lượng này tồn tại độc lập với thành phần vị thế của nhà ở. Vị thế nơi ở: Là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một vị trí xác định. Nghĩa là sự mong muốn của con người về con người với các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế tương ứng. Từ sự mong muốn này tiến tới thiết lập các mối quan hệ xã hội giữa con người với con người khi có sự phù hợp về mặt văn hóa - xã hội và kinh tế. Vị thế hình thành bắt đầu từ sự mong muốn bên trong con người và biểu hiện ra bên ngoài là các quan hệ xã hội. (Trần Thanh Hùng, 2014).
Như vậy, để thỏa mãn nhu cầu của con người ln có sự kết hợp của chất lượng và vị thế theo một tỉ lệ nhất định. Tỉ lệ này được xác định theo quy luật đường ngưỡng mong muốn, hình thành từ sự lựa chọn chất lượng và vị thế của các cá nhân trong xã hội trong sự tương tác so sánh với những người xung quanh. Ứng với mỗi một vị trí có vị thế cụ thể thì có một mức chất lượng nhà ở tương ứng, mà dưới mức này thì chất lượng nhà ở được cho là khơng mong muốn hay kém phẩm chất. Đường ngưỡng này phản ánh mối quan hệ giữa chất lượng nhà ở và vị thế nơi ở, chia quỹ nhà ở trong không gian đô thị thành các phần khác nhau: Phần trên đường ngưỡng là phần thượng lưu (mức chất lượng nhà ở cao nhất), phần dưới đường ngưỡng là hạ lưu (vùng không mong muốn), phần ngay đường ngưỡng là trung lưu (vùng mong muốn). (Trần Thanh Hùng, 2014).
Sơ đồ 2.2: Sơ đồ mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế
(Nguồn: Hoàng Hữu Phê, 2009)
Ứng dụng của thuyết Vị thế - Chất lượng
Theo Hồng Hữu Phê (2009) thì thuyết vị thế - chất lượng có các ứng dụng sau: Ứng dụng trong nghiên cứu đô thị:
- Nếu tương quan vị thế - chất lượng được chứng minh là động lực chính cho các thay đổi trong vị trí dân cư đơ thị, các hệ quả về mặt chính sách sẽ rất lớn lao và cần phải được phối hợp chặt chẽ để sử dụng chúng mang lại hiệu quả.
- Các nghiên cứu cơ bản phục vụ cho các chính sách liên quan đến đơ thị (như kinh tế đô thị, quy hoạch đơ thị, quản lý đơ thị,...) có thể được hoạch định và thực hiện trên một số cơ sở lý thuyết được cập nhật.
Ứng dụng trong phát triển đơ thị:
- Tính tất yếu của việc đa tâm hóa các đơ thị lớn, phát triển nhanh; - Xác định vị trí của mỗi đơ thị trong hệ thống đơ thị quốc gia/tồn cầu;
- Nâng sức cạnh tranh đô thị thông qua việc xác định các cực vị thế tiềm năng; - Tránh lãng phí hoặc bỏ qua vị thế, hay giá trị vơ hình.
Ứng dụng về chính sách nhà ở.
- Chiến lược đầu tư vào nhà ở: Cân nhắc tương quan vị thế - chất lượng trong các chương trình dân cư;
- Chú trọng sự khác biệt trong tương quan vị thế - chất lượng của phân khúc thị trường nhà ở: Nhà cao cấp và nhà ở xã hội;
- Giải thích và dự báo hiện tượng bong bóng thị trường nhà ở (sự bành trướng quá mức của vị thế, nhân tạo nhiều hơn ngẫu nhiên, trong khi chất lượng thay đổi chậm vì có qn tính lớn đúng như lý thuyết dự báo). Các điểm nguy hiểm xuất hiện tại các khu vực (trong không gian thực hay trong phân khúc thị trường thứ bậc về chất lượng), khi vị thế bắt đầu vượt cao hơn chất lượng.
Ứng dụng trong phát triển và quản lý thị trường BĐS
- Xây dựng mơ hình định giá BĐS sát giá thị trường (sử dụng mơ hình Hedonic Price Index).
- Lập các cơng cụ quan trắc và phân tích thị trường BĐS;
- Trên cơ sở số liệu quan trắc, dựng mặt ngưỡng, sử dụng hiệu ứng “lực căng mặt ngoài”;
- Triển khai các giải pháp kinh doanh qua mạng.
Giới thiệu chung
BĐS là một hàng hoá phức tạp. Điều này là bởi vì các giá trị gắn liền với một tài sản phụ thuộc vào nhiều đặc tính riêng biệt của các thuộc tính (Rosen, 1974). Sự độc nhất của các bên liên quan tương tác trong thị trường BĐS, cũng như bản chất không đồng nhất của BĐS, có thể là do sự khác biệt về các yếu tố khác nhau của BĐS. Điều này đã dẫn đến sự phát triển của một mơ hình giá cả thụ hưởng (HPM) để xác định giá trị tài sản có sự tác động của các yếu tố.
Có nhiều nghiên cứu về thẩm định giá BĐS được thực hiện bởi Lancaster (1966), Ridker (1967), Rosen (1974), Ohta và Griliches (1974), Griliches (1991), Raymond (2003)và nhiều tác giả khác. Trong đó kỹ thuật HPM phần lớn được sử dụng để thẩm định giá trong thị trường BĐS khác nhau trên thế giới để đo lường sự đóng góp của các thuộc tính tài sản, cũng như các yếu tố bên ngồi khác có thể ảnh hưởng đến giá trị của một tài sản (Selim.S, 2008). Bản chất của tài sản BĐS bảo đảm việc định lượng giá trị của mỗi biến tài sản để hình thành giá trị tài sản. Phân tích hồi quy đa biến (MRA) hay cũng được gọi là HPM (Lentz và Wang, 1998), có thể được sử dụng để phân tích các dữ liệu giao dịch BĐS của một nhóm thị trường. Dạng tổng quát của HPM cung cấp cho các ước tính hồi quy của từng biến độc lập, nói cách khác, giá trị tài sản là một chức năng của tổng của cả hai thuộc tính nội bộ và bên ngồi các thuộc tính trong phương trình sau: Giá = f (các yếu tố cấu trúc, về địa điểm và khu vực) (Chin và Chau, 2002).
Kỹ thuật phân tích khác được sử dụng trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS, tuy nhiên, HPM được sử dụng rộng rãi bởi các nhà nghiên cứu bất động sản (Babawale et al ., 2012). Có thể bởi vì phương pháp này là đơn giản và linh hoạt (Chin và Chau, 2002).
Ứng dụng của mơ hình Hedonic
Ứng dụng đầu tiên của HPM thẩm định giá tài sản có thể được truy trở lại đầu những năm 1920. Mặc dù, khơng có sự đồng thuận giữa các nghiên cứu về ứng dụng đầu tiên của mơ hình HPM. Ví dụ, Colwell và Dilmore (1999) báo cáo rằng Haas (1922) đã nghiên cứu đầu tiên mà sử HPM trong nghiên cứu thẩm định
giá tài sản, bằng cách áp dụng nó để đánh giá một đất nông nghiệp ở Minnesota (Hoa Kỳ). Tương tự như vậy, Bruce và Sundell (1977) lập luận rằng kỹ thuật HPM lần đầu tiên được giới thiệu để nghiên cứu giá BĐS vào năm 1924. Ridker và Henning (1967) sử dụng HPM cho việc ước lượng ảnh hưởng của chất lượng khơng khí trên giá trị tài sản dân cư, cho thấy rằng đây là ứng dụng đầu tiên của HPM để nghiên cứu thẩm định giá tài sản (Chin và Chau, 2002).
Mặc dù các học giả hầu hết đều cho rằng Court (1939) là người tiên phong của HPM. Court (1939) đã phát triển một chỉ số giá cho xe ơ tơ, trong đó chứng minh rằng nhu cầu cho xe ơ tơ có thể được giải thích bởi nhiều biến bao gồm chiều dài cơ sở, trọng lượng và mã lực của xe. Sau đó, các học giả khác đã thông qua HPM để nghiên cứu BĐS. Sau đó, Rosen (1974) đã phát triển lý thuyết hỗ trợ cho các ứng dụng của HPM để thẩm định giá trị tài sản.
Kể từ khi Rosen (1974) mở rộng lý thuyết này ra thị trường nhà ở, mơ hình Hedonic đã được ứng dụng rộng rãi như là một công cụ để đánh giá thị trường BĐS và phân tích đơ thị. Rosen (1974) đã đặt ra nền tảng lý thuyết để xác định giá mua hoặc giá ẩn cho các thuộc tính của một hàng hoá đối với nhiều đối tượng người tiêu dùng khác nhau, tác giả cũng đưa ra cách xử lý toàn diện đối với giá ẩn hay giá thụ hưởng. Giá mua được xác định là số tiền tối đa mà một người tiêu dùng sẵn sàng trả cho một hàng hoá với điều kiện là họ duy trì được một mức độ thoả mãn hoặc hài lòng nhất định. Hàm về giá bán được định nghĩa là hàm để xác định mức giá tối thiểu mà nhà sản xuất chấp nhận bán hàng hố để có được một khoản lợi nhuận nhất định. Lý thuyết giá ẩn đã tạo ra một vấn đề trong kinh tế học cân bằng không gian, giúp định hướng người tiêu dùng cũng như người sản xuất đưa ra các quyết định về vị trí liên quan đến các đặc điểm không gian.
Hiện nay, phương pháp HPM được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia phát triển, đặc biệt là thị trường nhà ở là một trong ứng dụng rộng rãi của mơ hình định giá Hedonic. Bởi nhà ở là hàng hố khơng đồng nhất và nhu cầu của người tiêu dùng cũng không đồng nhất (Malpezzi, 2003). Thật vậy, một BĐS có nhiều đặc điểm riêng về diện tích, chất lượng cơng trình, thời gian thi cơng, vị trí nhất
định,… . Đồng thời nhu cầu, sở thích và mức độ thoả mãn của người mua là khác nhau nên việc định giá BĐS cũng sẽ khác nhau dẫn đến việc định giá vì thế cũng trở nên khó khăn. Từ đó, phương pháp Hedonic được sử dụng phổ biến vì nó ước tính được giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị của cả BĐS.
Các vấn đề trong mơ hình Hedonic
Tuy nhiên việc sử dụng kỹ thuật HPM cũng gặp phải một số chỉ trích phát sinh từ những vấn đề tiềm ẩn liên quan đến việc ước tính và giả định các mơ hình cơ bản, chẳng hạn như việc xác định cung cầu, thông tin bất cân xứng của thị trường, việc chọn các biến độc lập, việc thị trường cân bằng, việc chọn dạng phương trình và phân khúc thị trường.
Việc sử dụng mơ hình Hedonic rất cần nhiều dữ liệu, mà dữ liệu ở một số địa điểm nhất định thường khơng có sẵn do đó trong q trình thu thập dữ liệu khó tránh khỏi việc hiện tượng thiên lệch về dữ liệu (Chin và Chau, 2002).
Một trong những giả định của mơ hình Hedonic là thơng tin thị trường hồn hảo. Nếu hộ gia đình khơng nhận thức được giá thị trường và các đặc điểm của BĐS thì khả năng giá giao dịch sẽ khơng phản ánh đúng giá trị BĐS, gây tổn thất trong giao dịch. Thực tế ở thị trường BĐS Việt Nam, thông tin của các BĐS thường bị các nhân viên kinh doanh BĐS và người bán che giấu, dẫn đến sự không minh bạch trên thị trường. Giá ban hành Nhà nước hàng năm cũng thấp hơn rất nhiều so với thực tế nên khơng có căn cứ xác định chính xác giá trị của BĐS.
Ngồi ra, giá trị BĐS khơng thể lập tức điều chỉnh khi thị trường có cung cầu thay đổi, cần phải có độ trễ nhất định. Thêm nữa là chi phí giao dịch trong thị trường BĐS là rất đa dạng và có giá trị đáng kể.
Hiện tương đa cộng tuyến rất thường xuyên xảy ra. Thơng thường yếu tố mơi trường sẽ có liên quan tới nhau dẫn tới hiện tượng đa cộng tuyến. Chẳng hạn như tài sản gần đường giao thơng sẽ có tiếng ồn lớn, khói bụi cao nên khó tách được giá ra khỏi các biến độc lập trong hai hình thức ơi nhiễm trên; bên cạnh đó cũng có yếu tố diện tích và kích thước cũng có hiện tượng đa cộng tuyến. Khi chiều rộng lớn hoặc chiều dài lớn sẽ khiến diện tích lớn theo, tuy nhiên chiều rộng lớn
lại có lợi thế hơn cho tài sản cũng làm tăng giá trị tài sản.
Giả định thị trường cân bằng cũng khó xảy ra khi giá trị BĐS hiện nay tại Việt Nam nói chung và Tp HCM nói riêng đang biến động rất lớn. Giá đất Quận 9 thay đổi nhanh chóng, khó đạt được trạng thái cân bằng.
Phần lớn các nghiên cứu về giá đều sử dụng mơ hình Hedonic và dựa trên phân tích hồi quy đa biến. Về cơ bản, phương pháp Hedonic phù hợp để đánh giá mối quan hệ giữa giá và các đặc điểm của ngôi nhà trong điều kiện đơn giản. Tuy nhiên mơ hình này sẽ trở lên phức tạp khi ta mở rộng mơ hình ra nhiều khía cạnh như sự phi tuyến tính, yếu tố ngoại lai, không gian và các hình thức phụ thuộc khác giữa các quan sát, sự không liên tục. Tuy nhiên, để khắc phục được những vấn đề trên thì mơ hình mạng thần kinh nhân tạo ANN (Artificial Neural Network) đã được áp dụng để dự báo giá đất. Phương pháp này về cơ bản khác với các phương pháp truyền thống bởi vì kết quả của mơ hình có phạm vi biến thiên rộng hơn so với mơ hình Hedonic với mở rộng về mặt khơng gian.
Việc sử dụng mơ hình định giá Hedonic trong nghiên cứu thực nghiệm địi hỏi người nghiên cứu khơng chỉ có kỹ năng kỹ thuật mà còn đòi hỏi sự trải nghiệm và dự đoán (Chin và Chau, 2002).