CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
5.3.2 Hạn chế về dữ liệu
Việc xác định các yếu tố tác động đến giá trị lô đất là rất phức tạp, cần một dữ liệu rất lớn trong nghiên cứu. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu có hạn, học viên chỉ thu thập được 206 mẫu có thể khơng đại diện được cho khu vực nghiên cứu, do đó ảnh hưởng đến kết quả của bài nghiên cứu.
Mơ hình xây dựng chỉ áp dụng cho mục đích sử dụng đất ở, chưa xét đến các mục đích sử dụng khác như đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp,...
Bài nghiên cứu chỉ thu thập dữ liệu tại Quận 9 là quận vùng ven nơi có giá đất đang tăng khá nhanh so với các quận trong nội thành nên khó đại diện cho thị trường nhà đất Tp HCM nói chung và thị trường BĐS khó đạt được trạng thái cân bằng như giả thiết của mơ hình. Mặc dù học viên đã hạn chế sự tăng giá này bằng cách thu thập dữ liệu trong gần 02 tháng để ít giá đất ít biến động nhất, tuy nhiên vẫn khó tránh khỏi tác động tới kết quả của mơ hình.
Thị trường BĐS Việt Nam nói chung và Tp HCM nói riêng là thị trường có thơng tin bất cân xứng. Do đó số liệu học viên khảo sát được là các BĐS đang rao bán có thể có các thơng tin về giá chưa phản ảnh đúng thực tế thị trường mà mang ý chí chủ quan của chủ tài sản khi rao bán và giá trị thực của BĐS cịn phụ thuộc vào q trình thương lượng giá giữa bên mua và bán. Đồng thời trong quá trình thu thập khó tránh khỏi sai sót do yếu tố chủ quan như khoảng cách đến mặt tiền đường đối với các hẻm có khả năng đi ra từ nhiều đường khác nhau (trường hợp này học viên sẽ đánh giá khoảng cách đến đường gần nhất với lô đất).
Dữ liệu khơng có sẵn: Nguồn cơ sở dữ liệu làm đầu vào để phân tích hiện nay tại Tp HCM nói riêng và Việt Nam nói chung là đều chưa có. Vì vậy phải tiến hành điều tra, nên ngay cả khi học viên biết các yếu tố có tác động đến giá BĐS nhưng do khơng có thơng tin định lượng về chúng nên khơng thể đưa vào mơ hình.
Giá cơng trình xây dựng nhà ở trong khoảng 40 mẫu đã thu thập được, được tính tốn theo phương pháp chi phí thay thế theo cách tính được ban hành của nhà nước có thể khơng phản ảnh đúng giá trị của ngơi nhà. Do sai số khi tính giá trị cịn
lại của cơng trình xây dựng trên đất vì cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố kỹ thuật như sàn, nền, khung cột..địi hỏi kiến thức chun mơn sâu.
Giá đất còn phụ thuộc vào lựa chọn hành vi của từng cá nhân trong xã hội nên cho dù giá đã giao dịch thành công hoặc học viên đã thành công đưa tất cả biến liện quan vào mơ hình thì chắc chắn vẫn có một số “ngẫu nhiên” thuộc bản chất trong cá thể giá đất mà khơng thể giải thích được.
Với những hạn chế trên, để nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá đất được chính xác, vận dụng một cách hiệu quả và có độ tin cậy cao thì cần thiết phải xây dựng một ngân hàng dữ liệu để thu thập thông tin về đất đai, BĐS một cách đầy đủ và chính xác, có độ tin cậy.