CHƯƠNG 4 : THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.2.3 Thảo luận kết quả
Kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí tọa lạc của lơ đất, hạ tầng khu vực, lộ giới đường hẻm, đường trục chính, diện tích và khoảng cách đến mặt tiền đường là những yếu tố có tác động đến giá đất ở đô thị. Cụ thể mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này như sau:
Khoảng cách đến trung tâm thành phố có hệ số hồi quy của biến này là -0.05 và mang dấu (-). Điều này có nghĩa là khi các yếu tố khác khơng đổi thì khoảng cách từ lô đất đến trung tâm thành phố tăng thêm 1 kilơmet thì giá đất ở sẽ giảm 5%. Do lô đất càng xa trung tâm thành phố sẽ khơng có lợi thế về giao thông bằng lô đất gần trung tâm.
Vị trí lơ đất có hệ số hồi quy của biến này là +0.345 và mang dấu (+). Điều này có nghĩa là khi các yếu tố khác khơng đổi thì đơn giá lơ đất ở tọa lạc tại mặt tiền sẽ cao hơn lô đất tọa tại hẻm là 34.5%. Do các lô đất ở mặt tiền sẽ thuận lợi về giao thơng và có lợi thế kinh doanh hơn lơ đất ở hẻm.
Hạ tầng khu vực có hệ số hồi quy của biến này là +0.31 và mang dấu (+). Điều này có nghĩa là khi các yếu tố khác khơng đổi thì đơn giá lơ đất tọa lạc tại nơi có hạ tầng hồn thiện sẽ cao hơn lơ đất tọa tại nơi có hạ tầng kém hồn thiện là 31% . Do nơi có hạ tầng hồn thiện, có đầy đủ điện, đường trường, bệnh viện và đường được trải nhựa hoặc xi măng sẽ giúp ích rất nhiều cho cuộc sống.
Lộ giới đường hẻm có hệ số hồi quy của biến này là +0.033 và mang dấu (+). Điều này có nghĩa là khi các yếu tố khác khơng đổi thì khi độ rộng đường hẻm tăng lên 1 mét thì đơn giá đất ở tăng lên là 3.3%. Do độ rộng đường lớn sẽ thuận lợi cho giao thơng.
Trục đường chính có hệ số hồi quy của biến này là +0.0925 và mang dấu (+). Điều này có nghĩa là khi các yếu tố khác khơng đổi thì đơn giá lơ đất tọa lạc trục đường chính sẽ cao hơn lơ đất tọa tại trục đường khơng phải là đường chính trong khu vực là 9.25%. Do trục đường chính sẽ thuận lợi lưu thơng trong khu vực hơn.
Diện tích có hệ số hồi quy của biến này là -0.00184 và mang dấu (-). Điều này có nghĩa là khi các yếu tố khác khơng đổi thì diện tích của lơ đất tăng 1m2 thì giá lơ đất giảm 0.184%. Do lơ đất có diện tích càng lớn thì thường có mật độ xây dựng thấp hơn lơ đất diện tích nhỏ do đó trong giao dịch thực tế thì lơ đất diện tích lớn sẽ có tính thanh khoản kém và đơn giá đất thấp hơn.
Khoảng cách đến mặt tiền đường có hệ số hồi quy của biến này là -0.000117 và mang dấu (-). Điều này có nghĩa là khi các yếu tố khác khơng đổi thì khoảng của lô đất đến mặt tiền đường tăng lên 1 mét thì giá lơ đất giảm 0.0117%. Do lô đất càng xa mặt tiền đường sẽ khơng có lợi thế về giao thơng bằng lơ đất gần mặt tiền.
TĨM TẮT CHƯƠNG 4
Trong chương này học viên đã trình bày kết quả của việc phân tích dữ liệu phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu của đề tài. Chương 4 trình bày phương pháp nghiên cứu và mơ hình nghiên cứu. Theo đó, các yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí tọa lạc của lơ đất, hạ tầng khu vực, lộ giới đường hẻm, đường trục chính, diện tích và khoảng cách mặt tiền là những yếu tố có tác động đến giá đất ở đơ thị. Trong đó yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố là có tác động cao nhất đến giá đất ở. Kết quả ta có mơ hình nghiên cứu:
Ln GD = 3.37 + 0.345VT+ 0.033LG - 0.05KCTT - 0.000117KCMT+ 0.31 HT - 0.00184 DT + 0.0925TC