CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
5.3.3 Định hướng nghiên cứu tiếp theo
Nghiên cứu này gợi ý một số hướng mở rộng cho các nghiên cứu cùng lĩnh vực được thực hiện trong tương lai. Đầu tiên là ứng dụng mơ hình để dự báo giá đất tại khu vực Tp HCM, ứng dụng trong thẩm định giá hàng loạt. Do bảng giá đất hiện nay không phản ánh đúng giá thị trường của khu vực, do đó nếu có thể có được mơ hình định giá tại tất cả các khu vực thì cơng tác quản lý đất đai sẽ hiệu quả và đúng đắn hơn. Tiếp theo là các nghiên cứu sau này nên mở rộng dữ liệu quan sát, cũng như phạm vi quan sát để đánh giá tốt hơn mức độ tác động của các yếu tố đến giá đất ở đô thị.
TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo bằng tiếng Việt
Hà Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà, 2016. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản. Tạp chí Tài chính, kỳ I, tháng 11/2016.
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006. Giáo trình Định giá đất. Đại Học
Nông Nghiệp I Hà Nội. Hà Nội: Nhà xuất bản Nơng Nghiệp.
Hồng Ngọc Nhậm và các cộng sự, 2008. Giáo trình kinh tế lượng. Hồ Chí Minh: Nhà xuất bản Lao động – Xã hội.
Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008. Phân tích dữ liệu nghiên cứu với
SPSS. Tp HCM: Nhà xuất bản Hồng Đức.
Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008. Thống kê ứng dụng. Hà Nội:
Nhà xuất bản Thống kê.
Lê Khương Ninh, 2011. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở đồng bằng sông Cửu Long. Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 254 – tháng 12/2011,
trang 11 – 17.
Lê Quang Trí, 1998. Giáo trình Tài nguyên đất đai. Trường Đại ho ̣c Cần Thơ. Nguyễn Mạnh Hùng, 2016. Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải
pháp. Nghiên cứu khoa học. Trường Đại học Nam Cần Thơ.
<http://nctu.edu.vn/uploads/page/2016_01/bai-nghien-cuu-bat-dong-san-02- tien-sy-Hung.pdf>. [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012. Giáo trình thẩm định giá trị bất
động sản. Hồ Chí Minh: Nhà xuất bản Lao động – Xã hội.
Nguyễn Ngọc Vinh, 2012. Nhận diện các yếu tố tác động lên giá trị bất động sản.
Tạp chí Địa ốc Việt Nam, số 24, tháng 8/2012.
Nguyễn Ngọc Vinh, 2013. Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị đất đai
ở Việt Nam. Hồ Chí Minh: Nhà xuất bản kinh tế.
Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Hồng Dương, 2015. Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Gò Vấp, Tp HCM. Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 26(3) – tháng 3/2015, trang 82 – 103.
Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch, 2013. Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn Tp. HCM. Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 269 – tháng
3/2013, trang 11 – 19.
Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005. Giáo trình thị trường bất động sản. Hà Nội: Nhà xuất bản Nông nghiệp
Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011. Ứng dụng mơ hình “Decision Tree” trong định giá đất tại Việt Nam. Tạp chí Tài chính, số 8 (562) tháng 8/2011.
Nguyễn Trọng Hoài và cộng sự, 2009. Dự báo và phân tích dữ liệu. Hà Nội: Nhà xuất bản Thống kê.
Nguyễn Trọng Hồi, Phùng Thanh Bình và Nguyễn Khánh Duy, 2009. Dự báo và
phân tích dữ liệu trong kinh tế và tài chính. Hà Nội: Nhà xuất bản Thống kê.
Nguyễn Văn Minh, 2012. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Tp Hồ Chí Minh.
Luận văn thạc sĩ. Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm Cao Chí và Vũ Minh Châu, 2014. Kinh tế lượng ứng dụng. Hồ Chí Minh:
Nhà xuất bản Lao động – Xã hội.
Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005. Dấu ấn thương hiệu tài sản và giá trị. Hồ Chí
Minh: Nhà xuất bản Trẻ.
Trần Đức Quỳnh và Bùi Nguyên Hạnh, 2015. Mơ hình Hedonic và phần mềm cho bài toán xác định giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tạp chí Khoa học
và Phát triển, tập 13, số 6, trang 989-998.
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, 2011. Ứng dụng mơ hình Hedonic về các yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Tạp chí Phát
triển kinh tế, số 254, trang 18-23.
Tài liệu tham khảo bằng tiếng anh
Alonso, W., 1964, Location and Land Use. Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts, 1964.
Ayan E. and Erkin H.C, 2014. Hedonic Modeling for a Growing Housing Market: Valuation of Apartments in Complexes. International Journal of Economics
and Finance, Vol. 6, No. 3 [pdf] Available at:
<http://dx.doi.org/10.5539/ijef.v6n3p188>[Accessed 02 March 2017]
Babawale, G. K. and Adewunmi, Y., 2011.The Impact of Neighbourhood Churches on House Prices. Journal of Sustainable Development, Vol. 4, No.
1, February 2011.
Babawale, G. K., 2011. The Impact of Neighbourhood Churches on House Prices. Journal of Sustainable Development, Vol 4, No 1: 246 – 253.
Babawale, G. K., 2012. The specification of hedonic indexes for duplexes in Lekki peninsular area of Lagos metropolis. Elixir International Journal, 45: 7689-
7698.
Bernardo.P.M, et al. 2002. “Hedonic price model and smell consequences of sewage treatment plants in urban areas”. Economics air pollution, No.234,
pp 1-25.
Bruce, R.W., Sundell, D.J., 1977. Multiple regression analysis: history and applications in the appraisal profession. Real Estate Appraiser 43 (1), 37–44. Carreira, Cláudia Patricia Ferreira Sousa, 2011. The Housing Market in the
District of Leiria: A Hedonic Approach. Dissertation Master. Technology and Management of the Polytechnic Institute of Leiria.
Chiarazzo et al., 2014. The Effects of Environmental Quality on Residential Choice Location. Procedia - Social and Behavioral Sciences, 162 ( 2014 ): 178 – 187.
Chin, T.L., Chau, K.W., 2002. A critical reviews of literature on the hedonic price model. Int. J. Hous. Sci. Appl. 27 (2), 145–165.
Colwell, P.F., Dilmore, G., 1999. Who was first? An examination of an early hedonic study. Land Econ. 75 (4), 620–626.
Court A. T.,1939. Hedonic price indexes with automobile examples. The Dynamics of Automobile Demand, New York: General Motors. p: 103-117.
Griliches, Zvi and Ohta, Makoto, 1974. Automobile Prices Revisited: Extensions of the Hedonic Hypothesis. National Bureau of Economic Research (Household Production and Consumption) [pdf] Available at: <http://www.nber.org/chapters/c3966> [Accessed 02 March 2017]
Griliches, Zvi, 1991. Hedonic Price Indexes and the Measurement of Capital and Productivity: Some Historical Reflections. National Bureau of Economic Research (Fifty Years of Economic Measurement: The Jubilee of the Conference on Research in Income and Wealth) [pdf] Available at: <http://www.nber.org/books/bern91-1> [Accessed 02 March 2017]
Glenn Blomquist and Lawrence Worlby, 1981. Hedonic Prices, Demand for Urban Housing Amenities, And Benifit Estimates. Journal Of Urban Economics 9,
p: 212-221.
Lancaster, K. J, 1966. A new approach to consumer theory. Joural of Political
Economy, 74: 132-157.
Lentz, George H. and Wang, Ko, 1998. Residential Appraisal and the Lending Process: A Survey of Issues. Journal Of Real Estate Research [pdf]
Available at:
<http://pages.jh.edu/jrer/papers/pdf/past/vol15n01/v15p011.pdf> [Accessed 02 March 2017]
Malpezzi, S., Ozanne, L., Thibodeau, T., 1980. Characteristic Prices Of Housing In Fifty-Nine Metropolitan Areas. The Urban Institute,
Washington DC.
Patrick and Kahn, Matthew E, 2008. Estimating hedonic models of consumer demand with an application to urban sprawl. (Springer New York) Hedonic methods in Housing markets, p: 129-155 [pdf] Available at:
https://scholar.google.com/citations?hl=en&user=lfkXE9kAAAAJ&view_op =list_works&sortby=pubdate> [Accessed 02 March 2017]
Phe, Hoang Huu and Patrick Wakely Status, 2000. Status, Quality and Other Trade-off: Towards a New Theory of Urban Residential Location. Urban studies, vol 37, No.1 January 2000, 7-35.
Raymond, Y. C., 2002. Estimating Neighbourhood Effect in House Prices: Towards a New Hedonic Model Approach. [pdf]. Available through: CiteSeerX website <www.citeseerx.ist.psu.edu>.
Ridker, Ronald G. & John A Henning, 1967. The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution. The REVIEWS of Economics and Statistics, Vol. 49, No. 2: 246-57.
Rosen, S., 1974. Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, 82 (1): 35-55.
Selim, H., 2009. Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression versus artificial neural network. Expert Systems with Applications, 36: 2843– 2852.
Selim, S., 2008. Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression model, Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9 (1): 65- 76.
Sérgio A. B, et al.,2002. Economics of Air Pollution: Hedonic Price Model and Smell Consequences of Sewage Treatment Plants in Urban Areas. Economics
of Air Pollution, No. 234: 1-25.
Timur Hulagu et al., 2015. A Hedonic house price index For Turkey. Statistics Deparment Central Bank of the republic of Turkey [pdf]. Available at:
https://www.bis.org/ifc/events/ifc_isi_2015/424_huelague_paper.pdf.[Access ed 02 March 2017]
Wen Hai-zhen et al.,2005. Hedonic price analysis of urban housing: An empirical research on Hangzhou, China. Journal of Zhejiang University Science, 2005
6A(8): 907-914.
Xu Ting, 2008. Heterogeneity in Housing Attribute Prices: An Interaction Approach between Housing Attributes, Absolute Location and Household Characteristics.University of New South Wales, Australia [pdf] Available
at:<http://www.prres.net/Papers/Xu_Ting_Heterogeneity_in_Housing_Attrib ute_Prices.pdf> [Accessed 02 March 2017]
Văn bản pháp quy
Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013. Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012.
Luật kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về
khung giá đất.
Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Tp HCM áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019.
Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 ban hành biểu giá chuẩn về đơn giá xây dựng cơng trình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.
Hướng dẫn liên sở số 3100/HDLCQ-TNMT-STC-SXD-CT Ngày 15/05/2015 của Liên Sở Tài ngun và Mơi trường - Sở Tài chính - Sở Xây dựng - Cục thuế TP.HCM về hướng dẫn áp dụng Bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Ủy ban nhân dân Tp HCM.
Công văn số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 về việc tính tốn quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dựng tại thời điểm năm 2016 của Biểu giá chuẩn tại
quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của Ủy ban nhân dân Tp HCM.
Trang web
Bách khoa toàn thư mở Wikipedia. Địa tô tư bản chủ nghĩa. <https://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%E1%BB%8Ba_t%C3%B4_t%C6% B0_b%E1%BA%A3n_ch%E1%BB%A7_ngh%C4%A9a>. [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Bách khoa toàn thư mở Wikipedia. Khái niệm về đất (kinh tế học). <https://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%E1%BA%A5t_(kinh_t%E1%BA% BF_h%E1%BB%8Dc)>. [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Bản đồ Quận 9, Tp
HCM.<http://maps.vietbando.com/maps/?t=1&st=0&l=12&kv=10.8274048, 106.857833>. [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Báo cáo Ngân hàng Thế giới về dân số Việt Nam. <http://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.TOTL?locations=VN>. [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Cục quản lý nhà- bộ xây dựng, 2015. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản.ww.datq9.com/uploads/6/8/3/1/68316783/cac_yeu_to_anh_huong_den_g ia_bat_dong_san.doc/>. [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), 2013. “Khơng thể có chuyện khung giá đất bằng giá thị trường”. <http://vneconomy.vn/bat-dong-san/khong-the-co-chuyen-khung-gia-dat- bang-gia-thi-truong-20130808124211982.htm>.[Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Hoàng Hữu Phê, 2009. Giới thiệu lý thuyết Vị thế - Chất lượng. Hội thảo “Các vấn đề kinh tế - tài chính và ứng dụng toán học”.
<http://land.hcmunre.edu.vn/data/file/Tai%20lieu/Tham%20luan%20VT- CL.pdf.> [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Hoàng Hữu Phê, Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng (2009). Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết
vị thế - chất lượng. Bộ xây dựng
<http://www.xaydung.gov.vn/c/document_library/get_file?p_l_id=55940&fo lderId=48304&name=8774>. [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Hoàng Hữu Phê, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Trần Thanh Hùng, 2013. <http://kienviet.net/2013/07/24/ly-thuyet-vi-the-chat-luong-va-cac-ung-dung- chinh-sach-trong-phat-trien-do-thi-va-thi-truong-bat-dong-san/>. [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Lê Quang Trí, 1998. Giáo trình thực tập đánh giá đất đai (Phương pháp đánh giá đất đai của FAO, 1976). <https://voer.edu.vn/c/phuong-phap-danh-gia-dat- dai-cua-fao1976/59764123/dfe1ca60>. [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017]. Phạm Lộc, 2015. <http://www.phamlocblog.com/2016/05/moi-lien-he-giua-he-so-
hoi-quy-chuan.html>.[Ngày truy cập: 1 tháng 4 năm 2017]. Thông tin Quận 9, Tp HCM.
<https://vi.wikipedia.org/wiki/Qu%E1%BA%ADn_9,_Th%C3%A0nh_ph% E1%BB%91_H%E1%BB%93_Ch%C3%AD_Minh>. [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
<http://www.quan9.hochiminhcity.gov.vn/quyhoach/lists/posts/post.aspx?So urce=/quyhoach&Category=T%C3%ACnh+h%C3%ACnh+kinh+t%E1%BA %BF&ItemID=2&Mode=1> .[Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Thông tin Tp HCM.
<https://vi.wikipedia.org/wiki/Th%C3%A0nh_ph%E1%BB%91_H%E1%BB %93_Ch%C3%AD_Minh>.[Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Thu Hiền, 2015. Tại sao nhà hướng Nam là tốt nhất?.<http://cafef.vn/noi-that- phong-thuy/tai-sao-nha-huong-nam-la-tot-nhat-20151206132250932.chn>. [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
Trần Thanh Hùng, 2014. Nguyên lý bất định và lý thuyết Vị thế - Chất lượng: Triển vọng ứng dụng trong nghiên cứu quản lý đất đai. Hội nghị Khoa học và Công nghệ lần 2: Tài nguyên Năng lượng và Mơi trường vì sự phát triển bền vững. Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh.<http://land.hcmunre.edu.vn/data/file/Tai%20lieu/Kinh%20te%20- %20Xa%20hoi/HCMUNRE-KY-PB1-Tran%20Thanh%20Hung%20-
%201.pdf?AspxAutoDetectCookieSupport=1>. [Ngày truy cập: 1 tháng 3 năm 2017].
PHỤ LỤC Phụ lục 1: Khảo sát chuyên gia
Phụ lục 2: Bảng khảo sát
Phụ lục 3: Đơn giá cơng trình xây dựng
Phụ lục 4: Vị trí quan trọng của các yếu tố
Phụ lục 5: Bản đồ hành chính khu vực Quận 9, Tp HCM
Phụ lục 6: Hình ảnh thực tế một số tuyến đường và lô đất khảo sát tại
Quận 9, Tp HCM
Phụ lục 7: Kết quả hồi quy
Phụ lục 8: Bảng các mô hình hồi quy và các biến nghiên cứu trong các
nghiên cứu thực nghiệm liên quan
BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT Ý KIẾN CHUYÊN GIA
Chào quý Ông/Bà!
Nhằm thực hiện đề tài nghiên cứu luận văn: PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI QUẬN 9, TP HCM,
chúng tơi thực hiện khảo sát ý kiến chun gia kính mong q Ơng/Bà dành chút thời gian điền thông tin vào bảng khảo sát sau. Thơng tin của q Ơng/Bà cung cấp được cam kết bảo mật và chỉ phục vụ cho việc nghiên cứu của đề tài này.
A- PHẦN KHẢO SÁT THÔNG TIN CHUYÊN GIA
Họ và tên người được phỏng vấn:
Chức vụ: Đơn vị công tác: Phịng ban cơng tác: Số điện thoại: Địa chỉ email: A- PHẦN KHẢO SÁT CHUNG VỀ LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
Vui lòng đánh dấu X vào ô trống bên cạnh câu trả lời mà anh/chị chọn:
1. 1. Anh/chị được đào tạo nghiệp vụ kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS tại: □ Trường đại học/ Cao đẳng
□ Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ ngắn hạn
□ Doanh nghiệp kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS
2. 2. Cho đến nay, anh/chị đã làm việc trong lĩnh vực BĐS trong bao lâu: □ Dưới 3 năm □ Từ 3 - 5 năm □ Trên 5 năm □ Trên 10 năm
Anh/chị vui lòng cho biết ý kiến, quan điểm của mình về đất ở đơ thị bằng cách tick vào các phương án thích hợp nhất ở ở cột 2 và 3 sau đây:
Tình trạng pháp lý □ Có □ Khơng
□ Có Giấy chứng nhận QSDĐ □ Ý kiến chuyên gia:
Diện tích □ Có
□ Khơng
□ Từ 50-120m2 (để ở) □ Ý kiến chuyên gia: Kích thước (Rộng x dài) □ Có
□ Khơng
□ Kích thước (5x20)m □ Ý kiến chuyên gia: Hướng chính của BĐS □ Có
□ Khơng
□ Hướng Nam/Đơng Nam/Tây Nam □ Ý kiến chun gia:
Hình dáng □ Có
□ Khơng
□ Hình vng, hình chữ nhật và nở hậu (nhưng phải cân đối)
□ Ý kiến chuyên gia: Môi trường khu vực sống
(khu vực có khơng khí trong lành; n tĩnh; nguồn nước không bị ô nhiễm; không bị ngập nước; cách xa khu cơng nghiệp,...)
□ Có
□ Khơng □ Trên 3 yếu tố □ Ý kiến chuyên gia:
Chất lượng an ninh
(khơng có tình trạng trộm cướp và tệ nạn xã hội; mức độ phòng thủ tốt; khu vực tập trung người dân có trình độ dân trí cao; khơng hoặc ít xung đột nhau;khu vực văn hố,..)
□ Có
□ Khơng □ Trên 3 yếu tố □ Ý kiến chuyên gia:
Hạ tầng khu vực
(Khu vực hệ thống điện- đường-
nước đầy đủ; gần bệnh viện; gần trường học; gần chợ hoặc siêu thị; có tuyến đường được hoàn thiện (trải nhựa hoặc bê tơng)
□ Có
□ Khơng □ Có 3-5 yếu tố □ Ý kiến chuyên gia:
Vị trí tọa lạc □ Có