CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
3.4 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU
3.4.1 Các giả định của mơ hình:
- Các mẫu khảo sát phải có tính tương đồng cao, khơng có đột biến về giá chuyển nhượng do ảnh hưởng của các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống.
- Khơng có hiện tượng thơng tin bất cân xứng trong giao dịch. Thông tin giao dịch và mua - bán là khách quan, minh bạch, trong một điều kiện bình thường, không bị chi phối bởi các yếu tố chủ quan, người bán và mua tự thoả thuận giá chuyển nhượng trong một thời điểm xác định. Các người mua và bán nhận thức được giá thị trường và đặc điểm tài sản của mình.
- Các biến độc lập có tương quan với các biến phụ thuộc.
- Trong khoảng thời gian thu thập dữ liệu (hai tháng) thì giá trị thị trường đất ở trong trạng thái cân bằng, tức là giá đất sẽ ổn định để cho các ước tính về giá trị của lơ đất vẫn cịn có ý nghĩa.
- Chi phí ngầm trong giao dịch BĐS là khơng đáng kể.
3.4.2 Các giả thiết khác:
Sự lựa chọn mơ hình:
Có thể xây dựng nhiều mơ hình để xác định biến phụ thuộc ln DG, ứng với từng mơ hình có những biến độc lập Xi khác nhau, vấn đề là trong số các mơ hình đặt ra mơ hình nào là tốt nhất. Thơng thường, việc lựa chọn mơ hình tốt nhất thường dựa vào hệ số xác định R2 để giải thích mức ý nghĩa của các biến Xi đối với biến lnDG trong mơ hình, nếu chỉ số này càng cao thì các biến Xi giải thích tốt biến ln DG, từ đó có thể dẫn đến kết luận mơ hình phù hợp. Tuy nhiên, cũng cần phải lưu ý rằng mỗi một mơ hình hồi quy có nhiều thuộc tính, để đánh giá chất lượng của mơ hình cần phải xem xét đồng thời các thuộc tính đó.
Kiểm định các hệ số của biến độc lập:
Để khẳng định các yếu tố Xi tác động đến ln DG với một độ tin cậy nhất định, việc dựa vào kiểm định T là rất quan trọng để kiểm tra mức ý nghĩa của từng hệ số đối với mơ hình.
Giả thiết H0: βi=0, H1: βi#0, nếu trị số kiểm định tính tốn được Tt có trị số tuyệt đối lớn hơn Tc khi đó có thể bác bỏ giả thiết H0, có nghĩa là βi#0 và yếu tố Xi thực sự tác động đến ln DG.
Những điều cần chú ý trong phương pháp:
- Yếu tố thời gian tác động lên giá đất ở đô thị do vậy các số liệu sử dụng cho mơ hình phải thống nhất về thời gian.
- Các đơn vị của các yếu tố phải đồng nhất: Triệu đồng/m2, km, m2, m… - Có thể sử dụng các kiểm định khác nhau để kiểm định mơ hình.
- Vì nguồn dữ liệu dùng cho mơ hình hồi quy tương đối lớn và kết quả hồi quy là giá trị trung bình của biến phụ thuộc trên cơ sở giá trị biết trước của các biến độc lập, vì thế kết quả mang tính đại diện cho giá đất ở đơ thị của một khu vực nhưng mức độ chính xác trong mỗi BĐS cụ thể chỉ mang tính tương đối.
- Kết quả từ mơ hình hồi quy cần được xem xét (biến phụ thuộc hay biến độc lập) thay đổi khi thay đổi một đơn vị của một yếu tố trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi. Điều này có thể khơng hồn tồn đúng trong thực tiễn sự thay đổi của một yếu tố này có thể kéo theo sự thay đổi tác động của yếu tố khác lên giá đất ở.