CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
3.3 MƠ HÌNH ĐỀ XUẤT
3.3.3 Các giả định hồi quy
Theo Hồng Ngọc Nhậm và các cộng sự (2008) thì các giả định cơ bản của mơ hình để cho việc ước lượng có được từ phương pháp bình phương nhỏ nhất sẽ là các ước lương tuyến tính, khơng chệch và có phương sai nhỏ nhất. Các giả định đó là:
- Biến độc lập là biến phi ngẫu nhiên, nghĩa là các giá trị của chúng là các hệ số đã xác định.
- Kỳ vọng của các yếu tố ngẫu nhiên Ui bằng 0: E(Ui/Xi)=0 - Các Ui có phương sai bằng nhau: Var(Ui/Xi)=Var(Uj/Xj)= δ2 - Khơng có sự tương quan giữa các Ui: Cov(Ui,Uj)=0
- U và X khơng có tương quan với nhau: Cov(Ui,Xi)=0 - Các đại lượng ngẫu nhiên có phân phối chuẩn.
3.3.4 Mơ hình nghiên cứu của bài luận văn 3.3.4.1 Nhận dạng biến
Khảo lược các yếu tố tác động đến giá trị BĐS trong các nghiên cứu liên quan:
Khảo lược các biến nghiên cứu trong các nghiên cứu thực nghiệm liên quan, học viên nhận thấy các biến thường xuyên được sử dụng trong các nghiên cứu thực nghiệm trước đây là: Pháp lý, vị trí, lộ giới đường (hẻm), khoảng cách đến trung tâm thành phố, trục đường giao thơng chính, khoảng cách từ lơ đất đến mặt tiền, diện tích, hạ tầng khu vực, hình dáng, hướng chính, tình trạng mơi trường sống, khoảng cách đến các tiện ích (nguồn điện, nguồn nước, chợ, trường học, bênh viện..), an ninh khu vực, mật độ giao thông, phù hợp quy hoạch, số lượng mặt tiền. (Chi tiết tại Phụ lục 08)
Sau khi khảo sát ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực BĐS và kết hợp khảo sát thực địa. Học viên có nhận định như sau:
- Các nhóm yếu tố như pháp lý, địa hình, nhóm các yếu tố bên ngồi khơng được đưa vào nghiên cứu do các dữ liệu học viên khảo sát và lựa chọn đều có giấy tờ pháp lý đầy đủ; được giao dịch trong một khoảng thời gian ngắn (02 tháng) ở tại Quận 9, TP HCM nên có tương đồng về địa hình và các yếu tố bên ngồi.
- Yếu tố tình hình an ninh, trình độ dân trí khơng được trực tiếp đưa vào mơ
hình do Quận 9 là quận có diện tích rộng, tình hình an ninh trong khu vực chưa ổn định và cũng tương đối đồng đều về vấn đề an ninh trong các mẫu mà học viên khảo sát, đồng thời cũng khó xác định đúng về trình độ dân trí.
- Yếu tố mơi trường sống khơng trực tiếp đưa vào mơ hình vì theo thực tế khảo
sát hiện nay Quận 9 có rất nhiều các dự án đang được xây dựng, đang phân lô bán nền, đường xá đã tương đối được chỉnh trang, giao thông nội khu rất thuận lợi, môi trường khá trong lành do Quận 9 cịn ít dân cư; một số nơi cịn có nhiều xe vật liệu xây dựng qua lại nhưng chỉ một thời gian nữa là khơng khí sẽ trong lành trở lại khi dự án hoàn thành. Đồng thời dữ liệu khảo sát của học viên thì các mẫu khá đồng đều về yếu tố môi trường sống. Hơn nữa theo ý kiến chuyên sâu của các chuyên gia thì yếu tố môi trường cũng dễ xảy ra đa cộng tuyến với yếu tố vị trí và độ rộng đường (hẻm) do đường lớn hay bị ôi nhiễm tiếng ồn và khơng khí.
- Yếu tố lợi thế kinh doanh cũng không được học viên đưa vào mơ hình vì theo
ý kiến chuyên gia và theo khảo sát thực tế thì biến này sẽ bị đa cộng tuyến với biến vị trí và số lượng mặt tiền. Bởi lô đất tọa lạc tại vị trí mặt tiền và số lượng mặt tiền nhiều thì sẽ có lợi thế trong kinh doanh tốt hơn. Biến kích thước cũng khơng được học viên đưa vào mơ hình vì theo ý kiến chun gia và theo khảo sát thực tế thì biến này sẽ bị đa cộng tuyến với biến diện tích.
- Khả năng thanh tốn một lần hay nhiều lần khơng được học viên đưa vào mơ
hình bởi theo thực tế khảo sát và dữ liệu thu thập được của học viên thì tất cả các mẫu đều là thanh tốn nhanh tức trả tiền một lần.
- Ngồi ra, cịn có một số yếu tố có thể tác động đến giá trị lơ đất như: Lợi thế
cảnh quan, dự án sắp tới tại khu vực, yếu tố phong thủy, đặc điểm đường một chiều – hai chiều, mật độ dân cư, có làn đường hay khơng, tình trạng kẹt xe tuy nhiên
mức độ ảnh hưởng của những yếu tố này tùy thuộc vào sự đánh giá chủ quan và nhu cầu của mỗi đối tượng sử dụng nên đề tài nghiên cứu này khơng trực tiếp đưa vào mơ hình.
Kết luận: Dựa vào khung lý thuyết về giá, kết hợp với kế thừa các mơ hình
nghiên cứu tương đồng cùng với tham khảo ý kiến chuyên gia. Học viên đề xuất các biến sử dụng trong mơ hình nghiên cứu là: Vị trí, độ rộng đường (hẻm), khoảng cách trung tâm thành phố, khoảng cách từ lô đất đến mặt tiền đường, số lượng mặt tiền tiếp giáp, diện tích, hình dáng, hướng chính, dự án, hạ tầng khu vực, đường trục chính.
3.3.4.2 Mô tả và định dạng biến:
Biến phụ thuộc:
Là biến đơn giá đất/m2 (DG). Đơn giá được xác định bằng việc chia tổng giá
trị lơ đất cho tổng diện tích khn viên đất. Đơn vị tính: Triệu đồng/m2
Theo Gujarati (2006), phân phối chuẩn là một mơ hình hợp lý cho một biến ngẫu nhiên liên tục với giá trị của nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng mỗi yếu tố chỉ có ảnh hưởng nhỏ lên giá trị biến đó.
Trong mơ hình hồi quy biến DG chịu ảnh hưởng của 11 biến giải thích, Vì vậy, việc lấy phân phổi chuẩn là cần thiết cho mơ hình hồi quy. Thống kê mơ tả ta thấy mức giá tập trung nhiều ở mức từ 7.8- 48.8 (triệu/m2). Giá BĐS không phân phối chuẩn. Do đó, để biến giá đạt phân phối chuẩn đề tài lấy logarith tự nhiên của biến giá: LnDG.
Bảng 3.4: Kiểm định phân phối chuẩn của biến DG
H0: Phần dư của mơ hình có phân phối chuẩn.
H1: Phần dư của mơ hình khơng có phân phối chuẩn.
Từ kết quả kiểm định ở bảng 3.4 ta có hệ số Pro (0.00) < 0.05, cho thấy có cơ sở bác bỏ giả thiết H0, tức là phần dư khơng có phân phối chuẩn.
Bảng 3.5: Kiểm định phân phối chuẩn của biến LnDG
Đặt bài toán kiểm định như sau:
H0: Phần dư của mơ hình có phân phối chuẩn.
H1: Phần dư của mơ hình khơng có phân phối chuẩn.
Khi lấy logarith biến DG phân phối đều hơn. Từ kết quả kiểm định ở bảng 3.5 ta có hệ số Pro (0.757) > 0.05 nên biến LnDG có phân phối chuẩn.
Biến độc lập:
- Biến 1: Vị trí lơ đất (VT)
Các lơ đất ở mặt tiền thường có nhiều lợi thế hơn các lô đất ở hẻm về giao thông hay kinh doanh đều thuận lợi hơn. Ngược lại với các lô đất ở hẻm thường kém lợi thế hơn ở mặt tiền đường.
Theo thống kê các BĐS thẩm định giá tại công ty cổ phần Thẩm định giá E Xim thì các lơ đất ở hẻm thường có giá thấp hơn mặt tiền từ 10%-30%, mức độ này thay đổi tuỳ thuộc vào độ rộng đường hẻm và khoảng cách tới mặt tiền.
Theo thực tế khảo sát tại Quận 9, Tp HCM hiện nay, học viên nhận thấy rằng khu vực đã và đang được chỉnh trang quy hoạch có rất nhiều đường nội bộ khơng có tên trong bảng giá đất (Bảng giá đất Quận 9 theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Ủy ban nhân dân Tp HCM). Do đó trong phạm vi nghiên cứu này, học viên sử dụng các mẫu ở vị trí hẻm, mặt tiền đường nội bộ được coi là hẻm; cịn vị trí mặt tiền đường có tên trong bảng giá đất là mặt tiền đường.
Vị trí lơ đất là biến định tính. Biến VT được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất tọa lạc tại mặt tiền đường và nhận giá trị (0) nếu tọa lạc tại hẻm, đường nội bộ. Học viên kỳ vọng biến VT sẽ có dấu dương.
- Biến 2: Độ rộng đường (hẻm) (LG)
Độ rộng đường (hẻm) phía trước lơ đất chính là chiều ngang của đường (hẻm) phía trước tài sản hay còn gọi là lộ giới đường (hẻm). Khi độ rộng đường (hẻm) càng lớn thì càng thuận lợi trong lưu thơng, bn bán và sinh hoạt vì thế mà những lơ đất có độ rộng lớn thì thường có giá cao hơn các lơ đất khác.
Biến LG là biến định lượng. Yếu tố lộ giới tác động rất lớn đến giá trị BĐS, tác giả kỳ vọng biến LG sẽ mang dấu dương. Đơn vị tính: mét (m)
- Biến 3: Khoảng cách trung tâm thành phố (KCTT)
Khoảng cách tới trung tâm, là biến định lượng, các lô đất càng gần trung tâm thành phố thì giá càng cao. Tác giả kỳ vọng biến KCTT sẽ mang dấu âm, tức là càng xa trung tâm thành phố thì giá càng thấp.
Về vị trí địa lý thì Chợ Bến Thành thuộc địa bàn Quận 1, Tp HCM, toạ lạc giữa các tuyến đường Lê Thánh Tôn, Phan Chu Trinh, Phan Bội Châu và Quảng trường Quách Thị Trang. Chợ Bến Thành là biểu tượng văn hoá của Tp HCM, một trong những địa điểm du lịch nổi tiếng và nơi diễn ra hoạt động mua bán sầm uất, do đó Chợ Bến Thành được xem là trung tâm của Tp HCM. Vì vậy trong bài nghiên cứu này, học viên chọn biến KCTT là khoảng cách từ lô đất đến Chợ Bến Thành. Biến KCTT tác giả sẽ sử dụng công cụ đo lường thông qua trang web mà cụ thể là
vietbando.com để đo lường khoảng cách từ lô đất đến Chợ Bến Thành. Đơn vị tính:
- Biến 4: Khoảng cách từ lô đất đến mặt tiền đường (KCMT)
Là khoảng cách từ lô đất đến mặt tiền đường. Khi các lơ đất ở hẻm, đường nội bộ có khoảng cách đến mặt tiền đường càng ngắn thì có giá trị càng cao. Đây là biến định lượng, các lô đất toạ lạc tại mặt tiền đường sẽ nhận giá trị 0 do khơng có khoảng cách tới mặt tiền. Tác giả kỳ vọng biến KCTT sẽ mang dấu âm, tức là giá đất sẽ giảm khi lô đất càng ở xa mặt tiền đường.
Yếu tố này tác giả sẽ sử dụng công cụ đo lường thông qua trang web mà cụ thể là vietbando.com để đo lường khoảng cách từ lô đất đến mặt tiền đường. Đơn vị tính: mét (m)
- Biến 5: Hạ tầng khu vực (HT)
Lô đất toạ lạc tại nơi có hạ tầng đã xây dựng hoàn thiện thường có giá cao hơn. Biến hạ tầng là biến định tính. Lơ đất toạ lạc tại khu vực có hạ tầng tốt khi có các tiêu chí “Khu vực hệ thống điện- đường- nước đầy đủ; gần bệnh viện; gần trường học; gần chợ hoặc siêu thị; có tuyến đường được hồn thiện (trải nhựa hoặc bê tông)”. Do Quận 9 là thuộc đơ thị đồng thời trong q trình khảo sát học viên
nhận thấy các mẫu đã hoàn thiện hệ thống điện nước. Chợ/siêu thị; bệnh viện và trường học trong thành phố tương đối nhiều, thuận lợi tiếp cận. Do đó mức độ hoàn thiện của hạ tầng được đánh giá thơng qua kết cấu đường vì quận 9 là khu vực còn đường đất đá khá nhiều.
Biến HT được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lơ đất có kết cấu đường bê tông hoặc nhựa, nhận giá trị (0) nếu lô đất toạ lạc tại hẻm đất hoặc đất đá. Học viên kỳ vọng dấu dương cho biến này.
- Biến 6: Diện tích lơ đất (DT)
Diện tích đất có ảnh hưởng đến giá trị của lơ đất. Biến diện tích là biến định lượng. Đơn vị tính: mét vng (m2)
Theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014, thì những lơ đất đang sử dụng nhỏ hơn 30m2 sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên khi diện tích quá nhỏ sẽ làm giảm nhu cầu trên thị trường, dẫn
đến giá đất giảm; ngược lại với những lơ đất có diện tích q lớn thì chỉ phù hợp với nhu cầu mua kinh doanh, xây cao ốc văn phịng do đó làm giảm nhu cầu mua, làm ảnh hưởng đến giá đất. Thông thường đối với đất ở diện tích khn viên giao động trong khoảng (50 – 120) m2 là diện tích tương đối phù hợp với mục đích ở, quy mơ được đa số người mua lựa chọn. Theo khảo sát của Hiệp hội BĐS Tp HCM thì diện tích đất trung bình là 105,04m2.
Tuy nhiên, việc lựa chọn yếu tố quy mơ diện tích cũng tùy thuộc vào nhu cầu và quyết định của người mua và quy luật phân phối chuẩn nên khó xác định được giá đất tăng giảm theo quy mô như thế nào. Tác giả khơng kỳ vọng dấu cho biến diện tích lơ đất.
- Biến 7: Hình dáng lơ đất (HD)
Hình dáng có ảnh hưởng đến giá trị lơ đất. Các lơ đất có hình dáng cân đối thường dễ xây dựng và được coi là có phong thuỷ tốt hơn. Biến HD là biến định tính. Trong q trình khảo sát thì học viên nhận thấy lơ đất có hình dáng “chuẩn tắc” thường có giá cao hơn. Hình dáng “chuẩn tắc” là vng vức hoặc hình chữ nhật, nở hậu nhưng phải cân đối; hình dáng “khơng chuẩn tắc” là méo mó, tóp hậu, chữ L, nở hậu nhưng khơng cân đối hay các hình dáng cịn lại.
Biến HD được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lơ đất có hình dáng “chuẩn tắc”, giá trị (0) nếu lơ đất có hình dáng “khơng chuẩn tắc”. Học viên kỳ vọng dấu dương cho biến này.
- Biến 8: Hướng chính lơ đất (HC)
Theo khảo sát chuyên gia và thực tế khảo sát, học viên nhận thấy hướng của lơ đất có ảnh hưởng đến giá đất. Thơng thường người mua nhà thường tìm mua các BĐS có hướng nam, tây nam hoặc đông nam do hướng này hướng gió thường xuyên tốt, hạn chế hiện tượng nhanh xuống cấp của ngôi nhà do ánh nắng mặt trời chiếu trực tiếp.
Hướng chính của lơ đất là biến định tính. Biến HC được mã hố thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lơ đất có hướng nam, tây nam hoặc đông nam,
nhận giá trị (0) nếu lơ đất có hướng là các hướng còn lại. Học viên kỳ vọng dấu dương cho biến này.
- Biến 9: Số lượng mặt tiền (SLMT)
Yếu tố số lượng mặt tiền là biến định lượng. Lô đất tiếp giáp nhiều mặt tiền đường (hẻm) thường có giá cao hơn do thuận lợi trong lưu thông và buôn bán. Tác giả kỳ vọng dấu dương cho biến này.
- Biến 10: Dự án (DA)
Thông thường tại các dự án khu dân cư có phân lơ bán nền, thì chủ đầu tư đã thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại nên có giá đất thường cao hơn khu đất lân cận không thuộc dự án. Biến DA là biến định tính.
Biến DA được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất thuộc dự án khu dân cư phân lô bán nền và nhận giá trị (0) nếu không thuộc dự án. Tác giả kỳ vọng biến DA sẽ có dấu dương.
- Biến 11: Đường trục chính (TC)
Các đường Nguyễn Duy Trinh, đường Đỗ Xuân Hợp, đường Lê Văn Việt, đường Nguyễn Văn Tăng, đường Nguyễn Xiển, đường Hoàng Hưu Nam là đường trục chính của trong khu vực Quận 9 (các đường này được nhận dạng là đường có màu vàng trên trang web vietbando.com). Thông thường tại các lô đất tọa lạc tại hẻm hay mặt tiền đường là đường trục chính của khu vực thì sẽ có giá cao hơn các lơ đất thuộc các trục đường khác. Biến TC là biến định tính.
Biến TC được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất tọa lạc tại hẻm hoặc mặt tiền đường trục chính và nhận giá trị (0) nếu không tọa lạc tại đường trục chính. Tác giả kỳ vọng biến TC sẽ có dấu dương.
3.3.4.3 Mơ hình hồi quy nghiên cứu
Khi đưa vào mơ hình hồi quy, biến DG là biến phụ thuộc, biến độc lập là VT, LG, KCTT, KCMT, HT, DT, HD, HC, SLMT, DA, TC. Ta xét mơ hình tuyến tính: